市场趋势与现状 - 2023年初国内楼市短暂回暖后，3月份成交量再次下滑，二线城市成交量环比下降28%，同比锐减61%，三四线城市环比下降45%，同比下降59% [4] - 3月全国重点监测的65个城市二手房新增挂牌量环比大幅上涨64%，其中北京、上海、深圳、广州分别环比上涨66.4%、48.6%、41.9%和95.6% [5] - 3月百城二手住宅市场均价下跌的城市达到66个，较上月增加6个，而均价上涨的城市仅有31个，较上月减少6个，呈现量价齐跌趋势 [5] 高层电梯房面临的挑战 - 高层电梯房（20-30层）公摊面积高达25%至30%，实际得房率低，而多层住宅公摊面积仅为15%至20%，得房率优势明显 [8] - 高层电梯房在火灾、地震等灾害中，电梯停运后高层居民逃生难度大，安全风险高于可通过楼梯迅速撤离的多层住宅 [8] - 高层电梯房在使用20至30年后设备老化，维修和更换成本高，由业主共同承担，导致业主可能选择搬离，使房屋面临滞销难租的困境 [8] 核心观点与市场判断 - 国内房地产市场正面临调整，未来房产可能滞销难租，市场走向印证了此前的预言 [2] - 相较于多层住宅，20至30层的高层电梯房未来在市场中可能面临更大的挑战，变现难度更大 [2][9]

房价表现 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，仅北京和上海分别小幅上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [2][3] - 二手房价格压力更大，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 房价同比降幅呈现收窄态势，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海同比上涨5.6% [4] 开发投资与建设 - 前三季度全国房地产开发投资额67706亿元，同比下降13.9%，降幅比上一统计期扩大1.0个百分点，其中住宅投资52046亿元，下降12.9% [2][5] - 房屋新开工面积45399万平米，同比下降18.9%，房屋施工面积648580万平米，下降9.4%，房屋竣工面积31129万平米，下降15.3% [5] 销售市场情况 - 销售端继续走弱，前三季度新建商品住宅销售面积65835万平米，同比下降5.5%，销售额63040亿元，下降7.9% [5] - 截至9月末，商品房待售面积为75928万平米，比8月末减少241万平米 [5] 政策环境与市场预期 - 8、9月份政策面放松是核心城市市场的主要拉动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等政策 [3] - 业内预计四季度政策或将继续保持宽松，后续有降息可能，各项已出台政策有望加快落实以“稳预期” [2][6] - 核心城市核心区土地溢价率是关键风向标，北京、上海等城市9月份土拍的高溢价率反映了房企对核心资产信心修复 [7]

核心观点 - 9月70个大中城市房价呈现环比下降但同比降幅收窄的态势，市场释放出积极回稳信号 [1][2] - 北京新房价格环比由降转涨，上海、杭州等部分城市表现强劲，显示市场出现分化与结构性好转 [1][3] - 业内人士认为房地产市场向好的趋势不变，部分城市已进入止跌回稳阶段，预计四季度同比指标将继续改善 [1][4][5][6] 各线城市房价环比变化 - 一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京环比上涨0.2%，上海上涨0.3%，广州下降0.6%，深圳下降1.0% [2] - 二线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手房价环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州、深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [2] - 二线城市二手房价环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 三线城市二手房价环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点 [2] 各线城市房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海上涨5.6%，北京、广州、深圳分别下降2.6%、4.1%、1.8% [2] - 二线城市新房价格同比下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点 [2] - 三线城市新房价格同比下降3.4%，降幅收窄0.3个百分点 [2] - 一线城市二手房价同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点，其中北京、上海、广州、深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%、1.7% [3] - 二线城市二手房价同比下降5.0%，降幅收窄0.2个百分点 [3] - 三线城市二手房价同比下降5.7%，降幅收窄0.3个百分点 [3] 房价上涨城市情况 - 9月新房价格环比上涨的城市有5个，比上月减少4个，上海和杭州涨幅均为0.3%并列第一，北京涨幅0.2%位列第二，长春和惠州涨幅均为0.2%并列第三 [3] - 9月新房价格同比上涨城市有8个，比上月增加3个，上海涨幅5.6%位居第一，杭州涨幅3.6%位居第二，成都涨幅1.3%位居第三 [3] 重点城市北京市场表现 - 北京新房价格环比由8月的下降0.4%转为9月上涨0.2% [3] - 北京二手房价环比下降0.9%，较8月1.2%的降幅有所收窄 [3] - 北京新房价格同比下降2.6%，较8月3.5%的降幅有所收窄 [3] - 北京二手房价同比下降2.7%，较8月3.1%的降幅有所收窄 [3] 市场趋势与未来展望 - 业内人士指出，房价同比指标改善是积极信号，市场回稳的基础更加牢固，部分城市已率先进入止跌回稳的新发展阶段 [4][5] - 政策效果显现是市场改善的核心驱动力，但政策对价格的托底作用仍需时间显现，环比下跌态势未改 [5] - 预计四季度楼市将延续“弱复苏、强分化”态势，全年成交降幅有望控制在10%左右 [6] - 随着去年四季度低基数效应显现及政策效果持续释放，10-12月各线城市房价同比降幅有望进一步收窄，一线城市甚至可能实现由负转正 [1][6]

