文章核心观点 - 保利发展在互动平台对投资者关心的年报及中报中房地产开发项目关键指标的定义与统计口径进行了官方澄清与说明 [1][2] 关键指标定义与统计口径 - 公司年报和中报的"房地产开发项目汇总表"中，项目计划投资金额包含土地购置成本 [2] - 总建筑面积包含项目地上及地下全部建筑面积 [2] - 可售容积率面积指计算容积率建筑面积中可对外销售的面积，且不含车位的可售面积 [2] - 签约面积指已签订房屋销售合同的建筑面积，其中包含可以销售的地下产权车位 [2] - 所有相关指标的统计与计算均遵循项目所在地的相关规范 [2]

武汉市房地产市场春节期间销售表现 - 2026年春节期间（2月15日-22日），武汉市新建商品房网签销售面积总计8.04万平方米 [1] - 其中，新建商品住房成交1.02万平方米，同比2025年春节期间显著增长28% [1] - 单日销售高峰出现在2月22日（农历正月初六），当日商品住房网签27套，共计3115.7平方米 [3] 商业及写字楼市场情况 - 2月15日（农历腊月二十八）商业及写字楼网签活跃度居8日之首 [3] - 当日写字楼网签222套，网签面积21708.08平方米 [3] - 当日商业网签151套，网签面积11026.92平方米 [3] 具体项目销售动态与市场热度 - 行业人士指出，2026年1-2月传统淡季市场却呈现火热势头，市场热度居高不下 [3] - 以承宁府项目为例，2026年以来累计来访达903组，新增认购35套，网签20套，签约金额约6400万元 [3] - 该项目新增认购中，外地返乡置业客户占比突破三成 [3] - 市场反馈显示，与2025年相比，近期项目来访量明显增高，返乡置业客户比例显著增加，成交周期缩短 [3] 市场表现背后的驱动因素 - 政策与活动驱动：武汉市于1月15日启动返乡置业购房季活动，直接助推了春节楼市表现 [3] - 供给端优化：土地规划政策持续优化，武汉四代住宅等好房子供给增加，品质与配套服务提升，有效激发了改善置业需求释放 [4] - 产品结构变化：武昌、汉阳等片区的新规项目成交占比接近50%，部分高品质“小而美”项目出现“日光”现象 [4] - 市场基础改善：行业经过调整后，房价收入比等指标趋于合理，各板块出现性价比较高的热点项目，宜居性提高，对本地及外来家庭的吸引力增强 [4] - 营销与环境因素：春节期间天气晴好利于营销活动，房企通过直播等线上方式获客，线下到访成交效率明显提升 [3]

