在物业管理行业从增量转向存量的时代背景下，管理规模整体增速持续放缓，行业回归服务本源。 受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达1.75万亿元，营收增速连续三年放缓，同时2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出 现全面下滑。 在当前整体行业调整期，物业企业虽面临诸多挑战，但仍优于房企，具备一定的抗风险能力和经营稳定性。 对行业内的企业而言，当前最重要的是明晰自身优劣势，精准制定发展战略，提升市场竞争力，把握结构性机遇。 物企管理规模增速回落 营收增速放缓 500强、百强及上市物企的增速已连续多年下滑。 2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1个百分点，连续三年呈下降趋势；百强物企和上市物企在管面积分 别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7和5.7个百分点。 "双利""双率"持续承压 但仍优于房企 从毛利润和净利润来看，2024年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1000.8亿元、780.6亿元和557.4亿元，增速分别为-2.8%、-2.4%、-5.7%，较2023年 分 ...

报告核心观点 报告围绕2025年6月27日港股市场展开，涵盖中港股市展望、宏观经济、企业动态等内容，分析市场趋势与企业表现，为投资决策提供参考[2][3][4]。 市场回顾 - 恒指受制24,700点，中美经贸会谈后降低加征关税，后续关注90日对等关税宽限期后能否达成长期协议；内地加推经济刺激方案意愿不大，企业盈利改善有限，北水流入速度放缓[2] - 恒指周四低開低走，收报24,325点，跌149点，大市成交2,617亿元；美股三大指数升0.8 - 1.0%，纽约期油升0.5%至每桶65.24美元[5] 短期看好板块 - 宏观焦点方面，美国数据好坏参半，耐用品订单劲升但首季GDP收缩0.5%；欧盟拟降美国货关税[3][11] - 今日市场焦点包括美国5月核心PCE、内地第三批旧换新资金7月下拨、美中贸易协议进展及谈判截止期可能推迟等[6] 企业消息 科技与汽车企业 - 小米YU7三分钟逾20万订单，首款SUV车登场，售价25万起；雷军反对价格战，将与比亚迪等打造“人车家全生态”[4][12] - 小鹏海外本地化生产首批X9即将下线；华为鸿蒙智行删补贴现金帖文；荣耀正式启动A股IPO [12] 金融与地产企业 - 中银香港第2、3季派息与首季保持稳定，全年派息比率40 - 60%；新世界再融资传全数达成[4][13] - 华兴资本拟斥7.8亿攻Web3投资加密币；狮腾控股拟折让配股筹1.46亿元[13] 消费与制造企业 - Nike业绩最坏情况料已过，但关税成本或增10亿美元；海尔旗下通用电器将部分洗衣机生产迁美[12][13] - 六福集团全年纯利按年跌37.8%，末期息减14%；天仁茗茶经销商全年盈利挫46% [13] 星盛商业（6668） - 大湾区领先购物中心物管企业，关联方星河控股经营较稳定，全国排名从2020年第76名升至2024年第40名[5][9] - 2024年及5M25在营购物中心同店销售增长8.8%及5 - 6%，深圳部分项目受香港居民北上消费带动表现理想[5][9] - 委托管理业务近年表现稳定，2021 - 2024年收入及毛利复合增长6.6%及8.5%；品牌及管理输出业务有下行压力，整租业务将审慎开展[9] - 预计未来三年每年股息不低于13.0港仙，2024年末账上有13.7亿人民币净现金，现金流健康[9] 宏观经济数据 - 本周各地重要经济数据显示，中国贷款基准利率、香港综合CPI、日本全国消费者物价指数等有不同表现；美国经济数据好坏参半，耐用品订单劲升但首季GDP收缩[14][11]

