住房市场需求与政策建议核心观点 - 当前住房市场的核心动力正从“有没有房住”转向“房子好不好住”，改善性需求成为新动力，其释放取决于交易成本降低和置换链条打通[1] - 激活改善性住房需求是推动市场发展的关键，可通过降低入市门槛和交易成本来有效激活二手房市场流动性，从而打通新房与二手房的置换链条[1] 关于激活改善性住房需求的具体政策建议 - **提高个税减免幅度以降低购房压力**：建议将新购住房的商业及公积金贷款利息纳入个人所得税专项扣除项目，按照每月3000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月，旨在鼓励中高收入人群入市[3] - **建立“好房子”项目信息披露制度以引导消费升级**：围绕安全、舒适、绿色、智慧四大导向建立全流程信息披露机制，开发商须提交经审核的《好房子信息披露表》并生成终身绑定的二维码，对达标项目给予预售资金监管比例下调、利率优惠等激励[3] - **推广深化“带押过户”服务以降低置换门槛**：在不动产登记领域持续推广该模式，简化流程、缩短周期、降低过桥资金成本，鼓励打通不同银行和贷款间的业务壁垒，实现卖方未结清贷款即可完成过户和抵押变更[4]

公司业绩与预测 - 华润万象生活将于2024年3月27日公布2023年业绩 [1] - 瑞银预期其2025年业绩符合市场预期 [1] - 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2% [1] 公司业务与增长指引 - 预期公司会提供乐观指引 包括“十五五”规划下购物中心扩张计划 [1] - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10% [1] - 公司还将提供2026年同店销售增长预测 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 [1] - 瑞银维持对公司“买入”评级 [1] - 瑞银将公司列为中国房地产板块首选 [1]

