宏观政策基调 - 近半月政策聚焦2026年“抢开局”，力求实现经济“开门红”[2] - 2026年“大规模设备更新和消费品以旧换新”（“两新”）政策发布早于往年，体现政策靠前发力[2][7] 财政与产业政策 - 2026年“两新”政策总补贴规模预计低于2025年的3000亿元，首批资金为625亿元，投放节奏更平滑[2][7][28] - “以旧换新”补贴由“扩面”转向“精准”，家电补贴品类由12类压缩至6类，但新增智能眼镜品类[7][29] - “设备更新”支持范围扩围，新增老旧小区加装电梯、养老机构、消防救援设施等领域[7][29] - 国家创业投资引导基金正式启动，国家层面财政出资1000亿元，预计撬动万亿级社会资本[8][34] 金融与资本市场改革 - 公募基金行业费率改革完成，三阶段累计每年向投资者让利超500亿元[7][25] - 央行货币政策例会新增“加大跨周期调节力度”，并改为“促进社会融资成本低位运行”[5][24] 房地产政策 - 个人销售住房增值税政策调整，不满2年住房销售增值税征收率由5%降至3%，北上广深纳入满2年免征范围[2][8][33] - 北京放松限购，五环内社保/个税年限要求由3年改为2年，五环外由2年改为1年[2][11] - 《求是》发文旨在稳定房地产市场预期，承认市场调整需要时间，强调政策需持续精准发力[2][11] 地方与行业举措 - 多地率先发力“抢开局”，浙江、上海、广东等地聚焦经济大省担当、服务消费和金融科技[9][36] - 金融政策支持西部陆海新通道建设，优化跨境结算便利体系[11][39]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**，讨论聚焦于**北京**及全国市场 [1][2] 核心观点与论据 * **政策方向与特点** * 北京近期率先放松购房限制（如降低社保年限），政策力度大于上海，具有全国示范意义，预示国家层面在支持房地产供需两端有新动向 [1][2] * 未来政策将采取 **“小步快跑”** 策略，供需两端均有支持措施，但不会一次性全面放开，而是逐步进行 [1][4] * **“因城施策”** 深化为 **“一市一策、一区一策”** ，政策层级下放使调控更精准 [14][15] * 政府倾向于通过降低LPR等间接方式支持市场，中央财政直接参与地方财政贴息买房的可能性较小 [1][6] * 政府不彻底放开限制性措施，主要顾虑市场稳定性、自媒体负面解读以及可能加剧一线城市资源人口过度集中 [20] * **市场现状与判断** * 房地产市场已连续下跌四年，当前处于**僵持状态**，国家已接受其周期性规律，不期待突发事件打破现状 [1][6][7] * 稳定**二手房价格**是当前重要任务，新房价格相对稳定，而二手房通过降价换取成交量 [3][8] * 全国平均房价仍有约**10%**的下降空间，一线城市由于基数高下行压力可能更大，三四线城市因前期跌幅较大下行空间相对较小 [3][10][16] * 从2021年高点以来，全国房价已下降约**30%**，预计到2026年全国新房销售量可能降至**8亿平方米**左右 [16] * 未来市场结构化调整将呈现 **L型底部筑底**态势，2026年或之后市场仍将在底部徘徊，难有明显复苏 [3][17] * **改革措施与未来展望** * 未来改革侧重于**基础性制度建设**，如公积金制度改革（扩面、跨区域流通、资金共享） [1][4] * 政府未来重点是将房地产融入整体经济社会发展框架，通过**高质量发展**、**内需提升**、稳预期、增加居民收入等侧向刺激实现稳定与发展 [1][8][22][23] * **房产税**前期准备工作基本完成，但预计2026年不太可能推出，需等待市场筑底完成进入稳定期 [24] 其他重要内容 * **具体政策与效果评估** * 地方财政贴息买房（如广州试点提供每月1000元、长达30年贴息）大规模推广难度大，更可能作为储备性工具 [5] * 各地已采取措施**收购存量房作为保障性住房**并推行**以旧换新**，但效果有限，且地方推进存在困难（如不允许增加隐形债务、收储价格问题、缺乏经验） [3][9][21] * 