纪要涉及的公司 新希望服务 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营表现** - 2024年营收14.81亿元，同比增长17.5%，第三方占比近80%；归母净利润2.27亿元，同比增长5.5%；外拓合约金额超6亿元，同比大增192% [2][6] - 2025年上半年与贝壳旗下贝好家成立合资公司，承接高端住宅物业管理业务；服务业态丰富，2024年拓展长租公寓业态 [3] 2. **财务数据** - 2024年毛利率30.4%，归母净利率15.3%；物业费平均单价提升12.2%至3.31元，第三方市场获取项目平均单价提升51.1%至2.63元；管理费用同比下降29.1% [2][6] - 2020 - 2024年收入复合增长率约25.9%，归母净利润复合增长率约19.2% [6] - 自上市分红比例稳定在60%，累计分红超4.14亿元 [4][7] 3. **业务结构** - 物业、生活服务和商业运营收入占比超90%，与地产关联的非业主增值业务占比约9% [2][8] - 住宅与非住宅业态比例为64：40，平均物管费率3.31元，2024年综合收缴率90.7% [17] 4. **区域深耕** - 深耕成都大西南和华东区域，成都区域2024年收入同比增长32.8%至6亿元，平均物业费单价提升36.6%至4.18元；昆明区域物业费单价提升12.4%至2.35元，两大区域在管面积占比超84% [2][9] 5. **签约合作** - 2024年签约合同额超2亿元，战略合作同比增长168.7%，转化15个项目 [2][10] - 2025年外拓目标7亿元，战略合作占比40%，成都深耕城市占比65% [4][11] 6. **发展计划** - 2025年深化“物业 +”战略，拓展商业运营和生活服务；生活服务独立运作，对标市场化公司 [12][15] - 预计在成都、昆明和苏州进行第三方市场扩展，收入维持双位数增长，毛利率可能短期回调 [15] 7. **成本管控** - 连续四年降低管理费率，目前为9.5%，处于头部企业平均水平 [21] - 通过业务深耕、数字化建设等措施降低成本，提升管理效率 [22] 8. **项目管理** - 2024年被动退出项目数量有限，多为低毛利、低效率且非深耕区域项目 [24] - 考虑项目盈利和区域是否深耕决定是否退出，未来重点布局成都、昆明和苏州 [25] 9. **股东与业务关联** - 物业基本盘60%来自新希望地产，40%来自第三方外拓，未来增量靠第三方及战略合作伙伴 [26] - 大股东是刘永好和刘畅，占比接近67%，股东利益一致 [26] 10. **毛利率领先原因** - 业务结构差异，高毛利业务占比高；项目集中，成本节约；楼盘多为中高端，物业费定价高；项目交付晚，品质投入少 [28] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 新希望集团以现代农牧和食品产业为主营，年销售收入超2800亿，为公司ToC端业务提供支持，建立产业运营和基金投资两个生态系统，拥有7家上市公司，新希望服务是唯一港股上市企业 [4][5] - 2024年生活服务领域收入同比提升22.4%至3.56亿，团餐及零售收入同比提升45.5%至1.6亿 [13] - 2024年开始数字化能力建设及应用实践，通过多种工具提高效率、降低成本，维持用户高满意度 [14] - 2023、2024年收缴率稳定在90%左右，预计2025年维持，回款周期管理有改善，未来收缴和回款情况向好 [20] - 2024年新签订单6亿元中约1亿转化为当年收入，剩余在2025和2026年转化；2025年7亿元新签订单争取1 - 2亿转化为当年收入 [27] - 董事会要求扩大成都地区规模，不排除收并购上下游企业；集团考虑内外部资产整合加快资本市场影响力，但无明确时间表 [29] - 目前未制定百亿战略，董事会期望稳健发展实现长期增长 [30]

