全国房地产市场整体表现 - 2025年9月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降 一线城市环比下降0.3% 二线和三线城市环比均下降0.4% [1] - 各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 二线城市和三线城市二手住宅环比降幅分别扩大至0.7%和0.6% [1] 核心城市土地市场与政策动态 - 上海第八批次集中土拍6宗地块总成交金额198.77亿元 地块总面积19.16万平方米 规划建筑面积40.87万平方米 [2] - 上海土拍吸引中海地产 保利发展 招商蛇口等20余家房企参与 3宗地块溢价成交 3宗底价成交 徐汇滨江地块起始楼面价13.5万元/平方米居上海宅地单价第二 [2] - 上海集中推介59个城中村改造项目 占地近3万亩 前期改造投资2100亿元 预计带动建安投资1600亿元 覆盖九个区及临港新片区 [4] - 成渝地区将A B C D类人才公积金贷款额度提高至4倍 单人最高240万元 双人最高400万元 与多子女家庭和以旧换新购房政策不叠加 [5] 房企与资本市场动态 - 旭辉集团旗下6只公司债券于10月21日复牌 发行规模总计88.18亿元 当前债券余额总计83.79亿元 复牌后作为特定债券在上交所固定收益平台转让 [3] - 上海土拍反映核心城市市场韧性 央国企凭借资金与开发实力获取核心地块 [2] - 城中村改造项目为具备资金实力与区域运营经验的央国企及优质民企提供参与机会 [4] - 成渝人才购房政策有利于聚焦该区域并主打改善型产品的企业加速库存去化 [5]

房票政策的市场影响 - 房票正成为楼市新的活跃因素，释放出集中购房需求并使市场迅速升温[1] - 房票客户的集中入市成为当下楼市的重要增量，广州黄埔区通过房票认购商品房1459套，面积约15万平方米，金额约26亿元[2] - 业内预计房票安置比例将进一步提高，带动更多潜在购房需求释放，房票有望成为稳楼市的重要一环[6] 开发商的市场策略 - 开发商开启“房票争夺战”，推出定制化促销方案如“房票优选楼盘”、到访送礼、签约享补贴等活动[3] - 开发商专门设立房票客户接待经理，安排熟悉政策流程的销售员全程协助客户购房[3] - 房票客户购买意向明确、资金充足并享有政策保障，成为开发商重点争夺的对象[3] 房票与城中村改造的联动 - 房票购房热潮背后是城中村改造加速推进，2024年改造扩围至300多个城市，实施项目1790个[4] - 2025年计划在新增100万套城中村和危旧房改造基础上继续扩大规模，推进货币化安置[4] - 房票安置方式能有效加速城中村改造工程推进，各地加快探索有望为更多城市提供参考[5] 房票政策的实施与效果 - 房票安置实现“政府、居民、市场”多方共赢，居民缩短回迁周期，开发商去库存并激发参与积极性，政府减少安置房建设压力[5][6] - 房票政策实施前提是地方财政具备充足兑付资金保障，需将足额资金存入封闭监管账户[6] - 2024年以来约130城（区）鼓励采用房票安置方式，加快城中村改造工作推进[4]

