2026年房地产行业政策方向与市场影响 - 中央经济工作会议明确了2026年房地产行业政策将围绕“控增量、去库存、优供给”推进，核心特征是“因城施策”，不再“一刀切” [4] - 行业将加速向新发展模式过渡，逐步告别高负债、高杠杆的发展方式，预期将变得更加稳健 [8] - 市场整体主线是“稳”，不会出现大起大落 [9] 不同层级城市的差异化策略 - 对于库存较多的三四线城市，政策大概率将继续放松，例如降低首付、下调利率，以促进去库存 [4] - 对于一二线城市，政策重点在于优化供给，例如多推出优质地段的好房子，而非全面放松 [4] - 市场分化将加剧，例如北京等热门城市，部分房产抢手，部分则难以出售，购房需避免盲目跟风选择“冷门盘” [4] 存量房收购与保障房供应 - 政策鼓励收购存量二手房作为保障房，为老旧小区、远郊房产的房东提供了额外的“兜底”变现渠道 [5] - 此举将增加平价住房的供应，可能降低刚需群体的上车门槛，为预算有限的购房者提供更多选择 [5] 购房支持与产品升级 - 公积金制度预计将进一步优化，贷款流程可能简化，如加快审批速度、减少材料，以提升购房体验 [6] - 政策将推动建造“好房子”，未来房屋在设计合理性、小区环境、户型布局及配套设施等方面将迎来升级 [6] - 购房者需理性评估自身通勤距离、家庭人口及预算等需求，避免被概念冲昏头脑 [7] 对市场参与者的具体影响 - 对于有结婚、生子等实际住房需求的刚需族，可根据预算与政策变化择机入市，无需过度观望 [9] - 对于持有老旧房、远郊房等难出售房产的房东，应关注地方政府收购政策，灵活调整资产变现策略 [9] - 对于改善型需求者，可重点关注优质地段的“好房子”，利用市场理性期仔细挑选符合居住需求的房源 [9]

行业整体投资与市场结构转变 - 2025年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9% [1] - 投资下降是各地落实严控房地产增量要求及市场自发调整的结果，表明行业供求关系已发生重大变化，由需求旺盛转为结构性供大于求 [1] - 2025年1月至11月，全国二手房交易面积占住宅交易总量的比重已达45% [1] - 2025年前三季度，深圳、上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10% [1] - 二手房占比上升是长期趋势，国际经验显示发达国家如英国二手房交易占比普遍在70%以上，美国超过80% [1] 市场交易动态与库存状况 - 2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头 [2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进 [2] - 基于市场供求关系，应因城施策控增量、去库存、优供给 [2] 政策导向与未来供给优化 - 房地产过剩的城市，应停止通过征地新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 应继续推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2] - 优供给方面，应继续用好城中村改造专项借款政策，加快已开工项目建设进度 [2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房 [2] - 发挥住房保障轮候库作用，优化和精准实施保障性住房供应 [2] - 实施房屋品质提升工程，推广建造“好房子”的经验做法和惠民实用技术 [2] - 稳步推进城镇老旧小区、城中村、危旧房等改造，消除安全隐患 [3] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，带动产业链升级，以高品质供给满足多样化住房需求 [3] 行业长期发展潜力 - 长远看，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间 [2] - 人民群众对高品质住房形成新期待，房地产在统筹惠民生和稳增长过程中仍有较大发展潜力 [2]

行业核心观点 - 全国房地产市场供求关系已发生重大变化 由需求旺盛转变为结构性供大于求 新建住房需求规模无法回到过去高峰[1] - 新房与二手房市场应被视为一个整体 两者共同解决居民住房问题[1] - 长远看 新型城镇化持续推进与城市存量优化调整有广阔空间 人民群众对高品质住房的新期待使行业仍有较大发展潜力[2] 行业投资与交易数据 - 2025年1月至11月 全国房地产开发投资同比下降15.9%[1] - 2025年1月至11月 全国二手房交易面积占住宅交易总量的比重已达45%[1] - 2025年前三季度 深圳 上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30% 北京 重庆 杭州 成都等城市同比增长均超10%[1] - 2025年前三季度 重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头[2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积 表明去库存在有力推进[2] 行业结构性趋势 - 二手房替代作用日益明显 二手房占比上升是今后一个时期的趋势[1] - 从国际经验看 进入城镇化后期以存量交易为主是普遍规律 如英国二手房交易占比普遍在70%以上 美国超过80%[1] - 市场自发调整与各地严控房地产增量是开发投资下降的原因[1] 行业政策与供给优化方向 - 应因城施策控增量 去库存 优供给[2] - 房地产过剩的城市应停止通过征地新增房地产用地 重点结合城市更新 城中村改造盘活存量用地[2] - 继续推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等[2] - 继续用好城中村改造专项借款政策 加快已开工项目建设进度[2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造 鼓励自主更新 原拆原建方式改造老旧住房[2][3] - 发挥住房保障轮候库作用 优化和精准实施保障性住房供应[2] - 实施房屋品质提升工程 推广建造“好房子”的经验和惠民实用技术[2][3] - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 带动产业链升级[3]

