地块拍卖概况 - 广州土地市场于2月25日迎来开年第一拍，出让地块为珠江新城最后一块待开发的马场地块 [1] - 该地块因位于核心区域、体量巨大等因素成为热门地块，吸引了8家企业参与竞争 [1] - 参与竞拍的8家企业分别为越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投 [1] 竞拍过程与结果 - 竞价环节自上午10时开始，除招商外的7家企业轮番出价，至下午15时左右，5家房企先后退出，仅剩保利和越秀继续竞争 [1] - 整场竞拍持续近10小时，线上围观网友高达几十万人 [1] - 最终，越秀地产以总价236亿元成功竞得该地块 [1] 交易核心数据 - 该地块成交总价为236亿元 [1] - 地块的楼面价突破8万元/平方米，此价格刷新了广州最高楼面单价纪录 [1]

境外债务重组方案高效落地 - 香港高等法院已驳回针对公司的清盘呈请 标志着公司境外债务重组方案正以超预期速度落地 [1] - 公司已向债权人支付3.98亿美元现金对价 约占重组债务本金的2% 履约效率远超市场预期 [1] - 重组方案通过“新票据+可转债+强制可交换债券”等多元工具组合为不同风险偏好的债权人提供灵活选择 兼顾了公司可持续运营与债权人合理回报 [2] 重组方案核心机制与执行 - 重组方案核心亮点之一是设置了“头部现金支付”机制 在行业普遍采取“债转股”或延期兑付的模式下 优先提供现金偿付是对债权人利益的实质性保障和传递信心的关键举措 [1] - 作为重组对价组成部分的可转债转股快速落地 自1月以来已累计完成多笔转股 截至2月16日新增发行股份合计137.27亿股 新发股数接近重组前已发行股本416.55亿股的50% [1][2] - 若公司经营持续改善 部分债权人通过转股或债转工具未来有望获得高于债券流通价格的回收价值 [2] 市场反应与资金流向 - 尽管面临大规模股本扩张 公司股价展现出韧性 截至2月25日港股市值约为137亿港元 与2026年初股份增发前约120亿港元相比略有增长 反映市场对其基本面和长期价值持稳定预期 [2] - 南向资金持续加仓 截至2月16日 内地投资者通过港股通持有公司的比例已升至17.7% 较2025年年末的15.3%大幅提升2.4个百分点 持股数量创历年新高 [3] - 年内中华内房股指数超六成成份股获得南向港股通资金加仓 [3] 行业背景与影响 - 在经历三年深度回调后 内房股板块风险大幅出清 估值降至历史低位 不少企业有望站在确定性增强的复苏起点上 [3] - 公司债务重组的高效落地 将为其长期稳健经营奠定坚实基础 同时也向全球资本市场传递出积极信号 即使在行业深度调整期 头部房企依然具备化解风险、履行承诺的能力与决心 [2]

地块拍卖结果 - 广州天河区马场1期地块经过243轮激烈竞价，最终以总价236.0365亿元成交，为2025年截至目前广州总价最高的地块，并位列广州宅地成交总价历史第二[1] - 地块由广州越诚达有限公司（越秀地产关联方）竞得，成交楼面价达到8.5万元/平方米[1] - 该地块挂牌起始价为186.44亿元，最终成交价较起始价高出约49.6亿元[1] 地块基本信息 - 地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，地处珠江新城、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区三大核心区的枢纽位置，是珠江新城最后一块大规模待开发用地[1][6] - 地块总用地面积约19.45万平方米，其中出让宗地面积17.40万平方米，计算容积率建筑面积约56.70万平方米[2] - 土地用途包含商业、商务、居住、中小学、服务设施及其他交通设施等多种性质[2] 拍卖过程与市场意义 - 拍卖吸引了保利、越秀、华润、广州城投、广州建筑、珠江实业、广州地铁等多家实力房企参与角逐，竞价节奏激烈[2] - 竞价过程中，最快一次报价仅用时2秒，报价在短时间内从起始价攀升至187.4亿元[2] - 在第134轮竞价时，住宅部分楼面价已突破约75746元/平方米，超过琶洲越秀华樾项目（75670元/平方米），刷新了广州楼面单价历史纪录[2] - 广州目前总地价第一的地块仍是2009年亚运城地块，总价为255亿元[2] 地块规划与开发要求 - 根据规划，马场片区将以“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”为核心进行整体开发，将打造约11公顷（相当于15个标准足球场）的中轴体育公园[10] - 规划要求保留马场瞭望塔、记分牌等历史印记，并嵌入体育文化设施，实现地上地下一体化开发，布局数字办公、未来社区、高端消费等多元功能[10] - 竞得人须在签订土地出让合同后1个月内与天河区政府签订产业项目进驻协议，并须在指定地块建设一座计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓[3] - 竞得人还需负责配建中小学、幼儿园，并建设石牌村权益物业[3] 地块历史与开发进程 - 马场地块原为1992年建成的经营性赛马场，赛马停止运营后逐渐转变为汽车卖场、家居广场等商业用途[6] - 2025年，地块改造进程明显加快：10月控规公示，12月控规审议通过并完成36.2万平方米国有土地使用权收回，随后部分建筑开拆，标志更新改造进入实质性阶段[6]

