财务表现与风险管理 - 上半年营收同比增长2.49% [4] - 减值改善得益于风险管控与清收措施 已采取保全措施的资产价值可覆盖风险应收款项净敞口 [2] - 海外业务营收同比增长29% [5] - 毛利率改善通过结构优化与效率提升 拓展高毛利业务并收缩低毛利家装业务 [2] 业务发展与订单情况 - 二季度新签订单同比增长 公装业务占比近90% [3] - 酒店与办公空间业务各占公装业务35% [3] - 重点深耕"五省两市"市场 浙江/江苏/广东产值贡献显著 [4] - 海外业务以新加坡为核心覆盖东南亚 拓展中亚/中东/非洲市场 [5] - 成功落地多个城市更新项目 涵盖民生工程/公共设施/文化商业领域 [7] 战略布局与未来规划 - 海外采用"设计先行+轻资产模式" 整合供应链与本土施工协同 [5] - 城市更新定位长期战略重点 构建"策划-设计-建设-运营"全链条服务 [7] - 洁净室业务覆盖半导体/锂电池/生物医药等领域 代表项目包括格科半导体/苏州纳米城等 [8] - 考虑提高分红比例并寻求第二主业并购机会 培育第二增长曲线 [8] 技术与管理创新 - 运用AI/BIM技术/建筑机器人等数字化手段降本增效 [2] - EPC总承包模式与装配式装修技术提升城市更新项目交付效率 [7]

城市发展趋势 - 中国城镇化率已达到67%，城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 城市发展将出现分化，东部沿海城市可能继续扩大和增强实力，而部分中西部和东北地区城市因产业结构单一面临人口外流、土地闲置等问题，成为“收缩型城市” [4][6] - 对于人口流失、资金外流、土地闲置的收缩型城市，未来可能面临撤并或整合，而对于扩张型城市则需控制合理规模以避免过度膨胀带来的城市病 [6] 城市发展动能转换 - 过去依赖土地财政的城市发展模式不可持续，全国城市土地出让金规模自2021年起持续下行，需培育新的发展动能 [7] - 动能转换需从产业维度入手，依托传统优势产业进行升级改造，利用新技术、新业态焕发产业活力，提升产业竞争力 [8] - 空间维度上，将高质量城市更新作为重要抓手，包括盘活生产空间（如工厂、园区）和改造生活空间（如老城区地下管网），以提供新的活力和动能 [8] 房地产角色与城市更新 - 房地产是城市更新的重要方面，过去数十年建设的大量商业地产、文旅地产和住宅面临有序、分类盘活处置，以实现资源合理有效利用 [10] - 因城施策稳妥盘活房地产存量资产，不同城市在房地产规模、城镇化水平和居民消费能力上存在差异 [10] - 城市更新涉及生活空间改造，如好房子建设、好小区更新及地下管网改造等，以满足城市居民高质量生活需要 [8] 现代化城市体系布局 - 构建现代化城市体系需坚持分区、分级、分类原则，考虑东部、中部、西部和东北的区位条件、经济社会发展水平差异 [12] - 根据城市行政层级（如直辖市、副省级城市、地级市、县级市）制定差异化举措，因其经济、社会管理权限和资源配置能力不同 [12] - 城市功能类型（如文旅、物流、商贸、沿边口岸、生态保护城市）也需分类施策，以优化布局 [12] 城市群与县城发展 - 现代化城市体系需做好“两头”文章，一头是以超大、特大城市为中心的城市群和都市圈，促进组团式、网络化发展，提升综合竞争力 [13] - 另一头是数量众多的县城和县级市，作为连接城乡的重要节点和就地城镇化的“蓄水池”，需制定优化政策支持其发展 [13] - 城市群和都市圈聚集了大量人口和产业，是经济发展水平最高、对外开放水平最高的区域，在新型城镇化中发挥引领作用 [13] 过去十年城市问题进展 - 大城市病如交通拥堵得到一定程度缓解，生态环境通过蓝天、碧水、净土保卫战改善，但问题尚未完全解决 [14] - 新城新区快速蔓延式扩张的势头得到遏制，过去规划面积大但商气人气不足的问题有所改善，城市回归集约发展轨道 [14][15] - 行政区划调整（如县改市、县改区）的盲目势头得到控制，但城市扩大后如何有效利用空间和资源仍需持续推动 [15]

