市场表现 - A股三大指数4月29日早盘涨跌不一 沪指微跌0 03%至3287 45点 深证成指微涨0 09%至9863 90点 创业板指微涨0 05%至1935 35点 [1] - 午间成交额方面 上证指数约2689亿元 深证成指约3768亿元 创业板指约1725亿元 [1] - PEEK材料概念股持续走强 聚赛龙 新瀚新材 中欣氟材等多股涨停 化工股震荡走强 宿迁联盛等多股涨停 机器人概念股反弹 方正电机涨停 [1] - 电力股迎来调整 乐山电力 西昌电力等跌停 [1] 板块表现 - 涨幅居前板块包括美容护理 塑料制品 汽车零部件 PEEK材料 人形机器人 染料等 [2] - 跌幅居前板块包括电力 保险 白酒 免税店 ST板块 航运等 [2] 机构观点 - 华泰证券看好2025年商业地产板块投资机会 主要基于消费市场复苏预期 消费REITs推动运营商资产变现 头部运营商管理优势提升 估值优势凸显 [3] - 国泰海通证券认为券商固收自营业务亟待转型 建议优先配置综合优势显著及跨境资产配置能力更强的头部券商 [3] - 中信证券预计2025年Q1将成为钢铁行业长期业绩拐点 行业改革将推动产能削减和产业链利润再分配 [3] 政策动态 - 国家发展改革委下达今年第二批810亿元超长期特别国债资金 继续支持消费品以旧换新 [4] - 国家发展改革委 商务部 市场监管总局联合发文 全面清理违规设置市场准入壁垒 建立健全长效机制促进全国统一大市场建设 [5] 行业数据 - 2025年一季度全国规模以上文化企业营业收入33939亿元 同比增长6 2% 其中文化新业态特征明显的16个行业小类营业收入14846亿元 同比增长12 5% [6]

五一商业体开业潮 - 五一档期成为商业地产开业高峰期，全国多地商业项目集中开业，包括厦门蔡塘爱琴海购物中心、厦门和美天地、拉萨王府井购物中心等[2] - 新开业项目普遍采取"首店引流"策略，首店率普遍在30%以上，如拉萨王府井引入30%首进拉萨品牌，厦门和美天地首店形象店占比达40%[2] - 厦门蔡塘爱琴海购物中心引进超60家首店定制店，顺德万象汇引入超50%佛山或顺德首店[2] 离境退税消费复苏 - 一季度多地离境退税销售额同比大幅增长，重庆市同比增长近5倍，北京市销售额同比翻一番[3] - 2024年上海市接待入境游客6706万人次，同比增长84%[3] - 深圳口岸复活节假期单日入境客流创历史新高，WeChat港币钱包交易笔数较去年翻倍[3] 特色主题商业崛起 - 沈阳环球港动感城作为全国首个"体育+"商业综合体，设有266米悬空光影跑道等设施[5] - 杭州光环梦中心打造17万㎡科学公园，规划"虫洞宇宙"等特色空间[5] - 爱奇艺乐园·开封项目围绕数字技术与影视IP打造沉浸式体验[5] 运动户外品牌趋势 - 瑞典户外品牌CRAFT进入中国市场，打造沉浸式北欧跑步体验区[6] - 橘朵推出副牌「橘朵橘标」专注运动场景彩妆[6] - adidas第一季度营业利润大涨82%，复古鞋款持续热销[6] 中国品牌海外扩张 - 琉璃净在越南同时开出25家门店，全国门店超1500家[7] - 蜜雪冰城在哈萨克斯坦开设首店，已进入全球13个国家[7] - 沪上阿姨和绿茶集团通过港交所上市聆讯，将加强海外扩张[7] 商业地产开发动态 - 拉萨王府井购物中心5月1日开业，300多个品牌，30%首次进入西藏市场[12] - 沈阳环球港动感城五一开业，总面积10万平米[12] - 厦门蔡塘爱琴海购物中心五一开业，建面12万方[12] 零售品牌发展 - 开云集团第一季度营收3883亿欧元同比下降14%，Gucci营收下降24%至1571亿欧元[16] - adidas第一季度营业利润大涨82%至61亿欧元[16] - 盒马首次实现全年盈利，计划2025年新开近100家门店[16] 餐饮品牌动向 - 新茶饮品牌「椿田熟成茶行」全国首店在上海新天地开业[18] - 沪上阿姨通过港交所上市聆讯，门店总数9176间[18] - 绿茶集团通过港交所上市聆讯，餐厅总数增至465家[18]