春节假期楼市表现 - 房企在2026年春节期间紧抓购房窗口期 多个楼盘“春节不打烊”并通过新春促销活动 特价房等方式积极营销 [1] - 北京多处新房楼盘推出“一口价”特价房 购房送家电大礼包等多样新春置业活动 [1] - 广州从春节前到3月31日 全市11区近50家房企超140个楼盘推出迎新春优惠大礼包 [1] - 部分促销策略到位 价格适宜的刚需盘热度突出 去化较好 返乡父母在首付和决策上支持子女购房加速了成交 [1] 市场热度与成交数据 - 58安居客研究院数据显示 初一至初七（2月17日至2月23日）线上找房热度环比节前7天上涨约17.0% [2] - 中指研究院数据显示 重点21城春节假期期间（2月15日至2月23日）新建商品住宅共网签成交10万平方米 与去年春节假期日均成交量基本持平 [2] - 2026年春节二手房市场节后（2月17日至2月23日）找房热度为69.51 环比回升7.92% 其中三四线城市表现最稳健 [2] 市场驱动因素分析 - 春节期间找房热度回升与节前密集落地的政策红利有关 如南京 苏州等地“人才房票”扩容 住房公积金跨区域互认互贷 购房补贴等政策形成合力 [2] - 三四线城市返乡置业表现尚好 因假期较长回乡人员多 部分计划在乡村县域二次就业创业带动住房购置 同时其房价跌幅明显低于一二线城市且供应量小 在低房价下带动需求 [2] 市场趋势展望 - 国家统计局数据显示 2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 同比下降 [3] - 预计3月份传统销售旺季 房企将推出高性价比产品和促销活动 各地政府有望推出促进住房消费政策 为楼市“小阳春”助力 预计3月份楼市会有一个小高潮 [3] - 节后二手房市场恢复节奏预计明显加快 春节假期后半段热度上升明显 预示着后期热点城市交易量有望提升 若后续各地政策加速落地 需求端信心修复将加速 [3]