纪要涉及的公司 特发服务 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营情况** - 2024 年营收约 28 亿元，利润约 1.72 亿元，员工约 11,000 人，2025 年上半年主要业务为综合设施管理服务（IFM），核心客户有华为、阿里等[2][3] - 业务分布在华北、华南、华中、华东和西南五大区域，专注非住宅领域，如办公园区、数据中心等[4][5] 2. **业务拓展** - 增量项目集中在深圳市口岸办陆路口岸管养、三甲医院后勤物管、能源物业管理（水电站）、数据中心和政务领域[6] - 关注政府公建类业务，拓展医疗机构、学校、军队、文旅景区等领域，打造标杆品牌[12] - 持续关注光伏、风电等新能源物管行业，选择并购标的谨慎理性，突破地域限制[13] 3. **利润率要求** - 新拓展项目确保不亏损并力争盈利，对有战略意义但前期费用高的项目鼓励拓展，希望新项目利润率不低于行业标准[7] 4. **物业管理费** - 水平呈现稳中有降趋势，通过科技赋能降成本和提供增值服务应对[8] 5. **与华为合作** - 合作深厚，最早承接坂田行政中心项目，扩展到多地新建园区 IFM 项目，随华为走向海外[9] 6. **数字化转型** - 重视数字化转型，搭建智慧物业平台，试点智能化设备，基于内部管理提效，谨慎投入科技化手段[9] 7. **物业费收缴** - 住宅板块占比小，采取催收和打折等手段，谨慎确认收入，高端产业园及政务服务板块营收较稳定，但政务板块付款节奏延缓[10] 8. **人力投入与成本管控** - 采取措施优化人力资源配置，提高员工效率，减少人工成本，人力使用外包和直接管理结合，探索线上数字平台进行成本管控[14][15][16] 9. **业务拓展策略** - 通过投标进入新城市，考虑业务半径、人力成本等因素，核心客户到哪里就跟进到哪里，满足利润要求下扩展业务[17] 10. **分红政策** - 以现金分红为主，不低于净利润的 30%，未来分红水平围绕 30%左右波动[4][18] 11. **应收账款管理** - 以客户回款为目标，及时确认信息并跟踪催收，根据客户信用制定策略，坏账率低，坏账准备充足，对新拓项目建立预警机制[4][19][20] 12. **合作关系与拓展计划** - 与华为、阿里合作多年，业务体量相对饱和，关注其生态合作伙伴及产业链机会，寻求深度战略绑定，降低对核心客户依赖，挖掘新兴行业潜力公司[22] 13. **行业考量与合作方筛选** - 选择朝阳行业，考量客户支付能力、财务状况及行业地位，倾向一二线城市优质客户[24] 14. **各业务领域优势** - 服务华为、阿里后在响应速度和需求理解方面有优势，在医院领域逐步建立服务标准，智慧物业平台和财务共享项目提升内部管控效率[26] 15. **未来营收与利润增长** - 希望未来三年营业收入延续两位数增长，但预测困难，利润预计比 2024 年有所增加，但增幅可能低于收入增长速度[29][34] 16. **各业务赛道情况** - 高端 IFM 服务是主力赛道，受客户业务影响大；新赛道布局医院服务、政务服务，政务服务可复制性强、利润率高但受地方保护政策影响，医院服务需求大但切入时间短[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在医院服务领域主要涉及卫生维护、秩序管理等基础服务，逐步开展医疗废物处理等项目，但尚未形成大规模[33] - 政务服务业务近年来不断扩展，发展速度较快，但面临地方保护政策对中小微企业扶持等负向影响[31]

纪要涉及的行业或公司 万物云 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年上半年经营符合预期，实现稳健增长。一季度住宅新增合约保有收入增长近 5 亿元，存量盘贡献约 4 亿元，新盘贡献约 1 亿元；弹性定价体系一季度签约 9 个项目，贡献约 3600 万元合约保有收入，16 个项目洽谈中；商写领域一季度新增合约面积和收入 7.8 亿元，同比增长 24.9%，并表的单田物业贡献 6300 万元合约保有收入；一季度来自母公司收入占比 7%以下 [2][3] - **目标与进展**：2025 年住宅和商写目标为 20 亿平方米合约面积和收入拓展，试拓实际进展与预期相符，但新盘量减少，需在存量市场有强大拓展能力；预计未来三年每年完成少于 50 个叠层改造，与住宅物业新拓展绑定，今年底预计累计完成 300 个叠层底盘提效改造，占比接近 50% [2][4][12] - **收缴率情况**：2025 年收缴率与去年同期持平，目标是稳定在以往水平，因管理规模大，提升难度大，稳定现有水平是当前目标 [2][6] - **商业写字楼板块**：一季度表现不错，但全年预期保守，需考虑现金支付能力，稳健推进 PFM 业务，退出现金流不佳企业，物业费保持稳健增长 [7] - **物业费降价影响**：未发现普遍降价现象，仅极少数小区遇挑战，降价未显著影响经营，满意度和收缴率保持高水平；弹性定价机制初衷是推动行业质价相符，非针对降价问题，目前调降物业费项目极少，未对经营产生显著影响 [2][8][9][11] - **菜单式定价模式**：旨在解决业主对物业费价格不满问题，明确告知服务项目、成本、利润和价格，先在低价区域试行，再扩展到所有合同，弹性定价有短期、中期和长期目标 [10] - **收并购策略**：影响市场拓展进度，合同增量算在年度目标内，转化速度取决于区域和一线评估；关注项目质量、位置和交割方式，后续关注增加密度策略，看重项目质地、位置和交割方式以出清关联方连带风险 [13][14] - **应收账款及关联交易**：全年目标是减少关联方应收账款风险敞口，今年持续关联交易占比压降到 8%以内，并缩小风险敞口至较小绝对值并稳定 [15] - **市场竞争**：不担忧弹性定价带来的市场竞争，会向全市场开源，公开定价逻辑和方法；竞争成功取决于解决行业问题的方法和执行力，而非概念或模式本身 [16][17] - **成功因素**：万物物业和万物云在市场竞争中成功因素包括品牌优势和长期市场拓展经验 [18] - **AI 投入**：AI 在弹性定价项目中试点使用客服可降低人工成本，在中后台流程优化提升效率，项目工单系统搭建和一线员工应用设计也受益 [19] - **ToB 端情况**：2025 年更谨慎接项目，终止与支付意愿和能力不佳客户合作，宏观经济未显著改善，未看到 ToB 端有显著改善迹象 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 目前无法更新或公布 2025 年各板块毛利率，因合规要求不允许在业绩发布前公开 [20] - 目前无法统计住宅和非住宅退场规模是否比前两年有所增长 [22]