宏观与策略观点 - 近期美股出现“HALO交易”，投资风格从追逐“成长性”转向拥抱“确定性”和“稀缺性”[1] - 在AI技术持续迭代趋势下，真正稀缺的是支撑算力的能源、电力体系及维持社会运行的基础设施[1] - 中国拥有全球最完备的供应链体系，在新能源、电力设备、战略金属、化工材料、造船等行业具备全球领先优势，将成为AI时代的硬资产[1] - 在全球供应链重构和法币贬值背景下，中国相关产业的战略价值或迎来系统性重估[1] - 2026年3月A股金股组合包括中际旭创、科大讯飞、盛弘股份、杰瑞股份、南京银行、华菱钢铁、川恒股份、中国巨石、太阳纸业、海尔智家[2] - 2026年3月港股金股组合包括鸿腾精密、汇聚科技、中石化油服[2] 债券与可转债市场 - 中长期看A股市场稳中向好，短期风险可控，近期中东局势紧张可能为军工、航运、油汽、煤化工、黄金、战略小金属等板块带来投资机会[3] - 铜、铝等行业可能间接受益于中东紧张局势[3] - 鉴于前期正股已对中东局势进行部分定价、转债估值已偏贵、局势变化难以预知，建议投资者以逢低买入策略进行交易[3] - 2026年2月24日至27日，我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于796.08和1035.78，本周回报率均为-1.08%[4] - 与其他主流大类资产相比，同期回报率由高至低排序为：原油>黄金>可转债>A股>美股>纯债>REITs[4] - 同期转债市场下跌，建议投资者跟踪市场供给与政策节奏，精细化择券，保持中等仓位，依靠持仓结构调整博取更多收益[5] - 上周行业信用利差涨跌互现，煤炭和钢铁信用利差涨跌互现[6] - 上周各等级城投信用利差整体下行，非城投信用利差涨跌互现[6] - 上周国企信用利差涨跌互现，民企信用利差整体下行，区域城投信用利差涨跌互现[6] 市场数据表现 - A股市场：上证综指收盘4162.88点，涨0.39%；沪深300收盘4710.65点，跌0.34%；深证成指收盘14495.09点，跌0.06%；中小板指收盘8835.26点，跌0.07%；创业板指收盘3310.3点，跌1.04%[7] - 商品市场：SHFE黄金收盘1147.90，涨0.12%；SHFE燃油收盘2960，跌0.90%；SHFE铜收盘103920，涨1.22%；SHFE锌收盘24710，涨0.57%；SHFE铝收盘23835，跌0.04%；SHFE镍收盘141560，涨0.37%[7] - 海外市场：恒生指数收盘26630.54点，涨0.95%；国企指数收盘8859.49点，涨0.51%；道琼斯指数收盘48977.92点，跌1.05%；标普500指数收盘6878.88点，跌0.43%；纳斯达克指数收盘22668.21点，跌0.92%[7] - 外汇市场：美元兑人民币中间价6.9228，涨跌为0；欧元兑人民币中间价8.1208，跌0.31%；日元兑人民币中间价0.0442，跌0.02%；港币兑人民币中间价0.8848，跌0.09%[7] - 利率市场：DR001前加权平均利率1.3449%，跌2.18个基点；DR007前加权平均利率1.4805%，跌0.28个基点；DR014前加权平均利率1.5196%，跌1.57个基点[7] 银行业 - 自律规范以来同业活期存款利率出现一定幅度下行，但实际运行中仍存在同业负债成本偏高、同业定活切换套利等情况[8] - 下阶段同业存款的定价管控可能对定价超自律的同业活期规模占比做出上限要求，或对同业定期存款利率进行自律管理[8] - 同业负债再自律对存单利率或形成向下拖拽效果，对理财影响相对可控[8] 环保与电力行业 - 中国Token出海趋势愈演愈烈，低电力成本是核心优势[9] - 电力算力协同发展稳步推进，多家电力运营商加速布局[9] - 电力市场化背景下行业有望迎来周期底部，关注预期反转后的估值修复[9] - 建议关注金开新能、豫能控股、电投绿能、嘉泽新能、福能股份、甘肃能源、涪陵电力、龙源电力(H)、新天绿色能源(H)、太阳能等公司[9] - 聚变登上春晚舞台，Helion官宣两大突破性进展，聚变产业发展具备较强确定性[10] - 2026年国内多个可控核聚变项目进展值得期待，技术路线多样，建议关注BEST、CFEDR、星火一号、成都项目等重点项目进展[10] - 建议关注合锻智能、联创光电、国光电气、永鼎股份、派克新材、王子新材等公司[10] 公司研究要点 - 香港交易所2025年营收及盈利再创历史新高，当前市场情绪持续火热，新股上市申请数目保持稳健[11] - 上调香港交易所2026-2027年归母净利润预测至190/212亿港币，新增2028年归母净利润预测240亿港币，当前股价对应26-28年PE估值为28X/25X/22X[11] - 世茂服务2025年上半年第三方竞标外拓新增年化合同金额为人民币9.6亿元，同比上升54.6%，创历史新高[12] - 世茂服务2025H1物业管理收入28.1亿元，占比77.7%，非周期业务占比稳定提升[12] - 预测世茂服务25-27年归母净利润为2.1/3.4/3.8亿元，PE为6.5/4.1/3.6倍[12] - 永升服务2025年上半年新增合约面积2076万平方米，外拓合同年饱和收入同比大幅增长，达到历年最好表现[13] - 按照2月27日收盘价及中期股息计算，永升服务股息率已达到5.3%[13] - 预测永升服务25-27年归母净利润为4.4/5.1/5.5亿元，PE为6.1/5.3/5.0倍[13] - 中石化炼化工程截至2025年12月31日止十二个月期间新签订合同总值为1012.48亿元，较2024年同期的1006.13亿元增加0.6%[13] - 预计中石化炼化工程2025-2027年归母净利润分别为25.95、27.60、29.02亿元[13] - 由于碳纤维行业逐步回暖，上调吉林碳谷2025-2027年的盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为1.91、2.81、3.70亿元[14] - 携程集团2025年实现净营收624.09亿元，同比增长17%；经调整归母净利润318.39亿元，同比增长77%[16] - 预测携程集团26-28年经调整归母净利润分别为190.11、220.30、242.48亿元，当前股价对应26-28年经调整PE分别为12/11/10倍[16]