春节假期楼市整体表现 - 2026年春节假期长达9天，为看房购房创造便利条件，多地通过出台新政、发放补贴、举办房交会等方式为楼市预热 [1] - 春节假期楼市呈现“平稳筑基”状态，随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情 [3] - 春节后7天（2月17日-2月23日）全国新房市场线上找房热度环比节前7天（2月9日-2月15日）上涨约17.0%，二手房线上找房热度上涨7.92%，其中三四线城市涨幅最为明显 [1][11] 三四线城市返乡置业促销活动 - 湖北省荆门市在高铁站、企业及社区举办“新春安居.返乡置业”主题房交会，提供“购房+家装+家居+家电”一站式服务，并组织硕博人才、教师等看房专场 [1][5] - 荆门市将中心城区购房补贴政策延长至2028年，高校毕业生可享2万元至10万元补贴，多孩家庭可享2万元或4万元补贴，两项补贴可叠加使用 [5] - 湖北省宜昌、咸宁、天门、仙桃等地在春节前夕延长或推出购房补贴政策，其中咸宁为返乡家庭提供3万元专属补贴，叠加后最高可达15万元 [6] - 重庆举办春节返乡置业展销会，10家房企携21个楼盘亮相，部分项目推出返乡置业专享9.5折优惠 [7] - 广东惠州启动“惠安家.迎春购房节”，全市7县区超100个楼盘参与，为不同群体定制差异化优惠，活动持续至3月31日 [7] - 浙江宁波开展新春置业季商品房促销活动，为返乡置业群体推出5万元专属券面让利 [7] - 山东临沂、江苏常熟、广东开平等地推出限时折扣、特惠房源及“售楼部不打烊”活动 [7] - 宜昌市房地产业协会赴上海举办返乡购房季好房巡展，向在沪宜昌籍人士推介房屋 [10] 返乡置业对市场的重要性 - 某大型房企在中部地区某三线城市，国庆、春节长假的新房交易曾占项目全年交易规模近四成，返乡置业是主要推动力，当前比例虽下降但仍对销售十分重要 [8] - 相比重点一二线城市，三四线城市楼市去化周期较长，市场内生动力相对不足，返乡置业对于实现去库存有重要意义 [9] - 春节假期对下沉市场购房需求的激活作用较为明显 [11] - 广东省开平市2月15日-2月19日成交商品房72套，建筑面积7392.3平方米，成交金额5491.55万元，其中住宅成交数增加7套，增长11% [12] - 分析指出，返乡置业表现尚好，因假期长、回乡人员多，部分人员计划在乡村、县域二次就业或创业带动住房购置；同时三四线城市房价跌幅明显低于一二线甚至止跌，低房价带动了置业需求 [12] 一二线城市楼市表现 - 今年“反向过节”（接父母到大城市过年）现象较多，使得春节期间一二线城市楼市也有一定热度 [2][16] - 重点21城春节假期（2月15日-2月23日）新建商品住宅共网签成交10万平方米，日均成交量与去年春节基本持平 [13] - 上海在节前政策利好及房企促销下，新房网签量较去年春节增幅较大；北京核心区优质项目保持较高热度，整体表现平稳 [13] - 二线城市中，成都、苏州、宁波假期期间加大促销力度，改善型项目到访量提升，但冷热分化明显，南宁、青岛在低基数下同比增幅较高 [13] - 深圳贝壳研究院监测显示，今年除夕至初七（2月16日-2月23日），贝壳深圳合作门店二手房签约量比去年同期增长88% [17] - 分析认为深圳成交回暖核心是政策红利释放、市场信心修复，同时“反向过年”趋势使家庭利用假期集中看房，带动购房需求加快释放 [17] - 2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金、房产税等多角度稳定楼市，释放积极信号 [17] 市场促销与未来展望 - 多地房企积极“抢跑”，项目“春节不打烊”，推出特惠房源、购房折扣等促销活动，为“小阳春”提前蓄力 [14] - 由于今年春节假期时间靠后，部分教育刚需购房者开始提前出手，带动假期后半段二手房带看量有所回升 [15] - 对于传统“小阳春”，多数分析人士持乐观态度，预计3月份开发商会推出高性价比产品和促销政策，地方政府也会推出促销售政策，预计3月份楼市会是一个小高潮 [18]

行业投资评级 - 行业评级为看好（维持） [4] 报告核心观点 - 2026年2月25日上海发布的“沪七条”新政，在限购、信贷、公积金及税收方面进行了全面、深化的优化调整，力度显著超过2024年旧政，旨在系统性降低购房门槛、提升购买力、减轻置换成本，以更精准、更强力地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策对上海楼市的影响包括：短期刺激需求释放，提振市场信心与活跃度，有望带动二手房和新房交易量在“小阳春”期间回升；结构性影响突出，核心区域和改善产品更受益；促进市场循环，修复“卖一买一”置换链条，盘活二手房存量 [1][2] - 新政在力度、覆盖面和系统性上均超过先前政策，对上海房地产市场基本面的企稳修复作用更为显著 [3] 政策内容对比分析（2026年新政 vs. 2024年旧政） - **住房限购政策**：2026年新政将非沪籍外环内购房社保年限从“连续缴纳满5年”大幅降至“满1年以上”；允许社保/个税满3年及以上的非沪籍家庭在现有政策基础上于外环内增购1套；新增居住证购房通道，持《上海市居住证》满5年及以上可在全市限购1套，无需社保/个税证明 [5] - **信贷与公积金政策**：2026年新政大幅提高公积金贷款额度，首套最高额度从160万提至240万，叠加多子女、绿色建筑等因素，家庭最高可达324万；优化贷款套数认定，结清公积金贷款且家庭住房≤1套的，再次购房可申请公积金贷款；扩大多子女家庭支持，公积金优惠从首套拓展至二套，最高额度上浮20% [6] - **个人住房房产税**：2026年新政新增免税情形，对本市户籍家庭，成年子女新购或置换的、属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税（即使其未成年时曾与父母等共有房产） [6] 投资建议主线 - **弹性优先——上海本地国企/房企**：直接受益于区域市场热度回升，业务集中度高，业绩和估值弹性最大，关注城投控股、中华企业、西藏城投 [3] - **龙头稳健——重仓上海的资源型房企**：在上海拥有优质土储和强大品牌影响力的全国性龙头，将受益于市场整体回暖和新房去化加速，关注招商蛇口、华润置地、建发国际 [3] - **估值修复——经营优质的全国性房企**：政策暖风将改善行业整体预期，推动优质房企估值修复，关注滨江集团（深耕长三角、财务稳健）、建发股份（“地产+供应链”双轮驱动，土储质量佳） [3]

