报告行业投资评级 - 看好地产及物管行业，维持“看好”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，后续需加大政策支持，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，政策将在房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等方面发力，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房成交环比降70%，一二线降68%、三四线降88%；6月一手房月成交同比降78%，较5月降68pct，一二线同比降77%、三四线同比降84%，分别较4月升4pct和58pct；年初累计至今成交0.51亿平米，同比降12.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房成交环比降29%；6月截至上周二手房累计成交同比降20%，较5月降11.5pct；年初累计至今成交2766.8万平米，同比升12.1% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘50万平米，成交推盘比1.69倍，最近三个月分别为1.36倍、0.86倍和1.14倍；至上周末，15城可售面积8894万平米，环比降0.4%；3个月移动平均去化月数为19.2个月，环比降0.1个月，行业新房市场处于去库存趋势 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部指出建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，公布2025年1 - 4月新开工改造城镇老旧小区5679个，与央行等发布《全国住房公积金2024年年度报告》；江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），高邮有购房人才补贴；广州黄埔区有城中村改造项目跨区使用房票；浙江省发行首批存量房专项债553亿元，16.53亿元用于收购存量商品房 [4][32] - 物管行业：北京市印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025 - 2027年）》，推进六大重点任务，健全物业管理体系并提升服务质量 [38] 重点公司公告 - 地产公司：1 - 5月部分公司销售额有不同表现，如首开股份93亿元（ - 16%）、保利发展1162亿元（ - 12%）等；5月部分公司销售额也有不同表现，如首开股份15亿元（ - 36%）、中国海外发展239亿元（ + 21%）等；华发股份张延辞职，建发股份调整委员会人员；部分公司有回购、拿地、担保等行为 [4][40][42] - 物管公司：贝壳 - W多次回购股份，招商积余累计回购股份；保利物业、华润万象生活宣派股息；新大正股票交易异常波动，自查无违规 [43][44][45] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益 - 0.02%，板块表现弱于大市，排名第21位；个股涨跌幅排名前5为中润资源、海泰发展等，后5为*ST中迪、金地集团等 [46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨1.51%，沪深300指数涨0.88%，相对收益0.63%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5为正荣服务、佳源服务等，后5为时代邻里、建业新生活等；当前主流AH房企25/26PE均值分别为13.5/12.0倍，物管25/26PE均值分别为12.7/11.3倍 [4][52][56]

政策优化与市场反应 - 上海市推出“沪九条”和“沪七条”政策，调整住房限购、信贷和税收，政策效应显现后3月新开盘项目保持高热度，16个项目完成认购，在售项目日均成交同比增加34% [2] - 青岛市出台12条政策措施，包括发放购房券（博士10万元、硕士5万元），5个月内1505人使用购房券购房 [2] - 杭州市出台契税优惠、优化公积金使用等政策，着力构建“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式 [3] 存量房消化与模式创新 - 江苏省13个设区市均建立房票安置政策体系，截至2024年底完成收购存量住房5.34万套、544万平方米，南京通过房票安置累计去化存量政策性住房2000多套、商品房3000多套 [4] - 杭州市采取收购存量商品房用作保障性住房的模式，杭州市安居集团征集存量房，保障性租赁住房面积以不超过70平方米为主，配售型保障房面积以不超过125平方米为主 [4][5] - 人民银行浙江省分行开展项目摸排，加快投放住房租赁团体购房贷款和保障性住房收购贷款以支持收购 [5] - 青岛市出台“以旧换新”政策，鼓励国有企业收购二手房以服务市民卖旧买新，提升新房与二手房流通效率 [6] 好房子供给与品质提升 - 杭州市配套制定《住宅品质提升设计导则》，从10个方面指导新建商品住宅，鼓励设计创新，提高层高，推广绿色建造，推动新建住宅达到二星级及以上绿色建筑标准 [7] - 青岛市鼓励企业通过精细设计、新科技推广、绿色建材应用等方式打造“好房子”，并优先熟化供应区位优越的优质地块，导入优质教育资源 [7][8] - 青岛市搭建产业云平台，涵盖房地产全产业链88家龙头企业和12个行业协会，构建全周期产业链，每季度组织供需对接会推动技术创新与协作 [8]

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

促进住房消费政策 - 推广"房票安置""共有产权"购房和住房"以旧换新"政策 [1] - 支持有条件的地方推出"购房补贴"和"购房消费券" [1] - 鼓励探索多主体收购模式 收购存量商品房作为大学生宿舍 社区养老服务用房 职工宿舍 农民工保障房 人才房 青年公寓等 [1] 城中村和危旧房改造 - 2025年开工城中村改造项目5000套 [1] - 改造城镇老旧小区4 5万户 [1] 住房公积金政策调整 - 扩大住房公积金使用范围 支持提取公积金用于老旧电梯更新改造 [1] - 推广购买二手房提取公积金支付首付款政策 [1] - 出台灵活就业人员缴存使用住房公积金若干措施 [1] - 推进漳州灵活就业人员缴存试点工作 [1]