春节前或第一季度出台支持项目（如存量房收储）对实现“开门红”、去库存和提高市场预期有积极作用 [19] * **市场细节与观察指标** * 法拍及银行直供房入市目前占比尚未达到显著影响整体市场的程度 [11] * 限售期满五年解禁可能提高流动性，但2024年至2025年挂牌量趋稳且有下降趋势，买卖双方更理性 [12] * 判断政策拐点的指标包括：销售量是否稳定、价格能否稳住、降幅收窄是否超过六个月、区域内回稳情况 [18] * **风险与顾虑** * 若二手房价格继续下跌，可能影响新房市场需求，拉大新旧房价差，导致整体市场预期恶化 [8] * 放开一线城市限制可能导致人口和资源过度集中，对三四线城市造成不利影响 [20] * 居民手中有资金（60%的银行存款由老年人持有），但消费意愿不高，人均支出仅占人均可支配收入的一半 [20]

货币政策与流动性操作 - 中国人民银行货币政策委员会例会建议发挥增量政策和存量政策集成效应，综合运用多种工具加强货币政策调控，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本低位运行 [1] - 为保持银行体系流动性充裕，中国人民银行于2025年12月25日开展4000亿元MLF操作，期限1年期，当月有3000亿元MLF到期，为连续第10个月加量续做 [1] 产业与外商投资政策 - 国家发展改革委、商务部发布《鼓励外商投资产业目录（2025年版）》，自2026年2月1日起施行，主要变化包括鼓励引导外商投资先进制造业、现代服务业，以及中西部地区、东北地区和海南省 [1] - 市场监管总局等十四部门联合印发《网售工业产品质量安全专项治理行动方案（2025—2027年）》，明确强化重点产品信息源头审核、建立网售产品质量监督抽查结果排名和通报机制等措施 [1] 房地产政策调整 - 北京市住房城乡建设委等4部门联合印发通知，自2025年12月24日起放宽非京籍家庭购房条件，五环内社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，并支持二孩及以上多子女家庭在五环内多购买一套商品住房 [1] 金融市场数据与表现 - 11月份全社会用电量8356亿千瓦时，同比增长6.2%，其中第一产业用电量113亿千瓦时同比增长7.9%，第二产业用电量5654亿千瓦时同比增长4.4%，第三产业用电量1532亿千瓦时同比增长10.3% [1] - 1-11月我国全行业对外直接投资11314.5亿元人民币同比增长7.5%（以美元计为1582.1亿美元增长6.9%），其中非金融类直接投资9446.4亿元人民币增长3.2%（以美元计为1320.9亿美元增长2.7%） [1] - 1-11月境内市场新增首发上市公司98家，首发募资总额1027.29亿元，其中制造业公司数量约占九成，退市公司28家，A+H股公司新增17家，90余家境内公司赴海外上市 [1] - 12月24日主要市场指数表现：上证指数报3940.95点上涨0.53%，深证成指报13486.42点上涨0.88%，创业板指报3229.58点上涨0.77%，道琼斯指数报48731.16点上涨0.6% [4] 区域金融支持 - 中国人民银行等八部门联合印发《关于金融支持加快西部陆海新通道建设的意见》，提出21条金融支持重点举措，鼓励金融机构总行探索沿线省（区、市）分支机构授信一体化机制 [1] 公司公告与动态 - 重能2026年度拟使用不超过95亿元自有资金进行委托理财 [5] - 贵州茅台将回购股份价格上限调整为1863.67元/股 [5] - 爱尔眼科拟以9.63亿元收购亳州爱尔等39家机构部分股权 [5] - 高争民爆拟与关联方合计以5.1亿元收购海外民爆100%股权 [5] - 多氟多对2026年六氟磷酸锂产品的供需及价格预期较乐观 [5] - 龙蟠科技拟提升募投项目磷酸铁锂正极材料规划产能 [5] - 珠海冠宇股东宁波汇锦诚等拟合计减持公司不超过3%股份 [5] - 鲁信创投控股股东鲁信集团拟减持不超过1%股份 [5] - 横店东磁控股股东横店控股拟减持不超过1%股份 [5] - 小熊电器控股股东之一致行动人拟减持不超过0.64%股份 [5] - 长安汽车发布声明称网络流传的“重庆长安汽车废轻铁拍卖”等信息为不实信息，将对造谣传谣行为采取法律手段 [1] 商品与衍生品市场 - 广期所公告铂期货PT2610合约出现连续三个涨停板单边市，决定12月24日结算时涨跌停板幅度保持为12%、交易保证金标准保持为14% [1] - 12月24日商品市场表现：WTI原油报58.4美元/桶下跌0.12%，布伦特原油报61.84美元/桶下跌0.13%，COMEX黄金报4505.4美元/盎司下跌0.21% [4] 国际动态与经济数据 - 美国截至12月20日当周季调后初请失业金人数录得21.4万人，环比减少1万人，连续两周下降且低于市场预期的22.4万人 [3] - 日本政府消息人士称，日本将在下一财年将超长期日本政府债券的新发行量削减至约17万亿日元，为17年来最低水平 [3]

2026年宏观经济政策基调 - 中央经济工作会议定调为温和托底而非强刺激，是对2025年已有政策的延续，没有较大调整转向[3] - 政策基调是稳妥布局、渐进推进，旨在稳住增长、部分减轻通缩压力，但未体现通过强刺激实现再通胀的诉求[3] - 对2026年名义GDP增速预期保持在4%出头，比市场一致预期更保守[3] 财政政策 - 财政赤字（包括显性与广义赤字）初始额度与2025年基本持平，但在使用和发行上会明显前置[4] - 前置的财政支出更多投向基建领域，如城市更新、地下管网改造、绿色转型的储能电网及AI算力中心相关的公共开支[4] - 若上半年地产、物价、就业形势有变，可能追加相当于GDP 0.5个百分点的新增财政空间[5] 货币政策 - 实际降息降准空间相对有限，更多强调结构性工具和准财政工具[5] - 预计全年即使降息，幅度可能在10~20个基点，与美联储降息幅度相比空间较小[5] 房地产政策 - 以补贴按揭利率为核心的扶持政策，可能要到2026年二季度（全国两会后）才有落地细节[5] - 若实施范围广、力度大、持续时间长的按揭利率贴息，几个大城市的按揭利率有望被压低至接近当地租金回报率，有助于稳定市场预期，打破房价下跌与信用收缩的负反馈循环[5] - 实现房地产止跌回稳的关键在于更快推出力度强、范围广、持续时间够的按揭贴息政策[9] 消费政策 - 国补以旧换新政策将延续，规模和涵盖品种会正常微调[6] - 关键在于能否大举支持服务业消费，推出针对服务业（如餐饮、娱乐、旅游）的消费补贴或消费券[6][8] - 当前消费贷贴息实际用户不多，因消费者不愿加杠杆；有效补贴需针对消费者最大的杠杆（按揭利率）或直接补贴服务业消费，后者可能要到明年下半年[6] - 政策设计会考虑通过大数据、金税系统等优化制度，防范骗补行为[6] 出口与产业竞争力 - 尽管面临欧盟、墨西哥加征关税等噪音，仍看好中国产业竞争格局提升，未来五年在出口和创新赛道保持强劲[6] - 中国占全球出口市场份额已达15%，未来五年有望提升至16%~17%，出口增速将继续高于全球贸易增长[6] - “去中国化”不会导致中国份额下降，实质是贸易链拉长，大量重点品和高附加值环节仍由中国企业掌控[7] - 在电池、新能源汽车、机器人、光伏等新兴前沿赛道，中国的先发优势和规模已难以被撼动，几乎没有经济体能够挑战替代[7] - 每年有1100万大学毕业生，其中近40%为工程理工类，研发投入上升，巩固了关键前沿赛道的人才优势[8] - 全球供应链呈现多极化但离不开中国，是中国企业在多极化过程中走向全球，与之直接竞争的欧洲、日韩市场份额将不断丢失[8] 经济转型愿景 - 单靠科技优势难以改善整体经济回报率，需向消费转型，并做好社会保障福利[8] - 建议增加对农民和农民工的社保补贴注入，减少其后顾之忧，增强消费能力[8] - 短期消费支持应不仅限于对耐用消费品的国补，也应扩大至更广泛的服务业消费[8]