公司重大捐赠与员工关怀 - 两位联合创始人宣布捐赠价值4亿元股票，用于设立“健康家贝守护金”，受益人群超50万 [1] - 加上2025年12月彭永东兑现的捐赠，两位创始人一年内合计捐赠1900万股、价值8.4亿元股票，绝大部分用于一线从业者兜底保障 [2] - 捐赠计划旨在让平台服务者无后顾之忧，从而更好地服务消费者 [2] 公司定位与战略反思 - 公司管理层进行深度反思，调整未来战略，直面问题、不满足现状 [1] - 公司定位是“服务者”，服务消费者、合作伙伴、社会及服务者自身，存在的唯一根基是为消费者创造价值 [3] - 公司强调拥抱政策、携手行业，共建透明规范的新秩序，与开发商及上下游伙伴结成价值共同体 [3] 业务表现与战略升级 - 自2023年起业务战略升级为“一体三翼”，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线 [4] - 2025年第三季度，公司非房地产业务净收入占比达45%，创历史新高，成为业绩增长新驱动力 [4] - 公司认为当前有五种重塑行业的巨大力量，坚持做“难而正确的事” [4] 组织架构与运营改革 - 宣布持续进行业务变革，优化结构、调整资源配置、提升组织效率、强化精细化运营 [5] - 推行“将消费者请上决策桌”，组织架构、考核激励、资源流向围绕消费者重写 [5] - 推出三大革新：破除部门墙、简化决策链；保持每年不低于5%的干部淘汰率，将资源向一线倾斜；迭代ACN协作体系，将选择权交给服务者 [5] 服务标准与行业自律 - 针对行业“不合理议价”现象，年初启动“三必做六禁止”自律行动 [5] - 强调服务者需恪守“中性市场观”，不追涨杀跌、不制造焦虑 [5] - 提出经纪人需转型为“真专家”，帮消费者理清头绪、提供决策建议，将复杂交易封装成“安居服务产品” [5] 科技赋能与AI战略 - 明确“AI不可无视，人不可取代”的核心逻辑，确立“机器做副驾驶，人做绝对主角”的策略 [6] - 将通过科技赋能推动服务者升级，用AI武装服务者以更好地服务消费者 [6] - 改革培训与“搏学大考”底层逻辑，构建驾驭新科技的能力体系，投入资源陪伴服务者进化 [6] 行业背景与市场展望 - 全国房地产市场在节后初现红火，上海再调减限购政策，广州马场地块竞拍激烈，市场筑底现象愈发确定 [7] - 只有不躺平的企业，才有望引领行业走出低谷 [7]

美股市场整体表现 - 北京时间2月27日凌晨，美股周四收盘涨跌不一，道指涨17.05点，涨幅0.03%，报49499.20点，纳指跌273.69点，跌幅1.18%，报22878.38点，标普500指数跌37.26点，跌幅0.54%，报6908.87点 [3][8] - 科技巨头英伟达和软件巨头Salesforce的最新业绩未能提振大盘 [1][6] 英伟达及芯片行业 - 英伟达股价下跌逾5%，尽管其公布的第四季度盈利和营收均超出预期，此次下跌使该股有望创下去年四月以来的最差单日表现 [3][8] - 其他芯片股如博通、泛林集团、西部数据和应用材料跌幅均超过5%，AMD下跌3.4% [3][8] - 市场分析认为，英伟达正面临股价已体现高预期与市场怀疑的困境，其财报未能完全“证明”自己，可能导致股价在未来几个季度经历颠簸 [3][8] Salesforce及软件行业 - 近期受人工智能颠覆担忧的Salesforce股价上涨4%，因其最新季度业绩超预期，但该公司发布的2027财年营收预测令人失望 [3][8] - 分析指出，Salesforce盈利表现稳健，但疲软的业绩指引无助于平息软件行业的情绪崩溃，尽管AI进步带来严峻未来，但软件行业近期的下跌可能有些过头 [4][9] - 软件类股周四上涨，iShares扩展技术与软件板块ETF (IGV) 上涨了1%，但该基金价格较近期高点下跌约30%，仍处于熊市区域 [4][10] - 市场对快速发展的AI产品能力可能干扰现有软件供应商业务的担忧，导致今年软件和网络安全类股情绪一直脆弱 [4][10] 其他行业板块表现 - 除软件板块外，金融、能源和房地产板块在周四交易中也走高 [4][10] - 摩根大通、埃克森美孚和世邦魏理仕集团等股票成为当日赢家 [4][10] 宏观经济数据 - 美国上周初请失业金人数为21.2万，低于道琼斯普遍预期的21.5万 [4][11] - 截至2月21日当周，首次申请失业救济金人数较前一周经上修后的总数增加4000人，四周移动平均值增加750人，至22.025万人 [5][11] - 滞后一周公布的持续申领失业救济金人数减少3.1万，降至183.3万 [5][12]

