北京写字楼市场现状 - 北京写字楼市场已陷入"存量竞争"，二季度全市和五大核心商圈净吸纳量分别为3.97万平米和-3984平米，远低于1368万平米的存量水平 [3] - 二季度北京写字楼整体租金环比下降1.6%至233.2元/平米/月，五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元/平米/月 [3] - 金融街作为租金最高区域，二季度租金跌破400元/平米/月至389.2元/平米/月，环比下降6.1%，较上年四季度下降8.7% [4] 供需与空置情况 - 二季度金融街空置率环比上升0.2个百分点至9.7%，全市空置率维持在16.9%-18.4%的高位 [4] - 2026年将迎来供应高峰，预计新增75.7万平米，2026-2028年累计新增约180万平米，其中中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [5] - 中关村区域空置率环比显著下降3.2个百分点至12.8%，为表现最好的子市场 [5] 市场驱动因素 - 金融央企加速搬迁至自持办公楼对金融街去化造成压力 [4] - 高科技企业需求推动中关村市场改善，该区域租金环比仅下降1.0%至258.2元/平米/月 [5] - 人形机器人、商业航天等20个未来产业被列为北京政府重点发展方向，将驱动写字楼需求提升 [5] 未来市场展望 - 业主采取"以价换量"策略，通过降低租金、提升配套服务、定制装修等措施吸引租户 [6] - 预计下半年空置率将持续小幅上升，租金进一步下行，市场向租户方倾斜 [6] - 部分专家认为租金让渡空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，2025年底可能趋于稳定 [6]

市场供需情况 - 2025年第二季度北京市无新项目竣工交付，平均空置率为18.4%，环比微降0.2个百分点[1] - 上半年仅中海金融中心1号楼一个新项目竣工交付，原定第三季度竣工的齐家园外交办公大楼（80000平方米）推迟至2026年底[2] - 净吸纳量达12960平方米，扭转上季度负吸纳态势[1][2] - 2026年预计将有757000平方米写字楼供应，其中中央商务区占409000平方米[7] 租金表现 - 全市平均租金环比下降1.6%至每月每平方米人民币233.1元，跌幅较上季度收窄[1][5] - 金融街租金跌破400元关口，环比下降6.1%至389.2元/平方米[6] - 中央商务区租金环比下降2.8%至255.4元/平方米[6] - 望京－酒仙桥租金环比下降0.9%至161.2元/平方米[6] - 中关村租金环比下降1.0%至258.2元/平方米[6] 行业需求结构 - 高科技行业占上半年租赁交易面积的34%，字节跳动及其控股公司完成多笔大额新租约[5] - 金融和专业服务业分别贡献22%和16%的租赁面积[5] - 中关村子市场空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，高科技企业需求为主要来源[6] 区域市场表现 - 金融街空置率环比上升0.2个百分点至9.7%[6] - 中央商务区空置率环比下降0.7个百分点至15.1%[6] - 望京－酒仙桥空置率稳定在19%以下[6] - 中关村空置率降幅最大，环比下降3.2个百分点[6] 市场展望 - 全球经济不确定性持续，国内企业对长期投资保持谨慎[7] - 租户将更重视写字楼租约中的灵活条款[7] - 业主可能采取降低租金、提升配套服务等措施吸引租户[7] - 预计2025年下半年空置率将持续小幅上升，租金进一步下行[7]

北京甲级写字楼市场供需情况 - 2025年第二季度无新项目竣工交付，平均空置率18.4%，环比微降0.2个百分点 [1][2] - 净吸纳量达12960平方米，扭转上季度负吸纳态势 [1][2] - 2025年上半年仅中海金融中心1号楼竣工，原定第三季度竣工的齐家园项目推迟至2026年底 [2] - 2026年预计供应高峰，新增757000平方米写字楼 [4] 租金表现 - 第二季度平均租金环比下降1.6%至每月每平方米233.1元，跌幅较上季度收窄 [1][2] - 金融街平均租金跌破400元关口，环比下降6.1%至389.2元/平方米 [3] - 中央商务区租金环比下降2.8%至255.4元/平方米，空置率下降0.7个百分点至15.1% [3] - 望京-酒仙桥租金环比下降0.9%至161.2元/平方米，中关村租金环比下降1.0%至258.2元/平方米 [3] 行业需求结构 - 高科技行业占租赁交易面积34%，金融和专业服务业分别占22%和16% [2] - 中关村空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，高科技企业需求为主要驱动力 [3] - 金融央国企加速优化资产并迁回自持办公楼，对金融街去化形成压力 [3] 市场趋势与策略 - 头部科技企业扩张坚挺，为市场注入活力 [2] - 业主采取定制化装修交付等招商策略提升市场活跃度 [2] - 租户更重视租约灵活条款，业主将通过提升配套服务、定制装修等措施竞争 [4] - 北京各区域招商引资竞争加强，市场进一步向租户方倾斜 [4]

