报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “数据中心 REIT”作为“新基建”重要组成部分，具不动产和科技双重属性，上市初期或有较大溢价空间，建议投资者积极参与两单已获批“数据中心 REIT”网下发行，锁定上市初期溢价收益 [6][34][51] 根据相关目录分别进行总结 目前 C-REITs 表现如何 C-REITs 一级市场持续扩容，二级表现领跑 - 截至 2025 年 6 月 16 日，C-REITs 累计上市 66 只，累计发行规模 1804 亿元（含扩募），累计市值突破 2000 亿元；2024 年全年发行上市 29 只，累计发行规模 656 亿元；2025 年 6 月 16 日中证 REITs 全收益指数收于 1117.87 点，较 2025 年初累计涨幅达 14.69%，较 2024 年初以来累计涨幅高达 31.57%，收益率在大类资产中领跑 [10] - 目前已上市 C-RETIs 覆盖园区、交通等九大类；2025 年 6 月 18 日，“南方万国数据中心 REIT”“南方润泽科技数据中心 REIT”获批，底层资产类型进一步扩容 [11] 特许经营权派息率高，产权类更注重残值 - 已上市 C-REITs 按资产权属分为产权类和特许经营权类，产权类 REIT 有底层资产所有权，收益来自租金收入和到期资产处置收益；特许经营权类 REIT 收益主要为存续期经营收益，到期无底层资产处置收益 [14] - 产权类 REIT 存续期现金流通常小于特许经营权类 REIT，派息率整体较低，现金流更多集中在到期资产处置；特许经营权类 REIT 基金净值可能随经营权期限消耗而趋零 [15] “数据中心 REIT”有何不同 运营模式 - 数据中心是技术密集型资产，运营依赖专业化运维能力和持续技术迭代，产业链由上游基础设施、中游专业运营服务主体和下游客户构成 [21] - 数据中心 REIT 需适时改造和更新底层核心设备，运营比传统产权类 REITs 更专业化；同时数据中心能耗高，运营商需通过技术升级和绿色能源应用降低 PUE 以满足政策要求 [24][25] 收益稳定性 - 数据中心资产收益较传统产权类 REITs 更稳定，因客户集中度高、租约长且客户粘性高、签约率和上架率高 [26] - 数据中心客户主要是大型互联网企业等，形成“大单量、少客群”业务生态；下游客户对机房等要求高，迁移成本大，租约普遍较长 [27][28] - 签约率、上架率/计费率是数据中心资产关键运营指标，已获批两只“数据中心 REIT”签约率均为 100%，2025 年 Q1 平均上架率/计费率达 95%以上；一线城市周边数据中心因区位优势签约率和计费率高于西部节点 [29][30][31] 估值逻辑 - REITs 采用收益法估值，数据中心 REIT 虽与传统产权类 REITs 都用收益法，但在现金流结构和折现率方面差异大 [32][33] - 数据中心 REIT 底层资产残值相对较低，要求折现率比传统产权类 REITs 高，分派率也应更高；传统产权类 REITs 适合险资等长期配置型资金，数据中心 REITs 适合交易型资金博弈现金流收益 [33] 谁在买 C-REITs 一级发售再现火爆行情 - C-REITs 份额发售分战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节，投资者认购方式有战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购 [36] - 战略投资者主要是原始权益人及其关联方等，已上市 C-REITs 中战略投资者是配售主力，2024 年初以来发行上市的 C-REITs 战略投资者配售比例均在 70%以上 [37] - 扣除战略配售部分，REIT 基金份额向网下投资者发售比例不低于公开发售数量的 70%，网下投资者包括证券公司等专业机构投资者；公众投资者认购份额占比整体较小，2024 年初以来上市的 C-REITs 项目中，公众投资者认购份额占比不超 10% [38] - 2025 年初以来上市的 7 只 C-REITs 市场认购热情高，2 - 5 月网下投资者平均认购比例在 2%以下，公众投资者平均认购比例维持在 0.3%以下 [42] 二级持仓以券商自营、保险资金为主 - 截至 2024 年末，C-REITs 投资人结构中，除原始权益人及其关联方外，持仓规模较大的机构依次为券商自营、保险机构资金等，券商自营和保险资金合计持有剩余份额的 58.49% [43] - 截至 2024 年末，券商自营中累计持仓份额排名前五的是国泰君安等；2024 年末国泰君安等部分券商持仓份额增幅较 6 月末增加一倍及以上且累计持仓份额大于 1 亿份 [44] - 截至 2024 年末，保险资金中累计持仓份额排名前五的是中国人寿系等；2024 年末利安人寿等部分保险资金持仓份额增幅较 6 月末增加一倍及以上 [46] - 券商自营因会计政策变化提升对 C-REITs 关注度，保险资金因负债端久期长和 REITs 长周期稳定分红特点而配置；截至 2024 年末 FOF 基金对 C-REITs 参与度低，建议关注其进场带来的边际增量 [49] 投资分析意见 - “南方万国数据中心 REIT”和“南方润泽科技数据中心 REIT”底层资产区位优越、能效表现高，是稀缺资产，预计上市初期吸引资金抢配；新资产上市初期供不应求，建议投资者参与网下发行锁定溢价收益 [51]