广州楼市“9.30”新政影响 - 广州于去年9月底彻底放开楼市限购，实施“三不限”政策，进入史上最宽松时期，目前首套房首付低至15%，首套房商业贷款利率3.0%、公积金贷款利率2.6% [2] - 放开限购带来楼市成交量回暖，房地产成为帮助广州经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [2] 城中村改造对楼市的决定性影响 - 2024年广州成功申报52个城中村改造专项借款项目，获得授信金额4096亿元，涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [3] - 在允许专项借款购买存量商品房安置的政策下，巨量安置房需求促成部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款甚至销冠 [3] - 截至今年第三季度，黄埔区收购了2110套、合计约21万平米的商品房作为安置房，截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过今年以来平均每月5300套的新房成交量 [5] 政府收储创造楼盘销冠案例 - 越秀区瑶台村以限价42246元/平收购周边新房作为安置房，火速签下某新盘197套住宅 [5] - 白云区政府以14亿购买云麓花城782套存量商品房，使其成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数冠军（784套），并以14.35亿成交金额位列全市单盘成交金额第9名 [5] 城中村改造带动二手房成交 - 同德围-罗冲围、桂花岗-三元里板块的二手房网签套数在今年5月同比分别增长62.50%和64.06% [6] - 科学城板块和芳村大道的二手房网签在今年6月和9月同比分别暴涨97.59%和71.72% [6] - 荔湾坑口村旧改项目补偿标准最高超5万/平米，带动芳村大道周边小区成交量大幅上涨，其补偿标准较周边2.5万至3万元/平米的二手房市场价近乎翻倍 [6] 新规产品市场表现 - 新规产品得房率更高，自诞生以来迅速从小众高端产品转变为主流产品 [7][9] - 广州一手楼盘中新规产品占比从2024年初约17%迅速提升至今年一季度约50%，其成交量占比从2024年初12%增加至今年上半年23% [9] - 今年上半年热门新规产品入市两个月内去化率均超过70%，销售金额最高的10个楼盘中已有6个是新规产品 [9] 新规产品对旧盘及二手房的冲击 - 新规产品对二手房市场形成明显冲击，例如海珠西部新盘开盘导致附近热门二手房小区均价从2024年7月5.5万元/平方米降至今年初4.2万元/平方米 [10] - 今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4%，业主降价促成交成为常态 [11] - 中心城区近郊部分旧规一手盘最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施参与竞争 [11]

区域土地市场热度回升 - 近期北京、南京、西安等地接连有上市公司重启拿地，体现出市场主体对中长期市场修复的信心增加 [1] - “金九银十”期间上市房企投资拿地回暖 [1] 房企拿地案例 - 南京公用发展股份有限公司全资子公司以13.23亿元成功竞得南京市建邺区地块，为年内首度成功拿地，并采取合作开发模式以提升效率并降低风险 [2] - 北京首都开发股份有限公司以4.46亿元竞得北京市朝阳区地块，显示出公司对北京楼市的信心正在逐步回升 [2] - 天地源股份有限公司以20.15亿元竞得西安高新区超百亩土地，为年内首度拿地，公司前三季度合同销售面积同比增长11.22%至18.94万平方米，权益合同销售面积同比增长15.53%至16.59万平方米 [3] 市场特征与策略 - 当前土地市场总体以理性为主，房企拿地价格多为底价，整体溢价率有所回落 [4] - 上市房企拿地策略呈现“点状布局”，主要在深耕多年的重点城市择机补仓，以及“理性投入”，以中小规模投资为主保持现金流安全 [4] - 部分企业拿地可能与城市更新或城中村改造项目进入落地兑现阶段有关，反映出旧改项目推进提速 [4] 行业前景与驱动因素 - “好房子”建设提速带动住宅产品迭代升级，叠加城中村改造等政策加快落实，正共同推动新房销售逐步筑底企稳 [5] - 企业在核心城市进行战略性土地储备，体现出对中长期市场修复的信心，为后续市场活跃和项目落地提供支撑 [5]