大马尼拉地区办公市场现状 - 大马尼拉地区办公室空置率升至20%，为疫情前（4%）的五倍 [1] - 空置率上升主因包括新增办公楼供应、POGO撤离及租赁率从2024年Q2的42%降至14% [1] - 当前每平方米月租降至950比索 [1] 办公空间需求驱动因素 - IT-BPM行业员工达190万，占据办公面积的35%，预计成为未来需求主要推动力 [1] - 共享办公空间持续增长，全菲已有超200处，成为公司灵活选址替代方案 [1] 区域市场差异与发展趋势 - 省级写字楼空置率高达30% [1] - 政府"建设更好未来"项目及开发商郊区拓展计划正推动郊区办公市场发展 [1]

北京工业增长 - 1-5月北京规模以上工业增加值同比增长6 8% [1] - 计算机通信和其他电子设备制造业增长27 2% [1] - 汽车制造业增长13 9% [1] 办公楼市场表现 - 二季度北京办公楼空置率基本维稳 互联网大厂扩张需求贡献净吸纳量70% [1] - 甲级办公楼空置率环比下降0 4个百分点至12 0% 主要得益于中关村及丽泽大面积租赁成交 [1] - 甲级办公楼平均租金环比下降4 0% 同比下降16 8% [1] - 中关村租赁市场受科技行业支撑 部分高入驻率项目租金基本止跌 [1] 科技企业租赁动态 - 科技企业租赁表现突出 互联网大厂在中关村区域进行整合与扩张 [3] - 中小型内资律所持续作为泛CBD区域稳定需求来源 但租赁势头有所放缓 [3] - 业主为租户续约提供灵活租金折扣及免租期 部分附加免费车位等条款 [3] 租金走势预测 - 仲量联行预计2025年北京办公楼租金年度降幅14 8% [3] - 低租金阶段可能吸引租户搬迁至更优质办公空间 [3] - 业主间对搬迁租户的竞争预计加剧 [3]

行业需求结构 - 高科技行业是上半年租赁交易主力，占整体交易面积的34% [1][6] - 金融和专业服务业分别贡献22%和16%的租赁面积 [6] - 字节跳动及其控股公司在中关村和亚奥子市场完成56,700平方米新租约（鼎好大厦12,700平方米、丽金智地中心28,000平方米、北辰中心F座16,000平方米） [6] - 长江证券、大家保险和君泽君律师事务所的搬迁成为金融和专业服务业代表性案例 [6] 市场供需动态 - 第二季度北京无新项目竣工交付，平均空置率18.4%，环比微降0.2个百分点 [1] - 净吸纳量达12,960平方米，扭转上季度负吸纳态势 [1] - 2026年预计迎来供应高峰，新增757,000平方米写字楼（中央商务区占409,000平方米） [9] 租金表现 - 第二季度平均租金环比下降1.6%至每月每平方米233.1元人民币 [1][6] - 较2024年四季度累计下降7.4%，前两季度跌幅持续收窄 [6] - 预计2025年下半年租金将进一步下行 [9] 市场趋势 - 头部科技企业扩张为市场注入活力，国央企办公扩张计划趋于谨慎 [6] - 业主采取定制化装修交付等招商策略支持市场活跃度回升 [6] - 租户重视租约灵活条款以应对市场变化 [9] - 市场竞争加剧将促使业主提供配套服务升级、定制装修等优惠措施 [9]

