公司资产出售决策 - 为盘活资产、实现资金回笼、改善资产结构及优化财务状况，公司及子公司拟出售位于北京和杭州的部分商铺及办公用房 [1] - 本次交易预计形成资产处置损失2580.85万元，占公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上 [1] - 交易所得款项将用于公司日常经营，且该议案已获董事会全票审议通过，无需提请股东大会审议 [1] 出售资产具体细节 - 出售资产包括位于北京市密云区的11套房产（3套商铺和8套办公用房，总面积1492.05平方米）以及杭州市江干区的50套办公用房及公寓 [3][5] - 北京11套房产中，除1套商铺于今年4月7日购买外，其余10套资产购买日期均为今年7月3日，持有不到5个月即计划处置 [2][5] - 杭州资产中，公司计划先转让8套办公用房和5套公寓，转让价格总计约782.76万元，这部分资产购买于2021年12月1日，已持有近4年 [3] 资产估值与市场背景 - 本次交易标的资产的账面原值约5239.28万元，已计提资产减值准备约809.4万元，账面净值约4429.89万元 [3] - 公司解释出售杭州资产产生折损的原因为：购入时房地产行业景气度高，近几年市场交易不及预期，为尽快实现现金回笼而协商定价，符合市场惯例 [4] - 公司指出，交易标的资产不存在抵押、质押、争议或查封冻结等司法措施 [3] 行业相关动态 - 近期并非唯一公告出售房产的A股上市公司，航天软件上月下旬拟出售北京海淀两处闲置房产，上海凤凰上月中旬拟出售上海静安区四处房产 [4] - 二级市场上，公司股价在公告发布后微涨0.78%，报12.94元，最新市值为309亿元 [1]

股东借款支持 - 深铁集团于11月11日向万科A提供一笔金额不超过16.66亿元的股东借款，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 该笔借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34%，低于公司从金融机构借款的利率水平 [1] - 自2025年初至11月11日，深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元（不含本次16.66亿元借款） [4] 借款额度与担保安排 - 万科拟向深铁集团申请不超过220亿元的一次性借款额度，已偿还本金不得再次提取 [2] - 截至11月2日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元 [2] - 《框架协议》下的借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元，万科将根据要求提供担保措施 [2][5] 具体资金支持明细 - 自2024年度股东大会以来，深铁集团分批次提供支持包括：新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元、新增借款20.64亿元、新增借款9.89亿元、新增借款22亿元，并为15.51亿元借款提供万物云股权质押担保 [4] - 其中62.49亿元和8.9亿元借款已获豁免累计计算关联交易审议金额 [5] 公司债务状况与市场观点 - 万科年内到期或行权的境内外公开债务合计约362.4亿元，偿债压力依然不小 [2] - 市场分析认为，万科公开债券兑付很大程度上依靠深铁集团兜底支持，深圳国资通过受让资产、提供借款等方式给予资金支持 [3]

交易概述 - 招商积余计划以1675649.92元作为挂牌底价，在北京产权交易所公开挂牌出售其持有的衡阳中航地产有限公司60%股权 [1] - 交易受让方除支付股权转让对价外，还需承担清偿衡阳中航债务的义务 [1] - 若经备案的评估值高于1675649.92元，则挂牌底价以备案评估值为准 [1] 交易背景与目的 - 衡阳中航为招商积余控股子公司，公司持股60%，成立于2007年10月30日 [1] - 交易目的为盘活历史沉淀资产，落实存量房地产开发项目处置相关承诺 [1] 交易对手方 - 衡阳白沙投控股股东衡阳高新控股集团有限公司有意指定其关联方衡阳高新投置业有限公司参与竞买 [2] - 最终交易对手和交易价格将以产权交易所挂牌结果为准 [2] 交易影响 - 若交易完成，公司将不再持有衡阳中航股权，衡阳中航将不再纳入公司合并报表范围 [2] - 公司关于存量房地产开发项目处置承诺事项将履行完毕 [2] - 交易最终能否顺利完成尚存在不确定性 [2]

