城市更新的内涵与目标 - 城市更新不仅是空间形态改造，更需包含产业迭代升级，走内涵式发展道路，注重闲置资产盘活、生产经营激活和优势产业聚合 [1] - 中央政策明确城市更新是系统工程，需全面开展城市体检评估、赓续城市文脉、提升生活品质，核心是实现新旧动能转换 [1] 新旧动能转换的必要性 - 传统依靠人口涌入和资本投入的资源驱动模式难以为继，需转向城市空间、功能、品质的全方位结构重塑 [2] - 新旧动能转换需跳出"旧改/棚改"层面，通过释放新质生产力提升城市综合能级 [2] 市场化投融资机制 - 需建立多元化资金投入机制，政府引导+市场运作+社会参与，鼓励民企参与基础设施特许经营 [2] - 金融机构应开发专项债券、信托产品等创新工具，通过债权/股权/物权投资满足多样化融资需求 [3] 政府角色与公共属性 - 政府需承担主体责任，协调国土规划与城市战略，加大公益性基础设施投资 [3] - 需建立城市群横向合作机制，发挥中心城市带动作用，重点支持短期难盈利但社会效益显著的项目 [3] 产业升级实施路径 - 通过改造传统产业空间（如老旧商业区升级为CBD）吸引金融、总部经济等高端产业集聚 [4] - 建设特色产业园（如生物医药、人工智能）培育本地产业链，提升产业集群竞争力 [4] 民生协同与公众参与 - 居民应全过程参与决策，通过基层协商平台表达意见，激发"微改造"活力 [4] - 鼓励商户自主更新店面，形成文商旅融合载体，统筹民生改善与现代服务业发展 [4]

政策导向与财政支持 - 国务院明确以"宜居、韧性、智慧城市"为目标推进城市更新，强调文化遗产保护与"留改拆"模式创新 [2] - 财政部2025年城市更新行动评审结果公示，20个城市入围，中央财政计划补助超200亿元 [2] - 专项债和REITs等多元融资工具将被进一步利用，推动房地产从"增量扩张"向"存量优化"转型 [2] 中粮大悦城城市更新实践 - 北京朝阳大悦城B1层完成16000平米品质生活空间改造，引入10余家新店，打破"B1聚集小餐饮"行业惯性 [2][5] - 2023年以来完成橱窗一期工程改造、卫生间改造、停车场升级等硬件焕新，引入100多个品牌（超四成为首店、旗舰店、定制店） [3][5] - 构建首店矩阵（如MUJI北京首家旗舰店、Olé精品超市等），形成生活方式、潮玩、网红下午茶三大品牌组团 [5] 商业空间升级与消费转型 - 朝阳大悦城通过空间设计与品牌矩阵双重升级，实现从"城市商圈"到"城市客厅"的功能进阶 [3] - 项目依托购物中心与地铁无缝接驳优势，强化城市级地标辐射力，为北京商业市场注入新动能 [5] - 以"精品差异化"调改逻辑构建兼具精致感与烟火气的生活场景，成为国际消费中心城市建设的鲜活样本 [6] 产业生态与产城融合 - 北京中关村（大兴）细胞基因治疗产业园引入16家优质企业，形成"1诺奖+7院士+27个1类创新药管线"资源矩阵 [9] - 产业园突破传统租赁模式，提供定制化厂房、共享实验室、全周期金融支持等三维服务 [9] - 未来计划以10余万平方米空间培育100亿级CGT全产业链生态，打造1000亿级产业集群 [10] 旧改与城中村更新案例 - 西安上塔坡城中村改造项目完成20栋楼体结构封顶，8000多名回迁群众受益，保留千年古村历史底蕴 [11][12] - 深圳中粮创芯研发中心为工改工项目，引入130余家企业（含500强、上市企业），形成新型产业综合体 [7] - 北京中糖大厦改造为"金融科技独栋地标性写字楼"，外立面、大堂、机电设备全面升级 [7] 行业认可与模式创新 - 公司2024年获"中国楼宇经济北京论坛"五项权威大奖，获北京市委城市工作委员会办公室感谢信 [14] - 实践模式涵盖"政府-企业-社会"多方协同与"空间-产业-人文"可持续更新，为行业提供可行样本 [14] - 城市更新从物理改造转向科技、生态、人文深度融合，推动"宜居、韧性、智慧"城市演进 [15]