公司战略方向 - 公司董事长兼CEO彭永东发布内部信，阐述了公司应对行业重塑力量的五大战略方向，即五件“难而正确的事” [1] - 公司所有战略行动的核心根基是“为消费者创造价值”，这是从十年前“223事件”危机中吸取的深刻教训 [3][5] 消费者需求与产品升级 - 消费者需求已从“防被骗、真房源”等安全底线，升级为对“确定性”的顶峰渴求，源于海量信息过载与极高的试错成本 [1][6] - 经纪人需从“带看人”进化为提供决策依据的“真专家”，恪守中性市场观，做市场追涨杀跌的反作用力 [1][6] - 公司将改革产品供给，将复杂的房产交易封装成拥有确定性交付标准的“安居服务产品” [1][7] 科技应用与服务者赋能 - AI将重构交易行业底层逻辑，公司秉持“AI不可无视，人不可取代”的原则，以科技装备服务者 [1][8] - 平台智能底座是辅助服务者作业的“副驾驶”，服务者仍是关键决策回路里的绝对主角 [8] - 公司将改革培训和搏学大考体系，构建服务者驾驭新科技的能力体系，并投入更大资源培育服务者“有温度”的专业能力 [1][8] 协作生态与组织变革 - 作为公司商业模式根基的ACN（经纪人合作网络）将发生重大迭代，从过去“自上而下”、相对初级的分工模式，走向信任、开放、和谐、有机共生的现代商业生态 [2][9] - 从**2026年3月1日**起，公司将全面取消经纪人转会费，以促进人才更顺畅的流动 [2] - 公司将向内部官僚主义开刀，每年继续保持**不少于5%** 的干部淘汰率，确保资源掌握在能为消费者创造价值的人手中 [2][10] - 未来组织架构、考核激励、资源流向都将围绕消费者重写，目标是构建敏捷、扁平的组织 [11] 企业社会责任与服务者保障 - 公司重新审视自身与社会的关系，目标是成为社会的“服务者”，为“安居乐业”提供支撑 [2][12] - 公司生态连接着**五十多万**名服务者，建立面向未来的服务者基础保障机制是公司必须持续推进的重要命题 [2][13] - 公司联合创始人彭永东和单一刚共同捐赠**1000万股**A类普通股（价值约**4亿**元），设立“健康家贝守护金”，为平台**五十多万**服务者家庭提供长期健康保障 [1][13]

市场整体表现 - 港股市场震荡上行，恒生指数收涨0.66%至26,765.72点，成交额2,367.65亿港元，呈现“周期强、科技弱”的结构性特征 [1] - 恒生科技指数受获利回吐影响微跌0.19%至5,260.5点，成交额519.08亿港元 [1] - 南向资金当日净流出35.69亿港元 [1] 行业板块涨跌 - 周期板块强势领涨，房地产服务（+5.48%）、建材（+3.51%）、其他金属与采矿（+3.29%）、钢铁（+3.24%）涨幅靠前 [1][2] - 科技及部分板块下跌明显，软件（-5.11%）、半导体材料与设备（-3.94%）、纸与林业产品（-3.09%） [1][2] - 概念板块中，彩票（+6.78%）、铁矿石（+4.76%）、富士康（+4.47%）领涨，而猪肉（-3.10%）、智能电视（-3.24%）、纸业（-3.24%）及一个未明确板块（-8.12%）跌幅居前 [4] 个股及资金动向 - 个股方面，天保能源因业绩预增（去年纯利同比增长84.5%）大涨69.49%，森美控股上涨60.53% [2] - 跌幅靠前的个股包括紫荆国际金融（-26.32%）、卓悦控股（-23.08%）、中国生物制药（-18.75%） [2] - 成交额前三的个股为腾讯控股（119.81亿港元）、阿里巴巴-W（71.10亿港元）、汇丰控股（61.93亿港元） [3] 政策与市场消息 - 香港财政预算案提出优化上市制度，包括修订“同股不同权”要求、推进“T+1”结算周期咨询，并计划年内提交数字资产政策条例草案 [3] - 上海楼市新政“沪七条”缩短非沪籍购房社保年限、提高公积金贷款额度，刺激港股房地产板块，贝壳-W涨6%、龙湖集团涨4.6% [3] - 海螺集团计划增持海螺水泥A股（7到14亿元）及海螺创业股权（10.61%），带动建材股上涨 [3] 公司及产业动态 - 海底捞春节期间全国门店接待超1400万人次，股价上涨6.2% [3] - 美国将磷元素及草甘膦纳入国防关键物资，推动磷化工板块热度 [3] - 印尼镍矿事故引发供应担忧，镍价预期走强 [3] 机构后市展望 - 银河证券建议关注三大板块：因地缘风险升温，贵金属、能源等板块有望震荡上行；消费板块估值处于相对低位，有望继续上涨；科技板块经历回调后估值压力下降，在AI应用加速推进下有望反弹 [4] - 信达国际表示，尽管部分服务增值税税率上调引发忧虑，但会前政策预期升温有望为港股提供支持，恒指料守26,000点 [5] - 国盛证券房地产组认为，春节期间港股地产板块整体上涨，其“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效 [5]

