新华社北京7月13日电 题：走出一条中国特色城市发展道路——以习近平同志为核心的党中央引领 城市工作纪实 新华社记者 中国大地上，690多座城市星罗棋布，9.4亿人生活在城镇。 承载着人民对美好生活的向往，经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，我国城市发 展波澜壮阔、成就显著。 党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央始终将城市工作摆在治国理政的重要位置，习近平 总书记对城市工作作出一系列重要论述，深刻回答城市建设发展依靠谁、为了谁的根本问题，着力破解 建设什么样的城市、怎样建设城市的重大命题，为新时代城市发展建设定向领航，走出了一条中国特色 城市发展道路。 "认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想" 盛夏的雄安新区，一派生机勃勃—— 这座由习近平总书记亲自决策、亲自部署、亲自推动规划建设的高水平现代化城市拔节生长，日新 月异。 谋千年大计，创时代标杆。 2017年4月，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的重磅消息传遍大江南北。 "着力打造一个没有'城市病'的未来之城，真正把高标准的城市规划蓝图变为高质量的城市发展现 实画卷。"规划建设雄安新区，是习近平总书记大力推进新时代城市工作的 ...

证券研究报告 | 行业定期报告 2025 年 07 月 13 日 新房和二手房网签面积均同比降幅扩大 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 10 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 10 日） | 新房（7 | | 月 | 1 日-7 | 月 | 10 日） | 二手房（7 | 月 | 月 1 日-7 | 10 日） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市能级 | | 同比 | | 较 | 6 月 | 城市能级 | 同比 | | 较 6 月 | | 样本城市 | | -24% | | -扩大 | -11 PCT | 样本城市 | -10% | -扩大 | -6 PCT | | （39 | 城） | | | | | （16 城） | | | | | 一线城市 | | -21% | | -扩大 | -20 PCT | 一线城市 | -10% | 转负 | - ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期地产数据回落使市场对刺激性政策预期发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待提高；地产领域RWA代币化迎来发展，有望成新型融资手段改善房企资金压力；三季度是政策发力关键期，当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有弹性，建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的[5][6][7] 根据相关目录分别进行总结 政策预期持续发酵 近期地产数据回落，市场对后续出台刺激性政策预期持续发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待更高；复盘历史上中央城市工作会议，其对城市发展全方位部署，后续若召开相关会议或指引更多政策出台，利于地产止跌回稳[5][13] 地产RWA趋势渐起 金融资产代币化成趋势后，地产领域RWA代币化迎来发展，如太极资本、德林控股、绿地控股旗下子公司有相关尝试；通过区块链技术将房地产所有权或收益权分割成代币交易，提升资产流动性，为投资者提供更多选择，预计房地产代币化有望成新型融资手段改善房企资金压力[6][15] 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6.1%，位列各板块第1；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为恒基地产、华音国际控股等[17] 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.2%；本周物业涨跌幅前5名为鲁商服务、远洋服务等，末5名为佳源服务、德信服务集团等[25] 数据跟踪 宅地成交 