城市更新的核心观点 - 城市更新是传承与创新的过程，从历史营城模式到现代文明发展，城市不断迭代以适应人口增长和宜居需求 [3][4][5] - 中国城市化进入内涵式发展阶段，"十四五"规划将城市更新上升为国家战略，中央财政计划补助200亿元支持20个试点城市 [1][2] - 城市更新需兼顾生产型与生活型功能，通过小微空间改造提升美学价值，实现"三生合一"（生态、生产、生活）的系统设计 [5][12][16] 城市更新的历史与模式演变 - 中国古代营城模式从圆形围合发展为方形规划，《周礼·考工记》确立规范制式，延续至明清北京城的中轴线布局 [4] - 工业革命后城市以增量扩张为主（如纽约曼哈顿），但过度扩张导致城市病，后工业时代转向存量更新，注重亩产效益（部分地块产值超亿元/亩） [5] - 1958年荷兰会议首次定义城市更新，涵盖建筑修缮、环境改善等所有城市建设活动 [6] 小微空间更新的实践路径 - 北京杨梅竹斜街通过保留历史建筑（青云阁）与引入新业态（咖啡厅、餐厅）形成"古早"更新样本，2011年起连续十年参与北京国际设计周 [1] - 采用"针灸式"更新：改造胡同杂物间为玻璃花房（几平方米）、屋顶种植、街角剧场等，释放小微绿地与口袋公园 [11][12][14] - 推行"以展代建"模式，引入演艺、非遗展览等活动活化老旧街区，公共设施艺术化改造需兼顾便民性与文旅功能 [14][16] 城市美学的驱动机制 - 北京奥运会形象景观设计（鸟巢、水立方等）将场馆景观与城市中轴线文化空间结合，获国际奥委会"无与伦比"评价 [8][9] - 社会创新设计介入：通过创意改造闲置空间（如东六环高线公园）、鼓励居民参与社区种植，共建共享生活美学 [10][12][13] - 新建城区需避免同质化，通过小微空间植入在地文化特色（如文商旅体融合场景），实现"公园里生长城市" [15][16] 可持续更新运营模式 - 建立政府引导+市场运作+社会参与的机制，盘活低效存量资产，吸引小微型经营主体 [17] - 发展可运营的公共艺术空间，推动文化产业与城市美学融合（如咖啡馆、书店、美术馆等"小而美"节点） [10][16][17] - 挖掘街区历史文化资源，以生长式更新循序渐进提升品质，形成"艺术化生活"生态 [14][17]

品牌文化融合 - 路易威登在上海南京西路开设"路易号"船形建筑，融合品牌航海基因与上海航运历史，成为新文化地标[1] - 设计灵感源自19世纪越洋旅行硬箱，通过现代设计语言重新演绎品牌核心价值（创新、冒险、探索）[4] - 建筑集合品牌店铺、Le Café Louis Vuitton餐厅及"非凡之旅"展览，打造立体化文化空间[4] 建筑设计理念 - 建筑轮廓采用船形设计，金属Monogram图案装饰船首船身，顶部层叠结构致敬经典硬箱[5] - 甲板部分采用奢华材料，结合现代感与经典元素，营造旅行、冒险与奢华的氛围[6] - 整体设计强调艺术与工艺结合，体现品牌对航海文化的致敬[5][6] 展览与城市更新 - "非凡之旅"展览通过艺术装置、历史回顾展示品牌工艺成就，连接旅行记忆与文化创新[7] - 项目契合上海城市更新浪潮，将商业空间转化为文化载体（如上生·新所改造案例）[8][9] - 建筑功能布局与上海城市发展趋势联动，推动历史记忆重构与消费场景再造[8][10] 战略意义与未来影响 - "路易号"是品牌全球化战略的重要一步，强化与上海的文化纽带并提升全球客户体验[10] - 项目标志着商业与文化深度融合趋势，成为上海未来文化商业中心之一[10][11] - 通过创新设计激活城市空间再生，为上海注入新商业活力与文化影响力[9][11]