基础设施公募REITs市场发展概况 - 2025年6月21日首批9只基础设施公募REITs上市满四周年 标志着市场进入成熟发展阶段 [1] - 2020年4月证监会与发改委联合发布试点通知 正式启动基础设施REITs试点 [1] - 深交所市场已有22只REITs上市 总募集规模达578.10亿元 覆盖生态环保 产业园区 收费公路 仓储物流等主流基础设施类型 [1] 市场机制建设进展 - 构建"首发+扩募"双轮驱动格局 2022年5月深交所发布新购入项目指引 2025年3月发布非定向扩募技术准备通知 [1] - 深市22只REITs总市值686.72亿元 较发行价平均上涨25.18% 累计分红95次 总额超65.41亿元 [2] - 2025年6月18日首批数据中心REITs南方润泽科技REIT获批 拓展至新型基础设施领域 [2] 未来发展规划 - 推动REITs常态化发行和高质量扩容 支持科技创新领域企业发行 服务新质生产力培育 [3] - 完善配套规则机制 优化发行询价 信息披露 投资者保护等全链条监管 [3] - 加强REITs日常监管 细化新购入项目操作流程 丰富扩募发售方式 [3] - 培育优质项目储备 鼓励保险机构 公募基金加大配置 推动社保基金 养老金等机构投资者参与 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [3][65][66] 报告的核心观点 - 2025年第24周中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，市场交易规模成交量和成交额同比增长，区间换手率同比下降 [3][5][15] - 各板块REITs表现不一，保障房REITs单周和单月涨幅明显 [3][5][40] - 16只REITs基金等待上市，发行市场活跃 [6][62] - 债券市场利率中枢下行，“资产荒”逻辑有望演绎，REITs配置性价比有望提升，板块有投资机会 [3][65][66] 根据相关目录分别进行总结 全国首批数据中心REITs注册通过，两单5A景区启动公募REITs招投标 - 两地证监会考虑将港股人民币柜台、REITs、ETF等纳入沪深港通 [12][14] - 青城山－都江堰景区基础设施REITs项目获批招标，开标时间7月3日 [12][14] - 丽江市旅游开发投资集团启动文旅基础设施公募REITs项目选聘，预计发行规模不低于25亿元 [13][14] - 南方润泽科技数据中心REIT获注册批复，成深交所首单数据中心REITs，底层资产估值37.25亿元 [13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数2025年第25周环比涨0.87%，2024年初至今累计超额收益+6.07% [15][16] - 中证REITs全收益指数2025年第25周环比涨0.88%，2024年初至今累计超额收益+18.39% [19][24] - 2025年第25周REITs市场成交量同比增27.43%，成交额同比增42.06%，区间换手率同比降11.73% [26] - 近30日REITs市场成交量同比降10.06%，成交总额同比降7.02%，平均区间换手率同比降14.32% [33] 分板块表现 - 2025年第25周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+5.32%、+1.32%、-0.60%、+0.94%、+2.20%、+0.84%、+2.25%；一月涨跌幅分别为+8.21%、+2.36%、+2.08%、+1.16%、+2.41%、+4.44%、+4.05% [40] - 本周华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前，浙商沪杭甬REIT、华安张江产业园REIT、平安广州广河REIT跌幅靠前 [58] 一级跟踪 - 2025年第24周16只REITs基金等待上市，多只基金首发申请通过或已受理 [6][62] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，REITs配置性价比有望提升，板块有投资机会 [3][65][66]

深交所REITs市场发展 - 全市场首批9只REITs于四年前6月21日上市，标志着境内REITs试点正式启动 [1] - 深交所REITs四年来推进常态化发行，底层资产类型稳步拓展 [1] - 产品治理和运营管理不断规范，监管框架机制持续完善 [1] - 市场功能逐步发挥，活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效 [1]

