报告核心观点 - “信用底”基本明朗，“商业模式底”或逐步被定价，需关注“需求底”和“供求关系底”的节奏及不同阶段大类资产配置变化 [7] - 现房销售等政策大概率以试点形式推进，中长期房地产发展新模式或加深行业优质公司“护城河” [7] - 净租金收益率与房贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底，预计25年新房销量同比-6.2%，二手房成交面积同比+5% [7] - 新房价格领先二手房价格企稳，二手房挂牌量有望于26 - 27年下降 [7] - 若二手房挂牌量拐点出现，房地产市场供求关系或扭转，房地产板块及内需相关股票或获超额收益，债券市场或定价信用扩张 [7] 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值2712.5十亿元，占比3.0%；流通市值2565.9十亿元，占比3.1% [3] 行业表现 - 1m、6m、12m绝对表现分别为0.3、 - 0.0、26.1；相对表现分别为 - 2.7、 - 5.5、10.5 [6] 商业模式底 - 现房销售等政策大概率以试点形式推进，中长期房地产发展新模式或加深行业优质公司“护城河”，提高行业进入门槛 [7][13][17] - 适配的融资制度或保障项目融资、现金流及交付 [16] 需求底 需求 - 净租金收益率与房贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底，美国经验显示净租金回报率与房贷利率平衡后总需求企稳 [18] - 5月LPR调降后一线城市按揭贷款利率平均降约7.5BP，净租金收益率与房贷利率之差均值较24年末收窄15BP，息差再收窄50 - 70BP，总需求有望筑底 [19][20] - 预计25年新房销量同比 - 6.2%，26、27年负同比延续收窄；25年二手房成交面积同比 + 5%，26、27年正同比扩大；25/26/27年新房及二手房总成交面积同比分别 - 2%/+1%/+3% [7][21][25] 开竣工及投资 - 25年下半年新开工同比先升后降，全年同比约 - 17.0%；竣工同比持续低位震荡，全年同比 - 17.2%；投资同比受施工面积收缩影响难回升，全年累计同比 - 8.9% [28][31][33] 供求关系底 新房供求关系 - 25年上半年拿地“量跌、价升”，供给缩量及品质提升因素得到验证 [36] - 预计25年商品房销售均价同比 - 1%，26年新房价格有望企稳，核心城市核心地段或已体现企稳特征 [38] - 预计25年新房销售额同比 - 7.1% [40] 二手房供求关系 - 1 - 4月49城二手房存续挂牌量环比净增，5月略降仍处高位，短期内价格承压 [43] - 我国挂牌结构相对健康，预期变化或更快传导至挂牌量“撤单”及供求关系改善，二手房挂牌量有望于26 - 27年下降 [46] 房地产视角下的大类资产配置展望 股票方面 - 国际经验显示，二手房价拐点临近时，股价向上且有超额收益，领先房价拐点 [53] - 当前房地产板块估值处于“箱体”下沿，配置价值凸显，若二手房挂牌量拐点出现，房地产及内需相关股票或获显著持续超额收益，股价拐点领先房价拐点 [67] - 关注高质量周转公司、区域聚焦公司、股息率高业绩稳健公司、有估值修复机会公司，以及产业链、生态链及转型相关企业 [68] 债券方面 - 短期内市场无风险收益率或下行，二手房挂牌量拐点出现后，债券市场或定价信用扩张，收益率下行空间受限 [69]