文章核心观点 - 广州在3天内集中终止了3宗涉宅地块的出让，总起拍价合计约56.74亿元，此举被解读为贯彻中央“因城施策控增量、去库存、优供给”的调控思路，是以退为进、旨在稳定地价、房价与市场预期的策略性调整 [1][6] - 近期多个重点城市（如西安、杭州、重庆、北京、深圳）均出现类似的土地市场调整现象，表明这是一种行业性的趋势，而非广州个例 [5] - 2025年广州涉宅地块成交总金额约506.61亿元，较2024年全年（约784.11亿元）减少277.5亿元，同比下降约35.4%，反映出土地市场整体热度显著下降 [6] 广州终止出让地块详情 - **天河金融城起步区AT091007-1地块**：起拍价约25.08亿元，住宅楼面价4.2万元/平方米，相较于2025年2月首次挂牌时的楼面价下降1.2万元/平方米，同时取消了自持商业要求，但最终无房企报名 [1][2] - **白云区增槎路以西AB3804019地块**：起拍价约15.04亿元，规划计容建筑面积约8.36万平方米，定位为TOD上盖项目，临近在建地铁站，具备一线江景资源，但同样无房企报名 [1][2] - **番禺区洛浦街东乡A地块一期**：起拍价约16.62亿元，起拍楼面价1.2万元/平方米，为纯宅地，需按“好房子”标准建设并配建3.09万平方米公服配套，周边生活配套成熟，但最终终止出让 [1][3] 地块终止出让的背景与原因 - 尽管地块具备江景资源、TOD规划、成熟配套等优势，且部分地块已多次下调出让门槛（如降低楼面价、取消自持要求），但仍未能吸引房企报名 [1][2] - 行业专家指出，当前房地产止跌回稳进入关键期，部分片区（如金融城）前期已出让不少地块，若再新增供应，可能冲击存量项目定价与盈利预期，造成地价贱卖、市场预期走弱的多输局面 [6] - 公告未对终止出让原因给出具体说明，但调整被认为是为了避免同质化内卷，优化供给结构 [4][6] 其他城市类似案例 - **深圳宝安区南街坊地块**：该地块首次挂牌（宗地号A002-0060）时因商业占比过高（51%）、起拍价达86.27亿元且要求整体转让，导致无房企应价而终止出让 [5] - 后续该地块通过优化规划重新挂牌（新宗地号A002-0108），将住宅占比提升至86.2%，商业占比大幅降低至13.8%（1.835万平方米），起拍价从86.27亿元下调至64.09亿元，容积率从5.7降至3.4，最终成功由招商蛇口与华润置地联合体以86.4亿元竞得 [5] - 此案例表明，通过优化功能配比、下调起拍价与容积率等方式，可以提升地块吸引力，是土地市场“以退为进”策略的成功实践 [5] 行业趋势与专家观点 - 多地土地市场调整显示，行业正从过去追求增量供应转向注重优化存量与新增供给的结构，核心目标是稳定市场预期 [5][6] - 专家建议，后续应重新摸排片区供求关系，避开同质化产品，结合潜在需求优化地块规划与产品设计，走差异化供地路径，以兼顾短期市场稳定与长期土地财政需求 [6] - 广州2025年涉宅地块成交金额同比大幅下降约35.4%，直观反映了土地市场面临的挑战和调整压力 [6]