行业投资评级 * 对中国股票市场持谨慎乐观态度 [12] * 预计2026年美国股市将表现强劲 [10] * 欧洲国防军工板块存在显著投资机会 [11] 核心观点 * 2026年中国宏观政策总体定调为温和托底，而非强刺激，目标是稳住当前增长水平，部分减轻通缩压力 [2] * 政策方向正确但步伐较慢，需要一至两年的耐心才能完全走出通缩 [25] * 中国在科技、电池、电动汽车、机器人、光伏等新兴产业领域具有难以撼动的先发优势，全球出口市场份额有望从15%提升至16%-17% [1][5][20] * 美联储在2026年1月和4月预计仍有两次降息，上半年流动性相对宽松，对风险资产总体利好 [1][8] 宏观经济与政策 * 2026年中国名义GDP增长预期约为4%，低于市场普遍预期 [1][2] * 实际GDP预计达到4.8%，略低于5%的目标 [18] * 财政政策温和前置，侧重基建投资，如城市更新、地下管网、AI算力中心等 [1][3][16] * 若上半年形势有变，可能追加相当于GDP 0.5%的新增财政空间 [1][3] * 官方财政赤字率可能维持GDP的4%，超长期特别国债1.3-1.5万亿元，地方专项债5万亿元，与2025年持平 [14] * 货币政策降息降准空间有限，全年降息幅度预计在10-20个基点，降准空间为25-50个基点，更侧重结构性工具 [1][3][15] * 房地产政策方面，按揭利率补贴可能在2025年二季度推出，旨在通过范围广、力度大、持续时间长的贴息来稳定市场预期 [1][4][6] * 消费政策将延续以旧换新，并探讨在2026年下半年推出服务业消费补贴 [1][4] 产业发展与竞争力 * 中国在电池、电动汽车、机器人、光伏等新兴前沿赛道具有难以撼动的先发优势 [5] * 中国制造业规模广泛且战略布局前瞻性强，如电动车产业早在15年前就被列为重点发展方向 [20] * 中国每年约1,100万大学毕业生中，约45%为工程理工科背景，形成人才优势 [5] * 预计到2030年，中国全球出口份额将从现在的15%上升至16.5% [20][24][25] * 电池、机器人和电动车等领域的市场份额在2019年至2024年期间保持在18%左右 [21] * 其他亚洲经济体中，越南、马来西亚和印度是产业链多元化的受益者，但其对中国贸易依赖度也在扩大 [23] 资本市场与投资机会 * 预计2026年中国股票市场全年股指将实现高个位数增长 [12] * 科技领域的大力投入及科研创新进展增加了高成长性机会 [12] * 资本市场支持力度未减，包括提高上市公司质量、鼓励长期资本入市等政策 [12][13] * 2026年美国股市表现强劲，基于基本面强劲和盈利预期上调，建议配置小盘股及消费相关股票 [3][10] * 欧洲国防军工板块通常在第一季度表现最为集中，占全年行情70%至100%，且目前估值较低 [11] 近期经济数据与挑战 * 11月份社会零售增速回落至疫情后的低点1.3% [19] * 固定资产投资同比仍处于-11%的低位 [19] * 2025年四季度实际GDP很可能不足4.5% [19] * CPI反弹主要靠食品价格和黄金零售价推动，服务业CPI环比走弱 [19] * PPI降幅收窄主要受上游原材料涨价影响，在终端需求疲弱情况下难以向下游传导 [19] * 整体通缩压力依然较大，仅靠科技无法打破通缩或改善整体经济回报率，需要关注消费民生问题 [6][18][19]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 宏观上国内坚持稳中求进，实施积极财政和适度宽松货币政策，海外贸易摩擦影响出口但国内产业有韧性，美联储降息扩表利于全球流动性 [8] - 供应方面预计2026年粗钢产量压减1.5% - 2%，政策支持先进、倒逼落后，成材产量结构分化，建筑钢材产量或下降 [8] - 需求端2026年房地产用钢需求难改善，基建投资有望止跌但用钢增量不明显，建筑钢材需求回落，制造业有韧性但出口有不确定性，总量需求预计同比下降 [8] - 预计螺纹钢延续供需双弱格局，价格重心下移，螺纹钢主力参考2800 - 3350元/吨，热卷参考2900 - 3600元/吨 [8] - 策略上单边建议波段交易，套利关注做多卷螺差机会，参考区间50 - 300元/吨 [8] 根据相关目录分别进行总结 观点及策略 - 宏观政策托底推动钢铁行业高质量发展，弱现实和强预期博弈常态化 [8] - 单边交易以波段为主，套利可关注做多卷螺差 [8] 