中国REITs市场发展概况 - 中国内地REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，成为亚洲第一 [1] - 沪市REITs占全市场比重约七成，已上市44只产品，发行规模1230亿元，市值1370亿元 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元 [1] 市场化定价机制 - REITs市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍 [2] - 中外运REIT发行溢价率16.16%，为市场最高 [2] - 市场化改革使价格反映资产内在价值与风险，实现市场均衡 [2][3] 二级市场表现 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [5] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率5.7% [5] 投资者结构创新 - 投资者多元化，保险机构、券商自营、私募基金参与度提高 [6] - 全市场在审或待发售REITs项目21单（含扩募），上交所占17单 [6] - 上交所推动REITs指数基金、ETF等创新产品开发 [6] 资产类型扩容 - 上交所REITs资产类型覆盖产业园、收费公路、仓储物流、生态环保、保障房、能源、消费、市政等 [8] - 数据中心REITs获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [8] - 已形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年2只REITs扩募上市，2024年6单扩募推进中 [9][10] 多层次市场建设 - Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS构成多层次市场 [10] - 上交所推出持有型不动产ABS创新产品，7单项目总融资规模122亿元 [11]

金十数据6月20日讯，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共 上市66只REITs产品。在中国证监会的指导下，上交所正积极打造REITs市场建设发展主阵地。从一级 市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，截至目前，上交所 44只REITs产品的市值达到1370亿元。 （上证报） 我国REITs市场总市值突破2000亿元 ...

报告公司投资评级 - 投资评级为买入，目标价 50.59 港元 [1][8] 报告的核心观点 - 领展房产基金是香港首家上市 REIT，已成为亚洲规模最大的 REIT，业务分领展房托物业组合和领展房地产投资两部分，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，上市以来基金单位持有人年化回报率 10.9%，2025 财年可分派总额和每基金单位可分派稳健增长 [19] - 人民币升值叠加人口由跌转升有望助推香港零售业回暖，美联储降息周期重启使领展股债利差吸引力增强，潜在入通带来增量资金配置需求，领展值得投资 [20][21][22] - 市场担忧香港零售业调整压制领展续租租金调整率，但负面影响可控，且公司股价较 2019 年高点回落约 44%，当前估值低，市场对人民币升值等边际改善因素定价不足，若催化兑现，有望推动领展估值修复 [4] 各部分总结 公司概况 - 领展房产基金总部位于香港，成立于 2005 年，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，投资版图遍及多地，已被纳入多个指数，市值居香港房地产投资信托基金第一 [24] - 发展历经香港本土资产优化期、中国内地战略布局期、全球化多元布局期，2025 年 2 月推出领展房地产投资业务平台 [25][27][28] - 业务分领展房托物业组合和领展房地产投资，房托物业组合是收入基石，房地产投资业务处于起步阶段，未来有望带来轻资产管理收入 [19][30] - 基金单位由机构和私人投资者持有，无单一实控股东，机构投资者以海外长线基金为主，推动公司治理透明化；公司是香港唯一实行内部管理的 REIT，高管团队专业，确保高效运营 [32][33] - 截至 2025 财年末，领展房托业务资产组合估值 2258 亿港元，香港资产占比 75.1%、内地占比 13.9%，海外资产占比 11.0%，资产涵盖零售商场、停车场等 [36] 各地区物业表现 - 香港物业涵盖 130 项资产，2025 财年零售及办公物业租金收入温和增长，零售物业平均每月租金微降，商户租金负担能力强、出租率维持高位，零售业态租户经营表现优于市场，续租租金调整率短期承压但幅度可控，停车场业务稳步增长 [42][44][62] - 内地物业包括零售、办公、物流资产，2025 财年租金收入同比+25.8%，零售、办公及物流物业租用率维持高位，零售物业续租租金调整率剔除部分项目后正增长，办公物业续租租金调整率短期仍有下行压力 [65][66][67] - 海外物业涵盖 12 项零售及写字楼物业，2025 财年租金收入同比-0.7%，澳大利亚和新加坡零售物业续租租金调整率为正且出租率高，澳大利亚与英国办公物业仍处于调整周期 [71][75] 财务表现 - 2025 财年，公司营业收入 142.23 亿港元，同比+4.8%；物业收入净额 106.19 亿港元，同比+5.5%，租金为主要收入来源，香港资产贡献最大，上市以来保持 100%分派比例 [76][79][83] - 截至 2025 财年末，总资产 2292 亿港元，同比-9.2%，净资产 1635 亿港元，同比-8.6%，净负债率 21.5%，资本结构稳健；有息负债结构均衡，平均债务久期 2.8 年，定息负债占比 66.9%，2025 财年平均借贷成本 3.60%，同比-0.18pct [86][94] 投资要点 - 人民币升值叠加人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖，当前人民币兑港元汇率有升值潜力，若重返强势区间，将双向提振香港零售市场，香港“抢人才”政策使常住人口回升，为本地消费注入增量需求 [20][99][102] - 美联储降息周期重启，领展股息溢价率（204 个基点）高于历史均值（187 个基点），估值吸引力增强，若美国高通胀得到控制，美债收益率回落将推动领展估值修复 [21] - 领展具备纳入港股通潜力，若成功入通，将吸引 ETF 等长线资金及南下资金配置，其资产聚焦民生消费，抗周期能力强，长期配置价值高 [22] 盈利预测与估值 - 预计公司 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元，同比为-1.7%/+1.1%/+1.0%，对应 DPU 为 2.67/2.70/2.73 港元 [5] - 采用股息折现模型估值，假设 Beta 值 0.41、无风险利率 4.41%及恒生指数市场风险溢价 5.03%，计算得出股权成本为 6.49%，假设公司长期股息增速为 0.5%，合理目标价为 50.59 港元 [5]