市场表现 - 沪深两市全天成交额1.06万亿，较上个交易日缩量572亿 [1] - 沪指跌0.2%，深成指跌0.62%，创业板指跌0.65% [1] - PEEK材料、游戏、银行、钢铁等板块涨幅居前，海南、房地产、旅游、食品等板块跌幅居前 [1] 券商观点 国泰海通证券 - 固收自营作为券商行业的支柱业务，在新时期亟待转型 [1] - 建议优先配置综合优势显著，以及跨境资产配置能力更强的头部券商 [1] 广发证券 - 4月煤炭行业需求仍处于淡季，煤价总体较为弱势 [2] - 后期稳增长逆周期调节政策力度加大预期增强，工业需求回升，产量增长放缓及进口煤预期下降，预计煤价在库存回落后逐步回升 [2] - 2025年煤价中枢或有下行，龙头公司长协价格相对稳定，成本费用普遍控制有力，预计盈利保持整体稳健 [2] 华泰证券 - 2024年商业地产面临挑战，但头部企业规模扩张和运营效能超行业表现 [3] - 看好2025年商业地产板块的投资机会，主要基于政策催化下消费市场复苏、消费REITs推动运营商资产变现、头部运营商管理优势提升、估值优势凸显四点原因 [3]

港龙城法拍事件 - 港龙城1区1002室等建筑面积20097 1㎡的商铺即将于5月拍卖 评估价5 5422亿元 起拍价约3 88亿元 分布于商场第1层及第2层 西区已开业经营餐饮和教培 东区现有超市及美发店 其余商铺空置 [4] - 相比2020年和2021年两次法拍 本次评估价从6 5012亿元降至5 5422亿元 缩水近1亿元 起拍价从4 5509亿元降至3 88亿元 [7] - 此次法拍原因是与中国建筑第二工程局有限公司存在建筑工程施工合同纠纷 [11] 港龙城历史背景 - 2013年5月港龙控股集团以9 67亿元底价摘得彭埠单元地块 建筑面积近15万㎡ 成交楼面价6501元/㎡ 2015年开盘时宣称将打造4万㎡餐饮和2万㎡超市等丰富业态 [7] - 项目因资金短缺导致开发商将已销售未网签商铺抵押给银行 无法办理产权证 业主起诉导致部分商铺被法院查封 长期无法开业 [7][8] - 2020年6月传出王府井接手消息 但同年10月因建设工程合同纠纷首次上架法拍 后因和解撤回 2021年5月再次上架法拍又因公司进入破产程序撤回 [8] 经营现状 - 港龙城于2023年1月正式开业 但人气一般 空置商铺较多 已开业商铺定位普通 未能达到"城东新城NO 1商场"预期 [8] - 作为地铁1号线与4号线彭埠站上盖项目 面临三花国际 杭州之翼 花园城等周边购物中心的分流 客流量未有显著起色 [8]

文章核心观点 广州市发布《广州市促进商圈高质量发展意见》，为建设国际消费中心城市提供指引，到2035年构建重点商圈体系，建成世界级消费目的地，通过多方面措施推动商圈高质量发展 [1][17][19] 政策亮点 科学规划用地，释放空间新活力 - 依托重点商圈格局开展跨部门用地规划协商，预留连片商业用地 [4] - 鼓励设施兼容商业功能，打造跨界场景 [4] - 通过城市更新改造商圈周边空间，活化老旧建筑 [4] 优化交通网络，构建“快达慢游”新体验 - 优化商圈周边公共交通站点布局，实现“零距离接驳” [6] - 打造商圈立体慢行网络，建设特色交通设施 [6] - 试点限时步行街区，优化出租车停靠点与非机动车停放区 [6] 融合“羊城消费新八景”，打造多元消费新场景 - 结合城市消费IP打造开放场景，引入新兴业态 [7] - 推动老字号焕新升级，建设特色消费空间 [7] - 支持国际品牌设立首店、举办首发活动，培育“国潮”引领地 [7] 智慧赋能商圈，提升商圈品质新高度 - 推进智慧商圈建设，打造智慧消费生态系统 [9] - 整合停车场资源，推广智能停车系统 [9] 多部门协同联动，强化推进新机制 - 成立市级重点商圈建设工作组，统筹解决难点 [10] - 审慎包容监管创新，简化商家办事流程 [10] - 优化营业性演出跨区域审批，支持引入国际赛事与文化活动 [10] 对标国际标准，凸显湾区新优势 - 建设特色项目，支持规划建设市内免税店 [11] - 支持多语种导视系统与外卡支付便利化，优化支付环境 [11] - 推动跨境消费与商旅文体深度融合 [11] 精准定位，构建多层级商圈体系 - 天河路—珠江新城商圈定位为中央活力区世界级综合消费轴，推进项目落地与载体升级 [13] - 长隆 - 万博商圈打造国际文旅及商业微旅融合的世界级地标商圈，构建慢行系统，推动项目建设 [15] - 白鹅潭商圈打造集聚全球文化艺术与新兴商业消费的世界级地标商圈，建设滨水文化艺术消费体验带 [15] - 北京路 - 海珠广场商圈打造商业主轴和慢行休闲轴，提升步行体验和街区风貌，打造美食区 [15] - 广州塔 - 琶洲商圈加快形成世界级商旅文体高端消费目的地 [17] - 金融城 - 黄埔湾商圈建设数字引领、富有滨江活力的国际商业商务及科技观光地标商圈 [17] - 大西关（上下九 - 永庆坊）商圈打造岭南文化与国际文化融汇的岭南特色商圈 [17] - 广州北站 - 白云机场商圈打造立足大湾区、面向东南亚的免税购物天堂、国际消费空港枢纽型国际商圈 [17] - 广州南站商圈形成站城一体、业态融合的世界级TOD综合枢纽型都会级商圈 [17] 发展目标 - 到2025年底，全市商圈基础设施与智慧化水平全面升级，一批项目建成营业，未来三年商业面积预计增长超100万平方米 [1][17] - 到2035年，建成辐射全国、链接全球的世界级消费目的地 [1][17]

公司业绩 - 2024年全年实现营业收入13 98亿元 归属于母公司所有者的净利润2033万元 [1] - 公司聚焦购物中心核心主业经营 整体态势良好 [1] 业务布局 - 作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商 以北京地区为核心布局区域 已在国内十几个城市管理近30家购物中心 [1] - 截至2024年12月31日 旗下已开业的购物中心共27家 总建筑面积近190万平米 其中北京地区15家 [1] - 购物中心运营管理业务已形成一定规模 在北京具有领先优势 [1] DT业务发展 - 为提升社区商业差异化竞争能力 公司收购美好生活股权 获取DT业务 [1] - DT业务定位于社区型时尚精品百货 截至2024年底共有3家DT商业项目 其中已开业1家 筹备期2家 [1] - 正在加速推进DT业务拓展优质店铺 龙德项目和西安项目已处于筹备阶段 其它项目在陆续洽谈中 [1] - 已开业的北京朝阳区DT51商业项目凭借独特商业模式和核心竞争力 产生巨大市场影响力 受到广泛关注 [2] 发展战略 - 公司将依托DT业务核心竞争力 借助其独特商业模式和强大品牌资源 拓展新项目及现有项目调改升级 [2] - 聚焦社区商业业务 积极把握消费市场政策措施 顺应扩大服务性消费趋势 促进DT业务与购物中心业务融合式发展 [2]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[8] - 房地产服务：增持（维持）[8] 报告的核心观点 - 看好2025年商业地产板块投资机会，原因包括政策催化消费市场复苏、消费REITs推动运营商发展、头部运营商管理优势提升、估值优势凸显[2][114] 根据相关目录分别进行总结 行业：“以价换量”应对供需挑战，政策助力下改善在即 - 2024年零售地产面临供需挑战，租金跌幅扩大，但年末市场需求现暖意，改善在即[3][16] - 2024年消费市场热度平淡，社零增速收窄，Q4开始回暖，线上对线下挑战2025年有所削弱，全国社零增速同比+3.5%，一线城市增速弱于全国，餐饮增速高于商品零售，网上渠道优势扩大，2025Q1需求回暖[17][18] - 