5月房地产供应市场分析 核心观点 - 5月28个重点城市商品住宅供应量同环比齐降，整体呈现"缩量提质"特征，改善型产品占比提升至47% [2][3][5] - 沪深杭蓉等热点城市供应显著收缩，上海、深圳单月供应不足20万平方米，市场进入"空窗期" [4][5] - 预判后市成交将延续弱复苏，环比微增但同比持平，主城区改善盘入市支撑一线城市热度 [16][17] 供应规模 - **总量收缩**：28城5月预计新增供应567万平方米，环比降36%，同比降39%，前5月累计降24% [5][6] - **一线城市**：单月供应100万平方米，同环比降幅均超40%，北京33万平方米同比持平，上海（17万㎡）、深圳（15万㎡）近乎停滞 [5][8] - **二线城市**：宁波供应环比增503%显著放量，成都（-61%）、杭州（-62%）等热点城市同比降幅超40%，厦门、长春不足2万方接近冻结 [5][8] - **三四线城市**：22万平方米同环比腰斩，泉州、漳州零供应，无锡（-68%）、徐州（-39%）降幅显著 [6][8] 供应结构 - **产品类型**：重点城市刚需/改善/高端占比37%/47%/16%，南宁（88%）、郑州（83%）刚需主导，北京（75%）、上海（53%）强化改善盘 [11][12] - **区域分布**：主城占比61%为核心，徐州、福州等主城超90%，北京、成都等近郊占比超50%，宁波、苏州主城与近郊均衡 [14] 后市预判 - **成交趋势**：主城区改善盘占比提升支撑成交弱复苏，预期环比微增同比持平，去化率31%环比降8pcts [16][17] - **城市分化**：沪深杭供应约束限制放量但热度延续，合肥、武汉等调整后企稳，济南、青岛高库存压力仍存 [18]

二手房市场整体表现 - 2025年一季度30个重点城市二手房成交同比上涨20%以上 增幅显著优于新房 其中京沪深杭同比涨幅超35% [2] 成交总价结构变化 - 除北京400万以内成交集中度上升外 沪深杭低总价段成交集中度均回落 主力总价段成交套数占比均超60% [4] - 沪深杭总价500-3000万成交环比稳中有增 上海600-800万 800-1000万 1000-3000万三个总价段同环比齐增 [8] - 上海600-800万总价段成交占比达5.80% 环比增0.34个百分点 1000-3000万总价段占比4.35% 环比增0.20个百分点 [9] 成交面积结构特征 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增 高改和豪宅需求旺盛 [12] - 京深杭90-140平成交占比环比增长 因三房设计功能性完备 70-90平中等面积段跌幅显著 [16] - 70平以内刚需面积段呈现分化：北京同环比齐降 上海深圳杭州仍有上行趋势 [16] 区域成交分布趋势 - 成交占比环比增长区域多为城市核心区 包括北京海淀区 东城区 上海徐汇区 普陀区 长宁区 深圳南山区 福田区 杭州拱墅区 上城区 西湖区 [21] - 深圳南山区 福田区 杭州拱墅区 上城区成交套数占比均为城市TOP3 主力区域集中度持续上升 [21] 价格表现与项目案例 - 沪深杭高端住宅呈现量价齐增 上海徐汇区尚汇豪庭2025年一季度成交19套 均价环比上涨2% 成交量环比增36% [24] - 沪深杭半数刚需小区房价出现止跌态势 至2025年3月呈现波动上行趋势 [25] 市场趋势研判 - 京沪深杭二手房市场由"以价换量"过渡至"量增价稳" 企稳回升态势初显 [26] - 购买力两极分化加剧 改善和豪宅需求坚挺 城市核心区聚焦趋势明显 [26] - 预期近远郊板块和功能性缺失的老破小将面临去化压力 [26]