地块拍卖结果 - 越秀地产以总价超236亿元竞得广州珠江新城马场地块，折合楼面地价约85000元/平方米 [1] - 拍卖过程激烈，历时9小时，经过七家开发商240余轮竞价，被业内称为“史诗级”土拍 [1] 地块核心价值与规划 - 地块位于珠江新城东区，是广州多年来出让的地段最核心、体量最大、业态最丰富的地块，被称为珠江新城最后一块“宝地” [3] - 地块总用地面积约19.45万平方米，总建筑面积约56.69万平方米，包含商业、住宅、中小学等多种用途，挂牌起拍总价约186.4亿元 [4] - 规划将打造连接珠江新城CBD和金融城的桥梁，通过优化用地功能、置入优质产业，实现从低效用地向高质量发展示范区的转变 [5] - 商业规划将引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，建设不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌公寓，旨在打造世界顶奢消费中心 [4][6] 市场影响与城市基本面 - 此次拍卖吸引了越秀、保利、华润置地等多家头部开发商参与，显示了广州作为核心城市对开发商的强劲吸引力 [3] - 地块拍卖的盛况预计将对广州楼市“小阳春”起到积极的带动作用 [3] - 广州经济总量在“十四五”期间迈上3.2万亿元台阶，春节假期文旅消费超过200亿元，同比增长11.6%，接待游客超2000万人次，省外游客占比超1/4，同比增长14.3% [3] - 2025年广州全市整体新房首开加推去化率为21%，较2024年上涨8个百分点，反映了楼市的韧性 [3] 区域发展与商业格局 - 马场地块是珠江沿岸高质量发展带与科教发展走廊联动的战略支点，承载连接两大核心商务区的重要使命 [5] - 目前珠江新城东区商业集聚效应不明显，较大体量商业体仅有广州天河领展广场，地块改造完成后有望改变此状况 [6] - 规划将以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地，集聚高端商业资源及潮流体验 [6]