行业整体增长态势 - 2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达15771万平方米，同比大幅增长31% [1] - 已有6家企业年内新增代建规模超1000万平方米，而去年同期仅1家，显示头部企业扩张意愿强烈 [1] - 超半数代建企业新增面积同比保持上涨，TOP10企业几乎全部实现正增长 [9] 行业竞争格局与集中度 - 行业集中度高，新拓规模TOP5企业市场份额占比达49%，头部企业牢牢占据大部分资源 [5][6] - 排名第一的绿城管理前三季度新拓规模超2700万平方米，是第二名的两倍左右 [1] - 新拓规模在300-800万平方米的企业最为集中，共有11家，而200万平方米以下的企业仅2家 [2] 头部企业表现与增长动力 - 润地管理、龙湖龙智造、远洋集团等企业新拓面积涨幅超过80% [9] - 有五家企业前三季度新拓面积已超2024年全年，包括润地管理、龙湖龙智造、金地管理、远洋建管和久筑共建 [9] - 远洋建管2025年三季度新拓代建项目面积715.3万平方米，同比增长124%，且近八成项目来自一二线城市 [9] 细分领域发展机遇 - 城市更新项目成为重要机遇，2025年至今中标金额500万以上项目达96个，已达2024年全年的94% [12] - 多家头部企业已中标城市更新或城中村改造类项目，如绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等 [12][13] - 行业需关注城市更新、城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等细分领域以拓宽业务范围 [12] 企业竞争力构建策略 - 头部代建企业通过多渠道宣传形成全方位传播矩阵，提升品牌知名度和市场关注度 [13][14] - 企业通过发布行业标准、白皮书、启动招采平台和培训计划等方式提升内在竞争力 [15] - 通过与委托方建立长期稳定合作，在行业洗牌中脱颖而出，为长期发展打下基础 [14][16]

房地产相关专项债发行情况 - 2025年前三季度全国房地产相关新增地方专项债发行金额达6400亿元，同比增长89% [1] - 涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长约1.4倍 [1] - 涉及城镇老旧小区改造和棚户区改造的专项债发行金额分别为632亿元和1302亿元 [1] 专项债对城市更新的作用 - 专项债为城市更新项目提供长期低成本资金支持，带动项目更快落地 [1] - 专项债的关键作用在于带动社会资本参与更新，实现改造与城市高质量发展的良性循环 [2] - 专项债支持有助于解决城市更新项目投资大、周期长、收益慢导致的市场资金独立运作难度大的问题 [1] 城中村改造专项债增长动因 - 一线城市稳健的新房市场走势和可控的库存指标是城中村改造专项债融资增长显著的重要原因 [1] - 2025年以来核心地段高溢价优质地块受市场青睐，为城中村改造提速提供了更充分的发展环境 [1] - 广东省因流动人口多、城中村数量大，公共设施和城市新基建的补短板需求突出，潜力巨大 [2] 城市更新多元化资金保障机制 - 地方政府着力构建以政府投入为引导、企业投入为主体的城市更新多元化投资体系 [2] - 资金渠道包括积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等中央资金支持，并加大地方财政投入 [2] - 推动符合条件的项目发行基础设施REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等，并落实相关税费减免政策 [2]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

房地产行业月报核心观点 - 2025年9月前百强开发商全口径销售总额从8月的2,202亿元环比上升20.9%至2,661亿元，显示“金九”楼市回暖态势[1] - 报告跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%[1] - 中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准[1] - 国家统计局2025年8月数据显示70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%，环比下跌0.3%，二手住宅价格指数同比下跌5.5%，环比下跌0.6%，同比跌幅持续收窄[1] 投资启示与个股观点 - 预计二级市场需求将持续改善并好于一级市场，中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入）[2] - 华润置地和越秀地产在过去几年销售表现优异，执行能力更强[2] 全球市场及商品表现 - 恒生指数收盘26,290点，单日下跌1.73%，年初至今累计上涨31.06%；国企指数收盘9,358点，单日下跌1.80%，年初至今上涨28.37%[3] - 美股方面，道指收盘45,480点（单日-1.90%），标普500收盘6,553点（单日-2.71%），纳指收盘22,204点（单日-3.56%）[3] - 商品市场中，布兰特原油收盘65.28美元/桶（单日-4.92%），期金收盘3,975.90美元/盎司（单日+19.85%），期银收盘50.76美元/盎司（单日+37.90%）[3] - 外汇方面，日元兑美元报152.43（单日-3.89%），英镑兑美元报1.33（单日-1.85%），欧元兑美元报1.16（单日-0.86%）[3] 经济数据预期 - 美国9月消费价格指数同比预期5.00%，前值22.00%；9月零售销售额环比预期0.40%，前值0.60%[4] - 中国第三季度GDP同比预期数据未公布，前值为5.20%[4] 近期研究报告概览 - 交银国际发布多份2025年下半年行业展望，覆盖消费、新能源、互联网、科技、汽车、医药、金融、房地产及全球宏观等领域[5] - 重点报告包括6月3日发布的《房地产行业2025年展望：止跌回稳，温和复苏》及10月11日发布的《房地产行业月报》[5] - 个股覆盖方面，近期报告涉及中微公司（688012 CH/首予买入）、周大福创建（659 HK/首予买入）、赛力斯（601127 CH/首予买入）等[5] 恒生指数成份股关键指标 - 腾讯控股（700 HK）市值6,125,319百万港元，年初至今上涨61.99%，2025年预期市盈率22.50倍[6] - 建设银行（939 HK）市值1,953,403百万港元，年初至今上涨12.50%，2024年市盈率6.57倍[6] - 华润置地（1109 HK）市值207,653百万港元，年初至今上涨29.14%，2025年预期市盈率7.42倍，股息率4.82%[6][7] 国企指数成份股关键指标 - 阿里巴巴（9988 HK）市值3,107,545百万港元，年初至今上涨110.32%，2025年预期市盈率24.50倍[8] - 快手（1024 HK）年初至今上涨114.75%，2025年预期市盈率18.46倍；中芯国际（981 HK）年初至今上涨162.58%，2025年预期市盈率127.80倍[8] - 紫金矿业（2899 HK）年初至今上涨155.59%，2025年预期市盈率18.18倍；泡泡玛特（9992 HK）年初至今上涨192.69%，2025年预期市盈率27.89倍[8]