行业趋势与市场现状 - 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1] - 城市进入存量发展阶段后，新房交易和二手房交易呈现“一降一升”的楼市新趋势 [1] - 2025年前11个月，住宅商品房销售面积、投资完成额仅为2021年同期的48%、62% [2] - 截至2025年11月，新房、二手房房价指数分别较2021年8月的高点回落12%、21% [2] - 预计到2025年末，十大主要城市库销比仍然高达21个月，处于历史高位 [2] - 房地产市场依然处于供过于求的阶段 [2] 近期市场动态与政策导向 - 2025年中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 全国住房城乡建设工作会议将“着力稳定房地产市场”列为2026年需要“着力抓好”的四项工作之一 [2] - 商品房待售面积2025年连续9个月环比下降，11月的待售面积较2月减少了4585万平方米 [2] - 新开工面积在缩量调整，促进压降在途供应规模，改善供求关系 [2] - 2025年11月部分重点城市二手房新增挂牌总量同比环比均有所下降，有助于缓解存量挂牌量累积的压力 [2] 2026年“稳楼市”工作重点 - 因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [3] - 优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [3] - 防范化解房企债务风险，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [3] - 更好满足购房者合理资金需求，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求 [3] - 推动“稳楼市”与“促转型”工作有机结合，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] 房地产发展新模式与制度改革 - 深化住房公积金制度改革 [4] - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [4] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [4] - 在房地产融资上，推行主办银行制 [4] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [4] 历史成果与未来展望 - “十四五”期间，保交楼、保交房任务全面完成，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 [1] - “十四五”期间，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费 [1] - 未来五年要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [5]

全国住房城乡建设工作会议政策方向 - 会议于12月22日至23日在北京召开 [1] - 核心政策方向为因城施策，控制增量、消化库存、优化供给 [1] - 结合城市更新与城中村改造，盘活利用存量用地 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 优化和精准实施保障性住房供应 [1] - 实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [1]

政策信号与市场解读 - 高层政策信号被普遍解读为针对北上深等城市楼市限购政策的“松绑”信号[1] - 政策信号源于广东在“十五五”规划中提出“清理住房消费不合理限制性措施”，以及国家发改委发文推动清理相关限制[1] 市场需求端现状 - 当前楼市的核心问题是需求端的信心和购买力严重不足，而非缺乏购买资格[3] - 市场观望情绪浓厚，央行2025年第三季度调查显示，仅9.1%的居民预期下一季度房价上涨，超九成居民认为房价会持平、下降或“看不准”[3] - 居民就业和收入预期的不确定性抑制了大宗消费决策，且现有房贷贴息等政策对一线城市高房价的减负效果有限[3] 市场库存与投资数据 - 楼市面临巨大库存压力，2025年11月35个重点城市的库存出清周期长达24.54个月，且周期仍在环比上升[5] - 2025年前十个月，广东省新建商品房销售额同比大幅下降16.7%，房地产开发投资缩减20.7%[5] - 政策在当前市场基础上的首要目标是“去库存”和“稳市场”，而非刺激价格上涨[5] 历史政策效果与市场争议 - 回顾武汉、长春等城市放开限购后的表现，市场仅在短期内出现小幅成交回升，热度难以持续，2025年10月长春甚至出现“无项目加推”的冷淡局面[7] - 发改委的“松绑”信号被视为旨在稳定市场、促进健康循环的“温和药方”，而非刺激房价猛涨的“强心针”[7] - 核心争议点在于政策初衷是“稳内需”，但市场反应存在不确定性，包括核心城市被压制需求集中释放可能引发局部短期价格躁动，以及市场反应平淡可能加剧观望情绪[7] 市场前景与决策基础 - 政策博弈的最终结果取决于经济大环境能否回暖以及居民收入预期能否改善[8] - 对于家庭购房决策，建议回归真实居住需求和长期还款能力的评估，而非赌注于房价短期涨跌[8]