纪要涉及的公司和行业 - 公司：保利物业 - 行业：物业管理行业 纪要提到的核心观点和论据 公司经营情况 - **合同金额与回款率**：2025 年 1 - 5 月合同金额同比增长中高个位数，超出年初预期，但回款率同比 2024 年 1 - 5 月有小幅下滑，公司 6 月已加大回款力度[2][4] - **收入与利润**：收入端达到 5%的增速指引，基本符合预期；利润端相对承压，2025 年 1 - 5 月净利润同比正增长，但可能未达到全年 5%的增速指引，主要受基础物管结构性变化和非业主增值板块影响[2][3][5] - **业务板块表现** - **基础物业管理服务**：是主要增长驱动力，预计增速可达 10%，第三方拓展业务增速快于系统内业务，增长主要来源于保利新开发楼盘移交和单价提升，提价贡献有限[2][9][10] - **非业主增值服务**：2024 年收入 19.6 亿元，占比 12.0%，受地产周期影响规模同比下滑，2025 年上半年及全年预计仍下滑，公司成立工程服务业务应对，但难以完全覆盖下滑[7] - **社区增值服务**：“到家服务”正增长，资管板块受地产周期影响下滑，公司努力使板块规模持平[9] 物业费情况 - 住宅物业：90%项目来自保利地产，预计单价将持续上涨，2024 年保利发展新交付项目平均单价接近 2.8 元，高于所有在管保利地产项目均价 2.4 元[6] - 非住宅物业：不适用单价概念，通常根据服务内容、人员数量及成本加成定价[6] 收并购情况 - 公司有强烈并购意愿，2025 年增加并购团队人手，积极考察潜在标的，但目前无后期项目落地，市场环境有利，价格合理，落地需耐心[7] 应收账款情况 - 2024 年经营性现金流与净利润之比超 1.5 倍，来自地产的应收账款 5.8 亿元，占总收入比例合理，过往结算稳定，坏账风险较低，主要构成是非业主增值服务[4][12][13] 行业情况 - **收入增速**：行业收入增速显著放缓，受上游房地产行业周期性调整和宏观经济环境影响，但存量业务稳健，现金流和高分红属性受关注，中长期存在发展机会[14] - **毛利率趋势**：未来面临下行压力，主要因第三方市场化拓展项目占比增加，公司积极推行自动化和智能化技术等对冲成本压力，但一线人工成本有上涨压力[15] - **竞争格局**：市场高度分散，未来行业集中度预计提升，但短期内难形成高度垄断格局，更可能是全国性龙头与区域性龙头并存[17] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司分红率持续提升，2024 年达 50%，对应股息率约 4.5%，未来有进一步提升意愿，目前管理层正在讨论分红事宜，但无具体指引[4][20] - 公司成立专门工程公司，从内部业务承接开始培育工程服务能力，已逐步面向 C 端业主提供服务，培育未来增长点[8] - 第三方物业管理项目增长主要来源于小型服务商市场份额和市场化水平提高带来的增量[17] - 自有住宅项目续约率通常非常高，第三方住宅项目续约率显著高于非住宅业态，非住宅业态合同到期后需重新招投标，自然流失率 10% - 20%[18] - 公司对股东考核主要集中在收入和利润指标，央企社会责任和项目影响力等非财务指标也纳入考核[19]

