70个大中城市房价环比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 北京/上海/广州/深圳分别下降1.1%/0.9%/1.0%/0.9% [1] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [1] 70城新房价格环比城市数量分布 - 2025年7月新房价格环比上涨城市6个 持平城市4个 下降城市60个 [2] - 2025年6月新房价格环比上涨城市14个 持平城市0个 下降城市56个 [2] - 2025年5月新房价格环比上涨城市13个 持平城市4个 下降城市53个 [2] 70城二手房价格环比城市数量分布 - 2025年7月二手房价格环比上涨城市1个 持平城市1个 下降城市68个 [4] - 2025年6月二手房价格环比上涨城市1个 持平城市0个 下降城市69个 [4] - 2025年5月二手房价格环比上涨城市3个 持平城市0个 下降城市67个 [4] 各线城市房价同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 [5] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [5] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4% 降幅较上月扩大0.4个百分点 [5] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [5] 房地产政策展望 - 城中村改造和专项债收储等已出台政策将持续推进落实 [5] - 城市更新成为房地产领域聚焦点 各项配套政策有望加速落地 [5]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]

人民银行公开市场操作 - 8月8日开展1220亿元7天期逆回购操作 利率持平于1 40% 当日净回笼40亿元[1] - 本周累计净回笼5365亿元 逆回购操作量11267亿元 到期量16632亿元[1] 上海银行间同业拆放利率(Shibor) - 隔夜Shibor下跌0 06BP至1 3144% 7天Shibor上涨0 16BP至1 4356% 14天Shibor下跌1 01BP至1 4689%[1] - 1个月期Shibor报1 5256%上涨0 34BP 3个月期报1 5544%上涨0 56BP 6个月期持平于1 6100%[2] - 9个月期Shibor报1 6289%上涨0 11BP 1年期报1 6378%上涨0 12BP[2] 银行间质押式回购市场 - DR001加权平均利率下行0 3BP至1 3116% 成交额减少182亿元 R001下行0 9BP至1 3413% 成交额增加104亿元[6] - DR007下行2 6BP至1 4251% 成交额增加102亿元 R007下行2 7BP至1 4538% 成交额增加223亿元[6] - DR014下行2 2BP至1 4722% 成交额增加19亿元 R014下行1 7BP至1 4894% 成交额减少180亿元[6] 同业存单市场 - 8月8日发行148只同业存单 实际发行量2741 1亿元[12] - 1个月期国股存单收益率下行2 5BP至1 46% 3个月期下行0 5BP至1 535% 6个月期下行0 5BP至1 595%[12] - 9个月期大行存单收益率下行0 75BP至1 62% 1年期下行0 75BP至1 62%[12] 房地产政策调整 - 北京二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 符合条件者可上浮至140万元[14] 金融机构人事变动 - 金喜年自2025年8月4日起正式就任中信银行副行长[15]

核心观点 - 7月信用债发行指导利率全线下行，整体变化幅度为-20 BP至-1 BP，发行规模环比小幅下降，公司债、中期票据、定向工具发行金额环比减少，企业债、短期融资券发行金额环比增加 [2] - 7月信用债净融资额环比增加，中期票据净融资额减少，其余品种净融资额增加，企业债、定向工具净融资额为负，公司债、中期票据、短期融资券净融资额为正 [2] - 7月信用债成交规模环比增长，企业债、定向工具成交金额减少，其余品种成交金额增加，收益率整体呈先下后上再下的波动态势，月度均值较6月整体下行 [2] - 7月信用利差走势与收益率趋同，整体呈先收窄后走阔再收窄趋势，中短期票据、企业债、城投债多数品种信用利差较上月收窄 [2] - AAA级品种信用利差分位数相对高于其余等级，5年期品种分位数处于10%-14%分位，仍有少量压缩空间 [2] - 供给不足和相对旺盛的配置需求对信用债走强形成持续支撑，资金面边际转松有助于推动修复行情，未来收益率仍在下行通道 [2] - 现阶段信用下沉效果不佳，高等级品种补涨潜力更大，短端信用利差压缩空间不足，推动拉久期增厚收益的需求 [2] - 信用债ETF放大成分券估值波动，可优先关注震荡行情中相关主体名下超跌债券 [2] 地产债 - 中央和地方持续积极优化房地产政策，托举政策持续发力，推动房地产止跌回稳 [3] - 房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，"高质量开展城市更新"后续配套政策值得期待 [3] - 销售复苏进程将对债券估值产生较大影响，风险偏好较高的资金可考虑提前布局 [3] - 配置重点为历史估值稳定的业绩优异的央企、国企，以及含有强力担保的优质民企债券，可拉长久期增厚收益 [3] - 可适当博弈超跌房企债券估值修复带来的交易机会 [3] 城投债 - 稳增长和防系统性风险的背景下，城投违约的可能性很低，城投债仍可作为信用债重点配置品种 [3] - 城投债大势将由化债与发展的合力决定，短期信用风险无虞，现阶段城投债策略依然可以积极 [3] - 城投平台将会加速出清和转型，部分城投债或有估值波动风险，未来可关注"实体类"融资平台改革转型的机会 [3]