"大而美"法案内容及影响 - 法案主要内容包括延长现行减税政策、削减医疗保险和营养补助项目支出、增加军事和边境安全支出、取消对电动汽车和太阳能项目的政府支持等 [5] - 法案将使国家债务增加4.1万亿美元，并使1180万美国人失去医保 [4] - 法案预计未来几年将削减约9000亿美元的医疗补助支出，并逆转拜登和奥巴马政府时期在医保领域的诸多进展 [6] - 法案取消了多项清洁能源优惠政策，相关税收措施的改变将使行业的负担增加40亿到70亿美元 [7] 法案对不同行业的影响 - 制造业：从2025年1月19日至2029年1月1日期间开工建设的制造设施，企业可享受立即全额扣除的税收优惠，特别是针对半导体行业提供了额外的税收激励 [8] - 科技行业：法案延续了对企业的减税政策，恢复了2017年《减税与就业法案》中允许企业当年全额扣除设备采购成本的税收减免政策 [8] - 清洁能源：法案取消了多项清洁能源优惠政策，特斯拉创始人马斯克批评该法案"严重损害未来的行业" [7] 美股市场表现及机构观点 - 标普500指数报6279.35点，年内的涨幅已经超出7% [9] - 多家外资机构将标普500的目标点位看多到了6500点 [2][9] - 美股一季度财报显示，标普500预期利润同比增长8%，实际实现了14%的增长，其中科技板块同比增幅达18%~19% [10] - 美元走弱对美股构成利好，大型科技企业约60%的营收来自海外，标普500成份股整体海外收入占比接近30%~40% [10] 美元及美债市场表现 - 10年期美债收益率在5月底触及4.6%，30年期美债一度突破5%，但近期收益率有所盘整，上周收于4.3%附近 [12] - 市场预计到12月至少再有两次25个基点降息（使目标利率降至3.75%~4%）的概率为92%，今年将降息3次的概率为60% [12] - 美元指数报96.82，回吐自2022年加息周期以来的全部涨幅，欧元对美元上涨超10% [13] - 欧元今年迄今上涨约14%，但欧元区能否真正落实财政扩张仍存疑，经济增长也依然乏力 [14] 机构对美元及美债的长期观点 - 高盛预计今年9月、10月、12月将连续降息，明年3月和6月也将各降息一次，终端利率将降至3.125% [13] - 品浩环球固定收益投资总监认为终端利率将在3%左右，在投资组合中更偏向5至10年期限美债，减持30年期 [13] - 尽管弱美元是共识，但"美元替代理论"的现实门槛很高，全球90%的金融交易仍以美元结算 [15]

核心观点 - 2025中国金融产品年度报告《生态跃迁》提出财富与资管行业正经历从产品导向向服务导向的转型，并强调行业需通过生态协同实现跃迁 [2] - 报告以买方视角为核心，旨在通过研究服务为行业转型提供方向指引，帮助从业者捕捉市场关键信号 [2][3] - 生态跃迁是行业全方位、深层次的蜕变，涉及财富生态的重构与升级，而非单个机构的孤立行动 [2] 第一部分 -- 2024年财富生态洞察 - **存款替代产品**：探讨收益率下行趋势及影响因素 [3] - **净值型固定收益产品**：分析客户接受度低的痛点 [3] - **财富管理机构启示**：借鉴胖东来案例研究服务模式创新 [3] - **基金与理财选择**：揭示投资者行为背后的市场逻辑 [3] - **指数化投资**：工具化浪潮正在重塑金融产品竞争格局 [3] - **养老金规划**：针对不同人群提出差异化策略 [3] - **私募行业新规**：分析传统策略失效背景下行业转型路径 [3] - **结构化产品**：从被动适应转向主动定制化设计 [3] - **低利率时代产品**：挖掘新兴金融产品的投资机会 [3] - **长期vs短期选择**：探讨投资决策中的价值权衡 [4] 第二部分 -- 各类金融产品跨市场回顾与展望 银行理财 - 净值化转型20年历程回顾，总结"超低波"产品的市场表现 [4] - 2025年策略建议：固守稳健产品的同时开拓创新方向 [4] 公募基金 - 市场图谱显示行业进入薄利时代，规模扩张面临瓶颈 [4] - 策略输出呈现协同进化特征，未来需以稳定资产为防御、战略导向为进攻 [4] ETF - 2024年规模与份额双创新高，高效透明特性奠定爆款基础 [4] - 政策驱动下产品创新向深度与广度双向拓展 [4] 信托市场 - 新三分类标准重塑产品图谱，标品信托需平衡规模与业绩 [4] - 信托在财富管理中发挥"守正灵活"的独特服务优势 [4] 私募基金 - 主流策略收益风险同源，2024年市场环境决定策略分化 [5] - 行业呈现头部集中化趋势，2025年需以资产为锚把握服务机遇 [5] 第三部分 -- 生态跃迁与行业新格局 - **买方思维跃迁**：通过跨市场产品比较构建风险收益图谱，解决同质化产品的认知负荷问题 [6] - **基金策略指数**：推动基金投资科学化，借鉴海外经验构建本土化指数矩阵 [6] - **大模型应用**：AI技术重构理财服务范式，既威胁传统理财师角色又拓展家户服务能力 [6] - **五篇大文章**：提出行业生态跃迁的必然性、方向及从业者进化路径，描绘未来生态图景 [6]