公司财务风险管理 - 公司始终按照会计准则对账龄较长、回收风险较高的项目足额计提坏账准备 [1] - 已成立专职管理中心优化组织架构以强化客户信用评级与风险前置管控 [1] - 加大催收考核力度并采取司法诉讼、资产抵押等多元化催收手段 [1] 公司运营与资产优化 - 公司持续优化信用管理制度并调整客户结构 [1] - 加快工抵房等资产的盘活速度 [1]

资产出售核心信息 - 公司拟通过上海联合产权交易所公开挂牌方式，出售位于浙江省台州市椒江区新坦路218号南洋科技新材料产业园的三宗土地及地上建筑物产权 [1] - 出售资产挂牌底价不低于评估值4.08亿元，最终交易价格以公开挂牌结果为准 [1] - 本次转让涉及三宗土地，占地面积合计153.75亩，地上建筑物总建筑面积10.39万平方米 [1] 资产出售目的与影响 - 出售目的在于盘活存量资产、优化公司资源配置，集中资源发展无人机主责主业 [1] - 该举措有利于公司高效盘活资产，提升经营效率，降低管理成本，回笼资金聚焦主业发展 [1] - 本次出售不会影响公司正常经营活动，预计将对公司利润产生积极影响，增强公司盈利能力和抗风险能力 [1]

投资评级 - 报告对万科A给予"增持"评级并维持 [2][10][13] 核心观点 - 行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出 [2][13] - 公司积极盘活库存，处置资产，回笼现金；融资端积极争取各类金融机构支持；股东深铁集团给予流动性支持 [2][13] 经营业绩表现 - 2025年前三季度实现营业收入1614亿元，同比下降26.6% [7][13] - 2025年前三季度归母净利润亏损280亿元，去年同期亏损179亿元；其中第三季度归母净利亏损161亿元，2024年同期亏损81亿元 [7][13] - 2025年前三季度综合毛利率为9.6%，同比微增0.1个百分点 [7][13] - 业绩大幅亏损主因开发业务结算收入同比下降34%至1142.5亿元、开发业务结算毛利率下滑至7.8%（同比下降0.5个百分点）、资产与信用减值148.4亿元（去年同期减值74.7亿元）、投资净收益亏损29.6亿元（去年同期盈利0.7亿元）以及期间费用率被动提升2.0个百分点至9.1% [13] - 截至2025年第三季度，公司账上预收款为1338亿元，同比下降46.8%；预收账款/年化结算收入为0.61倍，预示后期结算收入与业绩将持续承压 [13] 销售与资产盘活 - 2025年前三季度全口径销售额1004.6亿元，同比下降44.6%；销售面积775.1万平方米，同比下降41.8%；行业排名TOP6 [13] - 销售均价12961元/平方米，同比下降4.8%，均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关 [13] - 公司加速库存去化：年初现房销售202亿元，年初准现房销售206亿元，车位商铺办公销售130亿元，共109个项目实现销售斩尾 [13] - 2025年前三季度累计获取13个项目，权益拿地金额28.1亿元，权益拿地面积57.1万平方米，楼板价4921元/平方米 [13] - 2025年前三季度新开工量473万平方米，同比下降32.2%，竣工量837万平方米，同比下降38.8%，分别完成全年计划量的70.7%和59.2% [13] - 截至2025年前三季度，公司未竣工土储5936万平方米（在建2978万方+待建2958万方），同比下降22.7% [13] 经营业务表现 - 2025年前三季度经营业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，彰显较强韧性 [13] - 物业服务前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元 [13] - 商业全口径收入62.1亿元，同比下降6.9%；万科商业客流同比增长5.0%，销售额同店同比增长3.8% [13] - 物流仓储业务全口径收入31.8亿元，同比增长7.4%；其中高标库收入15.0亿元，冷链16.8亿元；累计开业项目148个，可租赁面积1046万平方米 [13] - 长租公寓全口径业务收入27.4亿元，同比增长4.4%；在手28.0万间，累计开业20.4万间 [13] 融资与股东支持 - 2025年前三季度并表范围内新增融资和再融资265亿元 [2][13] - 股东深铁集团已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率与抵质押率均优于市场惯例水平 [2][13] 盈利预测 - 预计2025年至2027年归母净利润分别为-420亿元、-192亿元、-69亿元 [13]