| | | | 衣: 甘肃市工馆目》〈农三月城市立五七吨成川排厅） | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市 | 挂牌截止日期 ５月８日 | 地块数量 3 | 底价（亿元） 25.83 | 建面 (万㎡) 36.83 | 占地(万㎡) 14.73 | | | 5月19日 ５月 16日 | 3 1 | 18.45 13.23 | 20.06 12.02 | 8.91 4.81 | | | ５月７日 | 1 | 12.03 | 13.78 | 5.51 | | 西安 | | | | | | | | ５月 30 日 | 3 | 10.11 | 33.71 | 13.48 | | | ５月 29 日 | 1 | 4.47 | 4.52 | 2.05 | | | ５月 22 日 | 1 | 2.03 | 7.14 | 2.86 | | | 5 月 28 日 | 1 | 0.71 | 4.24 | 0.72 | | 上海 | ５月９日 | ব | 82.73 | 22.78 | 11.02 | | 杭州 | ５月 20 日 | 3 | 30.04 | 14.32 | ...

行业集中度 - 2025年1-4月销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，头部企业市场集中度持续提升[1][23] - 销售TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50及后50强房企新增货值占比分别为14%、6%、7%和3%，资源进一步向头部倾斜[23] - 百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，中国金茂、滨江集团、绿城中国等头部房企拿地销售比显著高于行业均值[23] 土地市场表现 - 前4月百强房企新增土储货值、总价、建面分别为8309亿元、4285亿元和3915万平方米，同比分别增长23.6%、41.5%和3.2%，核心城市优质地块供应推动金额增幅显著[21] - 全国300城4月经营性土地成交建面2698万平方米，同比下降23%，但环比上升50%，南京、杭州等核心城市成交活跃，平均楼板价同比上涨14%至3280元/平方米[14] - 百强门槛值分化明显：新增货值门槛17.6亿元（同比-7%）、总价门槛8.1亿元（同比+26%）、建面门槛19万平方米（同比+3%）[17][18] 企业投资动态 - 花海置新、绿城中国、中国金茂位列新增土地货值前三，分别为642.2亿元、642.0亿元和608.7亿元，中海地产、保利发展紧随其后[3] - 新增土地价值榜单中，中国金茂以355.9亿元居首，绿城中国（355.0亿元）、华润置城（329.4亿元）分列二三位；绿城中国同时以153.0万平方米领跑新增建面榜单[8] - 央国企为竞拍主力，多数房企尚未重启投资，头部企业加速优化高能级城市土储，中小房企受流动性压力收缩投资半径[13][26] 区域市场分化 - 北京、杭州、广州、南京等一线及强二线城市土地溢价率攀升，核心地块频现高溢价成交，三四线城市量价持续回缩[26] - 杭州、南京、厦门单城成交总价超50亿元，南京、杭州等5城成交建面超50万平方米，优质用地占比高位支撑楼板价[14] - 市场回暖呈现结构性特征，三四线城市复苏动能不足，改善需依赖区域经济基本面修复及政策持续性[26]

政策与市场动态 - 2025年4月中央政策强调加力稳市场，加快构建房地产发展新模式，财政部与住建部共同推进城市更新行动，政治局会议明确多举措稳市场并推进城中村和危旧房改造 [2] - 4月土储类新增专项债快速审批，湖南、厦门为发行主力，但土地回收进度缓慢，新发布土地回收计划超600亿元，专项债项目仍以一级土地开发为主 [2] 专项债发行情况 - 4月全国新增专项债发行规模1763亿元，环比下降49%，但投向房地产相关领域717亿元，占比40%，较上月提升8个百分点 [6] - 明确主要投向房地产的专项债规模336亿元，环比增长30%，其中土储类专项债210亿元，为年内第二高 [6][13] - 1-4月累计发行新增专项债1.1万亿，3891亿投向房地产相关领域，占比35%，明确主要投向房地产的1646亿元，占比15% [6] 区域分布特点 - 湖南、山东、厦门三地贡献74%的房地产相关专项债，合计531亿元 [9] - 湖南发行140亿元土储专项债，长沙占比27%，仅衡阳3宗地块明确为回收项目，涉及4.65亿元 [20][21] - 山东重点推进棚改，发行37亿元棚改专项债，同步推进城市基建与城中村改造 [11] - 厦门土储类专项债50亿元，占房地产相关债总量58%，城中村改造优先级高 [12] 专项债投向结构 - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中，土储类占比62%（210亿元），棚改类占比27%（90亿元） [13][15] - 1-4月土储类专项债发行517亿元，占比31%，棚改类1070亿元，占比65% [16] - 土储类专项债主要来自湖南第1期（94亿元）、第6期（46亿元）及厦门第23期（50亿元） [15] 重点案例 - 湖南省土储专项债明细显示，长沙拟发行38亿元，衡阳仅3宗回收项目涉及4.65亿元，其余均为一级开发 [20][21] - 厦门专项债项目列表显示均为一级开发，与全国逾2000亿元土地回购清单相比，专项债涉及回购部分仍较少 [20]