多家物业公司掀起" 撤 场潮"，宣布"不干了"！ 近日， 中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，结束服务。 公告显示，中海物业自2023年3月1日进驻上述小区，服务期间，小区入住率较低、欠缴物业费户数比例高，导致物业在该小区长期 亏损，且垫资持续增长。 截至2025年1月物业费累积欠费达59.59万元 ，经多方反复沟通仍无法解决欠费问题，最终决定终止服务。 【】 21热点观察室据公开资料不完全梳理，这段时间已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的超10家物业企业发布主动撤场公 告， 原因则涉及开发商历史遗留问题难以解决、谈不拢物业费、收缴率低下，以及物业、业主、业委会矛盾激化等。 对此，网友议论纷纷： 中指研究院发布的数据显示，2024年，中国物业服务百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万 元，同比下降4.71%，毛利率和净利率持续下探。 截至7月4日收盘，中海物业市值为181亿港元 据21热点观察室了解，在多重经营压力的倒逼下，多家物业上市公司已密集启动项目撤场动作，与此同时，全国范围内多个住宅小 区 ...

报告行业投资评级 - 优于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 河北资产提交上市申请引发市场对地方AMC关注，我国AMC行业形成“5家全国性AMC + 59家省级AMC + 非持牌机构”竞争格局，2024年行业整体摊薄ROE为3.4%，盈利能力一般 [2] 根据相关目录分别进行总结 不良资产管理行业业务与格局 - 不良资产管理业务包括收购处置类、收购重组类和债转股业务，收购来源有银行、非银金融机构、非金融企业 [3][4] - 收购处置类业务按评估收购不良资产后变现，债转股业务是特例，处置周期长、收益不确定、收益率波动大；收购重组类业务与债权人、债务人达成三方协议，盘活资产实现收益，收益率相对稳定 [5] - 我国不良资产管理行业经过二十多年发展，形成“5家全国性AMC + 59家省级AMC + N家非持牌机构”竞争格局 [8] AMC2024年财务概览 - 四大AMC规模大，总资产超5000亿元，省级AMC总资产多在1000亿元以内；绝大部分AMC2024年摊薄ROE在10%以内，整体摊薄ROE为3.4%，其中五大AMC整体ROE为3.3%，省级AMC整体为3.5% [9] AMC发展历程 - 我国不良资产管理行业始于1999年，四大AMC成立处置国有银行不良资产，2005年前后开始商业化转型，2010年进入全面商业化时期，2020年中国银河资产成为第五大AMC；省级AMC自2012年起快速发展，有相关政策出台规范；2017年成立五家AIC，逐渐向股权投资机构转型，非专门不良资产管理机构；市场还有非持牌机构，但不能批量收购不良资产 [10] 部分AMC经营数据 - 展示了5家全国性AMC和59家省级AMC2024年的总资产、净资产、营业收入、净利润等经营数据 [11][12] AMC发展趋势 - 从资产增长看，近几年省级AMC稳定增长，年增速约5%，四大AMC规模收缩；从净利润增长看，四大AMC2024年恢复到2021年水平，省级AMC2024年“增量不增利”；从ROE看，省级AMC盈利能力逐年下滑 [16] 河北资产情况 - 河北资产成立于2015年，是河北省唯一省级AMC，主要从事收购处置类和收购重组类业务，主要股东为河北省国有企业；2024年新增收购不良资产原始价值计量，位居省内第二，市占率24.4% [24] - 给出了河北资产2022 - 2024年总资产、净资产、营业收入、净利润等主要财务数据 [26]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

在上海市徐汇区徐家汇街道乐山六七村，智能化垃圾箱房投用了3个月，居民一靠近，投放口便自动打开，进一步提升了投放垃圾的便民 智能化垃圾箱房还配备了降温系统，可以减少夏季垃圾的异味，而这四个探头就成为"探测"小包垃圾和干湿混投的"好帮手"，只要AI捕捉 到违规画面，就会将信息推送至巡检系统的小程序和管理员手机上，以便物业、居委和管理员及时发现并纠正。 性。 央视网消息：今年是《上海市生活垃圾管理条例》施行6周年。这几年，上海对垃圾分类各环节进行智慧赋能，推进街镇"一网统管"生活 垃圾分类场景应用，加快建立健全生活垃圾全程智能化管理体系。 目前，像这样的非接触式智能垃圾箱房在上海多区试点推广投放，到今年年底，上海将完成居住区超2.1万个投放点的微更新、8000多个 投放点的专项更新、1100个小区（村）的精品提升、55个公共场所的精细化分类示范样板。 智能监管模式把过去靠人工巡查、凭感觉判断变成了靠系统自动采集、用数据分析，这样一来，基层管理者可以更"有理有据"地对垃圾分 类进行管理，提高监管效率，降低人力资源成本，减轻基层工作者的负担。 据上海市绿化市容局数据显示，今年1—5月，上海生活垃圾"三增一减"实效稳定， ...