项目定位与产品特色 - 士林润园定位为"海派非遗定制别墅"，由南房集团与华润置地联合开发，以纯合院产品形态在上海黄浦区核心地段实现低密居住[1][9][23] - 项目通过保留1条风貌保护街巷"望云路"、5条建议保留巷弄、4段历史界面及53处原址构件（包括张氏宅院界石、胡氏墨厂雕纹等），深度还原海派文化基因[9][13][19] - 合院产品溢价能力显著，同类历史风貌别墅溢价率比普通豪宅高出15%-20%，且为黄浦区豫园板块15年来罕见新增别墅供应，稀缺性突出[11][27] 文化价值与设计理念 - 项目以"院落文明"为核心设计理念，融合北方的四合院与江南厅堂式住宅特色，强调建筑空间的"向心性"与"秩序感"，传承家族治理与文明传承[3][16][23] - 通过复刻弹硌路面、保留原生街巷尺度及打造"润园八景"（拄颊映、文开园等），将历史风韵转化为触手可及的人文景致，形成差异化竞争力[13][16][31] - 设计完成东西生活美学交融，被评价为"巴黎与上海生活美学的完美交融"，体现海派文化"中西合璧、兼容并蓄"的精髓[29][31] 开发模式与行业意义 - 项目创新采用"风貌保护+高端居住"城市更新模式，通过低密更新范式在容积率限制下实现高密度城区的低密居住，为行业提供可持续发展方案[23][27][29] - 开发过程中进行长达一年多的文化考古及口述史采集，将原住民生活印记转化为设计语言，跳脱单纯经济计算升华为文化再生运动[19][21][29] - 老材料回收利用（旧青砖、木梁）减少新建材碳排放，凸显低碳智慧，同时地下空间改造满足私人影院、酒窖等新一代富豪阶层需求[25][27] 市场定位与客群特征 - 目标客群涵盖海外归国"老克勒"及青睐东方美学的外籍精英，以文化认同取代浮华符号，触发集体记忆形成情感溢价[27][31] - 项目被视为"抗通胀硬通货"，二手房溢价预期对标新天地板块，高端市场从"炫富"转向"藏富"，文化底蕴成为新财富密码[27][31] - 产品植根城市DNA抵抗同质化浪潮，建筑本身成为可传承的"文化资产"，而非单纯房产项目[11][21][23]

文章核心观点 - 城市商业更新的成功关键已从物理空间美学升级转向构建可持续的“注意力锚点”，以捕获市民有限的“在场时间”并实现认知层面的深度占领 [1][2][13] 注意力经济的核心定义 - 注意力经济的本质是竞争用户的时间与专注，城市真正的稀缺资源已从物理空间转向市民的“在场时间” [2][3] - 商业空间的存活概率取决于其能否在市民每日有限的“城市注视”中赢得决定性的几秒钟，这是一个主动的价值判断过程 [5] 传统更新模式的认知陷阱 - 建筑决定论误区：错误地认为仅凭惊艳的建筑外立面改造就能吸引人流，忽视了市民行为模式的根本转变 [6] - 品牌万能论误区：过度依赖网红品牌的引流能力，未能构建项目自身的独特记忆点，导致同质化 [7] - 事件营销论误区：将短期活动炒作误认为长期吸引力建设，缺乏可持续的注意力维系机制 [8] 成功案例的注意力锚点构建 - 结构性锚点：占据城市空间语法中的关键节点，例如纽约高线公园将废弃高架铁路转化为独特的线性城市界面 [10][11] - 内容性锚点：创造持续更新的可参与叙事，例如巴黎东京宫通过不断变化的实验性艺术项目保持吸引力 [10][11] - 情感性锚点：唤醒集体记忆与文化认同，例如上海上生·新所通过再现哥伦比亚圈历史成功引发情感共鸣 [10][11] 策略升级：从招商先行到注意力先行 - 城市更新应先进行认知定位再做空间设计，流程包括城市认知测绘、文化基因解码、锚点原型测试和空间响应设计 [12] - 马德里Azca区的案例表明，通过打造“地下嘻哈实验区”这类明确的注意力锚点，可以有效为区域找回“城市标签” [12] - 柏林Holzmarkt项目用8年时间培育用户认知，通过引入反主流文化内容累积注意力资本，最终成为城市地标 [12] 黏性设计：将注意力转化为持久吸引力 - 旧金山渡轮大厦通过“时空双重嵌入”机制，将商业空间编织进城市生物钟，例如每周六的有机市集成为市民固定仪式，从而升华为标记城市时间的文化符号 [15][16] - 巴黎Le Carreau du Temple通过全年不断的文化编程（如舞蹈排练、手作工坊）创造重复到访的理由，将空间嵌入居民的生活习惯中 [17] - 真正的更新成果体现在用户的生活习惯里，可持续的商业生命力源于空间能在时间和情感上被持续占据与使用 [18] 注意力结构的四大设计原则 - 层次性原则：空间需同时提供即时吸引点和深度探索的可能性 [19] - 节奏性原则：建立与城市生活周期共振的事件日历 [19] - 可变性原则：保持约30%的空间用于临时性、实验性内容以维持新鲜感 [19] - 参与性原则：设计让用户成为内容共同创造者的机制 [19]

