公募REITs市场发展概况 - 2021年6月21日首批9只公募REITs上市，其中5单在上交所首发，募资规模合计166亿元 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值达2019.91亿元，首次突破2000亿元大关 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元，占比67%，中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月以来新高 [1] 一级市场扩容情况 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs上市，数量较2023年底翻倍，募集规模1216亿元，占全市场1795亿元的近七成 [2] - 产权类REITs中，园区项目17单（上交所12单，募资203亿元），仓储物流9单（上交所5单，募资138亿元），消费8单（上交所4单，募资63亿元），保障性租赁住房8单（上交所6单，募资95亿元） [2] - 经营权类REITs中，能源项目7单（上交所5单，募资143亿元），交通项目13单（上交所10单，募资540亿元），生态环保2单（上交所1单，募资19亿元） [2] - 2024年新增消费、跨海大桥、市政等首单项目，未来数据中心、旅游景区、养老设施等领域首单REITs将加速落地 [2] 二级市场表现 - 2025年初货币政策宽松推动10年期国债收益率降至1.67%，REITs配置价值提升 [3] - 2025年以来沪市REITs复权涨幅21%，超过中证REITs指数的14%，较发行价涨幅28% [3] - 消费、租赁住房、收费公路板块表现突出，年内涨幅分别为44%、26%、22%，高于全市场同类项目的33%、25%、19% [3] - 沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场70%，日均换手率0.79%，高于市场平均水平 [3] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%，平均内部收益率3.6% [3] 运营与分红数据 - 沪市33单REITs披露2024年年报，收入85亿元（同比+35%），可供分配金额62亿元（同比+28%），分红金额59亿元（同比+32%） [5] - 投资人关注REITs稳健运营和稳定分红回报 [4] 扩募机制与创新 - 上交所推动"首发+扩募"双轮驱动，2023年完成华安张江产业园、中金普洛斯REIT扩募，规模50亿元 [6] - 2024年6单扩募项目中2单已通过（华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园），4单处于受理阶段 [6] - 扩募项目创新资产混包和跨区域组合，如中航京能光伏REIT的"光伏+水电"混装，国泰君安临港REIT的"工业厂房+研发办公"组合 [7] 市场展望 - 机构预测2025年末公募REITs市场规模将达2200-2500亿元，考虑扩募或突破2500亿元 [7] - 行业预计REITs市场将朝着"服务国家战略、赋能实体经济"目标稳步发展 [7]

公募REITs市场总览 - 全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元达到2019 91亿元 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元占全市场67% [1] - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市募资规模合计166亿元 [1] 上交所REITs发展情况 - 上交所REITs数量达44只较2023年底增加一倍 [1] - 上交所REITs募集规模1216亿元占全市场近70% [1] - 沪市REITs年内复权涨幅21%超过中证REITs全收益指数的14% [2] 产权类REITs细分领域 - 园区项目全市场17单上交所12单募集规模203亿元 [1] - 仓储物流项目全市场9单上交所5单募集规模138亿元 [1] - 消费项目全市场8单上交所4单募集规模63亿元 [1] - 保障性租赁住房项目全市场8单上交所6单募集规模95亿元 [1] 经营权类REITs细分领域 - 能源项目全市场7单上交所5单募集规模143亿元 [2] - 交通项目全市场13单上交所10单募集规模540亿元 [2] - 生态环保项目全市场2单上交所1单募集规模19亿元 [2] 市场表现与流动性 - 消费、租赁住房、收费公路行业年内涨幅分别达44%、26%、22% [2] - 沪市REITs年内日均成交额4 4亿元占全市场70% [2] - 沪市REITs日均换手率0 79%高于全市场平均0 77% [2] 收益与分配情况 - 沪市REITs平均现金流分派率5 8%平均内部收益率3 6% [2] - 沪市33只REITs 2024年收入85亿元同比增35% [2] - 可供分配金额62亿元同比增28%分红金额59亿元同比增32% [2] 扩募机制发展 - 2023年沪市完成华安张江REIT和中金普洛斯REIT扩募合计规模50亿元 [3] - 2024年沪市6单扩募项目2单已通过4单处于受理反馈阶段 [3] - 中航京能REIT拟购入云南水电站项目为国内首单"光伏+水电"混装扩募 [3] - 国泰君安临港产业园REIT扩募推出"工业厂房+研发办公"资产组合 [3]