政策支持与金融举措 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，旨在打造宜居、韧性、智慧城市 [1] - 国家开发银行主动对接地方政府，依据城市体检结果配合编制城市更新专项规划和年度实施计划，探索市场化融资模式 [1] - 2024年1月至5月，国家开发银行发放城市更新领域相关贷款5751亿元，重点支持老旧小区改造、城市基础设施建设等领域 [1] 老旧小区改造案例 - 江西省萍乡市湘东区富丽小区纳入2023年老旧小区改造范围，国开行江西分行为28个老旧小区改造项目提供融资支持，惠及近1.5万户居民 [3] - 改造内容包括道路铺装、绿化改造、雨污分流、智能安防设施、停车位和公共活动空间等 [3] - 国开行江西分行提供期限长、成本适当的贷款支持，助力解决群众"急难愁盼"问题 [3] 历史文化保护更新 - 江苏省扬州市小秦淮河保护更新项目启动，成为江苏首批城市更新试点项目之一 [4] - 项目获得4960万元江苏省城乡建设发展专项资金及1.2亿元国开行贷款，江苏省财政还给予贴息支持 [4] - 项目按"小尺度、渐进式、微更新"原则实施，打造历史可阅读、文化可延续的城市更新样板 [4] 基础设施升级创新 - 湖北黄石供排水系统升级改造项目面临收益较低难以获得信贷支持的问题 [6] - 国开行湖北分行创新市场化融资模式，通过梳理存量资产现金流满足贷款要求，提供超8100万元贷款 [6] - 改造后全市供水能力将达54万吨/天，漏损率明显下降，并计划搭建智慧水务系统实现数字化管理 [6] 未来发展方向 - 国家开发银行将持续高质量做好城市更新金融服务工作，聚焦重点任务实现资金精准投放 [7] - 推动融资模式创新，统筹多渠道资金健全多元化投融资方式，形成信贷资金与特别国债、专项债券等合力 [7]

交易概况 - 瑞安房地产与天安以28.94亿元联合收购永业城市更新50%股权，获得上海黄浦区三宗商住地块开发权 [1][2] - 永业城市更新为三宗地块的开发公司，地块位于新天地区域，住宅建筑面积合计15.6万平方米 [1][7] - 参照翠湖天地六期21万元/平方米均价，住宅货值预计超300亿元 [1][13] 地块详情 - 三宗地块要求中小套型占比不低于40%，并规定公共空间、风貌保护等严格条件 [12][13] - 具体规划：205A-03地块住宅5,000平方米，商业13,865平方米；207A-01地块住宅33,950平方米，商业18,992平方米；208A-05地块住宅117,050平方米，商业22,674平方米 [13] - 地块紧邻翠湖天地六期，步行400米可达上海音乐厅等地标，兼具居住氛围与商业便利 [4][16] 战略意义 - 瑞安房地产将延续"翠湖天地"系列开发，扩大高端住宅业务规模及收入来源 [2][11] - 地块位于"大新天地社区"，有助于完善区域功能生态，吸引全球精英人才 [2][13] - 公司自1996年起深耕太平桥片区，已打造上海新天地超级复合社区及六期翠湖天地豪宅 [11] 市场竞争 - 2024年新天地板块另有一组风貌地块被厦门联发与新加坡丰隆联合体竞得，未来或与瑞安项目直接竞争 [14][16] - 行业分析师指出，高端住宅需提升产品力，仅靠地段和品牌优势难以维持竞争力 [16] 开发背景 - 永业城市更新成立于2020年8月，2024年11月以194.4亿元协议出让获得三宗地块 [7][8] - 翠湖天地六期2024年开盘"日光"，均价21万元/平方米，108套房源当日售罄 [7]

城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

土地市场供求 - 2025年6月土地成交建面和金额分别环比增长54%和89%，同比延续缩量提质趋势，建面下降但金额上升 [1] - 截至6月25日，本月供应建筑面积5253万平方米，环比增加9%，同比下降12.2%，延续缩量趋势 [2] - 全国300城经营性土地招拍挂成交4570万平方米，同比下降4%，成交金额1573亿元，同比增长22% [8] - 一线城市中上海和深圳有宅地供应，上海三宗内环内地块起拍楼板价达8-16万元/平方米 [3] - 二线城市中合肥、成都、福州、武汉出让建面超100万平方米，苏州园区地块起拍楼板价达6万元/平方米 [4] 市场热度 - 6月平均溢价率4.2%，延续回落趋势，一二线城市降至5%左右，三四线降至2.7% [11] - 上海、成都平均溢价率仍分别高达10%和15%，锦江区地块溢价率达76% [12] - 6月土地流拍率6%，回落至近年低位，广州、武汉等城市有宅地流标或撤牌 [15] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，由中建八局以1%溢价率竞得 [16] - 北京5宗地块均为低溢价或底价成交，均为高开发难度重点项目 [16] - 杨浦区东外滩地块平均楼板价高达9.5万元/平方米，周边新房售价约20万元/平方米 [19] 后市展望 - 二季度优质宅地供应占比下降导致溢价率回落，但核心城市优质地块仍频频高溢价成交 [20] - 下半年地方政府将落实"控量提质"，与土地收储共同促进库存下降 [21] - 城市更新工作推进将带来更多优质核心板块净地出让，改善行业供求预期 [21]