2025年第28周，全国300城宅地成交建面445万㎡，单周环比-48%，单周同比-24%，平均溢价率8%；年初至今，累计宅地成交建面19016万㎡，累计同比-3.8%；年初至今，中海地产、保利发展等权益拿地金额位居行业前五[26] 新房成交 本周47个城市商品房成交合计261万平米，周环比-49%，周同比-14%，月度累计同比-19%，年度累计同比0%；一线城市周环比-45%，周同比-17%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交24.8万平米，周环比-15%等[33][39] 二手房成交 本周22个城市二手房成交合计229万平米，周环比-4%，周同比-2%，月度累计同比-3%，年度累计同比+18%；一线城市周环比-13%，周同比-6%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交34.8万平米，周环比-10%等[41][48] 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比+0.1%，同比-9.4%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.9月，较上周+0.5个月，较去年同比-1.3个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2062万方，去化周期27.2月等[49][53] 地产行业政策和新闻 山东滨州征集存量商品房用作保障性住房；33家建筑类企业联合发出建筑行业“反内卷”倡议书；无锡滨湖区出台促进住房消费措施；北京印发深化改革提振消费专项行动方案；大连实施高层次人才个人住房公积金贷款支持政策[54][56] 地产公司动态 多家地产公司公布经营业绩，如保利置业2025年1 - 6月累计合同销售金额约267亿元，同比-5.99%等；部分公司有高管变更，如袁纪行辞任上实发展副总裁兼财务总监等；*ST金科收到重整投资款，华夏幸福有债务重组进展[56][57] 物管行业政策和新闻 北京市住房城乡建设委修订发布新版《住宅物业服务标准》，2025年10月1日起实施，构建物业服务“刚性指标 + 柔性指标”双层结构等[58] 非开发公司动态 碧桂园服务多次回购股份；绿城管理控股2025年1 - 6月新拓代建项目代建费预估为50.0亿元，同比+19.1%；贝壳-W多次回购股份；特发服务股东减持；佳兆业美好有高管变更[58][59] 行业估值 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据[64]

考古发现与历史意义 - 琉璃河遗址入选2024年度全国十大考古新发现，是北京地区继2016年汉代路县故城后再次获此殊荣 [1] - 遗址为西周燕国始封地，标志着北京首次纳入中原文明治理体系，开启城市化进程 [1][3] - 青铜器铭文"匽侯"和"王曰太保……令克侯于匽"直接证实燕国分封的政治行为 [5][12] 遗址规模与城市布局 - 新发现外城城墙与城壕，遗址规模从60万平方米扩展至百万平方米以上 [9] - 确认"内城外郭"双重城圈结构，与周原遗址布局相似，体现早期营城理念 [9] - 发现10口深逾10米的大型水井，配套井亭、水池等设施，间隔150-250米分布 [10] 建筑与墓葬特征 - 成组大型夯土建筑基址为西周封国中面积最大、最完整的 [12] - 带墓道大型墓葬数量仅次于周公庙和晋侯墓地，推测为燕侯家族墓地 [12] - 202号墓发掘时因停电导致墓壁坍塌，使用18根木桩加固仍未能完全阻止 [5] 多元文化融合 - 陶器组合体现姬周、殷商和土著文化共存，墓葬殉狗习俗为典型商文化因素 [14] - 青铜器融合北方草原风格（车马器）、中原风格（礼器）及峡江地区风格（戈、矛） [14] - 铸铜技术、甲骨占卜等与中原一致，反映思想观念的统一性 [14] 发掘历程与文物细节 - 1945年吴良才发现陶片，1962年苏秉琦启动系统发掘，历经五次大规模考古 [3][5] - 1973年首次科学发掘西周墓地，1975年202号墓出土象牙梳子（后修复） [5][6] - 2021年青铜簋盖身错配三千年后重新匹配，印证古人下葬时的疏漏 [6]