公募REITs市场发展 - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 达到2019 91亿元 [1] - 全市场已成立66只公募REITs 首发募集总规模1744亿元 [1] - 今年以来新成立7只公募REITs 发行规模113亿元 [1] 新发公募REITs项目动态 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价 询价区间2 754元/份—3 366元/份 发售份额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份 基础设施资产涵盖6个物流项目 总建筑面积30 54万平米 可租赁面积29 97万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT新购入上海康桥项目 建筑面积18 24万平方米 可出租面积10 46万平方米 [3] 细分领域首单REITs创新 - 易方达华威市场REIT为全国首单农贸市场公募REITs 网下认购倍数78 718倍 公众认购倍数407 025倍 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT为首单供热基础设施REITs [4] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类REITs [4] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链REITs [4] - 南方润泽科技数据中心REIT为首单数据中心公募REITs 正在申报 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价40.47港币 [5][8] 报告的核心观点 - 国内数据中心需求改善，AI推理需求涌现，大型CSP订单释放，若芯片短缺缓解，行业供需拐点将更明显 [1] - DayOne业务拓展有突破，进军欧洲市场并获新订单 [1] - 公司完成可转债和增发融资，公募REITS项目将发行，资本结构有望优化 [1] 根据相关目录分别进行总结 国内业务 - 1Q25在AI应用需求带动下，存量数据中心上架率达75.7%，环比提升1.9pct，新签数据中心订单151.6MW [2] - 虽短期AI芯片供应有不确定性，但签约订单上架和确收有保障，中长期AI应用将带来更大发展机会 [2] - 政策引导行业大型化、绿色化、集约化发展，行业将进入良性发展周期 [2] 海外业务 - 1Q25 DayOne累计签约规模537MW，运营规模143MW [3] - 业务拓展方面，与泰国客户达成签约意向，进军欧洲市场，在芬兰落成项目并签约，预计2025年预签约容量超750MW [3] - 海外数据中心项目上架速度快、盈利水平好 [3] 资本支出及融资进展 - 5月27日完成5亿美元可转债定价，募集资金用于营运资金和债务再融资 [4] - 完成520万股美国存托股票（ADS）定价，发行净收益1.23亿美元 [4] - 两项融资优化资本结构，为数据中心扩张提供资金，公募REITS项目将促进国内业务杠杆率下降和现金流改善 [4] 经营预测指标与估值 - 预计25 - 27年经调整EBITDA分别为52.9/59.3/68.8亿元 [5] - 采用SOTP估值法，国内业务维持2025年EV/EBITDA目标估值16倍，国际业务给予6.75港元/股估值，对应目标价40.47港元/股 [5] - 给出2023 - 2027年营业收入、净利润、EPS等多项经营指标及估值指标预测 [6][19][20] 可比公司估值 - 列出数据港、光环新网等多家可比公司2025E - 2027E的市值、EBITDA、EV/EBITDA等数据，平均2025E EV/EBITDA为17.8倍 [13]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月我国公募REITs一级市场有新上市产品且多只待上市，二级市场价格震荡上行，不同层面表现有差异，相关政策利好REITs发展 [1][2][43] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 已上市项目：截至2025年5月31日，我国公募REITs产品达66只，发行规模1743.93亿元，交通基础设施类发行规模最大；5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，发行规模13.67亿元 [11][12] - 待上市项目：截至2025年5月31日，26只REITs待上市，14只首发、12只待扩募；多只项目状态更新 [15] 二级市场表现 - 价格走势：2025年5月我国已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行，加权REITs指数收于139.99，回报率3.71%；与其他主流大类资产相比表现中等；产权类和特许经营权类价格均上涨，产权类涨幅大；保障房类REITs涨幅最大；58只REITs上涨、8只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT等，跌幅前三为华夏合肥高新REIT等 [2][18][22] - 成交规模及换手率：本月公募REITs成交规模较上月下降，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先；66只REITs月内总成交额97.2亿元，区间日均换手率均值0.65%；月内成交量前三为红土创新盐田港REIT等，成交额前三为中金安徽交控REIT等，换手率前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT等 [3][31][32] - 主力净流入及大宗交易情况：主力净流入总额10056万元，市场交易热情下降；主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类等，前三的REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT等；本月大宗交易总额环比减少，大宗交易总成交额11.2亿元，成交额前三的是中金印力消费REIT等 [3][35][40] 相关政策 - 2025年5月7日，证监会主席吴清表示要深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通标的 [43] - 2025年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发意见提出完善市场化投融资模式，推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [43]

