报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年上半年销售初步企稳，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，将有更多积极的财政及货币政策出台助力行业稳健发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8] 根据相关目录分别进行总结 1 - 6月百强销售情况 - TOP100房企1 - 6月全口径累计销售金额17820.0亿元，同比下降11.4%，累计权益销售金额113013.6万平方米，同比下降11.5%，累计销售均价20727.2元/平方米，整体销售规模同比降温，百强房企不同梯队间销售情况分化程度低 [5] 各梯队销售情况 - TOP10、TOP50、TOP100房企1 - 6月全口径销售金额分别达8517.6、15272.6、17820.0亿元，同比增速分别为 - 14.0%、 - 11.5%、 - 11.4%，权益销售金额分别为6183.2、11076.8、13013.6亿元，同比增速 - 13.9%、 - 11.2%、 - 11.5%，头部房企单月销售同比降幅相对更大，但整体分化程度不高，销售均价依然呈现高销售均价向头部倾斜的态势 [6] 公司视角销售情况 - 1 - 6月全口径累计销售金额TOP5分别是保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国，6月单月销售金额同比均下降，1 - 6月累计销售金额也同比下降，头部房企中保利发展规模保持第一，万科销售规模下滑明显 [7] - TOP10房企中建发房产、中国金茂6月全口径单月销售同比分别 + 27.9%、 + 17.3%，建发房产、越秀地产、中国金茂1 - 6月全口径累计销售金额分别同比 + 7.0%、 + 10.8%、19.6% [7] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8]

项目概况 - 广州市首个央地合作城中村改造项目——科学城集团金坑村银岭片区城中村改造项目复建区全面动工 改造后总建筑面积69 03万平方米 规划建设5栋回迁安置房 建成后复建住宅总量超过900套 预计2027年底可建成交付 [1] - 项目位于黄埔区新龙镇西部 安置房建设规模20 08万平方米 本次开工的复建地块用地面积2 2万平方米 总建筑面积约16 17万平方米 安置住宅9 83万平方米 配置1所幼儿园及附设1个托儿所 户型面积涵盖75平方米-160平方米 [7] - 项目以广汕公路作为综合发展轴串联更新片区打造河畔雅居组团、畔山人文组团两大居住片区 以地铁金坑站北侧产业用地作为片区发展核心 打造金坑TOD商业综合服务中心 依托轨道交通21号线与金坑河、油麻山打造郊野森林公园 [7] 项目进展 - 项目于2024年纳入住建部城中村改造项目清单 是黄埔区首批取得新模式身份的城中村改造项目 也是广州首批由地方国企成功引入央企投资的城中村改造项目 [5] - 今年6月初 项目单日完成了复建地块近50亩土地的清表工作 为复建区的全面动工奠定基础 [5] - 科学城集团首批5个新模式项目已实现100%开工 总共7个新模式项目累计动工计容面积超168万平方米 建设安置房套数16593套 约占全区上半年开工安置房总量的60% [9] 合作模式 - 项目由科学城集团与中交城投公司合作组建的金坑银岭、金坑邓屋等4个城中村改造项目中的首批两家项目公司正式揭牌运营 [3] - 首批与央企合作的城中村改造项目于4月底成功签约落地 总投资约210亿元 [9] 政策支持 - 黄埔区在全市率先印发首个区级城市更新及城中村改造专项规划成果 出台旧模式项目弃产处置及新模式项目主体选定、资金使用、人员经费保障等配套政策 [10] - 全区首单跨区使用房票及首单转让房票双双落地枫下村城中村改造项目 预计可生成房票340张 票面总额约3 99亿元 预计去化商品房约227套、超2 37万平方米 [9] 区域发展 - 黄埔区上半年城市更新项目新开工112万平方米 建成封顶115万平方米 使用房票认购商品房1348套 完成固定资产投资185亿元 累计投资总量首次突破3000亿元大关 [10] - 城市更新项目开工面积、房票认购、固定资产投资等指标数据位居广州全市首位 [10]