行情回顾 - 2025年螺纹钢价格受需求、供应和成本影响，上半年弱势下行，年中反弹后8月再度回落 [17] - 截至12月12日，RB主力合约收盘价3060元/吨，今年区间跌6.48%；HC主力合约收盘3232元/吨，今年区间跌4.29% [22] - 2025年螺纹钢基差为正且全年扩大，期货贴水幅度大 [22] 国外经济 - 2025年全球主要经济体GDP总量分化，制造业景气收缩但有韧性，亚洲是增长支撑，欧美放缓，通胀与货币政策分化加剧 [43] - 2026年全球主要经济体GDP增速预计温和扩张 [43] - 2025年全球M2增速下行，通胀回落，部分国家通胀压力仍高，市场关注美联储2026年动向 [46] 国内经济 - 国内经济呈现消费主导、投资承压、进出口有韧性特征，制造业PMI多数时间在收缩区间 [51] - 货币政策适度宽松，M2增速约8%，M1 - M2剪刀差收窄，10月略有扩大，CPI回升，PPI降幅收窄 [55] - 新增贷款增速低位，社融增速受政府债券支撑但回落，金融支持实体经济结构优化 [60] - 前三季度失业率平均5.2%稳定，消费者信心指数低位震荡，修复动能不足 [62] 宏观政策 - 消费政策包括提升消费能力、消费品以旧换新、财政金融联动、建设消费场景和安排政策性金融工具 [67] - 房地产政策有调整限购、个人住房贷款利率和交易税收优惠，效果逐步显现但全国统一政策待观察 [68][69] - 多部门发布多个行业稳增长工作方案，推动行业质与量增长 [71] 基本面分析 - 2025年国家层面钢铁行业政策密集，涉及产能置换、规范管理和稳增长，地方政策侧重技术改造和环保绩效 [74][75][76] - 今年钢厂盈利好转时生产积极，高炉和电炉开工率及产能利用率较高，三季度利润收缩后开工率回落 [79] - 1 - 10月生铁和粗钢产量累计同比分别 - 1.8%和 - 3.9%，钢材产量累计同比 + 4.7%，品种材产量分化 [81][86] - 1 - 10月黑色金属冶炼和压延加工业利润总额1053.2亿元，行业利润先升后降，钢厂盈利率下降 [100] - 前10月房地产开发投资同比降14.7%，销售、购地、开工、施工和竣工情况不佳，政策刺激效果不佳 [103][106][111][114] - 截至10月末新增专项债发行约3.98万亿元，1 - 9月传统基建投向资金占比降，新基建和新兴产业基建投向占比升，1 - 10月全口径基建增速同比增1.51%，相关钢材需求增速回落 [119][122] - 2025年建筑业PMI波动回落，下半年在荣枯线下，新订单不足，水泥出库量和混凝土产能利用率低，建筑钢材表需低于去年 [126][130][134] - 今年制造业PMI多数在荣枯线下，投资增速放缓，结构向高端化、绿色化转型，汽车、船舶、家电、机械设备等行业用钢需求增长 [139][144][149][152][155] - 1 - 11月钢材出口10771.7万吨，同比增6.7%，出口占比提升，缓解国内供应压力，但出口均价回落，贸易摩擦增多 [167][173] - 2025年钢材库存先升后降、同比偏高、结构分化，年末去库但总量仍处高位，螺纹钢库存反映需求疲软和悲观预期 [177] 技术面分析 - 螺纹钢和热卷主力合约月K线高位回落、动能减弱，处于近五年低位和下行通道，螺纹钢主力支撑位2800 - 2900元/吨，热卷2900 - 3000元/吨 [185] - 可把握做多卷螺价差机会，HC - RB价差100以内可尝试做多，目前在250 - 300 [185]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 继续看好铜价中期走势，但国内下游需求未向好，铜价再突破历史新高，上方有压力，月内价格能否持续回升态势仍待观察 [5][7] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 上周沪铜主力合约整体冲高回落，周中高位震荡，周五日盘铜价创 94570 元/吨历史新高，夜盘因美股科技股下跌、资金获利了结等因素高位回落，跌幅 2.13%，收盘价 91550 