广州写字楼市场 - 2025年上半年广州优质写字楼新增供应量达35.9万平方米，同比上升126%，主要集中在琶洲、金融城和鱼珠新兴商务区 [1] - 优质写字楼净吸纳量同比增长20.5%，显示需求改善 [1] - 科技互联网行业占写字楼成交面积20%，其中软件系统开发企业占比最高且超90%成交位于琶洲 [1] - 消费品制造业（快消品主导）、专业服务业、金融业、消费服务业、零售贸易和房地产建筑为其他主要需求行业 [1] - 直播、低空经济和出海相关新兴行业开始形成写字楼需求 [1] 零售物业市场 - 第二季度广州零售物业新租成交活跃，零售业品牌新租占比43%，餐饮和体验业态紧随其后 [2] - 特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、电子产品和家电、快餐、娱乐运动体验为细分业态成交前六名 [2] 大宗物业投资市场 - 第二季度广州大宗物业成交总额52.6亿元，环比增长3.5倍 [2] - 上半年累计成交64.4亿元，同比增长154% [2] - 自用目的购买宗数占比50%，较2024年提升33个百分点，办公物业购买均为自用 [2] 行业趋势 - 数字经济、游戏及直播电商被视作未来增长点 [1] - 琶洲和金融城作为供应核心区域将持续吸引企业升级和搬迁需求 [1]

市场整体表现 - 第二季度北京市写字楼市场需求回暖，净吸纳量由负转正，录得12,960平方米 [1] - 全市平均租金跌幅收窄，环比下降1.6%至每月每平方米人民币233.1元 [1] - 上半年新增供应有限，仅一个项目竣工交付，预计2025年下半年无新项目竣工 [2] - 二季度末甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至18.4%，与2024年四季度持平 [2] 行业需求结构 - 高科技行业是上半年租赁交易主力，占整体交易面积的34% [2] - 金融和专业服务业分别贡献22%和16%的租赁面积 [2] - 头部科技企业扩张和增长坚挺，为市场注入活力 [2] - 国央企迁回自持写字楼趋势明显，对核心区域去化产生压力 [2] 区域市场表现 - 金融街租金跌破400元关口，环比下降6.1%至每月每平方米389.2元 [3] - 金融街空置率环比上升0.2个百分点至9.7%，但较2024年四季度下降2.7个百分点 [3] - 中央商务区租金环比下降2.8%至每月每平方米255.4元，空置率下降0.7个百分点至15.1% [3] - 望京-酒仙桥租金环比下降0.9%至每月每平方米161.2元 [3] - 中关村租金环比下降1.0%至每月每平方米258.2元，空置率大幅下降3.2个百分点至12.8% [3] 未来展望 - 2026年预计将是供应高峰年，将有757,000平方米写字楼供应 [4] - 国内促消费政策提振企业生产和市场需求 [4] - 租户将更重视租约中的灵活条款 [4] - 业主将采取提升配套服务、定制装修等优惠措施 [4]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

广州房地产市场稳中回暖 - 广州甲级写字楼市场2025年第三季度预计新增9.8万平方米供应，总存量升至760.3万平方米 [1][3] - 信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业带来新的写字楼租赁需求 [1][4] - 国际金融城和琶洲新兴商务区上半年净吸纳量合计5.4万平方米，成为市场去化主要推动力 [3] - 金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业成交表现突出，合计贡献超半数市场成交 [3] 零售商业市场发展趋势 - 2025年下半年广州零售商业预计新增39.8万平方米供应，年末总存量突破800万平方米 [1][5] - 体验式消费场景及休闲悦己类品牌成为重要增长点，宠物、运动休闲、文化IP相关品牌需求持续增长 [1][5] - 核心商圈优质项目引入新店、首店，并开展潮玩IP联名快闪、明星/KOL引流活动 [5] 中资企业出海新趋势 - 制造业出海从产品出口转向规模化产业布局，东南亚成为重要目的地 [2] - 企业海外投资模式从轻资产试水转向自建生产基地，强化全产业链出海和本土化运营 [2] - 出海核心驱动力包括产能过剩、成本优化、贸易壁垒应对、政策支持及技术市场多元化 [2] 广州产业升级与营商环境优化 - 琶洲人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城加速集聚高端产业资源，激活写字楼需求 [1] - 消费领域业态焕新，沉浸式体验与智慧零售模式重塑商业格局 [1] - 专业服务及信息技术服务类企业需求稳定，交易面积占比均超10% [3]