行业整体表现 - 2025年4月新房成交环比回落，规模与去年同期基本持平 [12][13] - 百强房企4月销售操盘金额2846.8亿元，环比下降10.4%，同比下降8.7% [13][14] - 5月新房成交预期延续低位波动，同比或持平去年，呈现弱修复态势 [14][21] 房企销售排名 操盘金额TOP10 1. 保利发展（806.1亿元） 2. 绿城中国（710.2亿元） 3. 中海地产（631.9亿元） 4. 华润置地（616.1亿元） 5. 招商蛇口（473.1亿元） [2][4] 操盘面积TOP10 1. 保利发展（394.3万平方米） 2. 绿城中国（310.2万平方米） 3. 万科地产（305.6万平方米） 4. 中海地产（298.5万平方米） 5. 华润置地（262.6万平方米） [2][4] 全口径金额TOP5 1. 保利发展（876.1亿元） 2. 华润置地（685.0亿元） 3. 中海地产（665.2亿元） 4. 招商蛇口（497.8亿元） 5. 绿城中国（477.2亿元） [8][9] 梯队门槛变化 - TOP20房企销售门槛同比下降8.9%至112.6亿元 - TOP10/30/50门槛同比提升，TOP100门槛下降3.1%至17.9亿元 [17] 区域市场特征 - 京沪深杭蓉等核心城市一二手房成交环比均降，需求进入瓶颈期 - 武汉、天津等二线城市呈现止跌企稳迹象，弱二线及三四线城市去化压力仍大 [21] 数据说明 - 统计口径为企业操盘数据，含代建业务，时间跨度为2025年1-4月 [6]

