受新梯市场价格竞争压力影响 行业内企业营收规模普遍阶段性承压[7] 康力电梯正谋划通过出售资产寻求转机 但暂时未能如愿[1] 资产出售计划及终止 - 公司拟以3.43亿元出售广东康力电梯有限公司100%股权 但交易因对方未完成审批及支付首期款而终止[1][3][5] - 广东康力2023年、2024年及2025年前2个月净利润持续亏损 分别为-673.57万元、-18.77万元和-36.30万元[1][4] - 截至2025年2月底 广东康力资产总额1.52亿元 负债1071.68万元 所有者权益1.41亿元[4] - 标的资产评估值3.55亿元 评估增值2.14亿元 增值率达151.26%[5] - 若交易完成 预计增加利润总额约2.12亿元[5] 公司财务表现 - 2021年至2023年营业收入分别为51.70亿元、51.15亿元和50.35亿元 同比增速分别为20.79%、-1.07%和-1.56%[6] - 同期净利润分别为4.06亿元、2.74亿元和3.65亿元 同比增速分别为-16.44%、-32.37%和33.11%[7] - 2024年营业收入40.83亿元 同比下降18.91% 净利润3.57亿元 同比下降2.17%[7] - 2025年上半年营业收入18.58亿元 同比增长0.02% 净利润1.80亿元 同比增长2.29% 止住下滑趋势[7] 行业环境与经营策略 - 2024年房地产新开工和竣工面积分别同比下降23.0%和27.4% 对电梯行业新增订单需求及发货产生较大影响[7] - 电梯行业整体处于新梯增量需求下降、存量服务需求快速增长的调结构通道 市场竞争深化加剧[7] - 公司海外地区营业收入表现亮眼 2025年上半年达2.21亿元 同比增长54.94% 毛利率36.9%远高于国内[8] - 截至2025年上半年 合同负债15.30亿元 同比下降0.21%[8] 资产优化措施 - 公司计划出售32处闲置不动产 累计折旧110.99万元 减值准备1480.15万元[2][8] - 截至2025年7月31日 32处不动产合计账面价值2078.65万元 占2024年末净资产的0.59%[9] - 出售目的为盘活资产 处置低效资产 回笼现金 提高资金利用率[9] 风险因素 - 截至2025年6月30日 应收款项净额14.21亿元 占总资产比例19.69%[8] - 存在应收账款可能无法及时收回而形成坏账的风险 以及抵房资产的减值风险[8]

重庆能源集团资产清理 - 重庆能源集团加速清理盘活资产 挂牌出让旗下多家子公司股权债权及多处房产[1] - 挂牌出让蓝天矿业50%股权 挂牌价17.37亿元[1] - 挂牌出让杰创矿业95%股权及15763.3163万元债权 挂牌价2.11亿元[1] - 挂牌出让扬子江乙酰化工5%股权 挂牌价6930万元[1] - 挂牌出让重庆永荣机械制造30.10333%股权及314.0588万元债权 挂牌价1229万元[1] - 资产清理发生在重整成功成为华润旗下公司后[1] 蓝天矿业股权出让 - 蓝天矿业50%股权经历两次降价 从21.72亿元降至19.54亿元 再降至17.37亿元[2] - 若未征集到受让方 将按5个工作日为周期延长挂牌[2] - 公司股东结构为新疆金凯顺能源有限公司持股50% 重庆能源集团持股50%[3] - 公司成立于2009年5月 注册资本2.2亿元 注册地新疆哈密市[3] 蓝天矿业财务状况 - 2024年营业收入19.81万元 净利润亏损903.5万元 资产总计2.62亿元 负债1368.46万元 所有者权益2.48亿元[3][4] - 2025年上半年营业收入-0.43万元 净利润亏损52.64万元 资产总计2.61亿元 负债1366.06万元 所有者权益2.47亿元[3][4] - 在职员工仅5人[4] - 固定资产中供水管道余额2409.84万元 尚未办理竣工财务决算[4] - 存在诉讼未决事项 办公场所由农业银行免费提供[4] 蓝天矿业历史股权变更 - 2019年上海市第一中级人民法院拍卖华鑫矿业持有的49%股权及华金铜业持有的1%股权[5] - 当时股东结构为重庆能源集团50% 华鑫矿业49% 华金铜业1%[5] - 2018年评估总资产30.68亿元 