市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

睿远成长价值混合基金2025年四季度运作总结 - 基金资产净值由2025年三季度末的236.29亿元缩水至四季度末的210.87亿元 [3] - 基金在2025年四季度再度遭遇13.62亿份大额净赎回，净赎回规模在基金历史上排名第二，仅次于2025年三季度的23.42亿份峰值 [3] - 基金A、C份额在2025年四季度净值增长率分别为0.57%和0.47%，跑赢同期业绩比较基准的-1.37% [3] - 股票仓位由89.93%微升至90.48%，但港股仓位占基金净值比由27.92%显著下降至20.14% [3] - 前十大重仓股依次为新易盛、胜宏科技、宁德时代、腾讯控股、东山精密、立讯精密、迈为股份、阿里巴巴、寒武纪、巨星科技 [4] - 头号重仓股新易盛遭减持，持仓数量较上期减少22.73% [5] - 阿里巴巴、东山精密、宁德时代、巨星科技等个股也均被减仓 [5] - 基金经理加仓了寒武纪，增持比例达13.89%，迈为股份重回持仓前十 [6] - 调仓操作包括减持基本面趋势偏弱的公司，并增加了数据中心液冷、存力和算力相关公司的配置 [6] - 基金经理持续看好光模块、PCB材料、芯片、数据中心液冷等板块的未来发展，并将在2026年加大研究力度 [6] - 基金经理认为2026年初市场春季躁动提前，流动性过剩与回报较好的板块不多共同作用，形成了结构性行情 [7][8] - 基金经理表示将关注2025年年报预披露中可能超预期的AI、有色金属、锂电材料等板块个股，以挖掘新的投资机会 [8] 睿远均衡价值三年持有基金2025年四季度运作总结 - 基金经理赵枫管理的睿远均衡价值三年持有基金，其股票仓位在2025年四季度末攀升至90.66%，为近三年最高水平 [2][9][10] - 基金港股仓位占基金净值比小幅提升至41.99% [10] - 前十大重仓股集中度由61.03%下调至53.84%，呈现“仓位更集中、持股更分散”的特征 [10] - 基金A、C份额在2025年四季度净值增长率分别为-0.26%和-0.33%，跑赢同期业绩比较基准的-1.25% [11] - 前十大重仓股依次为宁德时代、腾讯控股、美的集团、伟明环保、中国太保、立讯精密、中国太平、华润万象生活、中国平安、格力电器 [10] - 基金经理在2024年末清仓美的集团后，于2025年下半年重新买入，并在四季度将其纳入前十大重仓 [10] - 华润万象生活、格力电器为首次进入该基金持仓前十 [10] - 立讯精密、中国平安、宁德时代、腾讯控股等多只个股被主动减持 [10] - 小米集团、阿里巴巴、分众传媒则退出了前十大重仓股行列 [2][10] - 具体减持数据：立讯精密持仓相对上期减少44.83%，中国平安减少18.46%，宁德时代减少7.69%，腾讯控股减少7.32% [12] - 基金经理减持了前期涨幅较大、估值较高的个股，增持了估值较低、中期回报更确定的优质龙头企业 [11] - 基金经理对后市持相对乐观看法，认为权益资产回报仍具吸引力，优秀龙头企业回报有望达到10%以上 [12] - 宏观周期变化有利权益资产，伴随反内卷措施落实，中国经济有望逐步走出通缩预期，企业盈利质量将改善 [13] - 具体配置上，基金经理关注处于快速海外扩张的国内龙头企业，认为海外收入增长将成为驱动其未来五到十年业绩增长的主要动力 [13][14]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面对收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想亦带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷 [1] 选股观点与公司分析 - 建议选择具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面对收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想亦带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷 [1] 公司具体观点 - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级为“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级为“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面临收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为行业主要增长动力，而增值服务将持续低迷 [1] 选股观点与公司分析 - 建议关注具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活(01209)受商场消费带动，预计有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级为“增持” [1] - 绿城服务(02869)盈利能见度高且利润率扩张，评级为“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务(06098)可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 预期2025至2027年内地物管行业盈利将分别按年增长3%、5%及7% [1] - 同期行业收入增长约5% [1] - 行业利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力 [1] - 增值服务将持续低迷 [1] 选股策略与公司分析 - 建议关注具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善，以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面出现积极转变，后续政策值得期待 [2] - 行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][20] - 销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致总量偏弱、结构有弹性 [2][31] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] 投资端分析总结 - **整体表现**：2025年1-12月全国房地产开发投资累计82，788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；12月单月投资同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [2][3][20] - **住宅投资**：1-12月住宅投资63，514亿元，同比下降16.3%，占总投资比重76.7%；12月单月住宅投资同比下降35.6% [3] - **区域分化**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27.0% [3] - **先行指标**： - 新开工：1-12月商品房新开工面积同比下降20.4%，其中住宅下降19.8%；12月单月商品房新开工同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点 [2][19][20] - 施工：1-12月商品房施工面积同比下降10.0%，其中住宅下降10.3% [2][19] - 竣工：1-12月商品房竣工面积同比下降18.1%，其中住宅下降20.2%；12月单月商品房竣工同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [2][19][20] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将2026年新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [2][20] 销售端分析总结 - **销售面积**：2025年1-12月商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；12月单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，环比增长39.9% [2][21][31] - **销售额**：1-12月商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；12月单月销售额8，807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2][21][23][31] - **销售均价**：1-12月商品房销售均价9，527元/平方米，同比下降4.3%；12月单月均价同比下降9.5% [2][30][31] - **住宅销售**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.3万亿元，同比下降13.0% [23][30] - **区域表现**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [30] - **2026年预测调整**：将2026年销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [2][35] 资金端分析总结 - **整体到位资金**：2025年1-12月房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%；12月单月到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [2][36][37] - **国内贷款**：1-12月国内贷款同比下降7.3%；12月单月同比下降45.0%，降幅较11月扩大34.6个百分点 [2][36][37] - **自筹资金**：1-12月自筹资金同比下降12.2%；12月单月同比下降15.7%，降幅较11月收窄15.0个百分点 [2][36][37] - **销售回款**： - 定金及预收款：1-12月同比下降16.2%；12月单月同比下降23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点 [2][36][37] - 个人按揭贷款：1-12月同比下降17.8%；12月单月同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点 [2][36][37] - **外资利用**：1-12月利用外资同比下降20.8%；12月单月同比增长57.6% [36] - **核心观点**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [2][39] 投资分析意见与推荐标的 - **看好方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **优质房企推荐**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注新城发展、太古地产 [2] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [2] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