2024年零售消费习惯变化，客流提升但客单价下滑，更重视性价比，需求务实且个性化，黄金珠宝等业态受青睐，销售业绩前五为餐饮火锅等，后三为儿童业态等[26] - 2024年新增供应力度同比基本持平，高能级城市为供应主力，核心21城新增供应869.6万方，同比微涨1.4%，2025年新增供应仍聚焦高能级城市[35][36] - 2024年高能级城市供需矛盾显著，租金同比跌幅扩大，空置率改善，以价换量成普遍策略，预计租金跌幅有望收窄，21城首层平均租金同比下降3.3%，期末整体空置率达10.2%[41] 企业：头部展现终端集聚优势，下沉市场焕发新机 - 选取内资和港资运营商观摩头部企业运营情况[50] - 2024年头部本土运营商保持规模扩张，港资相对谨慎，华润置地等内资运营商有不同程度增长，2025年扩张步伐放缓，头部运营商是新增供应主力，前十大运营商新增规模占比达51.1%[51] - 内资运营商零售额增速高于行业，客流和零售额均有增长，头部运营租金收入接近200亿门槛，内资运营商正增长，驱动力来自外延式增长和出租率改善，预计2025年租金收入增速进一步提升[59][63][77] - 高端零售物业运营难度提升，重奢商场表现相对较弱，三四线市场或超预期，新城控股表现优异，原因包括弱财富效应、低烈度竞争和区域运营优势[79][98] 战略：从资产沉淀到利润创造，C - REIT赋能下的价值重估 - 2024年头部内资运营商持有物业运营毛利占比提升，与港资运营商看齐，进入“租售并举”时代，华润置地对持有型物业发展愿景积极[102] - 2024年是消费基础设施REITs启航元年，8只成功发行，2只待发行，总规模预计257亿元，获资本市场青睐，主流运营商积极参与，凯德信托成首个参与外资运营商[104][107] - 消费REITs对运营商有资产变现、提升流动性和管理溢价、拓展轻资产运营空间三重意义，底层资产重估增值率均值达56.2%[108][110] 投资建议 - 看好2025年商业地产板块投资机会，基于政策催化、消费REITs推动、头部运营商优势和估值优势[112][114] - 重点推荐开发企业新城控股、华润置地等，物管公司华润万象生活、绿城服务等[6][120]

行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]

文章核心观点 恒隆地产长期看好内地市场，试图在复杂周期中练好“内功”，在高端商业领域寻找新增长点，其审慎稳健的经营范式或为房地产下半场提供新思路 [2] 瞄准高端商业综合体 - 公司是历史悠久的港资地产商，聚焦高端赛道和差异化定位，整体业绩稳步提升 [3] - 面对行业调整，公司不盲目扩张，聚焦高端商业领域，从存量资产中挖掘新增量 [3] - 国内商场总数超7000家，但真正高端标准的不到5%，公司坚持高端定位提升回报率的策略正确 [3] - 公司走“商业先行”路线，与多数内地房企“以住养商”模式不同 [3] - 公司在香港聚焦高端住宅等抗风险项目，在内地目标是把地块开发到极致 [3] - 公司大力布局二线城市，占据高端品牌龙头位置后，后来者难以撼动 [3][4] - 公司未来仍关注新机会，但不盲目追求体量增长，注重练好内功适应行业变化 [5] 持续调整发展节奏 - 公司未来核心策略是提升现有资产回报率和运营效率，为市场周期回归做准备 [6] - 公司将重心从横向扩张转向垂直增长，如上海恒隆广场推进三期建设，预计两年内零售面积增加13% [6] - 公司强化项目差异化和服务，提升“首店效应”，2024年已引入170个首店品牌 [6] - 公司尝试以多元体验型业态破圈，如引入体育运动类新品牌、开展“社区化运营” [6] - 公司酒店业务作为商办配套提升综合商业体整体价值，非单纯追求盈利 [6] - 