文章核心观点 - 政策推动与市场需求共同催生“旅居服务”新增长点，其作为服务消费的典型，具有拉动内需、盘活存量房地产及带动关联产业链的多重作用 [2][3][4] - 发展旅居服务是当前“消化存量、优化增量”房地产政策的重要实践路径，旨在推动行业从“开发销售”向“长期运营”转型，并为大量闲置房产提供“去化”新方案 [5][6] 促进服务消费的新政策背景 - 2025年1月，国办印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，提出12条新举措，其中明确针对旅居服务，提出培育旅居目的地城市、完善基础设施、支持用地建设，并鼓励与消化存量房地产政策结合 [2] - 2025年9月，九部门联合发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，提出19项任务，并选择约50个试点城市探索服务消费创新发展，旅居服务被列为培育的新增长点之一 [3][4] - 2025年，服务零售额同比增长5.5%，居民人均服务性消费支出同比增长4.5%，占居民人均消费支出的比重达46.1% [3] 旅居服务的定义与市场机遇 - 旅居是围绕外地人来到目的地城市居住，提供一系列配套服务的新兴消费，是服务消费的典型，也是盘活存量房地产的重要途径 [4] - 旅居服务包含住宿、康养、体验等深度消费，具有客单价高、带动性强的特点，能有效拉动对存量房屋的改造性投资、目的地基础设施建设，并促进农产品销售、文化娱乐等关联消费 [2] - 围绕旅居，可发展第二居所、各类公寓、长短租结合的酒店以及餐饮、康养等配套服务设施，多方位带动房地产存量盘活 [4] 与存量房地产盘活的结合 - 发展旅居服务是落实“消化存量、优化增量”房地产调控基调的具体措施，政策明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，并依法盘活农村闲置土地和房屋 [5] - 存量房产盘活主要向三个方向转型：转为保障性租赁住房或人才公寓；改造为消费新业态（如文创园、养老社区）；用于乡村振兴，发展乡村民宿和休闲农业 [5] - 将存量盘活与旅居产业结合，能使位于景区、乡村的闲置房产从负资产转变为能产生持续现金流的经营性资产，直接助力去库存，并推动房地产行业思维向“长期运营”转变 [6] 当前挑战与发展方向 - 当前各地旅居产品存在同质化、本地化元素不足、配套设施短板、卫生状况欠佳、体验感不佳等普遍问题 [6] - 发展旅居服务需做实“旅”和“居”的消费服务部分，围绕不同群体对康养、休闲、度假、餐饮、文旅、亲子、研学等方面的诉求，形成价格分层、租售结合、长短期结合、配套完善的多层次产品 [6] - 需实现差异化竞争，将产品与当地旅游线路结合，并在交通、接驳、投诉、问询等服务环节进行优化，以提升体验感，形成可持续需求 [6]

政策核心 - 国务院办公厅发布《加快培育服务消费新增长点工作方案》，旨在加快培育服务消费新增长点，其中明确提出培育旅居目的地城市（区域），并鼓励地方结合消化存量房地产政策支持旅居项目用地和服务设施建设 [1] 存量房地产盘活路径 - 存量房产盘活主要向三个方向转型：转为保障性租赁住房或人才公寓；改造为消费新业态，如文创园、养老社区等；用于乡村振兴，发展乡村民宿和休闲农业 [2] - 将消化存量房地产与旅居产业结合，为位于景区、乡村的闲置房产提供了去化新方案，使其转变为能产生持续现金流的经营性资产，并推动房地产行业思维从“开发销售”向“长期运营”转变 [2] - 地方实践方面，云南省要求优先盘活空闲、废弃、低效利用的存量土地和房屋 [3]，贵州省支持存量商品房改造为旅居用房，并鼓励利用农村集体建设用地、宅基地、闲置设施等发展乡村旅居 [3] 旅居产业的拉动作用 - 结合消化存量房地产与旅居产业，能拉动对存量房屋的改造性投资和旅居目的地基础设施建设 [4] - 旅居是包含住宿、康养、体验的深度服务消费，客单价高、带动性强，能拉动装修、家政、文旅等产业链，并促进农产品销售、文化娱乐等关联消费 [4] - 以云南实践为例，2025年前11个月，旅居人数达498.33万，平均居住85天，较2024年同期分别增长54.9%和增加5天，直接盘活农村闲置房屋2.74万余间，带动6.35万人就业，并带动2.94万农户户均月增收2735元 [4] 产业发展建议 - 推动存量盘活支持旅居产业，需做实“旅”和“居”的消费服务部分，完善康养、休闲、度假、餐饮、文旅等服务，并形成价格不同、租售结合、长短期结合的多层次居住产品 [4] - 未来政策落实需抓住三个关键：强化政策协同，打通规划、土地、产权等环节堵点；创新金融支持，发挥财政资金引导作用，探索利用REITs等工具；培育专业运营，提升服务品质与项目可持续盈利能力 [5]