全球资本再平衡趋势 - 今年以来全球资本配置正从美元资产流向非美资产，策略性再平衡已展开 [1] - 美元资产规模庞大，即使小幅分流对中国等市场影响显著，亚洲持有的美元资产达几万亿美元 [2][5] - 美元贬值叠加资金外流将大幅改变美国资产在全球指数中的权重 [3] 资金流向特征 - 美元资产回流路径呈现本土优先特征：欧洲资金回流欧元区，亚洲资金优先配置亚洲资产，再分流至其他非美地区 [2][7] - 投资者正降低对美国大型科技股超配，转向估值更具吸引力的亚洲股市，尤其关注AI、能源转型、先进制造业及内需消费领域 [7] - 固定收益领域对欧洲和亚洲高评级主权债券兴趣提升，本币债务市场配置增加 [7] 区域资产配置偏好 - 欧元区因德国财政政策刺激显现复苏潜力，日元因估值和防御性受青睐 [5] - 新兴市场债券受益于美元贬值，巴西和墨西哥债券收益率可观，股市估值偏低 [5] - 中国科技股增长潜力显著，正从世界工厂转型为全球科技创新者 [5] 亚洲资产优势 - 亚洲美元投资级债券连续四年净供给为负，需求强劲，久期短且利率敏感度低 [8] - 亚洲本币政府债券偿债能力更强，波动性低于美国同类产品 [8] - 亚洲本地货币和债券通胀压力小，可提高投资组合稳定性并提供长期回报 [8] 中国资产吸引力 - 中国债券市场规模达180万亿元人民币，政府债券成为美国国债外的理想低波动选择 [10] - 2024年10年期中国国债未对冲回报率超7%，表现优于多数国家国债 [11] - MSCI中国指数较标普500指数折价约40%，核心成份股主要收入来自本土市场 [11]

四川省人民政府办公厅关于印发《四川省贯彻落实国家〈提振消费专项行动方案〉细化举措清单》 的通知 ●四川支持符合条件的业主提取住房公积金和住宅专项维修资金用于电梯增设及更新 ●成都支持"孝老式"提取，即子女和子女配偶可以申请提取公积金支持双方父母为拥有所有权的住 宅加装电梯 ●全省2024年共有1719人提取住房公积金用于加装电梯等进行老旧小区改造，总金额达6700万元 7月1日，省政府办公厅印发《四川省贯彻落实国家〈提振消费专项行动方案〉细化举措清单》（以 下简称《清单》）。根据《清单》内容，四川支持符合条件的业主提取住房公积金和住宅专项维修资金 用于电梯增设及更新，力争全省2025年完成增设电梯5000部、更新电梯1300部。 住房城乡建设厅2024年印发《关于切实提升住房公积金服务质量助力城乡融合发展的指导意见》， 明确居民可提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造，支持本人和配偶提取住房公积金，用于双 方父母加装电梯等自住住房改造。 住房城乡建设厅住房公积金监管处相关负责人介绍，全省2024年共有1719人提取住房公积金用于加 装电梯等进行老旧小区改造，总金额达6700万元。（记者 尹梦奇） 记者了解 ...

广西壮族自治区南宁市纪委监委深入开展农贸市场管理领域整治工作"回头看"，面对面听取摊主和群众意见 建议。图为近日，该市纪委监委干部在西乡塘区金陵农贸市场了解有关情况。 图为近日，南宁市纪委监委工作人员实地查看企业资产管理平台运行情况，对农贸市场摊位招租、合同管 理、费用收缴等关键环节开展监督检查。 于省 摄 夏日的清晨，在广西壮族自治区南宁市西乡塘区金陵农贸市场，新鲜的肉类、禽蛋整齐摆放。市民张阿姨穿 梭在整洁的摊位间仔细挑选："现在市场干净规范，菜价还挺实惠，买菜更放心了！" 习近平总书记强调，民生是最大的政治。2024年以来，南宁市纪委监委紧盯群众"菜篮子"安全，以农贸市场 整改为重点，既深挖细查管理乱象，查处涉案人员73人，移送司法机关7人，又深化以案促改促治，推动农贸 市场租金线上收缴率实现100%。通过整治，南宁市农贸市场管理乱象得到有效遏制，损害群众利益的不正之 风和腐败问题得到及时纠治，"菜篮子"工程真正成为群众满意的"民心工程"。 严查严治，利剑出鞘斩"腐链" 2023年10月，一条审计发现的问题线索被移送至南宁市纪委监委。该线索显示：南宁某集团下属市场公司工 作人员在收取所管理的农贸市场租金 ...