股价与交易表现 - 华润万象生活早盘股价上涨3.94%，报43.76港元，成交额8112.69万港元 [1][5] 中金公司研报观点 - 预期公司2025全年购物中心零售额同比增长20%至25%，同店销售同比增长10%至15% [1][5] - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1][5] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长，预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年持平 [1][5] - 增值业务受环境影响有所承压，但压力可控 [1][5] 大华继显研报观点 - 预测公司2025年核心净利润将同比增长12.2% [1][5] - 预测公司2025年收入同比增长6.8% [1][5] - 物业管理业务收入受增值服务收入大幅收缩拖累，预计仅增长1.4% [1][5] - 在购物中心收入增长带动下，商业营运业务收入估计可增长16.8% [1][5]

公司股价表现 - 截至发稿，华润万象生活股价上涨3.33%，报43.5港元，成交额5964.15万港元 [1] 机构核心观点与预测 - 中金预期公司2025全年购物中心零售额同比增长20%至25%，同店销售同比增长10%至15% [1] - 大华继显预测公司2025年核心净利润同比增长12.2%，收入同比增长6.8% [1] 业务板块分析与展望 - 购物中心/商业运营业务：预计2025年购物中心零售额强劲增长，商业营运业务收入在购物中心收入带动下，去年估计增长16.8% [1] - 物业管理业务：基础物管业务在积极外拓支持下保持增长，预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年持平 [1] - 增值业务：受环境影响有所承压，但压力可控，物业管理业务收入受增值服务收入大幅收缩拖累，预料仅增长1.4% [1] - 物业及写字楼板块：预计维持平稳 [1]