公司业务发展 - 上实城开参与上海市首批城中村改造试点项目红星村，建成动迁安置房小区涞港星苑（总建筑面积21万平方米，1576套）和欣虹汇商业项目（总建筑面积7.7万平方米）[1][5] - 公司成立上海事业三部，负责商办核心资产业务，包括梅陇里项目（总建筑面积6.1万平方米商办综合体，自持2.5万平方米商业中心）[6][7] - 公司布局保障性租赁住房业务，旗下保租房品牌阡集拥有汇社区（873套）、莘社区（总建筑面积18.6万平方米）和创社区（1932套）三个项目，平均出租率98%[8] 财务表现 - 2021年公司合约销售金额达89.33亿元（同比增长17.4%），其中保障房销售11.69亿元（同比增长542.3%）[9] - 2022年合约销售总额降至79.08亿元，但保障房销售增长至31.96亿元（同比增长173.5%）[9] - 2023年保障房销售额断崖式下滑至1.68亿元，2024年商品房销售额降至39.33亿元（同比下降52.2%）[9][10] - 2024年公司收入124.4亿港元（同比增长56.4%），但股东应占亏损3.31亿港元（2023年为溢利4.95亿港元）[12][13] 土地储备与投资 - 2020年以来公司投入超50亿元用于旧改项目，另花费55亿元在西安、天津、武汉购地[12] - 2021年以15.25亿元中标西安启源地块，并收获上海两宗涉宅地块[12] - 2024年土地储备项目降至27宗，可售规划建筑面积下滑至332万平方米[12] 战略调整 - 公司参与G50高速公路上海段拓宽改造工程，拓展项目咨询服务业务，协议期36个月[15][16] - 公司表示参与基建项目有助于业务多元化，扩大收入来源[16]

公司债券概况 - 公司发行了两只债券：23振业01（代码148280 SZ）和23振业02（代码148395 SZ）[4][5] - 23振业01由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[4] - 23振业02由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[7] 公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入60 65亿元，创历史新高，同比增长115 79%[11][14] - 公司资产负债率从2023年的71%降至2024年的67%[11] - 2024年实现合同签约金额42 34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34 36亿元[12] - 公司积极参与深圳市城中村改造，承接4个前期工作项目[12] - 2024年商业运营租赁收入合计1 24亿元[12] 业务板块表现 - 房产销售收入59 01亿元，占比97 30%，同比增长122 80%，但毛利率下降31 05个百分点至7 18%[14] - 房产租赁收入1 35亿元，占比2 23%，同比增长5 68%，毛利率38 02%[14] - 代建服务收入0 20亿元，同比下降31 07%，毛利率高达98 56%[14] - 物管服务收入0 09亿元，同比增长76 27%，但毛利率为负109 88%[14] 财务状况 - 2024年末货币资金余额29 40亿元，较上年末增加12 45%[20] - 2024年末主要授信总额49 01亿元，已使用37 21亿元，未使用额度11 80亿元[20] - 流动比率从2023年的1 73提升至2024年的2 01，速动比率从0 37提升至0 49[19] - EBITDA利息保障倍数从-1 10降至-8 87[19] 债券相关情况 - 23振业01募集资金已于2023年5月末使用完毕[17] - 23振业02募集资金已于2023年8月末使用完毕[18] - 2024年两只债券均按时完成付息工作[29] - 中诚信国际维持公司主体信用等级AA，债券信用等级AAA[21][22] 增信机构情况 - 深圳市深担增信融资担保有限公司2024年实现营业收入6 87亿元，净利润1 30亿元[26] - 深圳市高新投融资担保有限公司2024年实现营业收入7 65亿元，净利润4 39亿元[28]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 5月百城宅地成交建面同比降3.4%，成交楼面均价同比升26.2%，TOP50房企新增土储价值同比升42%，新增土储面积同比降1% [1] - 5月光大核心30城宅地成交整体溢价率为9.2%，同比升7.1pct，重点城市土拍热度延续 [3] - 展望2025年，前期房地产政策落地使地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级城市止跌回稳，投资关注三条主线 [4] 根据相关目录分别进行总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 5月百城土地成交建面同比降9%，5月供应建面10929万平，同比降8.8%，成交建面9075万平，同比降4.0%；1 - 5月供应建面4.84亿平，同比降15.9%，成交建面4.22亿平，同比降8.8% [11] - 2025年1 - 5月百城宅地成交建面同比降3.4%，5月供应建面2339万平，同比降3.2%，成交建面1312万平，同比降20.8%；1 - 5月供应建面8462万平，同比降15.9%，成交建面6991万平 [21] - 一线城市2025年5月供应住宅类用地建面121万平，同比升6.6%，成交55万平，同比升23.3%；1 - 5月供应464万平，同比升5.3%，成交305万平，同比降12.6%，供需比1.5 [31] - 二线城市2025年5月供应住宅类用地建面1202万平，同比升1.7%，成交619万平，同比升34.0%；1 - 5月供应4105万平，同比降2.9%，成交3197万平，同比升7.1%，供需比1.3 [41] - 三线城市2025年5月供应住宅类用地建面1016万平，同比降9.4%，成交637万平，同比降44.5%；1 - 5月供应3893万平，同比降27.8%，成交3489万平，同比降10.6%，供需比1.1 [51] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 5月百城宅地成交楼面均价同比升26%，5月土地成交楼面均价1320元/平方米，同比升11.6%，住宅类用地成交楼面均价6014元/平方米，同比升44.5%；1 - 5月土地成交楼面均价1657元/平方米，同比升19.8%，住宅类用地成交楼面均价7466元/平方米 [58] - 一线城市2025年5月住宅类用地成交楼面均价27965元/平方米，同比降20.4%；1 - 5月成交楼面均价42605元/平方米，同比升50.6% [68] - 二线城市2025年5月住宅类用地成交楼面均价6461元/平方米，同比升21.4%；1 - 5月成交楼面均价8735元/平方米，同比升19.1% [71] - 三线城市2025年5月住宅类用地成交楼面均价3678元/平方米，同比升47.8%；1 - 5月成交楼面均价3233元/平方米，同比升14.1% [77] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 5月新增土储价值同比升42%，5月新增土储价值457亿元，同比升14.6%；1 - 5月新增土储价值4218亿元 [82] - TOP50房企2025年1 - 5月新增土储面积累计同比降1%，5月新增土储面积313万平，同比降21.2%；1 - 5月新增土储面积3092万平 [87] - 2025年1 - 5月新增土储价值排名前三为保利发展（413亿元）、绿城中国（394亿元）、中国金茂（360亿元）；新增土储面积排名前三为绿城中国（185万平）、保利发展（184万平）、中海地产（164万平） [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年5月光大核心30城宅地成交面积升64%，成交宅地91宗，同比升89.6%，成交宅地总建面667万平，同比升64.3%，成交宅地总价623亿元，同比升78.3%，成交楼面均价9342元/平，同比升8.5%；整体溢价率9.2%，同比升7.1pct [97] - 2025年1 - 5月光大核心30城宅地成交面积升16%，成交宅地491宗，同比升34.5%，成交宅地总建面3440万平，同比升15.6%，成交土地总价4317亿元，同比升43.2%，成交楼面均价12548元/平，同比升23.9%；整体溢价率16.0%，同比升10.2pct；成交建面占百城住宅用地成交建面的比重为49.2% [4][99] - 2025年5月光大核心30城中15宗宅地成交溢价率超20%，如温州永嘉地块溢价率72%、成都郫都区地块溢价率59.3%、杭州西湖区地块溢价率51.4%等 [3][107] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐中国海外发展、招商蛇口等，建议关注越秀地产 [4] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地，建议关注新城控股 [4] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [5]

