深铁集团对万科的财务支持 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 借款期限调整至2028年7月2日 可分次提取 最后提取日期为2025年8月31日 并可展期 [2] - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供担保 担保资产价值不超过12.98亿元 抵质押率为70% [2] - 深铁集团年内累计提供7次股东借款 总金额约226.88亿元 支持万科上半年完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [2] 万科债务化解措施 - 万物云与万科签订债务清偿协议 涉及总代价约2.57亿元 涵盖106项协议 以商品房、商铺、车位等物业抵扣2.53亿元应付款 [3] - 万科转让杭州万瑜和杭州元广股权给万物云抵债 其中杭州万瑜持有中城•小藤街项目 总建筑面积10072.58平方米 含零售及酒店公寓单元 [3][4] - 杭州元广租赁中城•小藤街5649.96平方米商业单元作酒店公寓 股权转让款项由万物云应收款抵偿 金额约9824万元 [4] - 万物云此前已受让万科旗下万驿商业管理100%股权、武汉新唐50%股权、上海祥大45%股权等资产 [4] - 万科于7月24日、28日完成"21万科06"和"23万科01"债券付息 [4]

股东借款安排 - 万科第一大股东深铁集团提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 定价基准为1年期LPR减66个基点 当前利率2.34% [1] - 借款资金用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 提供账面净值合计12.972亿元资产作为增信 包括办公资产、股权及公寓资产 抵质押率介于50%-70% [1][2] 增信措施明细 - 深圳市万科发展有限公司持有办公资产账面净值9.40亿元 采用资产抵押形式 抵质押率70% [2] - 杭州天马置业有限公司100%股权账面净值0.888亿元 采用股权质押形式 抵质押率50% [2] - 嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权账面净值1.064亿元 采用股权质押形式 抵质押率50% [2] - 三处公寓资产合计账面净值1.54亿元 均采用资产抵押形式 抵质押率70% [2] 股东支持力度 - 本次借款距上月62.49亿元借款不足一个月 为年内第七次股东借款 [1][3] - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款完成后总额超226亿元 [2] - 前六次借款金额分别为28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元、不超过62.49亿元 [3]

大股东深铁集团对万科的财务支持 - 深铁集团向万科提供不超过8 69亿元股东借款 利率为2 34% 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 借款期限调整至2028年7月2日 可分次提取 最后提取日为2025年8月31日 并可展期 [1] - 万科以投资性房地产 固定资产及非上市公司股权提供担保 资产价值不超过12 98亿元 抵质押率70% [1] - 深铁集团年内累计提供7次股东借款 总额约226 88亿元 支持万科上半年偿还164 9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [1] 万科通过资产抵偿债务的举措 - 万物云与万科签订106项债务清偿协议 总代价约2 57亿元 以商品房 商铺 车位等物业抵扣2 53亿元应付款项 [2] - 万科转让杭州万瑜和杭州元广股权给万物云抵债 涉及金额约9824万元 [3] - 杭州万瑜持有杭州拱墅区中城•小藤街项目 含商业楼及停车位 总建筑面积10072 58平方米 [3] - 杭州元广租赁中城•小藤街5649 96平方米商业单元作酒店公寓 2025年1月终止委托管理协议 [3] - 万物云称目标项目位于良东蝶城辐射范围 周边在管小区密集 利于商业协同运营 [3] 万科近期债务偿还进展 - 公司于7月24日 28日完成"21万科06"和"23万科01"债券付息 [4]

股东财务支持 - 深铁集团向万科提供8.69亿元股东借款 利率为2.34% 期限3年至2028年7月2日 [1] - 借款用途为偿还公开市场债券本息及指定借款利息 经协商可提前还款或展期 [1] - 万科需以价值不超过12.98亿元的投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供抵质押担保 [1] 年度资金支持规模 - 深铁集团年内累计向万科提供借款达226.88亿元 本次8.69亿元借款为其中一部分 [1]