文章核心观点 - 2025年末，保险公司主导的高品质养老社区加速集中入市，实现了从单点布局到“全国组网”的跨越，并构建了机构、社区、居家全场景养老服务新范式，以响应老龄化趋势和市场需求，打造银发经济新生态 [1][2][11] 险企养老社区布局现状与特点 - 2025年险企推出的养老社区项目已超10个，参与主体涵盖中国人寿、泰康保险、中国太保、中国平安、大家保险、招商仁和人寿等多家公司，形成“头部领衔、中小跟进”的多元竞争格局 [2] - 截至“十四五”时期，保险业累计建设养老社区项目130个，构建起覆盖广泛的养老服务网络 [2] - 泰康保险已在全国37个重点城市布局47个项目，总容量约9万名长者，其中24城27个项目已运营，在住居民超1.9万人 [3] - 新华保险的“新华悦”旅居服务网络已覆盖45个城市、落地55个项目 [3] - 中国人寿推进四大养老产品线，截至2025年三季度末，累计在16个城市布局20个机构养老项目 [3] - 险企通过打通旗下不同养老社区的入住资格，实现“一地投保、全域养老”，匹配异地养老需求 [3] 驱动因素分析 - 市场需求驱动：中国60岁以上人口已超3.1亿，预计2035年银发经济规模将达30万亿元 [4] - 政策导向驱动：国家金融监督管理总局在相关方案中明确支持保险机构稳健有序投资养老机构 [4] - 企业自身发展驱动：“保险产品+养老社区”模式可促进大额保单销售，且险资规模大、周期长的特性与养老社区长期投资需求高度契合 [4] 布局模式演变 - 险企已形成重、中、轻资产多元并行的布局模式 [4] - 大型险企资金实力雄厚，多选择自建自营的重资产模式，以保障服务品质并有望收获不动产升值回报 [4] - 中小型险企更倾向轻资产模式，通过生态合作或租赁方式快速切入，降低投入门槛 [5] - 越来越多险企选择“轻重结合”的策略，以最大化发挥优势 [5] 居家养老成为新战场 - 居家养老是“9073”养老格局中占比90%的核心需求场景，正成为险企布局的新战场 [6] - 中国平安的居家养老线下服务已覆盖全国100个城市，近24万名客户获得服务资格 [7] - 泰康保险打造“旗舰CCRC社区—城心机构—‘社区+居家业务’”三位一体的城市“养联体”模式 [7] - 险企将保险产品与上门服务包深度捆绑，构建覆盖居家安全与改造、医疗护理上门、日常生活支援、精神关怀与社交的四大核心服务板块 [7] 战略意义与业务赋能 - 险企布局养老产业是具有战略意义的长远布局，旨在打造寿险业务的第二增长曲线，推动行业从“卖产品”向“卖服务”转型 [9] - 在社区养老领域，养老社区作为高附加值服务载体，显著拉动大额保单销售 [9] - 在居家养老领域，附赠服务成为保单差异化卖点，短期实现“服务促销售”，中期通过健康管理服务实现“控制赔付、增强黏性” [9] 面临的挑战 - 核心挑战在于保单销售与服务提供的时间错配，需确保长期承诺的养老床位兑现并持续把控服务品质 [9] - 养老社区运营存在资金成本高、回报周期长的共性难题，业内共识是入住率需达60%以上才能实现现金流自给 [10] - 为提升入住率，部分险企将入住方式从“仅靠买保险获入住权”调整为“保险入住+直接缴费入住”并行 [10] - 居家养老领域挑战集中在运营层面，包括服务成本高企、付费意愿不足、服务标准化难、合作方可控性弱等问题 [10]