研究专题卡介绍 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的房地产企业情报定制方案，旨在用专业知识和行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年提供十大类、五十个专题选择，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式 [2] - 企业可根据需求选择专题打包定制，全年累积不得超过会员等级规定数量 [4] 2025年新增专题 - 2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应，一季度推动行业去库存规模达1亿平方米 [6] - 一季度小阳春特征解析和持续性展望：楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [7] - 2025年强调在发展中化解风险，持续推动房地产市场止跌回稳 [9] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组并非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] 2024年专题回顾 - 2024年政策应出尽出，2025年重在落实，行业成交规模走出筑底曲线，有望进入回稳周期 [13] - 重点城市拿地开工率46%，盈利项目才会开盘，拿地、开盘谨慎趋势短期难逆转 [14] - 四代宅产品普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行等是主要住宅产品趋势 [15] - 典型房企土地储备结构分析：配租型落地效果普遍好于配售型，或加剧刚需观望 [16] - 房企存货管理报告：近七成房企存货结构恶化，加快库存出清成共识 [60] 行业趋势与市场分析 - 房企土地"收储"面临多重困难，良好初衷需受市场检验 [12] - 优质板块有望率先迎来平衡新周期，助力行业加速筑底 [12] - 公募REITs发行创新高，推动房企加速转型，2024年迈入常态化发展新阶段 [13] - 三四线土地市场降至冰点，百强房企撤出，少数城市吸引力提升 [47] - 城中村改造融资支持加大，专项借款授信超万亿，国央城投为主要合作对象 [50] 产品与设计趋势 - 住宅产品迭代趋势：四代宅普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行 [15] - 叠墅产品迭新趋势：重塑空间、融合科技，揭示市场逻辑与技术创新 [24] - 新中式住宅风潮来袭，房企打造专门产品系，融合地域人文历史 [25] - 住宅社区空间设计趋势：开放式设计，嵌入多元配套功能，引入艺术、文化元素 [62] - 人性化设计成为产品力竞争关键，精装交付普及下更关注客户需求敏感点 [67] 房企战略与融资 - 房企转型考量三方面：资产变轻、业务聚焦、投资聚焦 [23] - 民营房企融资两极分化，融资优势倾斜于少部分标杆民企 [71] - 房企轻资产商管布局现状及模式研究：运营能力和品牌效应是核心竞争力 [62] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 房企融资协调机制落地进展：地方政府积极推进白名单，重点支持本地企业发展 [52] 城市与区域市场 - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] - 南京主力板块四类"超跌"与四种"抗跌"，主城"抗跌"板块新政后热度领涨 [34] - 合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落，需求与供给制约放开 [36] - 西安楼市短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手冷热延续 [42] - 津郑青等二线市场特征和政策效果不彰因素分析：房价下跌或深调，新房供需错配加剧 [61]

核心观点 - 土地市场供求规模延续同比缩量态势 但核心城市热度维持高位 专项债提速助力供给侧结构性优化 [3][4][7][8] 供求 - 截至2025年4月25日 土地供应建筑面积4354万平方米 同比下降27% 环比上升2% [3][4][9] - 土地成交建筑面积2698万平方米 同比下降23% 环比上升50% 主要因3月基数过低 [3][4][13] - 31个省市2025年一季度新增专项债6861亿元 同比增幅达58% 缓解地方政府对土地财政依赖 [9] - 土地供应平均容积率1.94 连续9个月低于2.0 杭州、南京、天津等城市宅地平均容积率低于1.9 [9] 市场热度 - 4月平均溢价率9.9% 回落至10%以下 主因非热点城市成交占比上升 [3][5][16] - 一、二线城市平均溢价率分别为13%和14% 连续4个月超过10% [3][5][16] - 杭州、重庆、苏州平均溢价率超20% 北京、宁波均在10%以上 [16] - 南京住宅用地出现43%高溢价 为5年来首次超40%溢价成交 [16][17] - 土地流拍率6% 回落至近年低位 成都、西安、福州、佛山各有1宗远郊宅地流标或撤牌 [20] 区域分布 - 各能级城市成交建面均同比下降 三四线城市同比降幅收窄5个百分点至23% [6] - 一二线城市同比由正转负 分别回落73%和14% [6] - 仅二线城市成交金额同比上升 [6] - 杭州、南京、厦门成交总价超50亿元 南京、杭州、惠州、重庆、沈阳成交建面超50万平方米 [13] 重点地块 - 保利发展竞得杭州未来科技城地块 总价43亿元 溢价率17.7% 房地价差约1.5万元/平方米 [24] - 保利发展竞得厦门五缘湾地块 总价34亿元 楼板价5万元/平方米 溢价率12.3% [24][25] - 宁波城投以54.6%溢价率竞得杭州三塘宅地 楼板价4.6万元/平方米 [25] - 单价TOP5地块均来自厦门和杭州 最高楼板价达49521元/平方米 [24][25][27] 政策与趋势 - 专项债额度提升支持土地供给侧优化 广东、四川、合肥新增专项债额度超500亿元 同比增58%、162%、77% [7][8] - 新版住宅规范要求层高不小于3米 四层以上住宅须设置电梯 [9] - 主管部门明确"控量提质"调控思路 通过缩量去库存和优化供应结构稳定市场预期 [7][9][17]