房价整体走势 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降，同比降幅则继续收窄[1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月扩大0.2个百分点[1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点[1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同[1] - 房价环比下跌的城市数量从57个增加至63个，但同比上涨的城市数量从5个增至8个[1] 不同城市与物业类型分化 - 一线城市中，北京和上海新建商品住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，而广州和深圳分别下降0.6%和1.0%[1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%[1] - 二线城市和三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点[1] - 上海新房价格实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑[2] 市场调整与政策效果 - 二手房市场已经历深度调整，价格泡沫被挤出，为后续市场稳定奠定基础[2] - 8、9月政策面放松是拉动一线城市市场的直接动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等[2] - 前期政策效果开始逐步渗透，市场长期下行压力有所缓解，房价同比降幅收窄的积极信号持续显现[2] 未来市场展望 - 政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化[2] - 四季度新房市场因开发商冲刺业绩和地块供给较多，同质化竞争将持续，市场竞争维度转向“产品力+价格”[3] - 预计新房价格将继续处于下跌态势，而二手房价格在经历前期快速下跌后，跌幅可能开始收窄[3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存[2]

房地产市场下行调整态势 - 行业自2020年起陷入下行调整态势，部分中小城市调整始于2019年 [2] - 期间出现多轮由支持政策引发的波段式反弹行情，但均被证明是脉冲行情，未能实现市场真正反转 [2] - 最近一轮强劲反弹行情始于去年10月份，持续约6个月后于今年4月结束 [2] 可参考的国际市场调整周期 - 参考American市场，其房地产调整周期通常为4年，若以2020年为起点，则行业调整理应在2024年左右结束，但实际情况显示调整已超5年且尚未结束，此参考可能性较低 [2] - 参考Japan市场，其房地产调整周期长达20年，但行业对于经济依然重要，若持续下行预计将有更多支持措施出台，因此出现类似Japan长期调整的可能性也较低 [3] - 参考Hongkong市场，其下行调整周期一般为6年，与行业情况，尤其是大城市楼市有较高相似度，预测调整可能于2016年底左右逐渐结束，此时间点与国际投行预测吻合 [3][4]