股东全部权益评估值14.37亿元 49%股权评估值7.04亿元[5] - 首次拍卖价4.93亿元 第二次3.94亿元 均流拍[5] - 2014年11月华鑫矿业和华金铜业成为股东 2019年11月安邦保险集团受让股份 2025年4月新疆金凯顺能源受让股份[6] 蓝天矿业估值基础 - 高估值基于探矿权 已获探矿权证书并完成勘探 但探转采存在不确定性[7] - 探矿权为新疆吐哈煤田哈密市大南湖东七A勘查区普查 勘查面积42.16平方千米 矿种为煤[7][8] - 发证日期2021年7月19日 有效期至2026年7月19日[8] - 哈密市预测煤炭资源量5708亿吨 占全国八分之一 大南湖矿区是重要开发基地[7] 重庆能源集团背景 - 2007年由重庆煤炭集团、重庆燃气集团和重庆市建设投资公司整合成立 注册资本100亿元[11] - 曾是中国500强企业 控股上市公司重庆燃气(600917 SH)[11] - 业务涉及煤炭开采、电力、燃气、建材、建筑、商贸物流等领域[12] - 2015年起因历史包袱沉重、产业转型滞后等陷入经营困境[12] - 2022年4月申请破产重整 引入华润集团旗下子公司和重庆市属国企共同投资 注入资金80亿元[12] 华润集团入主重整 - 2022年8月华润集团作为战略投资者签署合作协议[12] - 华润电力(00836 HK)间接持股38.25%成为实控人 重庆市城投集团持股12.75% 债权人持股49%[13] - 重整中对16家企业450余亿元债权组合清偿 提高债权受偿率[13] - 重庆能源集团从重庆市属国企升级为央企[13] 战略重新定位 - 2023年提出筑牢重庆市能源保供平台 定位清洁能源供应商和综合能源服务商[15] - 2025年强调融入国家能源战略 打造央地合作示范 深化华润体系融合[15] - 华润电力提出聚焦煤电主业 加速布局增量项目 构建综合能源体系 加速历史遗留资产处置[15] 新疆投资历史 - 2009年投资100亿元到新疆挖煤 成立全资子公司重庆能源新疆蓝天矿业有限公司[9][10] - 新疆维吾尔自治区确定将哈密地区大南湖第七勘探区西部首期30亿吨煤炭资源配置给公司[10]

核心业绩表现 - 2025年上半年归母净利润800.77万元 同比增幅141.94% 实现扭亏为盈 [2][3] - 营业收入1.97亿元 同比微增0.33% [3] - 扣非后归母净利润-1609.84万元 同比增长11% 仍处于亏损状态 [6] 利润改善驱动因素 - 收回以前年度欠款5434万元 通过转回坏账准备增加净利润1999万元 [4][5] - 接待游客总量234.60万人次（不含出租车业务） 同比增长6.96% [3] - 景区业务接待游客148.02万人次 同比增长3.09% [3] 业务单元运营表现 - 漓江游船客运接待33.82万人次 同比增长1.62% [3] - 漓江大瀑布饭店接待10.73万人次 同比增长6.98% [3] - 旅游汽车及琴潭客运站接待17.77万人次 同比增长3.01% [3] 资产优化与成本控制 - 出租汽车数量减少至57辆 较去年同期减少101辆 向轻资产运营模式转型 [6][7] - 营业成本1.40亿元 同比下降1.90% [7] - 管理费用4449.51万元 同比减少7.47% [7] 资产盘活进展 - 天之泰大厦实现整体出租 租期9年11个月 租金及服务费合计1.31亿元 [6] - 通过报废111辆到期出租车辆及新购10辆车优化资产结构 [6][7]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入66.79亿元，同比增长超5倍 [1] - 归母净利润5.21亿元，同比扭亏为盈 [1] - 融资利率同比下降105个基点，票面利率1.88%的公司债创融资产品利率新低 [3] 房地产开发业务 - 云萃森林东区项目提前交付且一次性到访交付率与整体交付率均达100% [1] - 中企·誉品银湖湾为容积率1.6-1.8的低密住区，云启春申项目获"白玉兰优质建设工程"认证 [1] - 结转营业收入条件的产品同比增加推动业绩增长 [1] 资产管理与招商 - 新签面积同比增长35%，中企国际金融中心引入多家标杆金融机构 [2] - 古北财富中心落地芯片龙头企业，强化区域产业集聚效应 [2] - 通过"腾笼换鸟、精准招商"策略加速存量资产价值释放 [2] 城市生活服务板块 - 古北物业集团管理规模达2531万㎡，新增22个物业管理项目 [2] - 服务业态覆盖住宅、商办、高校及城市公共空间 [2] - 新弘农业团餐业务服务项目总数增至45家，客户续签率100% [2] 供应链与客户拓展 - 食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户 [2] - 供应链管理优化带动毛利稳中有升 [2] - 崇明基地和净菜加工中心支撑供应链运营能力提升 [2] 财务结构优化 - 成功发行15.2亿元公司债并提前偿还15.6亿元经营性物业贷款 [3] - 启动CMBS"发新还旧"重组以锁定低成本长周期资金 [3] - 主动控制融资规模压降财务费用 [3]

投资评级 - 强烈推荐（维持）[2] 核心观点 - REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，资产盘活战略见效[6] - 成本管控加强，毛利率逆势提升[6] - 公司股息政策稳定，总分红比例大幅提升至76.7%[6] - 公司作为综合物流龙头，拥有覆盖全国和全球的物流网络，具备强大的资源壁垒和网络效应[6] - 短期看，公司通过REITs及出售路凯国际股权等方式盘活资产，释放现金流，优化资产结构[6] - 长期看，公司提供端到端一体化全价值链物流解决方案的重要性将日益凸显，海外业务持续扩张[7] - 预计2025-2027年公司归母净利润为49.6/37.1/37.2亿元，对应2025年盈利PE为8.3x，相较于可比公司PE估值仍然处于较低位置[7] 财务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入505.2亿元，同比下降10.4%（调整后）[1] - 2025年上半年实现归母净利润19.5亿元，同比持平[1] - 2025年上半年扣非归母净利润14亿元，同比下降22.3%[1] - 2025年Q2实现营业收入267.5亿元，同比下降16.7%（调整后）[1] - 2025年Q2实现归母净利润13亿元，同比增长14%[1] - 2025年Q2扣非归母净利润8.3亿元，同比下降22.5%[1] - 2025年上半年营业成本为474.2亿元，同比下降11.3%[6] - 2025年上半年四费合计21亿元，同比下降4.1%[6] - 2025年上半年毛利率为6.1%，同比提升1pct[6] - 2025年上半年净利率为4.2%，同比提升0.5pct[6] - 预计2025年营业总收入1048.06亿元，同比下降1%[8] - 预计2025年归母净利润49.58亿元，同比增长27%[8] - 预计2026年归母净利润37.09亿元，同比下降25%[8] - 预计2027年归母净利润37.23亿元，同比持平[8] 业务运营 - 2025Q2公司整体业务量有所下降[6] - 海运代理业务量同比增长4.1%[6] - 空运通道业务量同比下降9.5%[6] - 铁路代理业务量同比下降26.6%[6] - 合同物流（含冷链）业务量同比下降3.6%[6] - 项目物流业务量同比下降9.4%[6] - 化工物流业务量同比增长6.1%[6] - 专业物流总体业务量同比下降3.6%[6] - 跨境电商物流业务量同比下降56%[6] - 代理及相关业务实现收入321.9亿元，同比下降18.9%[6] - 代理及相关业务分部利润为10.6亿元，同比下降3.5%[6] - 专业物流业务实现收入144亿元，同比下降4.3%[6] - 专业物流业务分部利润3亿元，同比下降21.8%[6] - 电商业务实现收入77.4亿元，同比基本持平[6] - 电商业务分部利润0.73亿元，同比下降36%[6] - 2025H1其他收益与投资收益合计为18.7亿元，同比下降6%[6] - 敦豪实现净利润9.1亿元，同比减少5.8亿元[6] - 单Q2其他收益与投资收益合计为12.7亿元，同比增长23.1%[6] - 单Q2其他收益4.0亿元，同比下降24%，减少1.3亿元[6] - 