元/吨，较前一周-1.3% [4] 供需情况 - 海外铜矿供应链脆弱性高，2025 年再生铜产量 80 万吨，占比 25%，难扭转原生铜紧缺预期 [4] - 12 月国内电解铜预计产量 116.46 万吨，环比增加 2.11% [4] - 房地产股票周三反弹，因市场传闻中国政府计划提供 4000 亿元人民币抵押贷款补贴，但政策难以扭转房地产颓势，预计地产数据底部震荡 [4] - 全球库存累库，上海铜库存低位，国内社会库存因下游采购情绪疲弱增加 [4] 宏观情况 - 美联储 12 月降息 25 基点，市场预期 26 年至少两次降息，国内经济工作会议偏积极 [5] - 美联储主席换届后美元指数或持续偏弱，对铜价有支撑 [5]

新房市场成交情况 - 2025年11月，光大核心30城商品住宅成交面积为872万平方米，同比大幅下降47.4%，环比下降15.9% [4] - 2025年1-11月，光大核心30城商品住宅累计成交面积为1.15亿平方米，同比下降15.6% [4] - 2025年11月，一线及强二线城市（北上广深杭蓉）成交面积为281万平方米，同比下降52.0%，环比下降3.5% [4] - 2025年11月，其余二线24城成交面积为591万平方米，同比下降44.9%，环比下降20.8% [4] - 2025年1-11月，一线及强二线城市累计成交面积为3,622万平方米，同比下降12.7% [4] - 2025年1-11月，其余二线24城累计成交面积为7,861万平方米，同比下降16.8% [4] 新房市场价格情况 - 2025年11月，光大核心30城商品住宅成交均价为24,878元/平方米，同比下降4.6%，但环比上涨3.7% [4] - 2025年1-11月，光大核心30城商品住宅累计成交均价为24,654元/平方米，同比小幅上涨1.2% [4][5] - 2025年11月，一线及强二线城市成交均价为42,672元/平方米，同比上涨5.4%，环比下降1.4% [4] - 2025年11月，其余二线24城成交均价为16,431元/平方米，同比下降9.8%，环比微降0.3% [4] - 2025年1-11月，一线及强二线城市累计成交均价为41,955元/平方米，同比上涨2.4% [5] - 2025年1-11月，其余二线24城累计成交均价为16,682元/平方米，同比下降2.3% [5] - 重点城市1-11月新房均价：北京60,092元/平方米（同比+12.2%），上海82,088元/平方米（同比+6.2%），广州34,280元/平方米（同比-3.1%），深圳59,437元/平方米（同比-1.4%）[5] 二手房市场成交情况 - 2025年11月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,236万平方米，同比下降22.0%，但环比增长14.7% [6] - 2025年1-11月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为1.40亿平方米，同比增长2.7% [6] - 2025年11月，一线城市二手房成交面积为452万平方米，同比下降21.6%，环比增长17.4% [6] - 2025年11月，其余二线城市二手房成交面积为783万平方米，同比下降22.1%，环比增长13.3% [6] - 2025年1-11月，一线城市二手房累计成交面积为4,907万平方米，同比增长6.0% [6] - 2025年1-11月，其余二线城市二手房累计成交面积为9,117万平方米，同比增长1.0% [6] 二手房市场价格情况 - 2025年11月，光大核心10城二手住宅成交均价为22,694元/平方米，同比下降8.5%，环比基本持平（+0.1%）[6] - 2025年1-11月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为23,704元/平方米，同比下降1.8% [6] - 2025年11月，一线城市二手房成交均价为32,157元/平方米，同比下降9.7%，环比下降1.0% [6] - 