1月27日晚间，京基智农(000048.SZ)发布的股份回购进展公告受到市场关注。公告显示，公司已累计回 购股份543.80万股，占总股本的1.03%，成交金额共计0.94亿元。其中，最高成交价为19.50元/股。 真正的看点在于京基智农在科技赛道的突破。公司锚定具身智能万亿蓝海，拟控股国家级专精特新"小 巨人"汇博机器人，后者2026-2028年承诺年收入增速不低于30%，年内将发布2款人形机器人。 据悉，"十五五"规划将机器人产业作为培育新质生产力的关键领域，并置于重要位置。国家层面正大力 推动其创新发展与融合应用，为公司此次布局提供了明确的政策支持和发展机遇。 此次战略投入，标志着公司正式切入机器人这一万亿级赛道。根据公告，双方将共建具身机器人研究 院，全面开启"农业+科技"双轮驱动新格局。这一布局不仅将推动其在机器人新兴赛道的技术积累与产 业化落地，更打开了通向万亿市场规模的战略成长通道。 基本面与情绪面共振，长期配置价值凸显 根据此前规划，公司拟在6个月内使用1亿至2亿元自有资金回购股份，用于股权激励或员工持股计划。 实际上，早在1月7日，京基智农就已启动首次回购，以999万元购入65.48万股。 ...

赢商网独家获悉，2025年南京德基广场全年实现销售额262.4亿元，同比增长7.1%，总客流量突破6600万人次。在消费环境充满不确定性的当下，德基仍 以稳健增长态势持续刷新自身纪录。 值得关注的是，在消费市场整体呈现"K型分化"的趋势下，德基的持续增长已超越单体项目层面的成功，成为观察中国高端消费韧性与风向的关键样本。 2026年初，刚刚发布的南京市政府工作报告中"新街口商圈保持华东消费C位，德基广场销售额蝉联全国第一"的表述，更将这一商业地标纳入城市发展战 略高度，其意义远超经营数据本身。 01. 2025推出「德基24h」， 全年6600万人次的巨大客流，使其在全国商业体中保持着"一骑绝尘"的聚客效应与领跑地位。 全年引进83家品质首店 在国内高端商业领域，南京德基广场始终占据着不可忽视的重要席位。但如今的德基，已超越传统意义上"高端商场"的范畴，展现出更加立体的商业内 涵。这座位于南京新街口的城市地标，自2006年开业以来，便构建起区别于传统Mall的"商业生态"。从一期、二期到正在建设的三期，德基所扩展的不仅 是商业体量，更是城市空间的精神张力。在商业迭代的洪流中，德基广场始终秉持艺术、商业、科技相 ...

站城融合的系统性升级理念 - 站城融合是通过交通衔接、服务配套、空间联动的系统性升级，将火车站及周边从单一交通节点转变为集通行、服务、体验于一体的花园式城市会客厅 [1] 北京西站的具体改造建议 - 优化交通衔接，深化南广场环岛改造，优化车道配置与车辆流线，实现出租车、网约车与社会车辆分流 [1] - 改造北广场网约车与出租车候客区，重构车辆与行人通行流线，实现接驳车辆分区停靠、有序周转 [1] - 空间联动方面，考虑释放公共空间，将南广场与莲花池公园景观衔接，并融入“燕赵都会”历史文脉 [2] 北京南站的具体改造建议 - 优化北广场落客功能，提升北进站口利用率，引导出租车优先到北广场落客 [1] - 在现有北广场公交、出租落客基础上，开放北广场社会车辆落客功能，以减轻东、西落客车流的压力 [1] - 通过“拆隔离、补绿植、优服务、融文化”进行系统性改造 [2] 服务配套与候车空间优化 - 均衡布局候车设施，在户外区域增设遮阳廊架、休息座椅与花箱绿植 [2] - 综合利用公交场站资源，提升场站空间使用效率，打造兼具实用性与景观性的候车空间 [2] 北京朝阳站的融合发展建议 - 统筹谋划“朝阳站—交通枢纽—万象城”的立体慢行系统与商业联通体系 [2] - 深入研究“出站即进店”零等待消费场景，推动交通枢纽与商业载体深度融合，构建站域消费闭环，激活站区消费潜力 [2] - 优化枢纽空间布局以提升利用效率，并强化文化展示功能，紧扣“北京产品、北京服务”开展主题文化展示活动 [2] - 稳步推进“五省会客厅”建设，将朝阳站打造为展示北京城市形象、传播特色文化的重要窗口 [2]