2026年春节楼市表现与市场动态 - 2026年春节假期楼市呈现“暖冬”气氛，房企推出优惠活动，多地举办“购房节”造势，尽管假期出游影响看房人数，但部分城市交易活跃[1] - 中指研究院数据显示，重点21城春节假期（2月15日～2月23日）新建商品住宅共网签成交10万平米，相比去年春节假期日均成交量基本持平[1][4] - 业内专家认为，开发商促销力度加大，结合春节消费和文旅活动，以及“反向过节”现象和较长假期，带动了部分城市交易[1] 主要城市市场成交情况 - **广州**：全市超200个项目“春节不打烊”，营销形式多元化，如“清空山姆购物车”、送价值10万元置业大礼包等[2] 广州中原监测的50个楼盘盘均来访50组，2成项目成交超4套，盘均成交1.3套，较去年有一定回温[3] - **深圳**：春节假期深圳二手住宅成交28套，日均3.1套，同比去年日均增长2倍；新房成交33套，日均3.7套，上涨超一倍[3] 深圳贝壳研究院数据显示，以除夕至初七同口径对比，贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长88%[3] - **上海**：春节期间新房成交4844平方米，同比增长193.22%，成交量高于2024年及2023年春节假期[3] - **其他城市**：北京核心区优质项目保持较高热度；二线城市如成都、苏州、宁波加大促销力度，改善型项目到访量提升[4] 房企营销活动与项目表现 - 保利天奕项目春节期间吸引28组客户来访，成交5套，成交金额超5500万元，客户决策周期从平时一个月左右缩短至10天以内[2] - 新世界天馥项目在春节期间加推新产品线，开售当日有客户专程到访并当场下定[3] - 龙湖在多个城市推出“返乡置业”活动，包括折扣、机票报销或抵扣物业费等[6] 其部分项目表现突出：长春龙湖景粼天序春节到访量同比增长55%，成交额同比增长167%；温州云创未来社区2月环比1月下旬到访量提升约68%，成交量提升约182%；成都龙湖光年春节到访238组、成交52套[7] 返乡置业市场情况 - 地方政府及房企针对返乡置业推出购房节或优惠活动，如宁波推出5万元专属券面让利，重庆提供4万元车位购置补贴、新春9.8折优惠等[6] - 惠州推出惠安家·迎春购房节，全市7县区超100个楼盘参与，提供购房赠车位、赠家装等多元化促销[6] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年春节返乡置业表现尚好，原因包括假期较长回乡人员多、部分三四线城市房价止跌且供应量小[8] - 58安居客研究院认为，楼市政策升级为全周期人才安居保障体系，叠加让利举措，激活了住房消费潜力[8] - 市场存在分化：安徽阜阳、江苏南通、河北邯郸等劳动力输出型城市春节来访量基本持平，认购量环比提升1～2成；而苏州、郑州、沈阳等城市同比降幅约在2～3成，杭州、合肥等城市持平[7] 节后市场展望与业内观点 - 深圳春节假期最后两日，中原门店带看量同比上涨31%；节后两天，乐有家监测的一手房看房量同比增长超45%，二手房增长约6成[9] - 深圳贝壳研究院院长肖小平认为，成交回暖核心是政策红利释放和市场信心修复，“反向过年”趋势促使家庭利用假期集中看房，带动需求释放[9] - 上海中原地产分析师卢文曦表示，市场对小阳春充满期待，中介门店提早营业，客户带看更早，市场情绪升温[9] - 丁祖昱评楼市认为，2026年是行业底部确认之年，随着政策发力，预计下半年核心城市房价有望“止跌趋稳”，购房者信心有望实质性恢复[10] - 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，2026年是房地产止跌回稳的关键之年，随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情[10]

核心观点 - 报告构建并更新了一个基于行业和主题ETF的轮动策略组合 该策略在样本外期间（2024年10月14日至2026年2月13日）累计收益约37.93% 相对于沪深300ETF累计超额收益约14.43% [2][3] - 在最新报告期（2026年2月9日至2月13日） 策略组合净收益为-0.38% 相对于沪深300ETF的超额收益为-0.85% [3] - 策略根据模型信号进行持仓调整 未来一周（2026年2月24日至27日）将调入农牧渔ETF 粮食ETF 养老ETF 证券保险ETF 通信设备ETF和消费龙头ETF 同时继续持有酒ETF 地产ETF 旅游ETF和中药ETF [3][11] 策略组合最新持仓与调整 - **继续持有的ETF**：包括酒ETF（市值184.16亿元 重仓白酒II行业权重84.84%） 地产ETF（市值6.61亿元 重仓房地产开发行业权重100%） 旅游ETF（市值88.57亿元 重仓航空机场行业权重33.21%） 中药ETF（市值25.45亿元 重仓中药II行业权重100%） [3] - **新调入的ETF**：包括农牧渔ETF（市值1.84亿元 重仓养殖业权重46.89%） 粮食ETF（市值4.12亿元 重仓种植业权重49.63%） 养老ETF（市值1.36亿元 重仓电视广播行业权重10.71%） 证券保险ETF易方达（市值194.79亿元 重仓证券行业权重58.75%） 通信设备ETF（市值14.08亿元 重仓通信设备行业权重75.65%） 消费龙头ETF（市值1.99亿元 重仓白色家电行业权重26.06%） [3] - **近期调出的ETF**：包括建材ETF 石化ETF 化工ETF 新能车ETF 稀有金属ETF 农业ETF嘉实 [11] 策略近期表现与择时信号 - 在2026年2月9日至13日当周 策略组合内ETF表现分化 旅游ETF上涨0.59% 而酒ETF下跌3.43% 地产ETF下跌2.79% 中药ETF下跌2.05% [11] - 根据量价择时指标（1为看多 0为中性 -1为看空） 未来一周持仓中 旅游ETF 粮食ETF 养老ETF和通信设备ETF获得周度看多信号（信号为1） 而农牧渔ETF 证券保险ETF易方达获得周度看空信号（信号为-1） [3] - 在日度择时信号层面 养老ETF获得看多信号（1） 而农牧渔ETF 粮食ETF和证券保险ETF易方达获得看空信号（-1） [3] 策略历史业绩 - 自2024年10月14日建仓至2026年2月13日 行业轮动ETF策略累计收益率曲线显示其收益表现显著超越基准（图表中未显示具体基准曲线 但文字说明有超额收益） [4][5] - 策略回测采用100%权益仓位和等权加权方式构建组合 未考虑择时信号 [6]

