市场表现 - 恒生指数低开0.53%，恒生科技指数下跌0.82% [1] - 中国海洋石油股价下跌超过2%，中国石油股份下跌超过1% [1] - 华润万象生活股价下跌近8%，因其控股股东华润置地拟以每股41.7港元配售公司股份 [1] 市场前景与驱动因素 - 港股牛市基础未破坏，演进方式更可能呈现"震荡上行、重心缓升"的特征，而非单边快速上涨 [1] - 港股市场基本面仍偏弱，资金面环境短期回落，情绪面短期面临回调压力 [2] - 中长期来看，随着美国降息周期开启及中美宽松政策共振，南向资金和外资有望流入港股市场 [3] - 港股作为全球估值洼地，估值修复空间很大，中长期仍有较大上行空间 [3] - 港股上涨行情仍未结束，经过调整再度迎来布局良机 [3] 估值水平 - 恒生互联网科技业指数最新市盈率仅为21.45倍，在近10年历史分位中处于16.09%的低位 [2] - 相比于全球主要指数，港股尤其是恒生科技指数的估值仍处于历史较低水平，是当前市盈率低于历史平均值的少数指数之一 [3] - 香港股市目前仍低于过去10年的平均市盈率16倍，是除东盟以外亚太地区最便宜的股票市场 [5] 资金流向 - 明年港股增量资金明确，在低配和美联储降息背景下外资有望超预期回流 [4] - 南向资金定价权提升，预计明年流入规模可能超过1.5万亿元 [4] - 南向资金仍在持续加速流入港股市场 [3] 投资策略与关注板块 - 港股11月基本面驱动效应强，需重视高景气板块的价值 [1] - 配置上采用杠铃策略，以港股稳定价值类资产作为底仓长期配置，并关注港股景气成长类资产 [1] - 结构上关注互联网、高股息及高端制造等方向 [2] - 港股是中国创新类资产的汇聚地，港股互联网、新消费、创新药、红利等优质稀缺资产有望继续支撑牛市行情 [4] - AI浪潮下港股科技仍是2026年行情主线，同时关注出海加速和业绩兑现的创新药与港股券商 [4] 板块逻辑转变 - 港股互联网的核心叙事逻辑正发生根本性转变，从过去关注用户增长和商业模式，转向"AI赋能"带来的全新增长曲线 [2]

配售交易核心信息 - 华润置地于2025年11月13日与配售代理订立协议，配售其持有的华润万象生活4950万股股份 [1] - 配售股份占华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] - 配售价未在公告中明确披露 [1] 股权结构变动 - 配售完成前，华润置地直接持有华润万象生活16.50亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 配售完成后，华润置地持有华润万象生活的股权将减少至约70.12% [1] - 华润万象生活将继续作为华润置地的附属公司，其财务业绩继续并入集团财务报表 [1] 资金用途与交易目的 - 出售事项所得款项净额估计约为20.61亿港元 [2] - 所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 公司认为配售可使华润万象生活股东结构更多元，鼓励并吸引机构投资者投资，增加股份流动性，增强市场信心并提高股份价值 [2]

交易核心信息 - 公司华润置地通过配售协议出售其附属公司华润万象生活4950万股股份，占华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] - 配售股份的出售事项所得款项净额估计约为20.61亿港元 [2] - 配售完成后，公司持有华润万象生活的股权将从约72.29%减少至约70.12% [1] 交易目的与资金用途 - 出售事项所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 公司认为配售可使华润万象生活的股东结构更多元，以鼓励及吸引机构投资者投资并增加股份流动性 [2] - 交易旨在增强市场信心及提高华润万象生活股份价值，公司作为控股股东亦能借此受益 [2] 交易后公司关系 - 配售完成后，华润万象生活将继续为公司的附属公司 [1] - 华润万象生活的财务业绩将继续并入集团的财务报表 [1]

