投资评级调整 - 融创服务评级从跑赢行业下调至中性 [1] 财务表现 - 1H25归母净利润扭亏为盈至1.22亿元（去年同期亏损4.72亿元） [1] - 住宅物管毛利率同比下降3.7个百分点至20.2% [1] - 毛利润因审慎收入确认策略少记1.8亿元（同比多减1.3亿元） [1] - 对账期三年以上第三方应收款（2024年末总额约3亿元）加大减值力度 [1] 项目与运营 - 核心城市饱和收入占比达87% 项目向高潜力城市集中 [2] - 母公司2022年至今交付项目8,899万平米 占在管面积约30% [2] - 母公司交付项目存在品质问题、物业费启费问题及空置率问题 [2] - 1H25母公司交付面积269万平米（对比2024年全年2,080万平米） [2] 派息与现金流 - 2022-2024年持续以核心净利润55%的比例派息 [2] - 2024年经营性现金流1.86亿元 核心净利润7.96亿元 [2] - 2025年分红+回购金额不低于归母净利润55% 不高于全年经营性现金流 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测80.5%至1.31亿元（同比扭亏） [3] - 下调2026年归母净利润预测78.0%至1.49亿元（同比+13.3%） [3] - 目标价下调23.5%至1.53港元 对应32.6倍2025年P/E [3] - 当前交易于36.8倍2025年P/E [3]

核心财务表现 - 1H25总收入同比下降8.3%至64.7亿元人民币 主要因主动调整业务规模及压降周期性收入[1] - 毛利率同比下滑2.4个百分点至14.5% 低于预期的16% 因高毛利增值服务占比下降及城市服务毛利率下降3.5个百分点[1] - 2025上半年扭亏为盈至3.5亿元 扣除非现金拨备影响后核心利润5.88亿元 同比下跌16.9%[1] - 中期股息每股0.062元 同比增107%（2024年中期股息每股0.03元）[1] 业务结构调整 - 在管/合约物业面积同比降10.4%/7.7%至5.17亿/6.92亿平方米 因主动整合组合并退出非盈利项目[2] - 基础物管收入同比微降0.8%至53.3亿元 保持相对稳定[2] - 外延增值服务收入同比跌76.1%至0.33亿元 业主增值服务收入同比跌39.2%至5.28亿元[1] - 城市服务收入同比跌14.6%至5.77亿元[2] 战略转型成效 - 外延增值服务收入/毛利占比降至0.5%/1%（2023上半年为8%/7% 2024上半年为3%/3%） 显著降低对房地产周期依赖[2] - 期末净现金约23亿元 相当于市值的0.54倍[2] - 业务调整长期有助毛利率触底 待行业复苏时盈利或迎来更好增长机会[2] 估值与展望 - 基于2025年约4.5倍核心利润市盈率维持目标价3.2港元[2] - 下调2025-2026财年收入和盈利预测 利润预期下调约22-23%[2] - 因短期业务处于调整期且利润率下降 评级下调至中性[2]

核心业绩表现 - 2025年上半年收入20.15亿元同比下降3.2% [1] - 基础物业管理服务收入18亿元同比增长5.0%占总收入89.4% [1] - 增值服务收入1.96亿元同比下降43.7%主要因机电安装业务压降和租赁经营服务减少 [1] - 销售成本16.36亿元同比下降1.5% [1] 盈利能力指标 - 毛利3.79亿元同比下降10.2% [2] - 溢利1.62亿元同比下降11.7% [2] - 权益股东应占溢利1.47亿元同比下降13.8% [2] 现金流状况 - 经营性现金流净额持续为负 2023年-1.85亿元 2024年-5.55亿元 2025年上半年收窄至-0.10亿元 [2] - 董事会不建议派发2025年中期股息以优先保障营运资本投入 [2] 关联交易情况 - 接受卓越置业转让抵销资产总代价3.63亿元 以应收款项等值金额结算 [3] - 抵销资产包括18项持作待售物业和1项持作开发物业 位于核心城市商业写字楼、高端住宅及停车位 [3] - 该交易为债务偿还替代方案 减少应收账款规模但未产生现金流入 [3][4] 业务结构变化 - 合约面积82.50百万平方米同比增长3.0% 在管面积74.28百万平方米同比增长9.0% [5] - 第三方在管物业面积占比达62.7% 非关联业务收入占比提升至92% [5] - 关联方收入降至1.6亿元占比8%同比下降4.5个百分点 [5] 潜在风险暴露 - 受让第三方债权存在回收不确定性风险 可能面临债务风险转移 [5] - 关联方债务问题未根本解决 体现对关联方的被动依赖 [5]