(文/解红娟 编辑/张广凯） 新城悦服务停牌3个月后，港交所给出复牌指引。 6月23日晚间，新城悦服务发布了复牌指引及继续暂停买卖的公告。公告表示，新城悦服务于6月18日收 到了港交所的复牌指引，要求其完成关联方资金往来、公布财务业绩、进行独立的内部监控审查等六大 整改事项，否则可能面临退市风险。 如函件所述，若新城悦服务符合所有复牌指引，就导致其暂停买卖的问题作出补救，及全面遵守上市规 则以使联交所信纳，其证券方会获批准恢复买卖。 对此，新城悦服务表示，公司现正采取必要的措施，以履行复牌指引、对导致其暂停买卖的问题作出补 救并遵守上市规则以令联交所信纳，以及将寻求尽快恢复股份买卖。同时，新城悦服务继续暂停买卖， 直至另行通知为止。 "停牌业务有教训意义。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，首先，停牌是因为涉及关联交易的 资金账目不清晰。从监管部门角度看，这反映出物业行业和企业背后资金混乱。站在保护投资者角度， 资金来龙去脉不清晰有损上市公司形象和地位。此外，物业行业经营面临较大压力，一些投资者对上市 物业企业有意见，认为其没有带来太多分红空间，对个人投资者利益不大。 严跃进直言，此时，企业挂着上市名号意 ...

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

小米大厦智慧化运营案例 - 小米大厦作为广州琶洲区域标杆项目，采用智能化建筑设计与智慧化运营管理，由龙湖智创生活提供能源管理、服务体验及城市运营解决方案[1] - 主塔高逾170米共34层，电梯系统通过"电梯云管家"实现24小时智能监测，能自动检测异常数据并3分钟内派单维修，2023年进场后实现预测性维护[2] - 冷机智联云系统对758台设备进行全生命周期管理，2024年实现电能源节能7%水能源节能5%，全年节省费用上百万元[4] - 物管团队利用电梯系统优化高峰运行模式，总体提速效率达22.24%，室内恒温26℃平衡广州湿热气候[4] 龙湖智创生活数字化能力 - 公司自2014年起投入数字化探索，累计科技研发投入超百亿元，获得1000余项技术专利[7] - 自研智慧科技平台整合人工智能、AIoT等技术，在商业、写字楼等多业态实现全流程质效提升[7] - 数字化系统使物管行业降本增效30%以上，典型案例包括为小米科技园、网易广州办公区提供定制化服务[5][8] - 2025年荣登中国物业服务综合实力百强企业，2024年新增蚂蚁集团杭州园区、阿里IDC园区等头部企业项目[8] 粤港澳大湾区业务拓展 - 在广州南沙与开发区集团签署战略协议，合作运营"17 Town·拾柒糖"商业项目[9] - 在珠海与正方集团、珠光等成立合资公司，接管超10个项目，实现国企与私企双线合作模式[10][11] - 大湾区在管项目超150个，覆盖广州小米大厦等50余个商服项目，形成"一小时生活圈"服务网络[9][11] - 深圳TCL华星团队获全国产业赋能人才大赛团体第一名，验证专业服务能力[10]

政策支持与资金安排 - 海南省2023年安排1708台老旧电梯更新任务 [1] - 2.56亿元超长期特别国债资金已审核通过并下达用于电梯更新 [1] - 海口市金椰都滨海花园小区获得15万元/台的电梯更新补贴资金 [1] 政策背景与实施标准 - 住宅老旧电梯更新改造被纳入超长期特别国债资金支持范围 [1] - 更新对象为使用年限长、配置水平低、故障率高、安全隐患突出、群众意愿强烈的住宅电梯 [1] 项目实施案例 - 海口市金椰都滨海花园小区完成20多年老旧电梯全部更换 [1] - 项目资金来源为特别国债补贴加小区业主自筹 [1] 工作部署与执行要求 - 市县相关部门需制定系统性工作指引 [2] - 指引需包含申请流程、时间节点、电梯选购指南、注意事项、资金拨付等关键内容 [2] - 要求严格项目管理确保施工质量和安全 [2] - 住宅小区物业需做好施工期间出行安全提示和应急救援保障 [2]