建设现代化人民城市核心方向 - 以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标定位 [1] - 坚持人民城市人民建、人民城市为人民的指导思想 [1] - 涵盖六个相互关联方面 形成系统性目标布局 [8] 创新城市建设 - 将创新置于城市发展多维目标首位 依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展 [2] - 加强科技与产业协同布局 推动政产学研深度融合 精心培育创新生态 [2] - 依靠改革开放增强城市动能 高质量开展城市更新 发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用 [2] 宜居城市建设 - 统筹生产、生活、生态三大空间布局 坚持人口、产业、城镇、交通一体规划 [3] - 加快构建房地产发展新模式 以城市更新为重要抓手 加快老旧小区和城中村改造 [3] - 构建15分钟便民生活圈 大力发展生活性服务业 提高公共服务水平 [3] 美丽城市建设 - 以绿色低碳、环境优美、生态宜居、安全健康、智慧高效为导向 [4] - 推动减污降碳扩绿协同增效 提升城市生物多样性 [4] - 持续打好污染防治攻坚战 加快城市绿色低碳发展 [4] 韧性城市建设 - 把韧性安全城市建设目标纳入城市总体规划 [5] - 推进城市基础设施生命线安全工程建设 强化城市自然灾害防治 [5] - 构建完善城市安全保障和应急管理体系 提升城市应对风险的抵抗力、适应力和恢复力 [5] 文明城市建设 - 以社会主义核心价值观为引领 推动文明培育、文明实践、文明创建协同联动 [6] - 完善历史文化保护传承体系 保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观 [6] - 加强城市文化软实力建设 提高市民文明素质 建设具有国际影响力的文化强市 [6] 智慧城市建设 - 推动治理手段、模式、理念创新 运用大数据、物联网、云计算、区块链、人工智能等前沿技术 [7] - 构建经济治理、社会治理、城市治理统筹推进的治理体系 [7] - 积极布局数字政府、数字社会、数字基础设施建设 提升城市管理科技水平 [7] 系统化实施路径 - 运用系统思维加强统筹协调 推动各环节有机衔接相互赋能 [8] - 促进城市空间集约紧凑、功能复合、低碳高效 形成多中心、组团式、网络化城镇空间结构 [8] - 以人民获得感、幸福感、安全感作为城市建设成效最终评判标准 [8]

政策动态 - 中央层面发布《关于推动城市高质量发展的意见》 强调城市更新 好房子建设和存量盘活对城市发展的作用 [1] - 全国地方层面今年以来出台超420条房地产政策 包括北京上海优化限购 苏州取消限售 广西优化限价等举措 [1] - 专项债收储进展显著 26省市拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超6100亿元 实际发行约1752亿元 [1] 市场表现 - 8月百城新房价格环比维持微涨态势 市场持续存在以价换量现象 [2] - 租赁市场毕业季效应消退 需求释放节奏有所放缓 [2] - 北京8月8日楼市新政后部分新房楼盘到访和二手房带看量略有增加 但整体市场波动尚不明显 [2] - 上海8月25日全面放松五环外限购后 楼盘带看量和咨询量较新政前有所回升 但市场分化现象延续 [2] 政策建议 - 短期政策建议聚焦城市更新 城中村和危旧房改造 促进改善性需求释放等方向 [2] - 建议相关配套政策进一步落位 并聚焦质量提升 [2]

土地市场整体表现 - 前8个月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约10% 但土地出让金同比增长约16% [1] - 一二线城市平均溢价率均超过10% [1] - 8月300城住宅用地成交建筑面积约3000万平方米 同比下降约30% [1] 企业投资动态 - 前8个月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% [1] - 8月拿地企业仍以央国企为主 金额前十企业中8家为央国企 [1] - 部分民企保持投资强度 如滨江集团拿地金额位居前十 [1] 地方政府供地策略 - 供地总量持续收缩 结构优化加速 核心城市通过降低容积率实现"缩量提质" [2] - 新增涉宅用地大多位于核心板块 地块规模较小且容积率较低 [1] - 深圳、宁波通过降低容积率和商业比例成功出让此前流拍或收储地块 [1] 区域市场分化特征 - 重点企业拿地主要集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化、中心区域化特征 利润确定性较强 [1] - 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [2] 市场前景展望 - 市场进入"金九银十"传统营销旺季 预计房企在核心城市加快推盘节奏 [2] - 一线城市土地市场活跃度提升有望提振整体房地产市场 [2] - 小型地块有利于缩短开发周期 提振开发商拿地积极性 [1]