交易概述 - 公司为盘活资产、提高资产运营效率和流动性，通过上海联合产权交易所公开挂牌出售闲置房产 [2] - 本次交易已由公司第八届董事会第三十四次会议于2025年7月30日审议通过 [2] 交易进展 - 标的资产于2025年9月26日至2025年10月16日公开挂牌，征集到一个意向受让方施康生 [3] - 交易价格合计为人民币1,596.28万元，交易不构成重大资产重组或关联交易 [3] - 公司子公司航天信息江苏有限公司已于2025年10月31日收到产权交易凭证 [3] 交易对方与标的 - 交易对方施康生为中国籍自然人，与公司不存在关联关系及其他关系 [4] - 交易标的为两处房产，分别位于南京市玄武区太平北路51号的1101-1106室和1201-1206室 [7][13] 合同主要内容 - 两处房产的交易价款均为人民币798.14万元，总价款为1,596.28万元 [9][14] - 支付方式为：受让方已支付的保证金（每笔239.442万元）直接转为部分价款，剩余价款（每笔558.698万元）在合同签订后5个工作日内一次性支付 [10][15] - 交易所出具凭证后，价款将在3个工作日内划转至转让方账户 [10][15] - 本次出售不涉及人员安置及债权债务处理 [11][15] - 合同规定了逾期付款或逾期交接的违约责任，违约金为每日逾期部分价款的千分之五 [12][16]

资产盘活背景与初始困境 - 公司于2002年11月通过以物抵债方式取得凤庆县文庙街综合楼产权，旨在回收陈欠电费 [3] - 该综合楼位于凤庆县城核心地段，紧邻省级文物保护单位凤庆文庙，但长期因缺失有效不动产证书而缺乏维护，资产陷入低效闲置状态 [3] - 资产此前仅被用于日常停车与堆放周转物资，核心区域资产价值难以释放 [3] 关键举措与实施路径 - 公司以“有解思维、化解确权、提升资产效益”为核心开展攻坚行动，关键转机为直至2024年12月30日不动产权证办理工作圆满完成 [5] - 通过尽职排查靶向破解登记难题，严格履行“末位负责”机制，成立工作专班，全面排查权属、税费、地籍调查等历史遗留问题，并采用“一地一策”制定问题清单 [5] - 创新构建“1+1+4+N”管理模式，以1个办证目标为导向，1套政策法规与专属工作组提供支撑，联动县政府、供电企业、自然资源局、第三方专业机构4方主体，协调内外单位、周边邻里等N方力量协同会商 [6] - 凤庆县政府将此事纳入督办事项并开通绿色通道，彻底打通不动产登记全链条 [6] - 借助凤庆文庙核心区改造与县城空间规划调整契机，结合省公司2024年大修资金支持，对综合楼进行全方位升级，完善健身房、洗衣房等功能，将其打造为首幢以宿舍为主的保障型综合住房 [6] 资产盘活成效与价值创造 - 成功激活1033.89平方米土地与1993.53平方米房屋的效益，使闲置资产变为创收活水 [8] - 资产盘活为文庙核心区注入新活力，助力县域儒家文化、滇红文化传播，改善公共文化设施，为文旅融合发展增添新名片 [8] - 有效缓解干部员工周转房紧张问题，终止长期租赁周转房支出，每年压降大额租赁费用 [6][8] - 形成一套可复制的土地确权流程与多元化资产盘活路径，为后续类似工作提供宝贵经验 [8]

