活动概况 - 宁晋县举办第一届房博会，主题为“宜居宁晋·幸福家园”，旨在通过集中展示楼盘、普及政策、提供咨询来搭建房企与购房者的交流平台，激发市场活力 [1] - 活动由宁晋县委宣传部、住建局、网信办、城管执法局及自媒体协会联合主办，宁晋县自媒体协会房产专栏广厦房产承办 [1] - 活动地点设在宁晋县凤凰公园，该区域交通便利、环境优美、空间开阔，便于布展和群众参观 [1] 政府支持与行业定位 - 房地产被定位为城市发展的重要支柱产业，对推动经济增长、改善居民居住条件和提升城市形象具有重要意义 [3] - 县政府在房博会期间出台了一系列优惠政策和措施，并与多家银行合作推出低首付、低利率的房贷产品，以降低购房者资金压力 [3] - 政府未来将继续加大对房地产市场的支持力度，加强城市规划和基础设施建设，提升城市承载能力和吸引力 [5] 市场参与与产品展示 - 房博会展示了从高端别墅、舒适电梯洋房到现代商业综合体及功能齐全的养老社区等多种类型楼盘，满足不同购房需求 [3] - 展会现场设置了咨询台和洽谈区，由专业销售人员提供详细的楼盘信息、购房建议并解答疑问 [3] - 宁晋县自媒体协会及房产专栏负责人表达了对当地房地产市场的信心，期望通过展示精品楼盘推动市场繁荣发展 [3] 行业未来发展 - 政府将鼓励房地产企业创新发展模式，提高产品质量和服务水平，打造更多高品质楼盘项目 [5] - 推动房地产行业的转型升级，目标是使城市变得更加宜居、宜业、宜游 [5]

2025.10.10 同样，泰康保险投资建设的上海部分养老社区项目也因入住率增长，而早于预期实现盈利；以及，中国 太保旗下高品质养老社区太保家园，截至2025年上半年已有10个投入运营，其中，南京、上海普陀两家 社区入住率超90%。 区位优势被相关项目负责人视为入住率提升的关键。该人士称，"重资产"模式下，险企自主投资、开发 并运营社区，回报周期虽长，却利于品质统一与品牌沉淀；以租赁为主的"轻资产"则大幅压缩前期投 入，聚焦"重服务"输出。眼下，险资正以"轻重并举"策略抢占地铁沿线的市区稀缺地块，用区位换流 量，用流量换融资。 多家险企养老社区相关负责人也提到，随着行业盈利分化，未来将主要投资盈利数据可验证、扩张路径 可模型化的标的，同时探索REITs等退出渠道，形成"投资-运营-退出"闭环。 本文字数：1308，阅读时长大约2分钟 作者 |第一财经 齐琦 一边是全国养老机构入住率仅45%，一边是中心城区优质项目"一床难求"，行业痛点正从"有没有"转 向"赚不赚钱"。 "养老机构这种冰火两重天的格局下，再贷款、REITs评估、银行授信等，要先看入住率和盈利情 况。"某股份行养老金融部负责人对第一财经记者称，若 ...

一边是全国养老机构入住率仅45%，一边是中心城区优质项目"一床难求"，行业痛点正从"有没有"转 向"赚不赚钱"。 "养老机构这种冰火两重天的格局下，再贷款、REITs评估、银行授信等，要先看入住率和盈利情 况。"某股份行养老金融部负责人对第一财经记者称，若项目无法展示可验证现金流模型，便很难获 得低成本资金。而业内的普遍共识是，入住率大于60%才有望盈亏平衡。 据民政部、全国老龄办于2025年7月发布的《2024年度国家老龄事业发展公报》统计，截至2024年 末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张（护理型床位占65.7%），年末在院230.7万 人，整体入住率45.4%。 不过，险资头部企业的部分养老社区项目入住率已经达到上述60%的盈亏平衡线。据第一财经记者 了解，包括大家保险、泰康保险集团、中国太保、中国太平、中国平安等险企纷纷布局养老社区，其 中部分项目的入住率已超过80%，且已进入盈利期。 具体看来，静安城心社区是大家保险在上海落地的首个城心养老社区，该养老社区于9月底开业，截 止目前床位预订率已超80%。该机构相关负责人告诉记者，大家保险在全国范围内的16家城心社区 2025.10. ...