公司治理与股东权益 - 保利发展高管团队的履职受到严格监督与考核 [1] - 公司表示将持续完善治理，以切实维护股东权益 [1]

楼市“春节不打烊”现象 - 2026年春节假期，多地楼市以“春节不打烊”为关键词，房企积极推出促销活动，多地政府组织“购房节”造势，营造出“暖冬”气氛 [1] - 尽管假期出游影响看房人数，但部分城市交易较为活跃，原因包括开发商促销力度加大、假期较长、“反向过节”现象较多等 [1] 重点城市成交数据 - **整体成交**：中指研究院数据显示，重点21城春节假期（2月15日～2月23日）新建商品住宅共网签成交10万平米，相比去年春节假期日均成交量基本持平 [1][4] - **广州市场**：全市超200个项目“春节不打烊”，营销形式多元化 [2] 监测的50个楼盘盘均来访50组，盘均成交1.3套，较去年有一定回温 [3] - **深圳市场**：假期二手住宅成交28套，日均3.1套，同比去年日均增长2倍；新房成交33套，日均3.7套，上涨超一倍 [3] 以除夕至初七同口径对比，贝壳深圳二手房签约量同比增长88% [3] - **上海市场**：春节期间新房成交4844平方米，同比增长193.22%，成交量高于2024年及2023年同期 [3] - **其他城市**：北京核心区优质项目保持较高热度；成都、苏州、宁波等二线城市改善型项目到访量提升 [4] 房企营销策略与效果 - **营销手段**：房企促销活动多样化，包括赠送家电、物业费、“清空山姆购物车”、送长隆年卡、价值10万元置业大礼包等 [2] - **客户决策加速**：广州保利天奕项目客户从看房到下定多在10天以内，较平时一个月左右的决策周期大幅缩短；项目新春期间成交5套，金额超5500万元 [2] - **项目热度案例**：广州新世界天馥项目加推新产品线，开售当日有客户专程赶来并当场下定 [3] 龙湖旗下多个项目推出返乡置业折扣、机票报销等活动，部分项目成交量增长 [6] 返乡置业情况 - **地方与房企举措**：宁波推出5万元专属券面让利；重庆开辟线上“不打烊”专区，提供车位补贴、折扣等；惠州超100个楼盘参与购房节，推出赠车位、家装等促销 [6] - **活动效果**：部分劳动力输出型城市（如安徽阜阳、江苏南通、河北邯郸）假期来访量基本持平，认购量环比提升10%～20% [7] 但城市分化明显，苏州、郑州、沈阳等城市同比降幅约20%～30%，杭州、合肥等城市持平 [7] - **项目数据**：长春龙湖景粼天序春节到访量同比增长55%，成交额同比增长167%；温州云创未来社区2月以来环比1月下旬到访量提升约68%，成交量提升约182%；成都龙湖光年春节到访238组、成交52套 [7] - **驱动因素**：假期较长、回乡人员增多、部分三四线城市房价止跌且供应量小，带动了置业需求 [8] 政策从经济补贴升级为全周期人才安居保障体系，叠加让利举措激活消费潜力 [8] 节后市场展望 - **节后初期迹象**：深圳假期最后两日，中原门店带看量同比上涨31%；春节后两天，乐有家监测一手房看房量同比增长超45%、二手房增长约60% [9] - **回暖原因**：政策红利持续释放、市场信心稳步修复是核心 [9] “反向过年”趋势使得家庭利用假期集中看房，加速购房决策 [9] - **业内观点**：行业认为2026年是房地产止跌回稳的关键之年，政策进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [10] 随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情，积压需求有望释放 [10] 预计2026年下半年核心城市房价有望“止跌趋稳”，购房者信心有望实质性恢复 [10]