文章核心观点 - 2025年末，保险公司主导的高品质养老社区加速入市并实现“全国组网”，为银发群体提供“候鸟式养老”等多元选择，险企正成为养老服务体系建设的核心力量 [1] - 保险公司布局养老产业是响应老龄化趋势、落实政策、满足市场需求的关键举措，旨在打造银发经济新生态并推动行业自身高质量发展 [1][4][9] 从单点布局到全国组网 - 2025年险企开发运营的养老社区集中入市，规模化、网络化成为行业鲜明标签，全年推出的养老社区项目已超10个 [2] - 参与主体涵盖中国人寿、泰康保险、中国太保、中国平安、大家保险、招商仁和人寿等多家公司，形成“头部领衔、中小跟进”的多元竞争格局 [2] - 经过前期建设积累，2025年险资系养老社区集中进入运营高峰期，呈现蓬勃发展态势 [2] - “十四五”时期，保险业累计建设养老社区项目130个，构建起覆盖广泛的养老服务网络 [2] - 头部险企网络化布局初见成效，通过资源互补与差异化定位为长者提供个性化选择 [2] - 泰康保险已在全国37个重点城市布局47个项目，总容量约9万名长者，其中24城27个项目已运营，在住居民超1.9万人 [3] - 新华保险“新华悦”旅居服务网络覆盖45个城市、落地55个项目 [3] - 中国人寿推进四大养老产品线协同落地，截至2025年三季度末，累计在16个城市布局20个机构养老项目 [3] - 险企通过打通旗下不同养老社区的入住资格，实现“一地投保、全域养老”，匹配异地养老多元化需求 [3] 驱动因素与布局模式 - 险企加速布局养老社区是市场、政策与企业自身发展三重因素驱动 [4] - 市场需求方面，我国60岁以上人口已超3.1亿，预计2035年银发经济规模将达30万亿元 [4] - 政策导向方面，国家金融监督管理总局明确支持保险机构稳健有序投资养老机构 [4] - 企业自身方面，养老社区与保险主业高度协同，“保险产品+养老社区”模式可促进大额保单销售，且险资规模大、周期长的特性与养老社区长期投资需求高度契合 [4] - 布局模式上，险企已形成重、中、轻资产多元并行格局 [4] - 大型险企资金实力雄厚、客户基础扎实，多选择自建自营的重资产模式 [4] - 中小型险企更倾向轻资产模式，通过生态合作或租赁方式快速切入赛道 [4] - 重资产模式品控效果好，但面临沉没成本高、回报周期长的挑战；轻资产模式资金占用少、投产见效快，但服务依赖第三方，品控相对被动 [5] - 越来越多险企选择“轻重结合”的策略，以最大化发挥优势 [5] 发力居家养老 - 在深耕机构养老基础上，2025年险企将目光延伸至居家养老，作为“9073”格局中占比90%的核心需求场景 [6] - 轻资产、广覆盖、强融合的服务模式让养老服务更具普惠性 [6] - 险企将保险产品与上门服务包深度捆绑，构建覆盖居家安全与改造、医疗护理上门、日常生活支援、精神关怀与社交的四大核心服务板块 [7] - 以中国平安为例，截至2025年11月初，其居家养老线下服务已覆盖全国100个城市，近24万名客户获得服务资格 [7] - 泰康保险打造“旗舰CCRC社区—城心机构—‘社区+居家业务’”三位一体的城市“养联体”模式 [7] - 从养老社区到居家服务的全链条布局，能满足长者多层次养老需求，拓宽险企服务边界 [8] - 从中国传统养老观念和居民财富分布特点来看，居家养老群体是绝对主力，市场空间广阔 [8] 打造第二增长曲线与行业挑战 - 险企布局养老赛道是具有战略意义的长远布局，有望打造寿险业务的第二增长曲线，推动行业从“卖产品”向“卖服务”转型 [9] - 养老产业对保险主业的赋能效应已逐步显现：在社区养老领域，养老社区显著拉动大额保单销售；在居家养老领域，附赠服务成为保单差异化卖点，短期实现“服务促销售”，中期通过健康管理服务实现“控制赔付、增强黏性” [9] - 随着市场竞争加剧，“保险+养老服务”成为差异化竞争的必然趋势，但其核心挑战在于保单销售与服务提供的时间错配，即如何确保长期承诺的养老床位兑现及持续把控服务品质 [9] - 养老社区运营方面，资金成本高、回报周期长是行业共性难题，业内共识是入住率需达60%以上才能实现现金流自给 [10] - 为加速提升入住率，部分险企已优化运营策略，将“仅靠买保险获入住权”调整为“保险入住+直接缴费入住”并行 [10] - 居家养老领域的挑战集中在运营层面：“轻资产”不等于“轻运营”，客户需求个性化导致服务成本高企、付费意愿不足影响持续盈利、服务标准化难、合作方可控性弱等问题考验着险企的运营能力 [10]