文章核心观点 - 购房观念发生根本性转变，从“人生必经之路”变为被搁置或放弃的选项，不买房正成为一种理性的决策 [1][11] - 全国商品房销售面积同比下降17.3%，新房成交量创近8年新低，一线城市30岁以下人群购房意愿较2023年下降36.2% [1] - “先租后买”、“量力而行”、“灵活应变”成为更普遍的住房策略，买或不买是需要综合多方面因素的复杂决策 [11] 房价与收入压力 - 一线城市房价收入比高达20:1，二线城市平均为15:1，三四线城市达10:1，普通工薪阶层需10-20年才能买下一套住房 [4] - 以一套300万房子为例，首付30%贷款210万期限30年，月供接近8000元，对月收入2万元家庭意味着40%收入用于还贷 [4] - 购房贷款期限延长至30年，很多人到60多岁才能还清房贷 [4] 资产保值预期下降 - 2024年至2025年上半年，全国70个大中城市中有53个城市二手房价格下跌，平均跌幅达11.7%，部分三四线城市跌幅超20% [7] - 房地产作为投资品的属性正在弱化，回归居住属性，购房从投资可能变为负担 [7] - 有案例显示2022年底280万购入的新房，当前同类型房源成交价已跌至230万左右，账面亏损50万 [7] 租赁市场成熟度提升 - 全国主要城市专业化住房租赁服务覆盖率达32.8%，较2020年提高近一倍 [8] - 一线城市租房市场房源供应量同比增长23.7%，租金整体保持稳定，部分区域出现小幅下降 [8] - 租购同权政策推进，在教育、医疗、社保等公共服务领域为租房居民提供更平等的权益保障 [8] 年轻人价值观转变 - 76.3%的90后、00后认为“生活品质比拥有房产更重要”，63.8%的人表示宁愿把钱花在旅行、教育和个人成长上 [10] - 年轻一代追求“轻资产、重体验”的生活理念，更倾向于将资金用于直接提升生活品质的领域 [10] - 职业流动性增强，80后、90后平均每3.6年经历一次城市或工作重大变动，购房被视为限制流动性的枷锁 [11]

楼市整体趋势 - 10月份28个重点城市楼市成交面积同比大幅下跌18.94%，环比下降5.7% [3] - 全国百城二手住宅价格环比下跌的城市数量高达98个，此趋势已持续五个月 [3] - 超过90个城市二手房市场处于深度调整期 [3] 高层电梯房市场挑战 - 新房市场销售疲软，二手房挂牌量激增，房屋出售日益艰难 [6] - 与多层住宅相比，二三十层的电梯房面临更大困境，可能沦为“贫民窟” [6] - 电梯房在二手房市场变现能力较弱，业主可能不得不选择低价出租 [12] 高层电梯房具体弊端 - 安全性堪忧，居民出行高度依赖电梯，突发状况下逃生难度大且延缓救援 [10] - 公摊面积过高，达25%至30%，而多层住宅仅为10%至15%，增加购房成本及后续居住费用 [11] - 维护成本高昂，设备老化后维修需求增加，拆迁成本过高导致难以重建，居民需承担更多维修费用 [13] 行业观点与预言 - 房子本质被描述为钢筋混凝土堆砌，其价值终将贬低 [4] - 建议持有多套房产的家庭尽快出售多余房产，否则可能面临有价无市的窘境 [4] - 当前市场走向被指验证了多年前关于房产价值及市场困境的预言 [1][6]

房地产市场调整现状 - 70个大中城市中新建商品住宅售价环比下降城市数量从5月的24个增至6月的38个，增加14个 [1] - 70个大中城市中二手住宅售价环比下降城市数量从5月的55个增至6月的63个，增加8个 [1] - 全国13个重点城市二手住宅挂牌量从年初159万套增至6月初199万套，增幅达25% [3] - 重庆、成都、上海二手房挂牌量位居前列，分别为22万套、20万套和18万套 [3] 政府与银行应对政策 - 二三线城市陆续解除或放松限购、限售等调控措施 [3] - 银行业将个人住房贷款利率降至4%以内以降低购房者融资成本 [3] - 各地上调公积金贷款额度上限，部分城市允许使用公积金账户余额直接支付首付款 [3] 需求端结构性变化 - 刚性需求逐渐萎缩，许多城市家庭已拥有两套及以上房产，年轻人可通过继承满足居住需求 [6] - 90后不婚或不愿生育多孩现象普遍，因结婚或生育产生的购房换房需求将减少 [6] - 投资炒房需求退潮，炒房者奉行"买涨不买跌"原则，房价下跌时迅速撤离 [6] - 开征房产税呼声高涨，炒房者担心持有成本增加而倾向于抛售房产 [6] 居民购房能力与意愿变化 - 三年多疫情冲击导致多数家庭收入缩水，居民购房能力严重削弱 [6] - 疫情促使购房决策更趋理性，家庭根据自身实际情况和未来收入预期谨慎决策 [6] - 未来改善型购房需求也将有所减少 [6]