项目概况 - 上海静安区彭浦新村街道彭一小区完成近4年改造 原40幢非成套老旧住房变为17栋高层电梯住宅 新增1600个车位 配套社区养老院 体育中心 文化场馆等设施 [2] - 改造后实现2110户居民"品质新居梦" 每户独门独户 独用厨卫 配有电梯和地下车库 小区公共绿化环境堪比新建商品房 [2] - 项目新建6层社区养老院(172个床位) 2万平方米社区党群服务中心 人行天桥连接1号线地铁站 配套服务辐射整个街道 [9] 户型设计 - 改造前存在282种户型 改造后精简为96种 设计耗时1年多 修改20余稿 重点考量租赁户与产权户的利益平衡 [6] - 租赁户在保留原使用面积基础上 每户增加约2平方米 并获赠独用厨卫和阳台 产权房住户可增加20平方米建筑面积 [4][5] - 典型案例包括72岁居民从17.3平方米6人共居房升级为带独用厨卫阳台的电梯房 74岁居民从60多平方米"奇葩"户型升级为80多平方米正规小三房 [3][4] 改造模式演进 - 彭浦新村历时20年完成102栋非成套旧住房改造 模式从"贴扩建"逐步升级为"拆多层建高层" 改造内容从厨卫独用扩展到电梯 高层 生活配套等综合提升 [8] - 静安区采用"以小区更新带动社区提升"理念 通过收储周边地块整合规划 为社区功能注入创造空间条件 [8] - 项目保留工人新村历史记忆 新建党群服务中心将再现"外宾接待室"场景 打造兼具历史底蕴与现代功能的社区 [10] 居民反馈 - 居民评价改造后环境与房型"和新建商品房没啥区别" 特别满意新增的阳台 独用厨卫等设计 [7] - 典型案例显示改造后厨房可放置冰箱 卫生间能摆洗衣机 阳台满足日照需求 彻底解决原房屋渗水 潮湿等问题 [3][4]

政策环境与金融支持 - 2025年房地产政策保持宽松基调，政府工作报告提出实施适度宽松货币政策和更积极的财政政策，包括"适时降准降息"及安排地方政府专项债券4.4万亿元（同比增加5000亿元）用于土地收储和存量商品房收购[3][4] - 金融监管总局数据显示房地产"白名单"贷款审批金额从5万亿元攀升至6.7万亿元，全年处置不良资产超3万亿元[3][5] - 住建部强调城市更新为核心工作，2025年前4月全国新开工改造老旧小区5679个，6个地区开工率超50%[4][6] 房企融资现状与成本 - 2025年上半年房企融资规模1844亿元（同比下降30%），二季度环比上升19%但仍处历史低位，民营房企融资难问题突出[7] - 境外债券融资成本升至8.6%（绿城中国发行3.5亿美元票据利率8.45%，新城发展3亿美元债利率11.88%），境内债券成本降至2.71%（较2024年下降0.2个百分点），整体新增债券成本3.28%[9][10] - 央国企新增融资占比达86%，境内债权融资占比66%而境外占比升至21%[12][13] 债务压力与风险化解 - 2025年房企债券到期规模5327亿元（高于2024年的4829亿元），三季度为偿债高峰（约1600亿元），展期后仍存再违约风险[14] - 协信远创与金科股份完成司法重整，标志行业风险化解从"个案突破"转向"模式复制"，推动行业良性循环[16] 行业转型与发展模式 - 城市更新成为破局关键，政策支持"四好"建设（好房子、小区、社区、城区），老旧小区改造加速为房企提供新机会[17] - 国务院会议提出优化土地和在建项目摸底政策，多措并举稳定预期、激活需求，推动市场止跌回稳[4][17]