商业空间升级与青年消费高地打造 - 北京传统商圈加速迭代升级，注入年轻态、创意化新内涵，通过THE BOX朝外、湾里等不同类型潮流地标崛起，正形成聚合消费活力与创业机遇的青年高地 [2] - THE BOX朝外定位“全球首发中心”，打破传统商场固定品牌运营模式，店铺焕新周期缩短至数月甚至数周，开业两年来引进首店、旗舰店超50家，品牌总量突破百家，构建高密度、多元化的年轻力消费矩阵 [2] - 湾里项目试运营数据表现亮眼：试营业首日客流11万人次，正式开业次日峰值达25万人次，跨年元旦当日客流22.7万人次，满月时累计接待客流超330万人次，销售额突破3亿元 [3] - 湾里项目成功吸引大客流得益于多重优势：交通便利地铁直达及近10000个停车位；品牌布局中50%以上为全国首店、北京首店及副中心首店；定位微度假目的地精准契合Z世代与亲子家庭；运营实现商业、非标业态与酒店无缝衔接 [4] - 湾里项目消费人群中35%以上为京外客源，主要来自天津、河北、山西、内蒙古、东北等地，个性化体验式店铺和生活方式类门店尤其受欢迎 [4] 文商旅体展融合与青年场景拓展 - 政府工作报告提出促进“文商旅体展深度融合，延伸大型活动消费供给链条”，旨在通过多元业态融合、场景创新升级吸引青年 [1][5] - 在高雅艺术普及方面，提出“全城皆舞台”理念，建议演出团体与旅行社合作推出“跟着演艺去旅行”产品，并借助短视频平台传播表演片段以吸引更广泛受众 [6] - 建议利用节假日撬动文商旅体展融合消费，为节假日打造原创沉浸式主题，串联景区、演出、餐饮、购物、交通等要素，并做强“票根经济”凭票根享受全市消费折扣以延伸消费链条 [7] - 冰雪经济与赛事经济融合成为消费新增长点，延庆奥林匹克园区开放运营四年来吸引力持续增强，建议进一步整合区域文旅资源，将赛事、旅游、节庆与文化元素嵌入冰雪场景以丰富体验并推动区域消费提质扩容 [7] - 乡村文旅领域探索融合发展，如王平古道印象小镇以马致远故居为文化地标打造文旅消费综合体，吸引年轻艺术家、“数字游民”入驻，并计划重新整合闲置民宿资产挖掘潜在价值 [6] 潮玩IP与传统文化创新链接 - 潮玩IP成为链接传统文化与青年审美的重要纽带，在北京文旅创新实践中焕发活力，例如市文旅局展台的潮玩WAKUKU将传统文化、非遗文化、北京在地文化与潮玩结合，让年轻人以更轻松方式接触传统文化 [8] - 潮玩已成为文旅领域新兴业态，特别受年轻人欢迎，既能满足情绪价值又能有效带动文旅消费，市文旅局正大力推动文旅品牌与潮玩头部IP合作，以青年喜爱方式激活传统文化生命力 [8] - 建议进一步推动传统文化与青年需求深度融合，包括建立“文商旅体”高位统筹机制打造文旅消费融合示范区；鼓励文化遗产创意化转化开发“文旅+”“体育+”旗舰项目；构建“引流－体验－消费－衍生”全链条服务体系将流量转化为消费增量 [9] 青年创业孵化与产业生态构建 - 朝阳文旅集团依托文商旅体融合优势，将文化、艺术、潮流资源转化为可感知、可体验的消费产品，为原创品牌、潮流IP和青年主理人打造从“快闪”到“常驻”的完整孵化链路 [3] - 通过优惠租金政策支持具有原创设计能力的青年艺术家、主理人将“快闪”试验转化为固定店铺，有效降低创业门槛 [3] - 与中国传媒大学、中央戏剧学院等高校深度联动，为学生提供主持、演出、艺术共创的实践舞台，让校园创意与城市空间无缝对接，保持街区新鲜原创活力 [3] - “年轻力的核心其实是原创力”，商业空间如THE BOX朝外不仅是商业场所，更是融合创意、产业与商业的城市活力创新中心，其“共生”生态为青年创造力提供生长土壤 [2]