单Q2投资收益8.6亿元，同比增加3.7亿元[6] - 中银中外运仓储物流REITs项目增厚税前利润约4.4亿元[6] 股东回报 - 公司拟派发2025年中期股息每股现金0.145元（含税）[6] - 预计派发总额10.4亿元（含税），占2025年上半年合并报表归属于上市公司股东净利润的53.5%[6] - 2025年上半年现金分红（含中期股息及回购金额）合计约14.9亿元，分红比例达76.7%，较去年同期54%的水平显著提升[6] 估值指标 - 当前股价5.63元[2] - 总股本7272百万股[2] - 总市值40.9十亿元[2] - 流通市值29.6十亿元[2] - 每股净资产5.5元[2] - ROE（TTM）9.8%[2] - 资产负债率47.0%[2] - 预计2025年每股收益0.68元[8] - 预计2025年PE 8.3x[8] - 预计2025年PB 1.0x[8] 股价表现 - 1个月绝对表现5%[4] - 6个月绝对表现11%[4] - 12个月绝对表现26%[4] - 1个月相对表现-1%[4] - 6个月相对表现1%[4] - 12个月相对表现-6%[4]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元同比扩大21.3% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元占比80.2% 物业服务收入170.9亿元占比16.2% [1] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% [3] 业务结构分析 - 房地产开发业务毛利率为8.7% 主要受高地价项目进入结算影响 [3] - 现房销售176亿元 准现房销售183亿元 车位商业及办公销售81亿元 [6] - 新项目投资兑现度达85% 温州璞拾云洲等存量盘活项目首开认购去化率超90% [9] 资产盘活举措 - 通过收储调规再出让 资源置换 股权退出等方式盘活存量资产 [3] - 申报36个专项债收购项目其中15个纳入市级清单 天津项目已签订专项债收储框架协议 [4][5] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 新增销售超200亿元 2025年上半年盘活回款近60亿元 [6] 资产处置进展 - 北京翠湖国际项目8号楼标价1.21亿元出售 总面积3556平方米 [7] - 北京万科雲庐7套商业标价1979万元 翡翠西湖3套商业标价562万元 [7] - 完成上海金桥万创中心项目出售（总建筑面积11万平方米）及金域缇香家园商业资产出售（成交价约4730万元） [7] 债务与流动性管理 - 上半年如期兑付243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [8] - 新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [8] - 通过加速销售回款 资产证券化 战略引战等方式补充流动性 [8] 业务转型进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率约99% 客流同比增长超5% [9] - 成立万新金石住房租赁基金收购泊寓项目 推动业务由重变轻 [9] - 未结算资源超6000万平方米 通过存量盘活维持存货规模 [9]

债务管理与流动性应对 - 2025年已偿付公开债务243.9亿元 [3] - 2027年前无境外公开债到期 [3] - 大股东深铁集团提供股东借款近240亿元 [3] - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [3] - 通过销售回款、资产盘活（如大宗交易签约64.3亿元）及战略合作补充流动性 [3][4] 销售表现与资源管理 - 上半年销售金额691.1亿元，回款率超100% [3] - 现房销售176亿元，准现房销售183亿元 [5] - 未结算资源总量超6000万平米，可维持存货规模 [5] - 新项目首开去化率达90%以上（如温州、成都项目） [5] - 