土地出让概况 - 10月10日白云区成功出让两宗居住用地和一宗工业用地 [1] - 两宗居住用地的竞得企业均非广州本土企业，反映出外地企业积极布局白云住房市场 [1][8] - 两宗居住用地均与城中村改造密切相关，其顺利出让将助推改造进程加速 [1] 萧岗村居住用地分析 - 萧岗村齐富路北侧AB2804035地块由广州绿璟房地产开发有限公司以约13.33亿元摘得，楼面价约3.3万元/平方米 [3] - 地块宗地面积21112平方米，可建设用地面积13353平方米，计容建筑面积40059平方米 [3] - 地块位于白云新城核心区，是云山珠水轴的重要节点，临近广州地铁2号线、12号线，距白云国际会议中心1公里，区位优势明显 [3] - 该地块是白云区首宗挂牌的新模式城中村改造项目融资地块，成功出让将为萧岗村改造提供助燃剂 [3] 太和镇居住用地分析 - 太和镇AB1209039、AB1209040地块经过15轮竞价，由广州海耀投资开发有限公司以约6.44亿元摘得，溢价率约16.24% [7] - 地块宗地面积43731平方米，可建设面积30120平方米，计容建筑面积97346平方米 [7] - 地块距离地铁十四号线太和站约50米，位处广州民营科技园核心区，明确为四个城中村改造项目的安置地块 [7] - 地块采取"公开出让+定向回购"模式，基于龙归陶瓷城地块的成功经验，从动工到竣工仅用20个月交付2490套安置房 [7] 工业用地分析 - 广州航空配套产业园广花路东侧AB0403188地块由广州市江丰实业股份有限公司以7200万元竞得 [10] - 地块用地性质为一类工业用地/一类物流仓储用地，宗地面积53336平方米，可建设用地面积38469平方米，计容建筑面积153876平方米 [10] - 江丰实业计划建设食品精深加工基地、预制菜产业基地、研发创新中心等设施，公司2023年销售收入突破10亿元 [10][11] 区域发展态势 - 白云区持续占据广州居住用地出让面积、金额的前列，9月有投资100亿元的白云国际医养城、投资40亿元的正佳帽峰湾国际文化旅游度假区等项目落地 [8] - 上半年白云区新签约产业项目208个，计划投资总额约731亿元，新引进高质量产业项目130个，其中十亿级项目8个 [8] - 白云区现代农业产业园入选农业农村部2025年农业产业融合发展项目立项名单，推动土地规模化流转超两万亩，累计培育农业龙头企业104家 [11]