商业消费空间布局 - 2025年北京市新增商业面积超过150万平方米 [1] - 通过引进湾里商业娱乐综合体等重点项目补充京北、京西、京南及城市副中心等区域的商业设施 [1] - 多中心商业发展格局初步形成 [1] 商圈品质提升与改造 - 自2022年起持续推进传统商圈升级 [1] - 新一轮改造行动顺利完成54个商圈的升级任务 [1] - 连续三年出台专项支持政策对符合条件的项目给予资金补助并制定公共区域品质提升指引 [1] 多元融合消费生态构建 - 打造大吉巷、大融城、湾里等一批融合消费场景 [1] - 在北京国际电影节、中国网球公开赛等重大活动期间创新推出“票根经济”“超现场”等模式 [1] - 联动全市30个商圈、60余家商场及千余商户以激发市场活力 [1] 存量商业资源盘活模式 - 城市更新类：如中海大吉巷从老胡同片区蝶变为集文保、商业、办公于一体的城市综合体 [2] - 改造提升类：如友谊商店通过业态重组引入全国首店、医美、青年酒店等实现向多元消费的跨越 [2] - 存量盘活类：如北京超极合生汇由原永旺商城改造以“东+西”双翼布局重新亮相成为人气购物中心 [2] 商业空间改造理念升级 - 推动商业空间向多元融合演进 [2] - 如中关村ART PARK大融城以“公园+”理念打造绿色生态空间吸引全年龄段客群 [2] - 如北京中海大吉巷融合康有为故居等历史文物打造“城市文化会客厅” [2]

文章核心观点 - 中国商业不动产公募REITs试点正式启动，标志着中国REITs市场进入“基建+商产双轮驱动”的新阶段，旨在盘活存量商业地产、拓宽企业融资渠道、推动不动产行业向高质量发展转型 [2][3][8] 政策背景与行业意义 - 中国证监会于2025年12月31日发布商业不动产REITs试点公告，不到一个月内即有企业（茂业商业）启动申报，市场响应迅速 [3] - 政策旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道，推动不动产行业向“投融管退”良性循环转型，被视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号 [3] - 行业正经历结构性调整，从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展，“贯通”与“破局”是关键路径 [2] - 商业不动产REITs是基础设施REITs的“递进与互补”，两者将共同丰富中国REITs市场体系 [4] 对房地产企业的影响 - 助力房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型 [3] - 为房企提供了盘活存量资产、回笼资金、缓解重资产投入压力的重要工具，被企业视为“重大利好” [4] - 适配以商业地产为主（如绿地商业地产占比60%以上）的房企业务结构 [4] - 推动房企从“高杠杆、快周转”的开发商向“投资商+运营商”转型 [4] 新政关键规则与优化 - 准入门槛：收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3% [4] - 合规审核：摒弃“一刀切”，转向“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示替代强制整改 [4] - 资产范围：放宽写字楼、酒店的等级限制，让更多优质存量资产具备入市条件 [4] - 流程优化：申报路径直接对接交易所，4个月内即可完成注册全流程 [5] - 发行机制：取消了询价区间限制，市场化机制贯穿发行全链条 [5] - 信息披露：对标科创板标准，强化透明化建设 [5] 市场参与方角色与生态建设 - 基金管理人角色从“卖方”转向“买方”，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任 [5] - 各方致力于参与完善“资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引”的完整生态链 [5] - 多元市场主体协同发力，共同激活市场内生动力 [5][8] 市场规模与阶段预测 - 1年至2年内，首批商业不动产REITs项目将密集落地，叠加基建REITs扩容，公募REITs市场规模将突破5000亿元 [6] - 3年至5年内，随着民营房企参与度提升、“泛商业”资产纳入扩围，市场规模将朝着1万亿元至2万亿元迈进 [6] - “十五五”期间，中国REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场 [4] 资产类型与发行展望 - 赛道方面，写字楼（核心城市甲级/优质乙级）将成为首批主力，酒店、商业综合体逐步跟进 [6] - 首批试点项目预计将集中于一线及核心二线城市的成熟物业 [7] - 首批写字楼REITs试点项目预计集中于上海、北京、深圳，单项目发行规模预计在30亿元至50亿元，2026年上半年有望实现首批上市 [7] 投资关注点 - 写字楼是商业不动产REITs试点的核心资产，各机构关注的热门标的 [7] - 投资重点可聚焦超大特大城市的超甲级/甲级写字楼，因其通常具备租户优质、租金稳定、空置率低的特点 [7]

2026年初，香港国际机场旁的11 SKIES项目，再次陷入舆论漩涡。 据彭博社消息，这个总投资超200亿港元、曾被寄予厚望打造成 "机场型文旅地标" 的综合体，正遭遇大规模租户撤离危机： 周大福珠宝撤场，优衣库、Y-3、六福珠宝等知名品牌也相继解约，380万平方英尺的商场及写字楼综合体如今大半空置。 其昔日对标新加坡樟宜机场的雄心，已然被现实击碎。 细细来看，11 SKIES 的困境，是多重不利因素交织的结果。 从项目定位来看，其最初愿景是打造香港最大的内地游客购物娱乐中心，这一规划高度依赖香港机场T2航站楼的客流支撑。 按照原计划，T2 航站楼应于2026年3月启用，为项目输送源源不断的旅客。 但现实却是，T2 航站楼扩建工程一再延误，启用时间推迟至第二季度，离境大堂要到2026年复活节假期前后才有望开放。 对于依赖口岸流量的商业体而言，交通枢纽的延期就意味着"生命线"的断裂。 而客流预期的崩塌，直接引发了租户的信心危机。 更为致命的是，项目背后的新世界发展正深陷财务泥沼。 作为香港负债压力较大的开发商之一，新世界早已被高额债务压得喘不过气。 从头部港资房企的财务数据来看，新世界发展的杠杆水平在同梯队企业 ...

论坛概况与主题 - 世邦魏理仕于2026年1月22日在北京隆福文化中心举办年度论坛，主题为“质盛新篇 · 载阳”，旨在探讨“十五五”开局之年商业地产行业的变革趋势 [1] - 论坛汇聚政府领导、媒体、学术专家及商业领袖，共同开启对行业未来充满希望的新篇章 [1] 行业趋势与核心理念 - 商业地产行业正站在由“量”转向“质”的转折点，进入下半场，需要摒弃野蛮生长，转向如切如磋、如琢如磨的专业主义精神 [2] - 商业地产已从增量扩张转向存量运营，核心价值在于精细化运营、人性化服务以及商业与生活融合业态的创新 [4] - “十五五”时期是消费市场突破瓶颈、重构业态的关键期，消费市场的持续发展升级将为商业地产带来更广阔空间 [6][7] 战略合作与专业支持 - 世邦魏理仕与北京商报深蓝智库战略合作升级，被正式授予“深蓝智库产业调研合作伙伴”荣誉称号 [11] - 世邦魏理仕多位业务线负责人加入专家团队，涵盖研究、办公楼租赁（租户与业主代表）、投资及资本市场、战略顾问等领域，为行业下一个五年发展提供专业助力 [13] 市场洞察与策略展望 - 世邦魏理仕中国区研究部基于深度调研，分享未来五年商业地产在复杂环境下的应对策略与启发性灵感 [9] - 举办闭门圆桌论坛，议题包括“十五五春风下的市场新机遇”，从国家战略、高精尖产业需求、城市更新、媒体趋势及专业服务等多维度进行探讨 [15][16] - 另一圆桌论坛聚焦“不动产资本市场新动向展望”，在回顾2025年北京大宗交易市场动态后，共同畅谈2026年的不动产投资策略方向 [18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从四季度财务数据看优势板块业务稳固，可留意相对薄弱板块企稳信号；2026 年以来 REITs 市场实现"二连跳"，当前政策红利在兑现期，机构配置需求旺盛，可关注强势板块配置节奏，挖掘潜在涨幅空间充裕项目 [3][35][36] 各板块总结 保障房 - 经营指标小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动，压力主要来自分母端 [7] - 配租型项目稳定增长，北保 REIT 因扩募同比增速两位数增长，深圳安居与厦门安居租金水平上行；上海地产与城投宽庭项目经营收入波动，底层资产出租率下滑 [7] 仓储 - 以价换量现象普遍，整体波动有限，受供需节奏错配影响承压格局未变，可比项目收入指标同比增速下行，环比涨多跌少 [10] - 板块租金平缓下滑，出租率维持相对高位 [10] 消费 - 增速较明显，项目间存在分化，头部项目调改与主动运营实现量价齐升，部分项目受调改进程影响收入下滑 [14] - 出租率基本维持在 95%以上高位且波动小，租金表现有分化，华夏华润、大悦城、物美等项目租金增长稳定，奥莱项目受季节性影响大 [14] 产业园 - 延续承压格局，部分低位项目经营下行斜率放缓 [17] - 厂房类项目较稳健，出租率维持高位；研发办公类项目有压力，部分从"量价齐跌"转向"以价换量"，年末租金收缴率回暖 [17][18] 市政环保 - 经营表现稳中有升，中航首钢绿能表现突出，济南能源收入受季节性影响波动大但供热面积与收费面积增长利于长期收入 [22] 高速 - 整体承压，多数项目收入指标同比环比下滑，部分项目受益于路网变化、收费政策等因素收入增长 [25] - 路网变化、收费政策和天气是影响板块的普遍因素 [26] 能源 - 整体表现分化，收入指标涨跌幅度大，需关注区域消纳、自然资源、装机上升和电力市场化改革等长期因素 [29] IDC - 板块整体经营稳定，未发生显著变化 [32] 投资建议 - 关注强势板块配置节奏，注意追高风险，待回调后参与，挖掘潜在涨幅充裕项目 [36] - 留意相对薄弱板块企稳信号，如保障房、消费、产业园、物流仓储、市政环保等板块部分项目的积极变化 [3][35]

2026年全国商业地产市场供应概况 - 2026年全国拟开业商业项目共430个，新增商业建筑面积3414.29万㎡，平均单体建筑面积约7.94万㎡ [1] - 其中全新开业项目361个，存量升级改造项目69个 [1] 区域与城市分布特征 - 华东区域开业数量达213个，占比近半，领跑全国 [2] - 华南、华中、西南分别拟开业64个、44个、41个，华北、西北、东北分别为33个、20个、15个 [2] - 上海以40个新开项目数量继续领跑全国城市 [5] - 开业数量TOP10城市均为一线及新一线城市，杭州、南京、广州、苏州、成都开业数量均超过10个 [6] 主要开发与运营企业动态 - 2026年华润万象生活拟开业20个项目，有望超越珠海万达商管，成为单年开业数量最多的企业 [7][9] - 轻资产运营成为企业扩大规模的重要路径，TOP10企业中的正和城邦2026年待开4个商场均为轻资产项目 [9] - 头部企业如华润万象生活、万达商管、爱琴海集团等凭借成熟的开发和运营管理能力，是催生“爆款”项目的主流 [9] 项目体量分布特点 - 拟开业项目中，建筑面积在2-5万㎡的占比最高，达35%，5-10万㎡的占比略低，市场以中小体量购物中心和社区商业为主 [11] - 此外，2026年还有众多面积在2万㎡以下的商业项目计划开业，分布在上海、杭州、天津、广州等多个城市 [13] 存量改造升级趋势 - 2026年拟开业项目中至少有69个为存量改造商业，改造核心在于精准定位、业态重构、空间焕新与运营升级 [14] - 改造案例包括将传统厂房、菜市场等物业功能再造，或对经营不佳的百货商场、购物中心更换运营方后重新改造亮相 [14] - 具体案例有上海首位SHOWAY一期重新招商调整，洛阳吉庆路丹尼斯项目营业面积从3.4万㎡扩大至4.35万㎡并新增电影院业态 [14] 行业转型核心逻辑 - 商业活力与城市经济基本面、消费潜力强关联，企业需聚焦高净值客群密集、商业生态成熟的区域深耕 [15] - 行业从重资产规模竞赛转向运营能力价值竞争，轻资产与专业运营成为破局关键 [15] - 企业需构建“内容+服务+营销”全链条运营体系，实现与商户、客群的价值共生，在“运营为王”的时代实现可持续增长 [15]