公司运营现状 - 广深地区84家面包新语门店均正常营业，运营有序，供应链稳定，产品供应充足 [1][3] - 广州地区36家门店营运状态正常，储值卡可照常使用 [1] - 成都地区门店闭店系因整体发展规划调整，已发布退卡公告为储值卡用户办理退款 [3] 区域代理模式 - 公司在中国内地采取城市级区域代理模式，广深地区与成都地区分别为不同代理公司运营 [2] - 广深地区代理为深圳霸讯集团，已与面包新语续签20年战略合作协议，未来将拓展线上及其他渠道合作 [2] - 深圳霸讯集团与新加坡总部合资成立深圳新语供应链管理有限公司，注册资本200万元人民币，以应对中国市场快速变化 [2] 市场扩张计划 - 广深区域近期已完成3家门店焕新开业，包括广州太阳城店、深圳宝安大千里店等 [3] - 2025年8月至12月计划新开8家门店，覆盖深圳KK Mall、广州维多利等商圈 [3] - 创始人郭明忠表示中国市场巨大且变化迅速，速度领先全球 [2] 行业专家观点 - 城市级区域代理模式存在结构性缺陷，尤其在舆情管控上风险较大，易波及非关联区域 [4] - 建议短期建立代理退出应急机制（如总部托管、会员卡跨区通用），长期应总部集权复制优质区域做法 [4]

土地市场现在成了 "优等生" 和 "差等生" 的分水岭。数据显示，上半年，涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，标志市场信心修 复，"量价齐升"凸显。上半年土地市场，整体算是在逐步止跌回升，不过依然呈现冷热不均现象：头部房企拿地策略纷纷都聚焦于核心城市，优质地块竞争 激烈、溢价率较高；但是多数三四线城市土地市场则相对平淡。 同时还有个新动向：熬了好几年的民营房企，最近开始重返土地市场了，上半年拿地百强里，民企占了快三成。这就像冬天里冒出的嫩芽，说明他们心里的 底气慢慢回来了。 我们再来看看新房和二手房市场方面，2025年上半年，百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大，6月环比下跌0.75%。不过新房会相对 好一些，可能跟优质改善项目入市有关，在这种趋势带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%。 6月8日新华社发了篇文，给当下楼市定了个性：随着各个层面陆续推出一揽子利好政策，我国房地产市场正在呈现积极变化。政策"组合拳"持续显效，房地 产市场保持基本稳定。虽然住房数据仍然偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的时期可能已经过去。在经历了过去几年的调整后，中国房 ...

海南省"清凉城市"试点项目进展 核心观点 - 海南省自然资源和规划厅推动海口、三亚、儋州、澄迈4个试点市县20个"清凉城市"项目建设 目标在2026年前形成可复制的示范性项目 [1][2] 各市县试点项目分类 海口市 - 推进4类6个应用场景项目 包括公共空间、生态修复、新区规划、城市更新 [2] 三亚市 - 重点建设6个项目：海棠河水系治理、三亚国际免税城三期、崖州火车站改扩建、海南国际文物艺术品交易中心、三亚动车站广场改造、亚龙湾/海棠湾绿道连通 [2] 儋州市 - 环新英湾首批项目包含5项：邻里中心、数字展示设施改造、通海大道提升、白马井动车站连廊、海南比科大一期 [2] 澄迈县 - 老城区域3个项目：漓岛音乐节永久场地、科技新城文体设施、EOD模式文旅生态治理项目 正在编制可行性报告 [2] 政策支持与规划 - 省资规厅将联合多部门加强政策与资金支持 动态扩充试点清单 调动政企积极性 [2] - 强调项目需符合海南实际需求并提升群众满意度 [2]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[5] 报告的核心观点 - 本周CS建筑板块上涨2.77%，跑赢大盘1.76pct，园林工程和建筑装修表现较好，光伏、城市更新相关标的涨幅居前，低估值央国企股价底部企稳，受需求端政策预期好转以及反内卷情绪带动，大小票表现均较好，中小盘受益于城市更新、转型等主题性机会，大票基本面筑底但估值和股息率有吸引力，有望受益于潜在风格切换，建议从高景气细分赛道挖掘个股，重视大票的β机会[1] 根据相关目录分别进行总结 城市更新关注度显著提升，低估值大票呈现企稳 - 城市更新包含老旧小区改造、建立房屋使用全生命周期安全管理制度以及打造韧性城市、智慧城市等，政策加码预期下正加速推进，有望成为稳投资和扩内需的有效方式，具备较好政策及实施基础，关注四类标的，包括设计和检测端、施工和装修端、城市基础设施改造端、韧性城市和智慧城市端[2][13][14] - 今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布意见明确城市更新主要目标、任务和支撑保障；6月，财政部、住建部公示20城实施城市更新行动名单并给予定额补助；7月，求是网文章指出城市更新要处理好保护与发展的关系，打造宜居、韧性、智慧城市[15] - 水泥出货率和石油沥青装置开工率显著回升，本周（7月11日）水泥出货率43.47%，环比+0.27pct，本周（7月9日）石油沥青装置开工率为32.7%，环比+1pct，三季度实物工作量有望加速形成[3][19] 