销售表现与目标 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，同比下降27%，位列行业第9位，首次进入TOP10且为唯一民营房企 [1][2] - 杭州销售贡献占比达83%，广州、上海仅占3%左右 [5] - 2025年计划销售额1000亿元以上，目标行业排名15名以内，全国份额1%以上，2025年一季度已实现销售额231亿元 [1][7] - 销售均价47323元/平米，同比增长3%，权益销售额544亿元，权益比例49%，合作项目95%由公司操盘 [2] 土地投资与区域布局 - 2024年新增土地23宗（杭州22宗、南京1宗），计容建面187万平米（同比下降44%），土地总价款448亿元（同比下降22%） [1][11] - 投资策略聚焦优质城市/地段/项目/合作伙伴，未来投资金额控制在权益销售回款50%左右 [11] - 区域布局：杭州持续增加，省内适度减少，省外关注上海、江苏 [1][10] - 期末土地储备998万平米（杭州占80%），剩余可开发建面仅61万平米 [13] 财务指标与盈利能力 - 2024年营业收入692亿元（同比下降2%），毛利率12.54%（同比下降4.22个百分点），主因结算2020-2021年低毛利项目 [1][16] - 净利润38亿元（同比上升33%），净利率5.48%（同比上升1.43个百分点），主因存货跌价损失从38亿降至8.7亿 [1][16] - 管理费用5.44亿元（同比下降30%），财务费用4.79亿元（同比下降11%） [16] 负债结构与现金流 - 期末现金371亿元（同比增长14%），有息负债374.34亿元（同比下降40.83亿元），直接融资占比16.8% [18] - "三条绿线"达标：扣除预收款后资产负债率57.88%，净负债率0.57%，现金短债比3.58倍 [1][18] - 平均融资成本3.4%（同比下降0.8个百分点），目标降至3.2%以内 [1][19] - 经营活动现金流净流入77亿元，总资产较2023年末减少309亿元（存货减少242亿元） [18] 存货与减值情况 - 期末存货账面余额1525亿元，跌价准备40亿元，存货跌价损失8.7亿元（2023年为38亿元） [1][13] - 主要减值项目：湖州鸣翠里计提2.82亿元（预售均价同比下跌4%），丽水观品轩计提1.02亿元 [14]

土地市场概况 - 第17周土地成交规模量增价涨，供应建筑面积452万平方米，环比上升119%，成交293万平方米，环比上升136% [1] - 成交金额296亿元，环比上涨519%，平均溢价率回升至9.2% [2] - 一线城市无土地成交，二线城市中杭州、厦门、南京、郑州宅地溢价成交，三四线城市平均溢价率连续五周超过5% [1][2] 供应情况 - 本周含宅用地平均容积率为2.3，西安、郑州、长沙供应宅地平均容积率均不低于2.2 [2] - 天津南开挂牌一宗宅地，起拍总价20.75亿元，平均容积率1.97，起拍楼板价1.5万元/平方米，周边二手房售价约3万元/平方米 [2] 成交亮点 - 杭州闻堰北片区湘湖单元地块由滨江房产以13.6亿元竞得，溢价率74%，楼板价1.9万元/平方米，刷新板块地价纪录，周边二手房售价超4万元/平方米 [2] - 厦门五缘湾地块由保利发展以34亿元竞得，溢价率12%，楼板价5万元/平方米，同板块新房售价超6.5万元/平方米 [2] 重点地块排名 - 厦门湖里区2025P09地块以楼板价49521元/平方米位列第一，溢价率12% [8] - 杭州萧山城区市北单元XS070101-26地块以楼板价35066元/平方米位列第四，溢价率59% [8] - 南京江北新区地块以楼板价17912元/平方米位列第五，溢价率0% [8] 市场趋势 - 三四线城市溢价率连续五周超过5%，本周进一步上行至9.3% [2] - 杭州、厦门、南京等二线城市宅地溢价成交，拉动周度溢价率上升 [1][2]