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

中国房地产市场现状与2025年趋势 当前市场状况 - 全国平均房价较历史高点下跌30% 高位购房者资产大幅缩水 [1] - 恒大 碧桂园 融创等头部房企出现资金链断裂 烂尾楼与债务违约事件频发 [1] - 行业进入长期调整期 市场信心严重受挫 [1] 2025年五大核心趋势 政策层面 - 限购政策或全面取消 一线城市核心区域可能放松限制 [3] - 房贷利率有望降至3%以下 刺激刚需购房 [3] 价格走势 - 一线城市房价从10万元/平方米高位跌至6.5万元/平方米 跌幅超30% [4] - 当前房价收入比达40倍 全球排名前十 泡沫仍存 预计2025年加速下跌 [4] 交易制度变革 - 预售制逐步退出 现房销售占比提升 购房者可获更多现房选择 [5] 住房供应结构 - 未来五年计划建设600万套保障性住房 2025年加快入市 [7] - 保障房价格低于商品房 将分流市场需求 加剧房价下行压力 [7] 城市更新计划 - 城中村改造扩展至300个城市 2025年全面启动 [8][10] - 以货币化安置为主 重点拆除危房 可能引发新一轮拆迁潮 [10]

内容概要：城中村改造是指对的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆 整结合等多种方式进行综合改造开发的行为。城中村是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的，普遍 存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突 出问题，需实施改造。2023年以来，在政策持续加码背景下，我国城中村改造项目加速推进，改造精细 化水平不断提高。根据住建部数据，2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户， 建设筹集安置房189.4万套，起到了消除安全隐患、改善居住条件和生态环境、推动城市高质量发展等 积极作用，实现了一举多得。在中央政府引导下，各地因城施策、因地制宜，积极推动城中村改造项 目，合理布局城中村安置房。2024年，山东省已开工城中村改造安置住房30.7万套,开工率105.1%,超额 完成年度任务。2024年福建省启动改造城中村10.6万户，开工城中村改造安置房、各类保障性住房7.3万 套。2024年，江苏省完成城中村改造8.52万户，筹集配售型保障性住房1.56万套、保障性租赁住房18.19 万套，分别完成年度计划的140%、247 ...