保障性租赁住房REIT扩募 - 国内首单保障房REIT扩募成功完成 标志着行业里程碑事件[1] - 华夏北京保障房REIT扩募显著提振市场信心 带动同类产品关注度[1] - 预计3只启动扩募的保租房REITs总金额将达25.6亿元[1] 新发REITs市场表现 - 中金绿发商业REIT认购倍数高达249.7倍 显示投资者热情[1] - 亦庄产业园REIT公众投资者有效认购比例仅0.056% 反映供需失衡[1] 公募REITs整体走势 - 上周公募REITs市场整体呈现上涨趋势[1] - 保租房REIT细分品类表现最佳 领涨市场[1]

中国公募REITs市场发展回顾 - 中国公募REITs市场市值已突破2,000亿元，项目个数达66个，为亚太地区最多[2][7] - 新资产类型项目获高倍数认购，如汇添富九州通仓储物流REIT网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT达141x[7] - 持有型不动产ABS已发行8单共计136.03亿元，底层资产包括租赁住房、商业物业等[11] - 2025年初至今公募REIT市场整体回报率17.4%，P/NAV由1.09x提升至1.33x[14] - 消费与保障房板块表现突出，年初至今涨幅分别为34.7%和21.8%[14] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，具有里程碑意义[6][25] - 交易所发布信息披露指引新规，完善以"管资产"为核心的规则体系[6] - 市场仍处于政策红利期，有望在政策呵护下持续发展[6] 市场发展展望 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将进一步丰富市场资产生态[3][25] - 存量项目常态化扩募将激活单体REIT生命力，打通外生增长路径[3][25] - 多层次REITs市场建设将覆盖资产从"培育"到"退出"全生命周期[3][27] - 投资者结构将增加公募基金、年金养老金及外资等，平衡持有型和交易型策略[3][29] 投资策略分析 - 中长期可考虑在成本优势下长期持有优质资产[4][42] - 短线策略包括打新、分红、解禁和扩募博弈[4][42] - 分红交易策略平均收益率0.36%，胜率57%[45] - 解禁交易策略需判断市场环境，上行期配置效果更佳[47] - 扩募博弈策略可关注能提升DPU的项目[49][50] 市场表现与估值 - 产权类板块TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71%[37] - 经营权类板块中债IRR：高速公路4.58%、市政环保2.34%、能源1.55%[37] - 各板块利差分位数：仓储物流1%、产业园13%、消费0%、保障房2%、高速公路0%、市政环保0%、能源0%[37]

二级市场表现 - 2025年6月9日-13日公募REITs加权指数收于143.48，周回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债，但低于原油和黄金 [2] - 产权类REITs涨幅高于特许经营权类，保障性租赁住房类REITs以最高涨幅领跑底层资产类型，水利设施类和市政设施类分列二三位 [2] - 单只REIT中42只上涨、24只下跌，华夏基金华润有巢REIT、华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅居前三 [2] - 全周成交规模27.4亿元，生态环保类REITs日均换手率0.72%领先，华安张江产业园REIT、华夏中国交建REIT、博时蛇口产园REIT成交量最高 [2][3] 资金流动与大宗交易 - 主力资金净流出1230.2万元，交通基础设施类、水利设施类、能源基础设施类REITs获主力净流入前三 [3] - 中金安徽交控REIT、银华绍兴原水水利REIT、中信建投国家电投新能源REIT位列单只REIT主力净流入前三 [3] - 大宗交易总额达70620万元，环比显著增长，6月11日单日成交29099万元为周峰值，国泰君安城投宽庭保租房REIT、南方顺丰物流REIT、平安宁波交投REIT成交额居前 [3][4] 一级市场动态 - 本周无新增REITs上市，华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已受理"，中金厦门安居保租房REIT扩募项目进入"已反馈"阶段 [5]