核心业绩表现 - 2025年上半年总营业收入91.1亿元 同比增长16.17% 其中物业管理收入88.0亿元(同比+16.8%) 资产管理收入3.1亿元(同比+5.9%) [2] - 归母净利润4.7亿元 同比增长8.9% [2] - 维持2025/2026/2027年EPS预测分别为0.89/1.03/1.14元 [2] 基础物业管理业务 - 基础物管毛利率提升0.61个百分点 运营效能持续优化 [2] - 非住宅业态基础物管收入49.2亿元(同比+6.1%) 住宅业态基础物管收入19.3亿元(同比+12.2%) [2] - 新签年度合同额17.6亿元 第三方项目占比90% 其中千万级项目贡献58% [2] - 深圳、广东(除深圳)、江苏、上海、四川五大重点区域贡献基础物管营收51.7亿元 [2] 增值服务业务 - 专业增值服务收入17.2亿元 同比激增86.8% 有效对冲平台增值服务收入2.3亿元(同比-11.3%)的短期回调 [3] - 到家服务覆盖50+核心城市 平台SKU突破400个 重点推广家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务 [3] - 空间资源业务通过数字化赋能提升精细化管理 资源坪效提升15% [3] - 房产经纪业务着力构建社区门店模式 强化二手租售专业能力建设 [3] 资产管理业务 - 招商商管在管项目72个(含筹备) 管理面积397万平方米 其中自持项目3个 受托管理招商蛇口项目60个 第三方品牌输出项目9个 [3] - 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态 总可出租面积46.9万平方米 出租率达93% [3] - 资管板块全面推进"一项目一打法"差异化资产增值路径 [3]

行业整体趋势 - 物业行业正进入存量市场阶段 行业竞争进一步加剧 对物企提出更高要求 [2] - 物业企业营业收入增速显著持续放缓 已下降至5%以内 2024年百强企业营业收入均值16.05亿元 同比增长3.52% 增速较2023年回落1.04个百分点 [4] - 物企业绩和利润已进入低速增长阶段 预计营收和利润下行趋势仍将延续 [4] - 行业从增量+存量时代转向存量时代 从规模粗放扩张转向精细化运营过程中的结构性调整 [7] - 市场化趋势为物业行业开辟广阔发展空间 行业仍处于黄金发展期 [11] 公司业绩表现 - 滨江服务2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% 毛利率22.5% 同比下降3.1% 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [2] - 绿城服务2025年上半年营业收入92.89亿元 同比增长6.1% 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 营业收入增速较去年同期放缓 [3] - 永升服务2025年上半年营业收入同比增长2.7% 但归母净利润同比下降19.4% 综合毛利率较去年同期下降2.7个百分点 [5] - 物业服务上市公司2024年营业收入均值45.97亿元 同比增长4.01% 增速较2023年下降3.82个百分点 [4] 项目撤场与优化 - 绿城服务2025年上半年退出合同面积1732.8万平方米 其中退出在管项目面积1201.4万平方米 储备项目面积531.4万平方米 截至6月底在管物业规模达5.36亿平方米 [6] - 中海物业2025年上半年退出合同面积约2680万平方米 永升服务退出签约面积1683.7万平方米 在管面积1567.9万平方米 [6] - 2024年百强企业项目留存率96.81% 较2023年下降1.36个百分点 住宅物业换手率从2021年1.7%持续提升至2024年3.3% 净增长1.6个百分点 [6] - 物企主动退出不符合战略方向或难以实现可持续经营的项目或城市 优化在管项目质量 [2][5] 服务价格与成本压力 - 部分城市出现物业费下调 本质是同质化竞争下的价格博弈 [7] - 服务价格下行不是全行业普遍情况 更倾向于区域化表现 [7] - 物业管理成本不断上升 物业费确定后难以稳定上涨 是利润率下降主要原因之一 [9] - 物企面临"增利不增收"问题 利润率下降 [9] 战略调整与应对措施 - 坚持城市深耕战略 优化区域布局 提升核心城市服务密度和运营效能 [7] - 滨江服务坚持"聚焦杭州 深耕长三角 辐射全国"战略 管理项目呈现高密度 高集中度优势 [8] - 通过科技与管理变革提升管理效能 通过"品牌+科技"构建差异化竞争力 [10] - 坚持"平台+生态"战略 通过精细化运营 科技赋能和多元化服务应对挑战 [10] 科技应用与创新 - AI技术在物业管理中的应用成为行业降本增效关键驱动力 [10] - 滨江服务将智慧赋能作为管理升级重要引擎 加大信息化系统建设力度 上半年上线多个核心业务模块数字化工具 探索AI智能化在园区场景落地应用 [10] - 通过创新社区增值服务提高利润率 [10] 市场拓展与竞争 - 绿城服务2025年上半年实现新拓年饱和营收15.2亿元 全年目标完成比例38% [9] - 物管行业增速放缓 市场拓展竞争非常激烈 住宅业态中存量优质项目越来越少 [9] - 传统住宅物管企业纷纷进入非住宅领域 各家企业不断调整外拓策略 [9] - 头部物企规模扩张主要依靠收并购 但项目质量良莠不齐 部分面临亏损 拉低整体盈利水平 [10] 增值服务发展 - 物企积极拓展增值业务 但从业务结构来看所占比例仍然很低 [4] - 永升服务放弃部分低毛利率及可持续性较差业务 以提升运营效率 [5] - 综合毛利率18.6% 虽因主动优化业务结构有所下降 但仍处于行业健康水平 [5]