投资聚焦高质量资源，通过盘活改善土地结构 [5][6] 存量资产盘活进展 - 2023年以来盘活64个项目，贡献可售货值785亿元，实现销售226亿元 [7][8] - 向政府申报36个专项债收储项目，15个纳入市级清单（如天津项目） [8] - 通过收储调规、资产置换（如成都3.8万方商业置换住宅）、股权退出等方式盘活 [7][8] 经营服务业务发展 - 上半年经营服务业务收入284.2亿元，同比增长0.6%，占营收超20% [11][12] - 长租公寓管理规模超27万间，GOP利润率约90% [11][12] - 物流冷链管理面积行业第一，库内服务收入同比增长42% [12][14] - 商业业务超10个项目筹开中 [12] 科技创新与效率提升 - AI审图技术审查85万张图纸，服务90余家合作伙伴 [18][19] - 无人机巡检完成32.5万次智能巡查，覆盖310个项目 [19] - 长租公寓自有渠道获客占比88%，前台GOP利润率近90% [19] - "飞鸽"工单系统覆盖3000个住宅项目，提升一线效能 [19] 战略合作与融合发展 - 与深铁集团合作推进TOD、物流机器人（如地铁配送创新）、长租公寓及商业协同 [8][9][10] - 设立Pre-REITs基金（如万新金石基金），探索REITs扩募及资产证券化 [17][18] - 与政府合作存量盘活（如杭州保障房项目） [18] 未来业绩与战略方向 - 新产品线毛利率改善至16%（如拾系、映象系） [10][11] - 推动经营业务"由重变轻"，通过REITs退出构建商业模式闭环 [15][17] - 聚焦客户服务提升（如长租公寓六大承诺）、数据协同及生态圈建设 [14][15][16]

挂牌出租标的资产审议程序 - 公司第十届董事会临时会议于2025年6月23-25日审议通过公开出租南京市秦淮区延龄巷27号房地产的议案 [1] - 董事会同意起始年租金挂牌价格为711.55万元/年 出租总面积13,325.11平方米 租赁期限13年(156个月) [1] - 租金按季支付 前三年租金单价不变 第四年起每三年递增5% 预计租金总收入9,709.73万元 [1] 挂牌进展及成交情况 - 标的资产于2025年7月16日至29日在南京市公共资源交易中心公开挂牌 起始年租金711.55万元/年 [2] - 在规定期限内仅万谷企业管理集团有限公司1家符合条件的意向承租方报名 [2] - 2025年8月20日公司收到成交确认书 确认承租方为万谷公司 成交价格711.55万元/年 总金额9,709.73万元 [2] 承租方基本信息 - 承租方万谷企业管理集团有限公司注册资本6,666.67万元 法定代表人金平 [3] - 公司住所位于南京市雨花台区小行路16号 经营范围涵盖企业管理、房地产经纪、物业管理等 [3] - 控股股东为江苏万谷财务管理有限公司 持股比例73.8% 与公司不构成关联关系 [4] 交易对公司资产配置的影响 - 本次出租有利于公司存量资产盘活 优化资源配置 获取长期稳定的租金收益 [4] - 交易通过公开挂牌方式实施 价格遵循市场定价原则 未损害公司及股东利益 [4]

公司资产处置 - 欣贺股份董事会审议通过对外出租闲置厂房议案 租赁厦门湖里区厂房面积2.03万平方米给厦门育利信物业有限公司 [2] - 租赁期限自2025年8月18日至2032年3月9日 总租赁金额约3006万元（含税） [2] - 交易金额在董事会审批权限内 无须提交股东大会批准且不构成关联交易 [2] 租赁条款细节 - 首年租赁费用每月18万元 第二年剩余月份每月20万元 第三年度起每月41万元 [2] - 租赁费用在第四年自然年度首日每年递增3% [2] 交易影响分析 - 出租闲置厂房可为公司带来长期稳定的租金收入 [2] - 有利于提高公司资产利用效率并盘活闲置资产 [2] - 符合公司及全体股东利益 [2]

资产处置交易 - 公司全资子公司广报经营拟通过广州产权交易所和广东联合产权交易中心公开挂牌转让报废的报印生产设备及附属设备等29项固定资产及一批备件 [1] - 转让资产底价设定为不低于评估价值104.0726万元 [1] - 此次资产处置旨在盘活现有资产并提升资产运营效率 [1]