2025年11月，其余二线城市二手房成交均价为15,362元/平方米，同比下降8.4%，环比微降0.1% [6] - 2025年1-11月，一线城市二手房累计成交均价为34,440元/平方米，同比下降0.8% [6] - 2025年1-11月，其余二线城市二手房累计成交均价为16,062元/平方米，同比下降5.5% [6] - 重点城市1-11月二手房均价：北京28,360元/平方米（同比+3.6%），上海37,322元/平方米（同比-2.9%），广州25,949元/平方米（同比-7.2%），深圳56,934元/平方米（同比-1.2%）[7] 行业核心观点与展望 - 随着前期一揽子房地产政策的持续落地以及地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化预计将进一步加深 [7] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，并逐步实现“止跌企稳” [7]

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持此评级 [10] 报告核心观点 - 中央经济工作会议的表述为理解明年行业政策提供了重要线索，政策目标继续聚焦防风险和稳市场 [2][8] - 政策工具在传统常规层面已接近用足，但在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题 [2][8] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告期）长江房地产指数下跌2.55%，相对沪深300的超额收益为-2.47%，行业排名29/32，表现靠后 [5][14] - 年初至今，房地产指数累计上涨3.87%，但相对沪深300累计超额收益为-12.55%，行业排名27/32 [5][14] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度平均跌幅为4.03%，物业公司周度平均跌幅为1.72%，REITs周度平均跌幅为0.36% [14] 政策动态 - **中央层面**：中央经济工作会议提及积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [6][8][16] - **地方层面**： - 深圳优化住房公积金提取规定，允许提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60% [6][16] - 山东推出住房“以旧换新”指导意见，包括卖旧换新、收旧换新和拆旧换新三种模式 [6][16] - **政策解读**： - “去库存”对应消化存量，可能包括传统托需求手段及旧改或收储等工具 [2][8] - “优供给”对应优化增量，主要是提高新建住宅品质，打造“好房子” [2][8] - 深化公积金制度改革，除基础环节优化外，可能涉及定位、统筹、投融资等更高层次考虑，短期关键是能否明显降低公积金贷款利率 [8] 销售数据跟踪 - **新房市场**：本周37城新房成交面积四周滚动同比为-45.6%，较上周下降1.7个百分点；年初至今累计同比为-15.8% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-41.7% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-41.2%，二线城市为-46.0%，三四线城市为-54.2% [17] - **二手房市场**：本周17城二手房成交面积四周滚动同比为-28.6%，较上周下降4.0个百分点；年初至今累计同比为+4.2% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-36.3% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-32.9%，二线城市为-29.8%，三四线城市为+28.7% [17] - **合计数据**：12城新房及二手房合计成交面积12月当月同比为-41.8% [7][27]