一边是全国养老机构入住率仅45%，一边是中心城区优质项目"一床难求"，行业痛点正从"有没有"转 向"赚不赚钱"。 "养老机构这种冰火两重天的格局下，再贷款、REITs评估、银行授信等，要先看入住率和盈利情 况。"某股份行养老金融部负责人对第一财经记者称，若项目无法展示可验证现金流模型，便很难获得 低成本资金。而业内的普遍共识是，入住率大于60%才有望盈亏平衡。 区位优势被相关项目负责人视为入住率提升的关键。该人士称，"重资产"模式下，险企自主投资、开发 并运营社区，回报周期虽长，却利于品质统一与品牌沉淀；以租赁为主的"轻资产"则大幅压缩前期投 入，聚焦"重服务"输出。眼下，险资正以"轻重并举"策略抢占地铁沿线的市区稀缺地块，用区位换流 量，用流量换融资。 据民政部、全国老龄办于2025年7月发布的《2024年度国家老龄事业发展公报》统计，截至2024年末， 全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张（护理型床位占65.7%），年末在院230.7万人，整体入 住率45.4%。 不过，险资头部企业的部分养老社区项目入住率已经达到上述60%的盈亏平衡线。据第一财经记者了 解，包括大家保险、泰康保险集团、中国 ...

行业核心矛盾与现状 - 行业核心痛点正从“有没有”转向“赚不赚钱”，呈现冰火两重天格局，全国养老机构整体入住率仅45.4%，但中心城区优质项目一床难求 [1] - 全国注册登记养老机构4.0万个，拥有床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数为230.7万人 [1] - 业内普遍共识是入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [1] 领先险企的运营表现 - 险资头部企业的部分养老社区项目入住率已超过盈亏平衡线，达到80%以上，并进入盈利期 [1] - 大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%，并于2023年实现利润转正 [2] - 泰康保险在上海的部分养老社区项目因入住率增长而早于预期实现盈利 [2] - 中国太保旗下太保家园已有10个社区投入运营，其中南京和上海普陀社区的入住率超过90% [2] 业务模式与区位策略 - 险资采用“轻重并举”策略，“重资产”模式利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式大幅压缩前期投入并聚焦服务输出 [2] - 区位优势被视为提升入住率的关键，险企正抢占地铁沿线的市区稀缺地块，以区位换流量，用流量换融资 [2] 融资与退出渠道 - 项目若无法展示可验证的现金流模型，则难以获得低成本资金，如银行贷款、REITs评估和银行授信均优先考察入住率和盈利情况 [1] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成“投资-运营-退出”闭环 [2] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，自2024年7月养老设施项目被纳入基础设施REITs发行范围后，行业正在进行项目储备和标准磨合 [3] 行业前景与趋势 - 预计五到十年后，银发经济规模或达20万亿元 [3] - 行业将从“跑马圈地”转向精细化运营，在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下迎来新一轮洗牌 [3] - 具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将在行业洗牌中胜出 [3]

近日，教育部、财政部发布关于做好2025年银龄讲学计划有关实施工作的通知，计划在2025年义务教育 阶段招募7000名讲学教师，以发挥退休教师专业与经验优势，加强乡村教师队伍建设。这是激发"银发 动能"的一项积极实践。随着我国人口老龄化进入加速发展阶段，银发经济正成为推动经济高质量发展 的新赛道。然而，这一新兴领域的发展面临着一些现实困境。要更多更好激活"银发动能"，需穿透"概 念热"与"实践冷"之间的张力，将银发经济真正发展成为扩大内需、驱动转型的新引擎。 还值得注意的是，不少企业推出的适老产品、养老社区、健康套餐等在缺乏用户洞察的背景下，往往陷 入"功能不贴心、价格难承受、产品不信任"的误区。与此同时，老年群体虽然存在大量真实需求，却因 信息不畅、支付障碍、甄别能力不足等，难以形成有效购买力。这一供需错配严重影响了银发群体的消 费体验。对这种供需困境的解决之道，应回归以需求为起点的服务逻辑：强化社区嵌入式平台，整合医 疗、文娱、照护、金融等要素，提升一站式服务能力；构建基于"熟人信任+数字支持"的服务模式，提 升服务的可及性与信任基础；发展适老产品和服务认证机制，引导优质企业进入，提升整体供给信任度 与黏 ...