政策举措 - 广州南沙区成为一线城市中首个落地“买房送学位”政策的区域 [1][2] - 政策明确自2025年1月10日起在南沙区购买新建商品住房并满足特定份额持有条件的家庭 其适龄子女可申请入读区属公办学校起始年级 [3] - 南沙区于2024年9月27日解除住房限购 随后商品房市场活跃度显著提升 [4] 市场影响 - 2024年9月27日限购解除后至2024年12月31日 南沙区商品房网签成交4316套 同比增长129.21% 成交面积62.09万平方米 同比增长26.28% [4] - 2024年全年南沙区新建商品房销售面积成交175.74万平方米 同比上涨13.9% 成为外围区域中销售面积唯一同比上涨的区域 [4] - 2024年南沙区新建商品住宅网签8641套 同比增长3.7% 增速排名全市前列 [4] 房源供应 - 南沙区“房源超市”首批上架价值超过1亿元人民币的优选房源 共计905套 [1][5] - 房源涉及首筑花园、珺筑水岸、晴海岸花园、珠江源昌花园、星河畔月湾、万悦花园六个优质地产项目 [5] - 所有上架房源均为精装现楼 旨在满足被征收村民多样化的安置需求 [10] 安置模式 - “房票安置”模式取得关键进展 房票持有人在“房源超市”购买新建商品房可享有政策性奖励及使用奖励 [5][9] - 相关部门通过组织公开日及参观活动 以“实地观摩+现场座谈”形式向待安置村民展示房源并解读政策 [6][7] - 由于首批房票发行额度有限 有需求的村民需尽快联系征拆部门 后续将继续推出用于城中村改造的房票及房源 [10]

珠海"房票安置"来了，城中村改造、楼市有何新变 化？ 南都讯 珠海实施"房票安置"的靴子终于落地。 2024年1月，有市民向南都"我给珠海两会捎句话"栏目建议，珠海效仿广州等地，在城中村改造中推行 房票政策。南都记者就此刊发系列报道，多位市人大代表、政协委员以及房地产业界人士发声支持，认 为房票安置作为现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，既可拓宽现有安置渠道，增加被征收人 的选择自由度，也有利于减轻城中村改造前期资金的巨额投入，推动商品房去库存。在南都开展的问卷 调查中，更有六成受访者期待房票安置能在珠海落地。 时隔一年多后，珠海市人民政府办公室于2025年3月4日印发《珠海市房票安置实施方案（试行）》（以 下简称《方案》），探索通过房票安置形式解决城中村改造安置问题。这意味着，继广州、郑州、南 京、南昌、昆明、贵阳等城市之后，珠海也步入"房票"时代。 珠海"房票安置"有何亮点？ 可缩短拆迁补偿安置周期，提升被拆迁人居住品质 根据《方案》，珠海"房票"是将被拆迁人房屋安置补偿权益进行货币量化后，由区政府（管委会）出具 给被拆迁人购置房屋的结算凭证。即在被拆迁人签订拆迁补偿安置协议生效以后，区政府（管委会 ...

文章核心观点 多地出台多项措施促进房地产市场平稳发展，昆明推动住房消费回暖，青岛激发住房市场活力，洛阳实施城中村改造以购代建 [1] 昆明推动住房消费回暖措施 - 3月13日昆明市政府印发政策措施，从9方面提出28项措施，在激发消费潜力方面推动住房消费回暖 [2] - 落实房地产存量和增量政策，支持企业营销，鼓励各方优化服务，降低“以旧换新”置换成本，推动收购存量商品房用作保障性住房，加大房票安置推广力度 [2] - 商业性个人住房贷款首二套最低首付款比例统一为15%，优化公积金贷款住房套数认定标准，推广灵活就业人员参加公积金制度试点 [1][2] - 研究制定“好房子”技术指南，推广新模式，支持建设多样化住宅形式 [2] - 在民生保障方面，生育二孩、三孩的公积金缴存职工家庭购首套自住房，公积金贷款最高额度分别上浮20%、30% [3] 青岛激发住房市场活力措施 - 青岛市政府印发实施方案，从7方面提出30条措施，在提振消费信心方面激发住房市场活力 [4] - 年内开展促销活动不少于50场，支持实施青年人才购房券政策，博士10万元、硕士5万元，用好“以旧换新”政策刺激消费 [4] - 打造“好房子”试点项目不少于15个，引导建设高品质住宅，在城中村改造领域探索新路径 [4] - 统筹资金不少于9400万元发放公租房租赁补贴不少于1万户，推动3613套配售型保障性住房上市销售，开展物业服务质量提升行动 [4] - 发挥公积金保障作用，加大购房支持力度，落实租房提取优惠政策 [4] 洛阳实施城中村改造以购代建措施 - 洛阳市政府发布实施方案，保留传统新建安置房安置方式，引入以购代建安置模式，含房票安置、自主购买、组织购买三种形式 [5] - 安置房源为已开工未销售且有预售许可证住宅项目及无产权纠纷住房，各市区建“房源库”并公示和动态管理 [5] - 房票安置全市通用，6个月有效期，购房款不低于90%，不可转让套现；自主购买需辖区政府核算，安置对象6个月内签合同；组织购买由区政府负责并备案，开元城投付款，辖区政府组织签合同 [5] - 选择以购代建安置方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，可凭购房合同办理子女入学，组织购买符合政策楼盘减免税费，签合同后可申请商贷和公积金贷 [6] - 出台方案是为响应国家部署，满足城市发展需求，拓宽安置渠道，满足群众需求，加快去库存，促进市场平稳健康发展 [6]