房地产市场现状评估 - 国内房地产市场与2021年高点相比房价已有所回落，抄底诱惑与继续下跌风险并存 [1] - 房地产市场已呈现过剩状态，住建部数据显示中国拥有6亿栋房屋，理论上可容纳30亿人口 [5] - 在供大于求的背景下，房价下跌的可能性增大 [5] 人口结构变化对需求的影响 - 中国社会步入老龄化、少子化时代，60岁以上老年人口达2.9亿，2023年新生儿出生数量仅为902万，创历史新低 [7] - 大部分老年人已拥有住房购房需求低，年轻人结婚意愿下降导致婚房需求减少 [7] - 生育二胎、三胎意愿不强导致改善性住房需求萎缩，刚需和改善性需求双重减少 [7] 居民购房能力与行为变化 - 经历三年疫情后许多家庭面临收入下降甚至失业困境，购房能力受到严重削弱 [7] - 居民购房行为更趋理性，不少人暂时搁置了购房计划 [7] - 未来房价回归居住属性是大势所趋 [7] 行业资深观点与市场预测 - 资深人士曾预测未来五年内地和香港房价将面临大洗牌，告诫炒房者谨慎 [3] - 2023年8月有报道称资深人士七折抛售房产，随后香港房价呈现下跌趋势 [7] - 摩根士丹利报告预测2024年香港房价将继续下降 [7] 对不同购房者的建议 - 对于自住需求的刚需家庭，何时购房或许都无妨 [8] - 对于以炒房为目的的投资者，今明两年入市可能并非明智之举 [4][8] - 市场过剩、人口结构变化及居民收入下降等因素预示房地产市场面临调整压力 [8]

PPI同比表现及原因 - 9月PPI同比下降2.3%，降幅较上月收窄0.6个百分点，环比连续两个月持平 [1] - PPI同比降幅收窄受上年同期对比基数走低及宏观政策效果显现影响 [1] - 全国统一大市场建设推进带动部分行业价格同比降幅收窄，6个行业对PPI同比的下拉影响比上月减少约0.34个百分点 [1] - 产业结构升级和消费潜力释放带动相关行业价格同比上涨，飞机制造价格同比上涨1.4%，电子专用材料制造价格上涨1.2% [1] 分行业价格变化 - 煤炭加工、黑色金属冶炼和压延加工业、煤炭开采和洗选业、光伏设备及元器件制造、电池制造、非金属矿物制品业价格降幅分别收窄8.3、3.4、3.0、2.4、0.5和0.4个百分点 [1] - 现代化产业体系构建带动飞机制造、电子专用材料制造、废弃资源综合利用业、可穿戴智能设备制造价格同比上涨 [1] 当前工业品价格整体格局 - 房地产市场调整导致需求低迷，工业品“供强需弱”格局尚未出现根本改观，整体价格走势依然偏弱 [2] - 二季度工业产能利用率为74%，同比环比均呈现下降趋势，显示需求仍弱 [4] PPI未来走势展望 - 预计10月PPI同比降幅收窄势头将明显放缓，约在-2.0%左右，年底转正难度很大 [4] - PPI年内负增长的可能性偏大，难转正 [4][5] - 反内卷政策带动原材料价格上涨势头减弱，外部经贸环境波动带来新的下行压力 [4] - 房地产市场趋势性止跌回稳前，PPI仍将面临下行压力 [4] - 全球经济放缓、国际大宗商品价格下行压力、房地产市场低迷及出口下行压力将继续制约PPI增速回升 [5] 影响未来PPI的积极与消极因素 - 积极因素：M1增速持续上行有利于带动商品价格和企业利润走高，国内金融环境好转有望支撑M1持续上行 [4] - 消极因素：房地产市场走弱、地方土地收入低于预期导致基建投资不及预期，制造业产能利用率持续磨底 [4]