公司股价与交易动态 - 贝壳港股盘中一度大涨超11% [1] - 贝壳美股(BEKE.US)盘前上涨3.7%至17.740美元 [1] - 美股盘前成交额达7202.71万美元，成交量420.92万股 [1] - 公司总市值约为198.62亿美元 [1] 公司重大事件 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东和联合创始人单一刚共同捐赠1000万股A类普通股 [1] - 该笔捐赠价值约4亿元人民币，将作为贝壳、链家员工及行业服务者约50万人的保障金 [1] - 此举发生在贝壳和链家迈向25周年之际 [1] 行业政策环境 - 上海市五部门联合发布楼市“沪七条”，进一步调减住房限购政策 [1] - 政策旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 该政策自2026年2月26日起施行 [1]

财政预算案与北部都会区发展融资 - 公司支持政府将两个债券计划的借款上限提高至9000亿港元，为北部都会区发展融资 [1] - 公司建议政府可从宏观资产配置角度，适度放宽强积金投资限制，利用强积金资金池投资于北部都会区发展的长期债券 [1] - 截至2025年12月底，强积金总资产已升至约1.55万亿港元，若允许运用10%的资产投资于北都长期债券，可为建设提供稳定资金来源，并为成员提供风险较低、回报稳定的投资选项 [1] 北部都会区发展模式与执行 - 公司认为，在北部都会区推动公私营合作模式可提升执行效率、减轻政府财政压力，并有助于加快及落实发展 [1] - 该模式成功的关键在于政府清晰界定公共与商业角色，确保长远产业发展目标、土地用途及回报分配的透明度，以吸引私人市场参与 [1] - 公司乐见政府采纳其早前建议，落实北部都会区地价缴付弹性安排，此举有助于纾缓企业开发土地的现金流压力，提升公私营合作与产业导入的可行性及速度 [2] 产业规划与土地供应策略 - 公司建议政府锁定及引入战略性“锚机构”，避免各片区产业功能模糊，以确立片区定位和提升吸引力 [2] - 公司期望政府尽快落实并公布相关大学及科技产业进驻的细节，以增强发展商对于落户北都及片区开发的信心 [2] - 鉴于未来三至四年一手私人住宅潜在供应量显示土地及房屋供应趋稳，公司建议政府应简化招标条款，并将土地有序地推出市场，以吸引更多不同发展商参与竞投，激活市场氛围 [2] 房屋重建与安置挑战 - “简朴房”规管制度预计于2025年3月1日生效，过渡期为四十八个月，届时或有部分单位不符要求导致居民迁出 [2] - 香港楼龄逾50年的旧型公共屋村约有2.7万个单位，重建安置压力巨大 [2] - 公司认为市区重建策略应具备弹性及财务可持续性，政府需制定清晰的安置优先次序，合理分配有关单位予受影响居民、旧屋村租户及轮候册人士 [2] 市区重建局收购模式优化 - 针对市建局目前的收购模式，现行以接近一手住宅物业价格（包含自置居所津贴）进行收购的机制，往往令局方面临沉重的财政负担 [3] - 公司建议政府深入优化“楼换楼”机制，以减轻现金赔偿的压力 [3]

公司股价与交易表现 - 贝壳-W（02423）盘中涨幅超过10%，截至发稿时股价上涨8.71%，报47.94港元，成交额为4.95亿港元 [2][5] 指数纳入情况 - 恒生指数公司于2月13日宣布，截至2025年12月31日的季度检讨结果中，恒生中国企业指数将纳入贝壳-W等成份股 [2][5] - 该指数变动将于2026年3月6日收市后实施，并于2026年3月9日起生效 [2][5] 近期财务预测 - 招银国际预测，受高基数影响，贝壳-W去年第四季度收入将按年下跌28.5%至222亿元人民币 [2][5] - 计及一次性成本控制措施后，预测该季度非通用会计准则净利润为4.27亿元人民币，non-GAAP净利润率预计达到1.9% [2][5] 业务优势与未来展望 - 招银国际强调，看好公司拥有强大的技术能力、优质的服务质量以及成熟的经纪人合作网络，有望在房屋交易业务中扩大市场份额 [2][5] - 预期2026年集团将对核心房产交易业务推行成本优化措施，加上新业务盈利改善，将推动盈利复苏 [2][5] - 预计2026年全年non-GAAP净利润将达到70亿元人民币，较2025年预测的49亿元人民币按年增长约42% [2][5]