本周行情回顾 - 本周（0707 - 0711）建筑指数上涨2.77%，沪深300板块上涨1.02%，建筑板块跑赢大盘1.76pct，园林工程和建筑装修板块涨幅靠前，个股中涨幅居前的有国晟科技（+42.98%）、新城市（+34.73%）、美丽生态（+34.46%）、广咨国际（+24.71%）、苏文电能（+18.18%）[4][21] 投资建议 - 基建实物量改善带来的顺周期机会：关注基建产业链实物工作量转化节奏，重点关注水利、铁路和航空等重大交通领域建设以及四川、浙江、安徽、江苏等区域性机会，推荐区域高景气的弹性地方国企和建筑央企，建议关注长账龄应收账款占比相对较高的企业；顺周期专业工程标的方面，中长期看好钢结构行业智能化改造，推荐鸿路钢构，关注新疆煤化工项目推进带来的相关上市公司订单和收入改善，推荐三维化学、东华科技、中国化学，关注航天工程[27][28] - 重视建筑板块转型及新兴业务方向的景气度提升：算力板块推荐海南华铁，建议关注甘咨询、宁波建工、城地香江；洁净室板块推荐柏诚股份、圣晖集成，建议关注亚翔集成[29] - 关注重大水电工程、深海经济、低空经济等主题性投资机会：重大水电工程建议关注中国电建、中国能建等；深海经济推荐中油工程、利柏特，关注海油工程、中海油服和海底数据中心应用；低空经济推荐苏交科、华设集团、设计总院，建议关注深城交、中衡设计、中化岩土[32]

政策环境 - 2025年上半年房地产市场在政策持续调控下逐步向稳定健康发展 政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段 部署城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务 [3] - 4月份两部门出台一揽子金融政策 降成本、扩需求、稳预期三管齐下稳需求 地方层面专项债回购土地公告发布频次明显提升 多地出台促消费政策并放开行政管控 [3] - 预计下半年将进一步加力稳市场 城市更新和土地收储政策全面落实将改善行业库存压力 加快实现供求关系新的动态平衡 [3] 宏观经济与行业数据 - 2025年上半年国民经济运行总体平稳 高质量发展态势持续 前5月出口总额增长超过7% [5] - 房地产销售基本平稳 新房销售面积和金额同比保持稳定 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄 待售面积连续三个月减少 [5] - 2025年土地交易量持续低位 拟收储宅地快速推进 预计推动行业去库存超过3.5亿平方米 [5] 土地市场 - 2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势 成交规模同比下降8% 但各能级平均楼板价均上涨 溢价率大幅回升 [7] - 重点城市屡屡拍出优质高溢价高总价地块 企业投资延续回暖之势 土地市场各项成交指标持续释放积极信号 [7] - 下半年地方政府将加强落实"控量提质" 与土地收储全面推进形成促进库存下降的两大抓手 央国企仍将是土地市场主力 [7] 楼市表现 - 2025年二季度新房供求环比持增同比回落 上半年供给约束显著 成交基本与去年同期持平 高得房率新规住宅维持市场热度 [9] - 二手房增长动能明显放缓 学区置业热潮已过 优质新盘入市分流改善客群 [9] - 预计下半年新房成交绝对量三季度环比回落 同比降幅进一步收窄 四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [9] 产品发展 - 2025年上半年行业聚焦"好房子"建设 《住宅项目规范》正式实施 标志着住宅产品迈入高质量发展新阶段 [11] - 新规产品大量涌入市场 高赠送率引发新旧产品矛盾 广州、成都等城市已率先对新规产品实施更严格监管 [11] - 住宅产品发展形成清晰低碳化路径 将持续在绿色低碳方面全方位发展 [11] 房企表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 1-5月百强房企中45%企业累计业绩同比增长 其中20家同比增幅大于30% [13] - 购房者信心和预期仍在修复过程中 叠加房企库存压力持续增长 企业销售仍面临严峻挑战 [13] 融资环境 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿 同比下降30% 二季度融资1004亿 仍处于历史低位 [14] - 2025年第三季度是房企偿债高峰 到期规模约1600亿元 若销售市场长期低迷 已重组债务房企仍面临再次违约风险 [14]