公司治理动态 - 公司第六届第十五次董事会会议于2025年8月29日以通讯方式召开 [1] - 会议审议《关于召开2025年第一次临时股东大会的议案》等文件 [1] 业务收入结构 - 2025年1至6月物业管理收入占比94.84% [1] - 同期其他业务收入占比5.16% [1] 行业活动动态 - 西南地区举办下半年国内首个A级车展 [1] - 车展涵盖近120个品牌与1600辆展车 [1] - 新能源领域被视为改写市场格局的"第三极" [1]

核心财务表现 - 2025年上半年收入达3.90亿元 同比减少0.5% [1] - 毛利0.73亿元 同比增长7.4% [1] - 毛利率18.7% 较2024年同期17.3%提升1.4个百分点 [1] - 期内溢利0.01亿元 同比大幅减少88.9% [1] 管理规模数据 - 合约建筑面积3306万平方米 [1] - 在管建筑面积2879万平方米 较2024年末增长0.6% [1] 业务收入结构 - 物业管理服务收入3.44亿元 占总收入88.2% 同比增长6.5% [1] - 非业主增值服务收入0.07亿元 占比1.8% 同比大幅减少56.3% [1] - 社区增值服务收入0.32亿元 占比8.2% 同比减少5.9% [1] - 公寓经营及管理服务收入0.07亿元 占比1.8% 同比减少63.2% [1]

财务表现 - 收益3.90亿元 同比下降0.3% [1] - 公司权益拥有人应占溢利170.1万元 同比下降84.7% [1] - 每股基本盈利0.44分 [1] 业务结构 - 收益减少主因非业主增值服务收入降低 反映物业经营市场化水平提升及对房地产业务依赖度下降 [1] 规模数据 - 合约建筑面积3306万平方米 [1] - 在管建筑面积2879万平方米 较2024年末增加0.6% [1]

财务表现 - 收益3.90亿元 同比下降0.3% [1] - 公司权益拥有人应占溢利170.1万元 同比下降84.7% [1] - 每股基本盈利0.44分 [1] 业务结构 - 非业主增值服务收入降低 因公司提升物业经营市场化水平并降低对房地产业务依赖 [1] - 合约建筑面积3306万平方米 在管建筑面积2879万平方米 [1] - 在管建筑面积较2024年12月31日增加0.6% [1]

公司资产收购 - 公司间接全资附属公司南京物界科技资讯技术咨询有限公司成功竞投位于南京市秦淮区中心地段的物业 总中标价为人民币2630.88万元[1] - 物业位于公共交通便利的南京市秦淮区中心地段[1] - 南京物界将于2025年9月29日下午四时前通过银行转账方式全额支付代价 建邺区人民法院在收到全额代价后两个工作日内出具拍卖成交确认书[1]