活动概况 - 宁晋县举办第一届房博会，主题为“宜居宁晋·幸福家园”，旨在通过集中展示楼盘、普及政策、提供咨询来搭建房企与购房者的交流平台，激发市场活力 [1] - 活动由宁晋县委宣传部、住建局、网信办、城管执法局及自媒体协会联合主办，宁晋县自媒体协会房产专栏广厦房产承办 [1] - 活动地点设在宁晋县凤凰公园，该区域交通便利、环境优美、空间开阔，便于布展和群众参观 [1] 政府支持与行业定位 - 房地产被定位为城市发展的重要支柱产业，对推动经济增长、改善居民居住条件和提升城市形象具有重要意义 [3] - 县政府在房博会期间出台了一系列优惠政策和措施，并与多家银行合作推出低首付、低利率的房贷产品，以降低购房者资金压力 [3] - 政府未来将继续加大对房地产市场的支持力度，加强城市规划和基础设施建设，提升城市承载能力和吸引力 [5] 市场参与与产品展示 - 房博会展示了从高端别墅、舒适电梯洋房到现代商业综合体及功能齐全的养老社区等多种类型楼盘，满足不同购房需求 [3] - 展会现场设置了咨询台和洽谈区，由专业销售人员提供详细的楼盘信息、购房建议并解答疑问 [3] - 宁晋县自媒体协会及房产专栏负责人表达了对当地房地产市场的信心，期望通过展示精品楼盘推动市场繁荣发展 [3] 行业未来发展 - 政府将鼓励房地产企业创新发展模式，提高产品质量和服务水平，打造更多高品质楼盘项目 [5] - 推动房地产行业的转型升级，目标是使城市变得更加宜居、宜业、宜游 [5]

行业整体格局与痛点 - 全国养老机构面临结构性矛盾，整体入住率仅45.4%，但中心城区优质项目出现“一床难求”现象，行业痛点从“有没有”转向“赚不赚钱” [2] - 养老机构获得低成本资金（如再贷款、REITs评估、银行授信）的关键在于展示可验证的现金流模型，业内共识是入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [2] - 截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数230.7万人 [2] 领先险企的养老社区运营表现 - 部分头部险企的养老社区项目入住率已超过80%的盈亏平衡线并进入盈利期，例如大家保险、泰康保险集团、中国太保、中国太平、中国平安等 [2] - 大家保险在上海的首个城心养老社区（静安城心社区）床位预订率超80%，其全国16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳区项目入住率高达95%并于2023年实现利润转正 [3] - 泰康保险在上海的部分养老社区因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园已有10个社区投入运营，其中南京和上海普陀两家社区入住率超90% [3] 商业模式与战略布局 - 险资采用“轻重并举”策略，“重资产”模式为自主投资、开发运营，利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式以租赁为主，大幅压缩前期投入并聚焦服务输出 [3] - 区位优势是提升入住率的关键，险资正抢占地铁沿线的市区稀缺地块，以区位换流量，用流量换融资 [3] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成“投资-运营-退出”闭环 [4] 行业未来展望与趋势 - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营 [4] - 在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌，具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将胜出 [4] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，项目储备和标准磨合中，其上市进度滞后于消费基础设施REITs，凸显了行业特殊性 [4]

行业整体现状与挑战 - 全国养老机构整体入住率偏低，仅为45.4%，存在结构性供需矛盾 [3] - 行业普遍共识为入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [3] - 行业痛点正从“有没有”转向“赚不赚钱” [3] 头部险企养老社区运营表现 - 部分头部险企养老社区项目入住率已超过80%，并进入盈利期 [3] - 大家保险全国16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%并于2023年实现利润转正 [4][5] - 泰康保险上海部分项目因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园的南京、上海普陀社区入住率超90% [5] 险企商业模式与战略 - 险资采用“轻重并举”策略，重资产模式利于品质统一与品牌沉淀，轻资产模式聚焦“重服务”输出 [5] - 区位优势被视为提升入住率的关键，通过抢占市区稀缺地块以换取流量和融资 [5] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道 [5] 行业融资与未来发展 - 项目若无法展示可验证现金流模型，则难以获得低成本资金，银行授信等需先看入住率和盈利情况 [3] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，对比其他REITs产品存在滞后性 [6] - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营，迎来新一轮洗牌 [6]