2024年末大部分恒隆办公楼出租率保持在80%至90%，因其位置好、配套完善 [7] - 公司通过技术投入简化基础工作，实现租赁、财务、人力系统整合及物业管理系统定制优化 [7] 保障充足现金流 - 公司依托商场多元业态租金收入和住宅项目去化保障现金流，每年稳定租金收入约100亿元，净利润约30亿元，未来有望提升至40 - 50亿元 [7] - 公司在香港和内地拥有约200亿元可售住宅货值，按5年销售周期年均带来约40亿元现金流 [7] - 2025年公司将加快住宅项目销售节奏，推动去化和资金回笼，但不会因短期资金需求仓促决策 [8] - 公司财务稳健，融资渠道畅通，去年底启动融资计划，今年1月获100亿港元银团贷款 [8] - 充足现金流支撑重点项目建设，杭州恒隆广场2025年起分阶段落成，无锡和上海港汇恒隆广场酒店2025 - 2027年陆续开业 [8] - 2027 - 2031年公司有望迎来“黄金回报期”，前期投入项目将产生回报，资金压力缓解 [9]

文章核心观点 2024年大悦城锚定战略定位，以高质量发展为主线，在房地产行业深度调整背景下实现核心经营指标逆势突破，多元业务协同、运营高效、财务稳健，展现穿越周期韧性，为行业树立标杆，2025年将深化战略体系持续赋能 [1] 持有型业务优势凸显，经营质量持续提升 - 公司深耕商业地产，以“年轻力”为核心战略优化全国布局，2024年商业项目达44个，覆盖核心城市群 [2] - 厦门、三亚、海淀三大悦城开业成区域地标，三亚大悦城招商开业率100%，首月销售额破亿；厦门大悦城开业三日客流超50万人次；北京海淀大悦城填补区域高端商业空白 [2] - 购物中心全年销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%，平均出租率95.1% [2] - 通过“首店经济+潮流IP”驱动，引入超450家首店，二次元门店销售额突破11.1亿元，IP快闪创收2.5亿元 [2] - 公司连续四年登赢商网百强榜，获多项行业大奖，品牌影响力提升 [3] - 写字楼市场承压下，整体平均出租率91.1%，中粮广场蝉联“中国写字楼品牌价值10强”，北京汇京双子座获全球建筑超级产品力大奖 [3] - 深圳产业地产运营项目11个，整体平均出租率98.2%，北京两园区开业，打破产业招商行业壁垒 [4] - 高端酒店获66项荣誉，长租公寓业务参与保障房建设，10个项目平均出租率95%，获11项行业奖项 [4] 销售型业务保持稳健，投拓聚焦高潜区域 - 销售型业务韧性强，全口径签约额369亿元，中指研究院销售榜排名升至第23位 [5] - 多个项目成区域标杆，杭州鹭悦朗云府四开四罄 [5] - 聚焦产品与数字创新研发，构建产品策略并推广，部分项目获设计大奖 [5] - 坚持“精准投资、区域深耕”，新增5宗地块，总土储可售货值约1269亿元 [5] 财务结构持续优化，资本运作开创新模式 - 积极拓展融资渠道，获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目7个，保障现金流安全 [6] - 公开市场发行债券71亿元，新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本4.06%，较上年末降55个基点 [6] - 维持AAA主体信用评级，轻资产战略加速落地，华夏大悦城商业REIT成存量资产盘活典范 [6] - 华夏大悦城商业REIT 2024年四季度收入8606.18万元，可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5% [7] 未来展望 2025年公司将深化“1123”战略体系，聚焦商业与住宅开发，深耕核心城市群，加速转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利 [7]