广州城中村改造专项借款 - 2024年广州获得4096亿元城中村改造专项借款授信金额 部分用于订购存量商品房 [1] - 截至5月广州已认购存量房6000余套用于安置 专项借款提供支持 [1] - 今年前5月广州全市新房月均成交量为5213套 收购存量房动作持续进行 [1]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [4] 报告的核心观点 - 政策催化加码，房地产托底信号强化，“好房子”建设与城中村改造带动建筑需求边际改善，建筑产业链需求有望结构性修复 [5][10] - 建筑板块处于弱复苏，内部结构性机会显现，建议从“区域方向”“相对收益配置组合”“产业外延转型升级”三条主线精选个股 [12] - 建筑板块进入价值重估期，建议聚焦分化主线下的优质个股，布局结构性机会窗口 [13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 本周专题 - 国务院常务会议提出推动房地产止跌回稳，推进“好房子”建设并纳入城市更新体系，全面摸底相关项目；广州取消限购等措施，加大城中村和老旧小区改造投入，2025 年计划完成固定资产投资 1000 亿元，开工老旧小区改造 150 个以上、更新住宅电梯超 9000 台 [5][10] - 建议关注城市更新、保障房建设领域的龙头央企如中国建筑，以及装饰板块优质标的如亚厦股份等 [5][10] 基建数据跟踪 - 本周专项债 471.42 亿元，截至 2025 年 6 月 15 日累计发行量 35919.76 亿元，同比 +78.68% [14] - 本周城投债发行量 825.90 亿元，净融资额 -10.99 亿元，截至 2025 年 6 月 15 日累计净融资额 -2538.64 亿元 [14] 公司动态简评 订单类 - 北新路桥子公司中标 8.65 亿元项目，工期 1825 日历天；中国电建下属子公司中标 107.70 亿元海上风电项目；志特新材子公司签署 8350 万马来西亚林吉特分包合同；蒙草生态参与签署 2.04 亿元合同，负责 77.22%施工；腾达建设中标 3.49 亿元项目，工期不超 680 日历天；陕建股份 2025 年 5 月中标 2 个 5 亿元以上项目，金额 28.27 亿元；中国核建截至 2025 年 5 月新签合同 665.06 亿元，同比 +14.30%，营收 419.22 亿元，同比 +3.77%；中国中冶 2025 年 1 - 5 月新签合同额 3960.1 亿元，同比降 22.2%，海外合同额 283.0 亿元，同比增 9.8% [18] 其他类 - 志特新材签订 3 年战略合作协议，意向采购约 4200 万美元；蒙草生态发布未来三年股东分红回报规划；四川路桥拟收购关联方资产；海南发展拟 4.38 亿元收购杭州网营科技 51%股份；山东路桥回购 878100 股，占总股本 0.06%，成交 513 万元 [20] 一周市场回顾 板块跟踪 - 本周上证指数下滑 0.25%、深证成指下滑 0.60%、创业板指上涨 0.22%，申万建筑装饰指数下滑 1.41%，申万建筑除化学工程上涨 1.41%外其余子板块下滑 [7][22] - 本周申万建筑 31 只股票上涨，涨幅前五为 ST 百利、利柏特、奥雅股份、志特新材、铜冠矿建，跌幅前五为中衡设计、棕榈股份、东珠生态、重庆建工、招标股份 [7][22] 大宗交易 - 本周 6 家公司发生大宗交易，苏交科成交额 19663.60 万元，同济科技 10288.89 万元，深城交 2358.68 万元，中天精装 1032.90 万元，中国建筑 554.23 万元，恒尚节能 224.64 万元 [24] 资金面跟踪 - 本周美元对人民币即期汇率 7.1813，较上周下滑 0.34bp；十年期国债到期收益率 1.6440%，较上周下滑 1.07bp；一个月 SHIBOR 为 1.6220%，较上周上涨 0.30bp [29]