第九单消费基础设施REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批并注册生效，成为第九单消费基础设施REITs [1] - 底层资产为济南领秀城贵和购物中心，建筑面积20.09万平方米，是济南南部最大单体商业项目 [2] - 项目3公里范围内覆盖216个小区，常住人口47.55万人，客群基础庞大且交通便利（20分钟可达济南西站/东站） [2] 底层资产运营与竞争力 - 2024年经营性净现金流（NOI）达9526.10万元 [3] - 商场通过绿色智能、文化赋能等策略提升竞争力，获BREEAM低碳运营卓越级认证，屋顶1.2兆瓦光伏项目已并网发电 [4] - 商户反馈销售增长显著（华为扩租升级为智能生活馆，周大福经历两次店铺升级，斐乐新店运营超预期） [4][5] 运营策略与未来规划 - 运管方将深化绿色低碳标杆打造，结合业态融合、数智化运营（如抖音/美团合作）和精准营销策略 [4][5] - 计划通过"线上引流+线下体验"闭环及定向促销体系提升商户销售转化率 [5] - 未来扩募将分阶段装入优质资产，覆盖京津冀、成渝、长三角等地区商业项目 [7] 发行REITs的战略意义 - 推动公司从重资产投资转向轻资产运营，提升运管能力并盘活存量资产 [6] - 有助于压降杠杆、释放投资空间，未来可探索酒店、度假景区等资产发行REITs的可行性 [6] - 通过净现金流分派率等市场化指标推动商业项目提质增效，打造行业标杆运管平台 [6][7]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中银中外运仓储物流REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批通过 [6][9] - 国金中国铁建高速、华夏越秀高速公路、工银瑞信河北高速等3单REITs披露4月运营数据 [6][9] - 华夏合肥高新产园、中航易商仓储物流等2只REITs发布分红公告 [6][9] - 中信建投国家电投新能源REIT发布长周期结算试运行的临时公告 [6][9] - 中航易商仓储物流REIT发布召开投资者开放日活动的公告 [6][9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.03%，沪深300累计下跌1.08%，中证500指数上涨0.32%，中证全债指数下跌0.01%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.26%，中证转债指数上涨0.23% [4][13] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.06、 -0.10、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.23、0.28 [4] 本周REITs市场价格表现 - 本周28支REITs上涨，0支持平，38支下跌，整体上涨0.03%，其中招商高速REIT涨幅最大为5.07%，华夏合肥高新REIT跌幅最大为4.22% [17] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强（>0.8），仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.81、0.49、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.53、 -0.54；近一个月消费、高速公路、市政环保、保租房、产业园区、仓储物流、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.93、0.63、0.26、 -0.01、 -0.19、 -0.19、 -0.25 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为23.8亿（ -20.2%），日均换手率为0.5%（ -0.1pct），其中高速公路6.0亿（ -23.0%）、0.4%（ -0.1pct），生态环保0.7亿（ -44.3%）、0.4%（ -0.3pct），清洁能源3.0亿（ -16.9%）、0.6%（ -0.1pct），产业园区5.1亿（ -22.3%）、0.6%（ -0.2pct），仓储物流2.9亿（ -14.9%）、0.5%（0.0pct），保租房2.3亿（ -29.7%）、0.5%（ -0.3pct），消费类2.5亿（ -31.2%）、0.3%（ -0.2pct） [6][40] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.95%到10.80%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（10.80%）、平安广州广河REIT（10.65%），较低的有平安宁波高投REIT（ -1.29%）、工银蒙能能源REIT（ -1.95%） [42] - P/NAV方面，整体在0.75到1.79之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT（1.79）、嘉实中国电建REIT（1.75），较低的有华夏和达高科REIT（0.89）、华夏中国交建REIT（0.75） [42] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、3单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、5单保租房项目、3单消费类项目 [45] 投资观点 - 建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数微跌，经营权类REITs走势强于产权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降，全市场能源、交通、消费类REITs收涨，水利、园区类REITs收跌，中银中外运仓储物流REIT获批，优质仓储物流资产加速入市 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数收盘价868.35点，周涨跌幅-0.1%，表现强于沪深300指数，弱于中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅+10.0%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 5月30日REITs总市值降至1982亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率0.56%，较前一周下降0.15个百分点 [2] 不同类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%；周涨幅最大的项目类型为能源（1.0%）、交通（0.5%）和消费类（0.1%）；周度涨幅前三的REITs为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）、华夏金茂商业REIT（+3.59%） [3] - 保障房REITs交易活跃度最高，区间日均换手率0.9%，成交额占比14.9%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率0.5%，成交额占比25.2% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为中金安徽交控REIT（748万元）、国泰君安临港创新产业园REIT(682万元）、华泰江苏交控REIT(531万元） [3] 一级市场发行 - 截至5月30日，已申报、已问询、已受理、已反馈、已通过待上市、已上市的REITs产品分别有1只、1只、1只、7只、5只、3只 [24] 估值跟踪 - 截至5月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%，高于主流固收资产静态收益率 [1][26] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏长期，P/FFO偏短期 [26] - 不同项目类型的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27] - 截至5月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低313BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为212BP [1] 行业要闻 - 中金亦庄产业园REIT启动询价，初始战略配售2.8亿份，占比70%；网下0.84亿份，占比21%；公众0.36亿份，占比9%；询价时间6月5日，区间2.257 - 2.758元/份 [33] - 5月28日，华能国际拟以青岛热电华能青岛项目申请发行REITs，2024年发电量34亿千瓦时、供热量510万吉焦，同比分别增长6.2%和49% [33] - 5月30日，中银中外运仓储物流REIT获批，首发资产覆盖6处核心物流节点，总建筑面积30.54万平方米、出租率95.59%，收益法估值10.97亿元 [4][33]

华润有巢REITs的战略意义与影响 - 华润有巢REIT重构租赁住房业务模式，从长期收租转向资金快速循环回收，显著加快资本周转[2][4] - REITs发行打通"投、融、建、管、退"资本闭环，成为华润置地大资管业务重要组成部分[4] - 公募REITs引导资金流向经营性不动产和大资管业务，推动房地产行业新增长点[4] 中国租赁住房行业发展趋势 - 政策驱动行业规范化发展，市场化机构因经营透明将受益[4] - 需求端结构性增长：城镇化推进+新市民/青年人向核心城市聚集，一线及二线核心城市为重点[4] - 运营精细化趋势显现，头部企业向"品牌运营+数字化管理"转型，中高端公寓等细分领域机会凸显[5] 上海市租赁住房供需格局与竞争策略 - 上海保租房加速供应旨在缓解新市民住房压力，吸引人才长期流入，创造专业机构投资机遇[5] - 专业机构需强化城市区域供需判断能力，指导高质量投资与运营[5] - 核心竞争力来自规模优势下的品牌效应、成本控制、数字化运营及增值服务[6] 中国保租房REITs市场发展前景 - 1014号文推动C-REITs进入规范化发展阶段，租赁住房REITs发行范围扩大至市场化租赁/公租房/宿舍[6] - 对比美国公寓REITs超千亿美元市值规模，中国租赁住房REITs市场发展空间广阔[6] - "十五五"期间租赁住房行业料将持续获政策支持，资产穿越周期能力已被市场认可[6][7] 华润有巢REITs未来布局 - 计划围绕公募REITs布局可扩募资产，持续推进扩募[7] - 目标通过市场引领作用推动C-REITs市场成熟化发展[8]