核心观点 - 三四线城市存在被低估的财富机会 其核心优势在于可复制一二线城市已验证成功的商业模式 并享受低成本 低竞争和高容错率的市场环境[1][5][48] 商业模式复制策略 - **餐饮模式复制**：提前将一二线流行的奶茶 轻食 烤肉 日料 特色小吃及主题餐厅引入三四线核心商圈 利用年轻人跟风消费特性[8][9][11] - **健身养生复制**：复制一二线轻奢健身房和养生服务（瑜伽 舞蹈 中医理疗 艾灸按摩） 填补三四线设备齐全健身房的空白[12][13][17] - **新零售便利模式**：以降维打击方式复制便利店 明亮生鲜超市及智能无人售货 替代老旧杂货铺业态[15][16][18] - **教育培训复制**：针对课外辅导 兴趣班（少儿英语 编程 绘画）及成人技能培训（会计 电脑）需求 解决三四线教育资源缺口[20][21][22][24] - **娱乐休闲复制**：引入网红餐厅+桌游 露营基地 轰趴馆 剧本杀 密室逃脱及亲子乐园等社交场景 满足年轻人娱乐需求[25][29] - **婚恋社交产业**：复制婚恋俱乐部 同城交友派对及升级版婚庆服务（主题婚礼 旅拍） 解决小城市婚恋压力与服务空白[27][28][30] - **家政上门服务**：复制房屋打扫 月嫂 育儿嫂 上门维修及美容美甲等标准化家政平台 解决本地服务可靠性问题[32][33][36] - **互联网本地化**：通过短视频带货 私域流量运营及本地生活平台（公众号/小程序） 帮助传统商家实现互联网转型[35][37][42] - **养老产业复制**：引入老人活动中心 养老社区 日间照料中心及健康管理设备 应对三四线更严重的老龄化需求[39][40][43] - **平台思维复制**：构建本地吃喝玩乐同城平台 二手交易平台及人力资源平台 通过收租模式实现规模化收益[44][45][49] 市场环境优势 - 一二线商业模式已验证成功 可直接降低试错成本[5][50] - 三四线投资成本低 竞争少且容错率高[5][50] - 三四线消费群体具有强烈跟风心理 新业态接受速度快[5][50]

中国保险公司市场价值排行榜 - 排行榜涵盖173家保险公司 市场价值总额达88202.23亿元[3][8] - 采用保险公司定价模型(ICPM) 基于40多个显著性变量进行动态非线性一般均衡定价[9] - 榜单数据基准日为2025年7月31日 未披露2024年报的公司未纳入研究[12] 头部企业市场价值表现 - 阳光集团以744.49亿元位列第19位 阳光人寿以737.53亿元紧随其后[4] - 国寿财险以725.65亿元排名第21位 中华财险以415.45亿元位列第22位[4] - 平安养老以406.86亿元排名第23位 中华保险集团以400.02亿元位列第24位[4] 中游企业市场价值分布 - 中信保诚以379.38亿元位列第25位 大地财险以352.16亿元排名第26位[4] - 中再财再以343.41亿元位列第27位 中英人寿以341.35亿元排名第28位[4] - 华泰集团以339.79亿元位列第29位 民生人寿以338.18亿元排名第30位[4] 尾部企业市场价值情况 - 瑞再企商以9.45亿元排名第161位 海峡金桥以8.28亿元位列第162位[7] - 合众财险以8.23亿元排名第163位 建信财险以8.14亿元位列第164位[7] - 安盛环球再保险以2.07亿元位列榜单末位 市场价值最低[8] 行业数字化转型趋势 - 头部企业加大科技投入 运用大数据/人工智能/区块链提升运营效率[11][13] - 数字化手段实现精准风险评估与定价 推动个性化产品定制[13] - 线上化服务模式普及 提升客户购买及理赔便捷性[13] 健康险与养老险市场发展 - 人口老龄化加速推动健康险/养老险市场快速增长[14] - 健康险领域重疾险/医疗险持续升级 长期护理险等新险种受关注[14] - 养老险领域商业养老保险/养老社区等多元化服务模式涌现[14] 监管环境变化影响 - 偿付能力监管强化 产品开发销售行为规范 信息披露要求加强[15] - 头部企业凭借合规优势更好适应监管要求 实现稳健发展[15] - 监管政策促进行业整合优化 提升整体竞争力[15] 绿色保险新兴领域 - 绿色保险作为支持环保的金融工具逐渐受到关注[16] - 环境污染责任险/可再生能源险等产品为企业提供风险保障[16] - 绿色保险有助于优化业务结构 拓展新业务领域[16] 排行榜应用场景 - 为二级市场投资及一级市场投资入股提供参考[18] - 用于增资/IPO/并购定价/换股对价等资本运作场景[18] - 辅助股东/董事会评估管理层经营业绩[18] - 为高校研究机构提供行业研究基础数据[18]