项目拍卖与资产状况 - 当代置业旗下佛山金沙当代阅ΜΟΜΛ项目将于3月16日进行第四次法拍 起拍价约1.28亿元[2] - 该项目自2022年1月停工至今已超4年 整体工程完成度仅56.44% 其中住宅主体结构完成30% 地下室完成75% 两栋住宅楼分别建至5层和8层[3] - 项目起拍价1.28亿元较2023年首次法拍起拍价2.43亿元下降约1.15亿元 接近腰斩 较2021年公司3.925亿元的拿地价缩水67.6%[3] - 项目已被抵押查封 名下尚有未结清工程款 但法院承诺拍卖成功后负责清场交付[3] 项目历史与市场背景 - 2021年3月 当代置业历经56轮竞价 以3.925亿元总价、溢价率约54%拿下该地块 折合楼面价20013元/平方米 成为佛山首个楼面价破2万元/平方米的“地王”项目[2][5] - 项目原规划于2021年5月动工 2022年10月竣工 计划建设两栋住宅和一栋综合商业体 共计推出276套刚需住宅产品[3] - 项目开工时市场吹风价约3万元/平方米 而2026年1月大沥板块新房均价约为2.63万元/平方米[4] - 2025年5月 同区域新出让江景宅地折合楼面价仅为8800元/平方米 与该项目当年超2万元/平方米的拿地价形成巨大悬殊[4] 公司经营与战略演变 - 当代置业于2015年首次进入佛山市场 凭借当代万国府ΜΟΜΛ项目成功立足 此后意图复制成功 于2021年激进拿地扩张[5] - 2021年10月26日 当代置业公告未能按时偿还一笔12.85厘优先票据的本息 正式宣告债券违约[6] - 债券违约后 公司加快资产处置 包括转让佛山狮山罗村地块51%股权 以及由合作方接手里水锦绣蓝湾华府项目[6] - 5年间 当代置业在佛山的项目除已售罄或交付的外 其余均被司法拍卖或转让 彻底清零了在佛山的布局[6] - 公司于2022年年中完成境外债务重组 后因未能按时发布年报面临退市风险 直至2025年11月才完成复牌恢复港股交易[7] - 2025年半年报显示 公司录得营收约4.18亿元 同比下降58.42% 期内亏损11.08亿元 虽同比减亏70.79% 但仍处于亏损状态[8] 行业分析与专家观点 - 专家指出 该项目从“地王”沦为多次流拍资产 因需投入大量资金续建且背后债务与诉讼关系复杂 增加了收购成本和时间成本 是导致多次流拍的重要原因[2] - 该案例被视为房地产行业结构变化的缩影 行业已告别高杠杆、高周转模式 从增量转向存量市场 市场预期趋谨 行业分化加剧 盲目扩张的高杠杆房企正被市场淘汰[4]

公司项目进展 - 香江控股番禺锦江香江一号项目目前暂未正式开盘 [1] - 公司表示具体开盘时间需关注后续相关信息 [1] 投资者关注点 - 有投资者在互动平台询问香江一号项目是否已盖好及开盘时间 [2]

新政核心观点 - 上海发布楼市新政，旨在通过调减限购、优化公积金贷款、完善房产税三个维度协同发力以稳定市场，政策重点在于激活非沪籍潜在购房者 [1] - 新政自2026年2月26日起施行，针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能，预计将直接带动需求释放，激活新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力 [1][3] 限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上 [5] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [5] - 政策调整后，非沪籍居民缴纳社保/个税满1年可于外环内限购1套，满3年可于外环内限购2套 [5][6] - 激活非沪籍购房者是政策重点，旨在消化二手房库存、稳定价格并促进“卖旧买新”的循环 [6] - 非沪籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口约40%，且购房意愿高，对成本和门槛敏感 [7] - 2025年12月至2026年1月，非沪籍购房占比约40%至45% [7] - 上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，但挂牌量仅同比微增1.72%，显示刚需首置需求受限于门槛 [7] 公积金贷款优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [10] - 购买第二套住房的公积金贷款最高额度从130万元提高至200万元 [10] - 个人购买首套住房最高贷款额从80万元提至120万元，二套从65万元提至100万元 [10] - 叠加多子女家庭（上浮20%）和购买绿色建筑（上浮15%）政策，首套住房家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [10] - 多子女家庭购买第二套住房也可享受最高贷款额度上浮20%的支持 [11] - 已使用过公积金贷款但已结清且家庭住房不超过1套的，再次购房时可申请公积金贷款 [11] - 公积金政策力度大，最高324万元的额度可覆盖上海65%的300万元以下二手房，降低刚需和刚改家庭的首付和月供压力 [11][12] - 2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，新房找房热度同比下降12%，改善需求因支付能力受限 [12] 房产税政策完善（支持沪籍居民） - 自2026年1月1日起，本市户籍居民家庭中的成年子女，若新购或置换的住房属于其家庭唯一住房，可暂免征收个人住房房产税 [14] - 此政策适用于子女成年后购房，且需满足该住房是除与父母、（外）祖父母共同拥有住房外的唯一住房 [14] - 政策旨在激活沪籍家庭为子女购房的潜在需求，鼓励合理置换，提升二手房房源流通性 [14][16] - 2024年上海户籍家庭住房自有率约为68%—70%，上海居民年人均可支配收入为91987元，消费力强 [14] - 2025年上海二手房成交占比已达65%以上，沪籍家庭是本地置业主力，其改善置换需求是推动市场循环的关键 [16]