夜市里的烟火升腾、文创园的文艺潮涌……安徽马鞍山花山区以推进城市更新为重要抓手，打造更 宜居、更高品质城市空间，让这片承载着工业记忆的土地既留住了"老城味"，又充满了"新活力"。 老厂房"邂逅"新消费 "第一次来这里是2016年，看到老厂房成为堆放废旧车辆的'仓库'，既心疼又觉得可惜。"马鞍山创 客加文化发展有限公司营运部经理詹江华口中的这片老厂房，原是中钢集团马鞍山矿山研究院。它身上 刻着当地工业发展的历史烙印、见证着城市从起步到兴盛的峥嵘岁月。"这样完整保留工业元素的建筑 很难找到，所以我们想让它重新'火'过来。" 改造成文创产业园的中钢集团马鞍山矿山研究院。(资料图)花山区委宣传部 供图 改造的第一步，就是与院内杂乱停放的车辆"告别"，在不破坏原有建筑主体结构的基础上做必要的 修缮。将生锈的工业齿轮、老旧的管道，巧妙改造成园区的景观装置，成了随处可见的"工业符号"。就 连曾经存放矿石研究资料房间也被改造成免费开放的共享阅读空间，让老空间延续"知识传递"的功能。 这份让老建筑重生的想法，也吸引了土生土长的马鞍山人刘天伦。"小时候常去老矿院附近玩，后 来在外地学习中医。总想着能回到家族技艺的'出生地'，做点 ...

国家政策与行业趋势 - 国家2025年提出创新多元化消费场景 通过盘活老建筑 老工厂等闲置资产结合特色文化IP设计体验项目吸引游客[1] - 城市更新改造商业项目平均带动50%以上消费增长 并持续带动服务岗位就业数量明显增长[17] 邮局业态创新案例 - 青岛海洋研学主题邮局设置7个功能区 通过视觉触觉听觉等多感官方式展示海洋知识 提供文创购买 盖戳和非遗明信片制作服务[3][7] - 成都熊猫邮局2025年新增AI定制冰箱贴 定期举办主题民俗活动展示非遗技艺文创[5] - 北京广州兰州等多地出现实景焕新主题邮局 以邮政绿为载体呈现二十四节气 党史故事 丝路文化等元素[9] 工业遗址改造商业项目 - 保定D19街区由旧厂房改造而成 篮球馆已举办超1700场赛事 创意涂鸦墙吸引年轻人打卡[11][13] - 暑期街区日均客流量达5000人 商铺零售店销售额提升超30% 成为篮球联赛主办地[13][15] - 上海水泥厂改造为西岸梦中心 白天为临江会客厅 晚上化身水岸剧场[15] - 长沙油脂厂引入潮玩娱乐餐饮等新兴业态 吸引艺术家和年轻群体扎根[15] 学术与资本视角 - 盘活存量资源需精准定位文化IP价值 通过年轻化强体验方式呈现特色文化符号 挖掘空间功能性丰富业态[20] - 可设立城市更新专项基金 吸引保险养老基金等长期资本撬动社会资本 通过增值收益共享模式创新消费场景[24]

住宅价格表现 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.48% 较上月扩大0.12个百分点 二线城市环比上涨0.21% 三四线代表城市环比下跌0.25% [6] - 百城二手住宅均价为13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.55% 二线及三四线城市环比分别下跌0.85%和0.78% [6] 城市价格分化 - 杭州新建住宅价格环比上涨0.92%至31952元/平方米 上海上涨0.86%至60198元/平方米 [18] - 厦门新建住宅价格环比下跌0.52%至28856元/平方米 绍兴下跌0.63%至16067元/平方米 [18] - 成都二手住宅价格环比下跌0.19%至17292元/平方米 厦门下跌1.42%至43211元/平方米 [19][20] 租赁市场动态 - 8月50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月 环比下跌0.15% 同比下跌3.76% [1] - 北京住宅租金环比上涨0.08%至84.8元/平方米/月 上海上涨0.13%至83.3元/平方米/月 [21][22] - 温州住宅租金环比下跌0.63%至23.9元/平方米/月 嘉兴下跌0.70%至21.8元/平方米/月 [22] 政策环境变化 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 要求采取有力措施巩固市场态势 [10] - 京沪优化限购政策 对符合条件人群放宽五环外/外环外购房套数限制 [1][10] - 财政部出台增值税留抵退税政策 允许房地产开发企业申请新增留抵税额60%的退税 [10] 市场供应与去化 - 上海金茂·琐元项目开盘价格166000元/平方米 开盘去化率达100% [9] - 成都鸡山翡翠青邸项目开盘价格42000元/平方米 开盘去化率仅40% [9] - 典型样本项目包括北京和越玉鸣、广州保利天奕、深圳自贸·湾啟紫荆等标杆项目 [13][14] 行业发展方向 - 多地出台"好房子"建设导则 推动住宅品质提升和完整社区建设 [10][12] - 城市高质量发展意见提出加快构建房地产发展新模式 满足刚性和改善性住房需求 [10] - 房企需提升产品专业化程度 强化服务运营 深挖差异化需求 [16]