双焦市场分析 - 核心观点：市场情绪与基本面现实形成角力，价格上涨的持续性存疑[3] - 供应端宽松：蒙古进口煤通关量维持高位，国内焦化厂因原料焦煤降价利润修复，开工率持续提升[2] - 需求端转弱：深冬为钢材需求传统淡季，钢厂安排高炉检修导致铁水产量下滑，对焦炭的刚需消耗减少[2] - 库存累积：焦化厂与钢厂的焦炭库存均较此前明显增加，削弱了价格的内在支撑力[2] - 全年行情回顾：上半年因行业内卷和悲观预期价格下跌，下半年因国家推进煤炭“反内卷”、查处超产及终端需求高位，价格强势反转并涨超年初高点，11月后因政策预期消化、钢厂减产和进口煤冲击价格回调[4][5] 碳酸锂市场分析 - 上涨根基：行业库存持续下降，供给端放量不及预期，下游新能源车和储能需求稳定，形成“去库存”通道[6] - 情绪导火索：宜春拟注销27宗采矿权的公告被市场解读为供给收紧信号，尽管实际影响微乎其微（仅1个含锂矿权且已停产）[7][9] - 资金博弈助推：价格上涨引发空头亏损扩大，被迫买入平仓止损，形成“空头踩踏”，进一步推高价格[11] 多晶硅市场分析 - 逼空行情成因：期货规则设计导致可交割品稀缺（仅限少数头部企业特定品牌），仓单集中注销期临近，西南枯水期电价上涨导致大厂减产，以及行业自救平台（北京光和谦成科技有限公司）成立引发“控量稳价”预期[13] - 期现严重脱钩：期货价格被炒至6万元/吨以上，而现货主流成交价约5万元/吨，价差高达上万元，现货市场有价无市[14] - 产业现实过剩：多晶硅产能利用率一度低至35%-40%，行业库存高企，下游各环节均产能过剩[14] 铂族及白银市场分析 - 铂金：基本面存在持续供应缺口，预计将迎来连续第三年短缺并可能持续至2029年，主因南非（占全球产量超70%）受电力短缺和矿山老化困扰，同时作为氢燃料电池关键催化剂的“绿色能源金属”故事提供长期想象空间[17] - 白银：受“工业+金融”双轮驱动，工业端因光伏用银激增而供应增长缓慢，全球主要交易所白银库存较历史高点下降超70%，金融端受美联储降息预期利好，低库存易引发逼空行情[18] - 钯金：短期在贵金属板块普涨氛围中补涨，但长期受电动汽车普及减少汽车尾气催化剂需求的影响，前景曾被看淡[19] 黄金市场分析 - 机构共识与行动背离：多家外资大行一致推荐配置黄金，建议配置比例在总资产的2%到5%（激进观点达15%-20%），但实际资金流入有限[23][24] - 持仓数据低迷：2025年美国市场通过黄金ETF和实物净流入资金对应约430吨黄金，价值不足500亿美元，黄金ETF在美国居民金融资产中占比仅0.17%，低于2012年牛市时的0.23%，超54%的美国机构投资者不持有任何黄金ETF[26][27] 镍市场分析 - 短期刺激因素：印尼2026年工作计划草案拟将镍矿石产量目标从2025年的3.79亿吨下调至2.5亿吨，降幅达34%，引发市场对供应收紧和成本支撑的预期[29] - 长期过剩格局未变：预计2026年全球原生镍供应量约402万吨，需求量约377万吨，仍有26万吨过剩，印尼减产仅为局部结构性故事，全球“镍元素”供应未受根本制约，需求端增长亦显乏力[30][31] 全球宏观资产观察 - 美股与美元：美国经济数据稳健，通胀粘性使降息预期反复，美元资产吸引力增强，标普500、纳斯达克100指数呈多头排列且处于滚动周期高位，美元指数同步走强[32] - 亚洲市场：中国A股（沪深300等）及港股技术面多显示盘整或空头排列，但已进入价值“低估”区域，上行需明确的政策或经济数据催化[33][34] - 大宗商品：内部分化，原油（WTI）趋势明确向上，铜价走强暗示工业需求乐观，黄金高位震荡[35][36] - 加密货币：市场流动性充裕及比特币现货ETF资金流入推动比特币、以太坊等呈现多头排列，但山寨币波动率极大[39][40] - 市场预警：VIX恐慌指数处于低位，表明市场情绪过于乐观和拥挤，需警惕超预期事件引发波动率骤升和风险资产回调[41][42]

公司经营策略 - 公司表示将持续立足经营 积极应对行业变化 [1] - 公司正落实去库存 调结构的经营策略 [1] - 公司致力于扎实提升运营质量 努力为股东创造价值 [1] 公司股价表现 - 公司股价表现受到多重因素共同影响 [1]

公司经营策略 - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [2] - 公司在保障经营安全基础上，不断优化资源结构 [2] - 公司积极提升产品品质、推进租赁住房业务发展，以加强核心竞争力建设 [2] 公司前景与价值 - 公司市值变化受多种因素综合影响 [2] - 公司立足持续经营，面对行业新发展模式，有信心持续改善经营质量 [2] - 公司努力为股东创造价值 [2]