市场回顾 - 上周市场主要指数大多下跌，中证100跌幅较大，周度涨跌幅为-2.15%[22] - 医疗保健指数和信息技术指数表现相对较好，周度涨跌幅分别为2.65%和0.71%[22] - 房地产指数和能源指数表现较弱，周度涨跌幅分别为-3.57%和-3.49%[22] - 万得全A日均成交额为18096.34亿元，较前值18486.97亿元减少，处于历史偏高位置（三年历史分位数93.40%）[22] 政治局会议影响 - 7月政治局会议对经济形势判断更加积极务实，措辞较4月底会议更为乐观自信[11] - 会议强调宏观政策将持续发力、适时加力，财政政策将落实落细更加积极的财政政策[11] - 资本市场政策重心从短期维稳转向长期竞争力建设，强调增强吸引力和包容性[11] - 房地产政策方向明确，偏向优化存量、提升质量[12] - 消费政策强调将促消费与兜底惠民结合，以改善民生为前提激发内需潜能[12][16] 行业表现 - 申万一级行业中6个行业上涨，医药生物、通信和传媒涨幅居前，分别上涨2.95%、2.54%和1.13%[22][38] - 煤炭、有色金属和房地产跌幅较大，分别下跌4.67%、4.62%和3.43%[22][38] 估值跟踪 - 截至2025/8/1，万得全A估值(PE TTM)为20.33，较上周下降0.40，处于近5年历史分位数的80.30%[22][53] - 30个申万一级行业中有6个行业估值(PE TTM)出现修复[26]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [5][7] 核心观点 - 7月市场热度走低，TOP100房企单月操盘口径销售金额2112.2亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1][14] - 1-7月TOP100房企操盘口径销售金额18639.1亿元，同比降低12.5%，权益口径销售金额14654.8亿元，同比降低13.5% [1][14] - 不同梯队房企销售额同比均下跌，TOP21-30房企跌幅最小（操盘口径-6.3%，权益口径-6.8%），TOP10房企跌幅最大（操盘口径-14.9%，权益口径-14.7%） [2][16][18] - 销售门槛普遍下降，50强门槛跌幅最小（-2.7%），100强门槛跌幅最大（-22.2%） [3][28] - 7月TOP40房企中有11家实现单月同比正增长，越秀地产表现最佳（+12.6%） [4][33] 重点公司表现 - 保利发展1-7月累计操盘销售金额1501.1亿元（-16.9%），绿城中国1368.0亿元（-7.3%），中海地产1253.5亿元（-18.3%） [4][34] - 越秀地产1-7月累计操盘销售金额同比增长20.4%，建发房产增长5.5%，华发股份增长2.1% [4][34] - 7月单月保利发展销售165亿元（-28.3%），招商蛇口147亿元（-4.5%），绿城中国146.9亿元（-30.1%） [4][33] 投资建议 - 政策进入深水区，力度可能超过2008、2014年 [5][37] - 行业竞争格局改善，头部国央企和优质民企更受益 [5][37] - 建议关注一线及核心二线城市布局的房企 [5][37] - 推荐标的包括绿城中国、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展等 [5][10][37]

广州7月楼市表现 - 7月广州市二手住宅网签8962套 面积88 84万平方米 环比分别下降9 39%和10 84% 同比分别下降10 68%和12 25% [1] - 1至7月广州市二手住宅共网签65575套 面积657 91万平方米 同比分别增长9 03%和9 02% [1] - 7月广州一手住宅网签4787套 [1] - 多个热门板块和楼盘网签套数环比显著增长 受旧改提速等因素驱动 [1] 广州楼市库存与政策分析 - 2024年广州涉宅用地供求规模创近三年新高 导致商品住宅库存规模和去化周期维持高位 [2] - 需推进新房和二手房循环 推动刚性需求进场 二手房以旧换新 带押过户 公积金政策等仍有施展空间 [2] 全国楼市趋势与政策展望 - 7月重点城市新房成交量下滑 二手房以价换量维持一定热度 [2] - 上海 深圳等城市优质地块土拍热度延续 优质项目入市后有望支撑市场 [2] - 下半年核心城市有望保持韧性 但城市和区域间分化行情将延续 [2] - 未来房地产政策可能加力 聚焦城中村改造 专项债收储等已出台政策的落实 [2] - 城市更新成为房地产领域聚焦点 未来配套政策有望加速落地 [2]