公司行动 - 华润置地配售其持有的华润万象生活股份，数量为4950万股 [1] - 配售价格为每股41.70港元 [1] - 此次配售预计获得款项净额约为20.6亿港元 [1]

交易核心信息 - 华润置地通过配售代理瑞银香港分行出售其持有的华润万象生活4950万股股份 [1] - 配售股份占华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] - 配售价未披露，但出售事项所得款项净额估计约为20.61亿港元 [2] 交易前后股权结构变化 - 交易前，华润置地直接持有华润万象生活16.50亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 交易完成后，华润置地持有华润万象生活的股权将减少至约70.12% [1] - 华润万象生活将继续作为华润置地的附属公司，其财务业绩继续并入集团财务报表 [1] 资金用途与交易目的 - 出售股份所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 公司认为配售可使华润万象生活的股东结构更多元化，从而鼓励及吸引机构投资者 [2] - 交易目的包括增加华润万象生活股份的流动性，增强市场信心及提高其股份价值 [2]

配售情况 - 配售49,500,000股华润万象生活股份，占比约2.17%[3][8][22] - 配售价每股41.70港元，较收市价折让约9.58%[6][10][22] - 预计所得款项净额约2,061,270,400港元[11][16] 股权变化 - 公告日公司持股约72.29%，配售完成后降至约70.12%[4][13] - 中国华润间接持股配售完成后降至约71.55%[13] 其他信息 - 配售代理为UBS AG Hong Kong Branch[6][21] - 2025年11月13日订立配售协议[22] - 出售款项用作收购储备土地等[16]

华润置地美元债融资事件 - 公司向香港联交所申请批准39亿美元中期票据计划上市，期限为2025年11月10日后的12个月，发行对象为专业投资者，安排行及交易商包括中国银行、星展银行、汇丰等多家金融机构 [1] - 此次发行是公司自2019年11月以来的首次美元债融资，也是头部央企近三年来的首次 [1][3] - 穆迪授予该中期票据“Baa1”投资级高级无抵押评级，认为发行将加强公司强劲的流动性、增强财务灵活性并支持业务增长 [4] 融资规模与行业比较 - 39亿美元的发行额度在房企美元债中属于大手笔，显著高于其他国央企通常不超过10亿美元的发行规模 [3] - 公司上一次2019年的美元债计划虽申请39亿美元额度，但最终仅完成10.5亿美元的发行，并于2024年12月赎清了所有未赎回的次级永续资本证券 [4] 公司财务状况 - 截至2025年中期，公司持有现金1202.4亿元，较期初减少9.8% [5] - 现金短债比为1.95，长短期债务比为3.56，分别较期初提升0.03和0.81 [5] - 净负债率提升7.3个百分点至39.2%，剔除预收款后的资产负债率提升0.5个百分点至56.1%，均保持在行业低位 [5] 行业融资环境变化 - 2025年以来，绿城中国、新城发展等房企已成功发行美元债，标志着房企境外融资渠道基本重启 [1][6] - 绿城中国于2025年2月发行1.5亿美元年利率8.45%的优先票据，新城发展于6月发行3亿美元年利率11.88%的高级无抵押债券 [6] - 2025年10月，房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9%，其中信用债融资327.0亿元（同比增长50.7%），海外债融资28.5亿元，ABS融资157.0亿元（同比增长115.8%），平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点 [8] 市场信心与影响 - 头部央企重启美元债发行被视为积极信号，有助于修复国际资本市场对中资房企的风险预期，提振行业信心 [1][7] - 境外投资者与内资房企正相互接纳、重建信任，市场认为当前能成功发债的均为具备实力和稳定发展的企业 [1][6][7] - 境内外融资渠道的恢复正推动房地产行业加速筑底回稳 [9]