核心观点 - 票息资产仍将是市场核心主线，行情呈现“配置盘打底+交易盘接力”的特征，建议把握短端套息、精细挖掘和科创债左侧布局三大策略 [1][4][7][8] 市场整体回顾与机构行为 - 节前两周信用债市场延续震荡修复，收益率曲线陡峭化下行，信用利差持续压缩，多数等级与期限利差处于历史中低位水平 [4][7] - 机构持券过节意愿强，在风险可控范围内适度拉长久期以寻求超额收益 [4][7] - 二级市场买盘力量增强，资金结构呈现“配置盘放缓、交易盘接棒”特征 [4][7] - 基金公司及产品成为核心做多力量，周度净买入规模从283.3亿元大幅攀升至610.1亿元 [4][7] - 保险公司净买入增至74.6亿元，配置聚焦1-3年、3-5年及7-10年品种，对15年以上品种转为小幅净卖出 [4][7] - 理财子公司及产品净买入降至51.6亿元，配置仍以1-3年短久期品种为主 [4][7] 投资策略建议 - **坚守短端套息策略**：资金面宽松格局有望延续，中短端信用债的骑乘与套息价值具有较高确定性，是底仓配置优先选择 [4][8] - **转向精细挖掘**：各品种信用利差已普遍处于历史较低分位数，整体继续大幅压缩空间有限，策略应从“全面进攻”转向“精耕细作” [4][8] - 建议聚焦部分具备基本面支撑的城投、产业债领域进行有控制的等级或品种下沉，以挖掘更高票息回报 [4][8] - **布局科创债成分券机会**：年初以来科创债ETF规模持续下滑，截至2月13日，24只科创债ETF规模合计2772.72亿元，较2025年底减少777亿元 [4][8] - 部分科创债ETF成分券在抛售压力下调整幅度较大，成分券与非成分券之间的估值差（超额利差）已修复至具备吸引力水平，相对价值凸显，可适时左侧布局 [4][8] 一级市场发行情况 - 节前一周（2月9日-2月14日）主要信用债品种共发行1262.5亿元，到期969.6亿元，净融资292.9亿元，较前一周（2月2日-2月6日）的净融资2462亿元大幅减少 [4][11] - 从主要发行品种看，节前一周共发行短融超短融44只，中期票据54只，公司债45只，企业债0只 [11] - 从发行人资质看，AAA等级发行人占比最大，为48.95% [11] - 从行业分布看，建筑类发行人占比最大，为30.77%，其次是综合类发行人，占比16.08% [11][13] 二级市场交易情况 - 节前一周主要信用债品种共计成交8255.04亿元，较前一周的8134.39亿元增加120.65亿元 [4][14] - 中票收益率普遍下行，与2月6日相比，2月14日3年期AAA中票收益率下行2.23BP至1.8%，3年期AA+中票收益率下行1.23BP至1.86%，3年期AA中票收益率下行1.23BP至2% [4][14] - 中票与国开债利差多数下行，10年期中票利差分位数分别从72.2%、42.8%、41.8%、43.1%、37.7%下行至42.3%、27.8%、27.4%、28.5%、33.4% [15] - 期限利差与等级利差表现分化 [15] 信用评级与违约跟踪 - 节前一周评级上调的发行人有2家，为阳江市交通投资集团有限公司（城投平台）和万科企业股份有限公司，无评级下调的发行人 [4][19][20] - 节前一周无新增违约债券；新增展期债券1只，为厦门禹洲鸿图地产开发有限公司发行的H19禹洲1，债券余额10.75亿元 [4][20][21]