总基调 - 延续稳中求进，强调保持政策稳定性兼顾灵活性，且"适时加力" [1] - 二季度GDP同比增长延续回升，但环比动能减弱，制造业PMI保持在扩张区间但新订单和就业改善有限 [3] - 各地推出支持民营经济细则、资本市场活跃度相关工具密集出台 [3] 财政政策 - 强调"落实落细"，优化财政支出结构，加强民生保障，加大对特定群体支出 [1][4] - 7月28日发布《育儿补贴制度实施方案》，每孩每年补助3600元 [4] - 2025年上半年政府债券净融资达7.66万亿元，超长期特别国债已发行5550亿元，进度42.7% [4] 货币政策 - 实施适度宽松的货币政策，促进社会综合融资成本下行，未来可能继续降息 [1][5] - 5月7日央行宣布降息10bp，降准50bp，重点推动利率工具下调与流动性前瞻性投放 [5] - 结构性工具如再贷款、碳减排支持工具、设备更新再贷款等将扩围增量 [5] 产业政策 - 重点培育未来产业和卡脖子相关产业，强化企业科技创新主体地位 [1][6] - 支持量子计算、人工智能、生物制造、卫星互联网、人形机器人等战略性产业 [6] - 武汉产业创新发展研究院通过"产业孵化+平台赋能"模式孵化9个产学研项目 [6] 房地产政策 - 高质量开展城市更新，未重点提及房地产 [1][9] - 6月商品房销售面积和销售额同比分别为-5.5%和-10.8%，较5月下滑2.2和4.8个百分点 [9] - 5月央行下调个人住房公积金贷款利率25bp，首套房利率由2.85%降至2.6%，预计年节省利息支出超200亿元 [9] 扩内需 - 从消费场景和消费能力共同发力，未来可能出台社保缴费比例优化、个税结构调整等政策 [2][11] - 6月社会消费品零售总额同比增长4.8%，较上月下降1.6个百分点，环比-0.2% [11] - 消费结构上，有补贴的家电家具等保持高增，餐饮烟酒等下滑 [11] 保民生 - 突出就业优先政策导向，促进高校毕业生、退役军人、农民工等重点群体就业 [2][13] - 政策从"三支一扶"扩招、灵活就业登记制度建设等多层面托底就业结构 [13] 资本市场 - 增强吸引力和包容性，巩固良好态势，上证指数达3615点，创业板指收于2367点 [2][14] - 央行优化两项支持资本市场的货币政策工具，证监会深化科创板、创业板改革 [14] 高水平开放 - 稳住外贸外资基本盘，强化融资支持，促进内外贸一体化发展 [2][15] - 优化出口退税政策，高水平建设自贸试验区等开放平台 [15]

宏观经济与政策 - 上半年经济增长5.3%，为完成全年"5%左右"目标奠定基础，但下半年仍面临风险挑战需政策加力[1] - 宏观政策基调延续"四稳"（稳就业、稳企业、稳市场、稳预期），强调"持续发力、适时加力"并增强灵活性预见性[1] - 财政政策上半年实际赤字率达3.9%（仅次于2020年4.4%和2022年4.1%），下半年或通过调整8000亿"两重"资金用途稳经济[2] 消费与产业政策 - 服务消费补贴或接力"以旧换新"政策，育儿补贴规模达1000亿/年（按2812万出生人口×3600元/年），预计拉动社零0.15%[1] - "反内卷"去产能以引导式为主，上游行业或关停限产，中下游新兴行业通过标准提升倒逼落后产能退出[1][2] - 货币政策删除"降准降息"表述，转向结构性工具精准支持科技创新、消费等领域，政策性金融工具或于四季度落地[2] 资本市场与房地产 - 资本市场政策强调增强吸引力和包容性，构建现代金融体系以虹吸境内外资金和优质企业[2] - 房地产政策聚焦城市更新（城中村/危旧房改造）、构建新发展模式（如"好房子"建设）及优化限购限售等现有政策[2] 风险提示 - 需关注房地产市场风险、出口下行压力及"以旧换新"政策不及预期等潜在风险[2]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]