行业整体格局与痛点 - 全国养老机构面临结构性矛盾，整体入住率仅为45.4%，但中心城区优质项目出现一床难求的局面 [1] - 行业痛点正从解决“有没有”转向关注“赚不赚钱”，入住率大于60%是盈亏平衡的普遍共识线 [1] - 截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数230.7万人 [1] 领先险企的运营表现 - 险资头部企业的部分养老社区项目入住率已超过80%，并进入盈利期，显著高于行业平均水平 [1] - 大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%，并在2023年实现利润转正 [2] - 泰康保险在上海的部分养老社区因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园的南京和上海普陀社区入住率超90% [2] 商业模式与区位战略 - 区位优势被视为提升入住率的关键，险资正以“轻重并举”策略抢占地铁沿线的市区稀缺地块 [2] - “重资产”模式利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式通过租赁压缩前期投入并聚焦服务输出 [2] - 企业未来将主要投资盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成投资闭环 [2] 融资环境与REITs发展 - 项目若无法展示可验证的现金流模型，则难以获得银行低成本资金，再贷款、REITs评估和银行授信均优先考量入住率和盈利情况 [1] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，行业正在进行项目储备和标准磨合，进展滞后于消费基础设施REITs [3] - 养老设施项目已于2024年7月被纳入基础设施REITs发行范围 [3] 行业前景与趋势 - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营 [3] - 在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌 [3] - 具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将在行业洗牌中胜出 [3]

行业核心矛盾与现状 - 行业核心痛点正从“有没有”转向“赚不赚钱”，呈现冰火两重天格局，全国养老机构整体入住率仅45.4%，但中心城区优质项目一床难求 [1] - 全国注册登记养老机构4.0万个，拥有床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数为230.7万人 [1] - 业内普遍共识是入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [1] 领先险企的运营表现 - 险资头部企业的部分养老社区项目入住率已超过盈亏平衡线，达到80%以上，并进入盈利期 [1] - 大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%，并于2023年实现利润转正 [2] - 泰康保险在上海的部分养老社区项目因入住率增长而早于预期实现盈利 [2] - 中国太保旗下太保家园已有10个社区投入运营，其中南京和上海普陀社区的入住率超过90% [2] 业务模式与区位策略 - 险资采用“轻重并举”策略，“重资产”模式利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式大幅压缩前期投入并聚焦服务输出 [2] - 区位优势被视为提升入住率的关键，险企正抢占地铁沿线的市区稀缺地块，以区位换流量，用流量换融资 [2] 融资与退出渠道 - 项目若无法展示可验证的现金流模型，则难以获得低成本资金，如银行贷款、REITs评估和银行授信均优先考察入住率和盈利情况 [1] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成“投资-运营-退出”闭环 [2] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，自2024年7月养老设施项目被纳入基础设施REITs发行范围后，行业正在进行项目储备和标准磨合 [3] 行业前景与趋势 - 预计五到十年后，银发经济规模或达20万亿元 [3] - 行业将从“跑马圈地”转向精细化运营，在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下迎来新一轮洗牌 [3] - 具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将在行业洗牌中胜出 [3]

银发经济政策与市场机遇 - 教育部、财政部计划在2025年义务教育阶段招募7000名讲学教师以加强乡村教师队伍建设[1] - 银发经济正成为推动经济高质量发展的新赛道 但面临概念热与实践冷的张力[1] - 政策存在碎片化、部门协同不畅问题 服务体系呈现多头供给、整合不足的局面[4] - 建议设立跨部门银发经济协调机制 构建政策协同、服务集成、基层响应三位一体的新模式[4] 银发群体消费特征与认知转变 - 银发群体正从被标签化的被照料者转变为具有社会价值与消费能力的新主体[2] - 55至64岁银发青年拥有稳定收入、较强消费意愿与一定数字素养 正成为推动品质消费的重要力量[2] - 健康体检、文娱旅游等支出占比显著上升[2] - 打破认知壁垒需重构积极老龄观与老有所享的价值体系 政策与媒体需合力消解社会误解[2] 银发科技产品现状与发展路径 - 技术革新不断涌入银发市场 但许多产品难以嵌入老年人日常生活[3] - 产品存在复杂、使用门槛高、价格不亲民、缺乏情感连接等适老盲点[3] - 研发团队与老年人互动不足、适老标准体系缺失、商业模式单一是主要原因[3] - 破解之道在于重塑技术、场景、服务闭环 坚持以老年人为中心的设计理念并鼓励跨领域协作[3] 行业供需错配与解决方案 - 企业适老产品易陷入功能不贴心、价格难承受、产品不信任的误区[5] - 老年群体因信息不畅、支付障碍、甄别能力不足难以形成有效购买力[5] - 解决方案包括强化社区嵌入式平台以提升一站式服务能力[5] - 构建基于熟人信任加数字支持的服务模式 发展适老产品和服务认证机制[5]