海口市2026年度土地供应核心规划 - 海口市发布《2026年度土地推介手册》，为2026年首版土地供应计划 [2] - 计划涵盖5个重点片区、10宗重点地块及3个城市更新项目 [2] 重点片区规划定位 - **五源河片区**：总面积约2600亩，定位为“文体旅融合活力区”，借鉴深圳龙岗大运片区经验，采用土地1.5级开发模式，打造国际赛演枢纽与文商旅体融合平台 [4] - **新埠岛片区**：总面积约826亩，定位为“滨海高端品质生活区”，坐拥一线滨水资源，已建成及在建多所优质学校，旨在打造高端生活区标杆 [6] - **江东滨江艺术单元**：用地面积约355亩，总建筑面积约80万平方米，定位为“文化封面”，已落地省艺术中心及美术馆，拟引入文旅背景开发商，对标香港西九文化区 [9] - **江东滨江城市客厅单元**：总面积约500亩，定位为“门户节点”，规划为滨江商业综合体及地标建筑区，拟引入商业综合体开发商，对标香港圆方综合体及九龙站上盖 [12] - **江东国际社区南片区**：总面积约1680亩，规划建筑面积100万平方米，定位为“人居标杆”，旨在打造包含国际社区、酒店、商业的文艺混合街区，按国际标准建设生态化、智慧化社区 [15] 重点推介地块详情 - **西海岸南片区**：推介5宗地块，总面积约161.08亩，包括1宗约50.96亩住宅用地、2宗约54.28亩商务用地，另2宗地块性质优化中，片区定位为集总部经济、旅游、科教、生态宜居于一体的活力新城 [18] - **五源河片区**：推介1宗地块，总面积约28亩，地块性质拟优化为城镇住宅用地，片区定位为特色休憩目的地及国际文体中心区 [20][21] - **江东国际综合服务组团**：推介3宗地块，总面积约122.97亩，均为容积率约1.5-2.0的商住混合用地，定位为滨江国际活力中心，毗邻顶级配套设施 [22][23] - **江东国际文化交往组团**：推介1宗地块，总面积约123.37亩，地块性质有望优化为住宅用地，片区定位为国际交往与门户的重要承载区 [25] 城市更新项目进展与规划 - **丁村片区城市更新（丁村片区、大样片区）**：由大华集团主导，已开发多个楼盘，本次重点推介4宗地块，总计约168.27亩（含住宅及商住用地），周边商业、教育、医疗及公园配套成熟 [27] - **迈瀛片区城市更新**：由中国铁建主导，已开发西派国际项目，本次重点推介3宗地块，总计约182.88亩（含住宅及社会福利文化商业混合用地），周边配套完善 [29] - **滨江新城三期城市更新（首开区）**：总占地超7000亩，首开区（冯村、南渡村）占地约772亩，重点推介3宗地块，总计约129.4亩（含住宅、商住及商业用地），享有一线江景资源及成熟配套 [31]

公司业绩预期 - 公司预期截至2025年12月31日止6个月将取得公司持有人应占溢利约1.8亿港元，而2024年同期为公司持有人应占亏损约5000万港元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩扭亏为盈主要由于投资物业的公允价值变动由2024年期间的负变动约2200万港元，转为2025年期间的正变动约2亿港元 [1] - 业绩改善的另一原因是位于中国深圳市的物业项目销售增加，带动公司收入及毛利增长 [1]

公司业绩预期 - 公司预期2025年上半年将录得公司持有人应占溢利约1.8亿港元，相比2024年同期的公司持有人应占亏损约5000万港元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩扭亏为盈主要归因于两个核心因素 [1] 业绩变动核心驱动因素 - 投资物业公允价值变动由2024年上半年的负变动约2200万港元，扭转为2025年上半年的正变动约2亿港元，对利润产生重大积极影响 [1] - 公司位于中国深圳市的物业项目销售增加，带动了公司整体收入和毛利的增长 [1]