新加坡老龄化社会住房解决方案 - 新加坡20%人口年龄已达65岁 到2026年将提升至21%进入超级老龄化阶段[1] - 社区护理公寓于2021年推出 提供全天候紧急援助/健康检查/社交聚会空间[1] - 武吉巴督老年辅助生活公寓10个月前开始运营 政府计划建设更多此类设施[1] 养老社区新模式发展 - 政府提出养老社区计划 保留老年人原居所同时提供适老化活动空间与医疗服务[2] - 服务范围扩展至维修/家政/洗衣等支持体系 并建设便捷可达的集体社交场所[2] - 养老社区采用多机构协作模式 由社会服务机构/公共医疗部门/居家护理机构共同运营[2] 市场供给与需求矛盾 - 现有老年公寓建设速度无法充分满足超级老龄化国家需求[1] - 多数老年人不愿搬迁 更倾向原地养老 需要提供居家生活保障体系[2] - 社区护理公寓由单一运营商提供基础服务 养老社区采用多元化服务供给结构[2]

养老金融发展概况 - 2024年是金融业推进"五篇大文章"的首个完整年度，上市金融机构在年报中通过专栏专题形式展示养老金融进展[1] - 行业从养老金规模扩张、产品创新、服务优化及产业支持四方面推进养老金融[1] 养老金规模增长 - 工商银行2024年末养老金管理规模近5万亿元，同比增加9000亿元，托管规模3.3万亿元（增量5000亿元）[2] - 中国银行养老金受托规模2590.91亿元（YoY +23.44%），农业银行3166.93亿元（YoY +24.6%）[2] - 中国平安企业年金资产规模同比增长14.02%，中国太保年金管理规模超7400亿元[2] 个人养老金账户拓展 - 工商银行个人养老金开户数增长187%，交通银行账户数翻倍，兴业银行开户数增47.67%[3] - 中国银行与招商银行个人养老金账户均突破1000万户[3] 养老产品与服务创新 - 中国平安居家养老服务覆盖75城，提供16万客户服务资格，上线数百项十维服务[4] - 保险机构养老社区覆盖情况：中国人寿17个项目/14城，中国平安5城项目，中国太保15园/13城（8800张床位），新华保险21家社区/16城[4] - 中信银行推出覆盖29城67家养老社区的"金融+非金融"服务，包含医疗健康及养老地图功能[5] 养老产业金融支持 - 交通银行养老产业贷款余额同比增长38.84%，创新推出"养老批次贷"及普惠融资模式[6] - 农业银行养老产业贷款余额109.76亿元（YoY +68%）[6] - 建信银行将养老产业纳入信贷优先行业，搭建"康养产业共享服务平台"[6] 未来发展方向 - 金融机构需深化产品创新、专业机构建设及数字技术应用，以匹配老年人、养老产业及资产积累需求[7]