交易概述 - 公司下属子公司五矿钢铁及其下属子公司钢铁天津、钢铁广州通过公开挂牌方式转让位于上海、天津、西安和海南四地的13套房产 [3] - 该交易事项已于2024年9月19日经公司第九届董事会第二十七次会议审议通过 [3] - 根据专业评估机构评估结果，上述房产首次挂牌转让价格不低于3,322.55万元 [3] 交易进展与结果 - 截至挂牌公告期满，13套房产中12套已成交并完成价款支付，总成交价格为2,227.7万元 [2][3] - 有1套房产未征集到意向受让方 [2][3] - 首次挂牌公告期满未征集到意向受让方，后经公司经营层审批对挂牌方案进行调整并延长挂牌期限，最终实现分批成交 [3] 交易合同主要内容 - 转让方与受让方签订了《资产交易合同》，本次交易不构成关联交易，也不构成重大资产重组 [6] - 交易价款支付方式为：受让方向产权交易中心交纳的保证金转为部分交易价款，余款在合同生效后5个工作日内一次付清 [8] - 产权交易中心在收到全部交易价款及服务费用后，于三个工作日内将价款转入转让方账户并出具交易凭证 [9][10] - 交易双方在资产交易凭证出具之日起30个工作日内启动办理权证变更登记手续 [11] - 转让标的交付使用时间为转让方收齐全部交易价款之日起30个工作日内，交付后相关风险转移至受让方 [12] 交易对上市公司的影响 - 本次交易有利于盘活闲置低效资产，加快资金周转，提高资产运营效率，优化公司资产结构 [16] - 上述房产交易预计将增加公司2025年度利润约931万元 [16]

股东会基本信息 - 公司将于2025年11月13日召开2025年第二次临时股东会 [2] - 会议采用现场投票与网络投票相结合的方式 现场会议于13点30分在公司北京总部会议室召开 网络投票通过上海证券交易所系统进行 时间为9:15至15:00 [2][3] - 股权登记日收市后登记在册的股东有权出席 会议登记时间为2025年11月7日及10日 [10][14] 会议审议事项 - 本次股东会议案已由第九届董事会第四次会议审议通过 议案内容包含修订《公司章程》及其附件并取消监事会 [7][20] - 审议关于政府征收公司及全资子公司部分闲置资产进展情况的议案 该事项因对公司当期损益影响预计超过董事会审批权限 故提交股东会审议 [23][30][31] - 审议中牧股份2025年第三季度报告 [25] 资产处置交易详情 - 兰州市城关区人民政府征收公司分支机构及全资子公司位于兰州市城关区盐场路2号的闲置资产 涉及国有土地、地上建（构）筑物及设备 [28][32] - 征收补偿总金额为22,897.82万元 其中土地使用权和房屋建筑物评估价值21,810.45万元 设备评估价值1,087.37万元 [28][32] - 该资产账面净值为18,330.63万元 评估值较账面溢价比例为24.92% 补偿款项支付截止日期为2025年12月31日 [37][38][43][44] 公司治理结构变更 - 董事会审议通过修订《公司章程》及其附件 核心内容为不再设置监事会 由董事会审计委员会行使原监事会职权 [20] - 此项公司治理结构变更议案获得董事会全票通过 需提交股东会审议 [20][22] 交易影响分析 - 本次处置的资产均为闲置状态 不用于公司产品生产经营 不会对正常生产经营造成不利影响 [31][48] - 资产处置旨在盘活存量资产、优化资产结构、降低管理成本 预计将为公司经营业绩带来正向影响 [32][48] - 交易不构成关联交易和重大资产重组 完成后不涉及管理层变动、人员安置、同业竞争或非经营性资金占用 [29][49][50][51]