重大事项 - 香港交易所计划对迅清结算控股有限公司进行战略投资 [1] - 来凯医药与齐鲁制药就LAE 002 (AFURESERTIB)签订中国地区的独家许可协议 [1] - TECHSTARACQ-Z的继承公司图达通预计于12月10日在联交所主板上市 [1] - 巨星传奇拟与宇树科技成立合资公司 共同开发消费级IP机器人及IP衍生产品 [1] - 北京控股拟以5460万元人民币收购北京北燃特种设备检验检测有限公司100%股权 [1] - 石药集团的帕妥珠单抗注射液上市申请已获国家药品监督管理局受理 [1] - 荣利营造计划携手宁德时代共同开发高效储能系统及解决方案 [1] 经营业绩 - 百济神州前三季度归母净利润为11.39亿元人民币 实现同比转亏为盈 [1] - 腾讯音乐第三季度公司权益持有人应占净利润为21.5亿元人民币 同比增长36.0% [1] - 周六福前10个月电商业务收入同比增长32% 净利润同比增长71% [1] - 华润置地前10月累计合同销售金额约1696亿元人民币 按年减少16.6% [1]

公司经营业绩 - 10月总合同销售金额约152亿元，同比减少51% [1] - 10月总合同销售建筑面积约68.1万平方米，同比减少46.8% [1]

报告行业投资评级 - 投资建议：强于大市（维持）[7] 报告核心观点 - 2025年前三季度房地产行业业绩仍处调整区间，房企分化趋势加速，央国企及改善型房企表现相对稳健[4] - 销售端降幅收窄，土地市场呈现提质缩量趋势，核心城市优质地块成交支撑金额同比增长[4][9] - 融资环境边际改善，融资成本持续下行，但行业仍面临较大偿债压力[10] - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，关注有困境反转机会的弹性标的以及拥有核心竞争力的房产中介平台[4][11] 报表端：业绩弱势延续，房企持续分化 - 2025年前三季度23家样本房企营业收入同比下降12.5%，归母净利润同比下降161.6%[8][16] - 央国企、民企、混合制房企营业收入同比分别变化+6.1%、-17.1%、-27.8%[16] - 整体毛利率为13.0%，较2024年全年下降0.3个百分点，其中国央企毛利率回升至15.3%，民企和混合制房企则分别下降至15.1%和9.2%[8][22] - 整体销管费用率为5.5%，较2024年全年下降0.1个百分点[8] - 合约负债总额为12069亿元，同比下降28.7%，对营业收入的覆盖倍数整体降至1.4倍[8] - 样本房企资产总额降至7.4万亿元，同比下降10.5%，资产负债率为77.0%，同比上升0.7个百分点[8][40] 经营端：销售承压走弱，土地市场提质缩量 - 2025年1-9月全国商品房累计销售金额同比下降7.9%，累计销售面积同比下降5.5%[9][43] - 百强房企累计销售金额为24948亿元，同比下降12.8%[9][49] - TOP10房企销售金额为12102亿元，同比下降11.7%，其中建发房产、中国金茂、越秀地产实现逆势增长，同比分别增长12.1%、27.3%和2.0%[9][52] - 全国300城宅地累计成交面积29766万平方米，同比下降7.6%，累计成交金额13304亿元，同比上涨11.9%[9][54] - 中海地产、绿城中国、保利发展位居权益拿地金额前列，拿地金额同比分别增长211.5%、112.5%、29.2%[57][60] 融资端：融资环境边际改善，央国企更具优势 - 2025年1-9月房企累计发行债券总额同比增长3.9%，债券平均发行利率由2021年的5.5%降至2025年9月的2.7%[10][61] - 截至2025年9月末，房企债券余额为21409亿元，其中信用债占比70.4%[10][65] - 2025年第四季度到期债券余额为1430亿元，2026年到期规模达6641亿元[10][65] - 世茂集团、华润置地、保利发展债券余额居前，分别为1046亿元、827亿元、780亿元[67] 投资建议 - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等[11][69] - 关注有困境反转机会的弹性标的[11][69] - 关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等[11][69]