股东借款安排 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 利率为1年期LPR减66个基点(当前2.34%) [2] - 借款用途为偿还公开市场债券本息及指定借款利息 需提供资产/股权/收益权质押等增信安排 质押率50%-70% [2] - 抵质押资产合计账面净值12.972亿元 包括深圳万科9.4亿元办公资产(70%质押率)及多家子公司股权/公寓资产 [2][3] 股东支持力度 - 本次是深铁集团年内第七次向万科提供借款 前六次金额分别为28亿/42亿/33亿/≤15.52亿/≤30亿/≤62.49亿 [5] - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款落地后总额将超226亿元 [5] - 7月3日深铁集团曾提供年内最大单笔借款62.49亿元 距本次借款间隔不足一个月 [2][5] 抵质押资产明细 - 主要质押资产包括：杭州天马置业100%股权(0.888亿/50%) 嘉兴万科房地产100%股权(1.064亿/50%) [3] - 公寓类抵押资产涉及成都/天津/苏州等地 单笔金额0.33-0.67亿 质押率均为70% [3] - 办公类资产抵押共9.48亿(深圳万科9.4亿+万科股份0.08亿) 质押率70% [3]

股东借款 - 万科第一大股东深铁集团再次提供不超过8.69亿元借款 距离上次62.49亿元借款不足一个月 [1] - 借款用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 期限至2028年7月2日 利率为1年期LPR减66个基点(当前2.34%) [1] - 提供账面净值12.972亿元的资产作为抵质押 抵质押率50%-70% 包括深圳万科发展及万科企业股份持有的办公资产 [1] 股东支持力度 - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款落地后总额将超226亿元 [2] - 本次是深铁集团年内第七次向万科提供借款 前六次金额分别为28亿元/42亿元/33亿元/不超过15.52亿元/不超过30亿元/不超过62.49亿元 [2] 借款条款 - 借款定价参照银行间同业拆借中心公布的1年期LPR 采用浮动利率机制 [1] - 按照国资对外借款规定设置增信安排 质押率符合市场惯例水平 [1]

股东支持行动 - 深铁集团作为万科第一大股东 2025年以来第七次提供财务支持 本次借款金额8.69亿元人民币 [1] - 借款专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 期限至2028年7月2日 最晚提款日为2025年8月31日 [5] - 采用浮动利率定价机制 按LPR减66个基点执行 当前利率水平为2.34% [5] 担保安排 - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供抵质押担保 担保资产总值不超过12.98亿元 [5] - 抵质押率实行差异化安排：投资性房地产和固定资产按账面净值70%折算 非上市公司股权按50%折算 [5] - 抵质押资产清单包含7项具体资产 涵盖办公资产、企业股权及公寓资产类别 [5] 累计支持规模 - 2025年内深铁集团已实施七轮资金支持 前六次借款金额分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿及62.49亿元人民币 [6] - 本次借款完成后 股东累计提供资金支持规模近220亿元人民币 [6] - 大股东明确表示将在资金、资源、技术及产品方面持续提供支持 促进双方资源整合 [6] 公司财务状况 - 2025年上半年预计归母净利润亏损区间为100亿至20亿元人民币 公司已就业绩表现致歉 [6] - 上半年已完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期压力 [6] - 二级市场表现方面 截至7月30日收盘价6.7元/股 对应总市值799.36亿元人民币 [6]

股东借款安排 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元股东借款 期限3年 利率为1年期LPR减66个基点（当前2.34%） 资金用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 借款可分次提取 可提前还款或展期 并提供资产抵质押担保 包括投资性房地产（抵质押率70%）、固定资产（70%）及非上市公司股权（50%） [2] - 抵质押资产账面净值总额不超过12.98亿元 具体包括深圳万科办公资产（9.40亿元）、杭州天马置业100%股权（0.888亿元）、嘉兴万科100%股权（1.064亿元）等 [3] 股东支持力度 - 深铁集团作为万科第一大股东持股27.18% 本次借款利率低于金融机构水平 抵质押率符合或高于市场惯例 体现大股东支持 [3] - 2025年内深铁集团已至少7次向万科提供资金支持 累计借款金额约227亿元 另于1月收购万科红树湾项目投资收益权 [3] 关联交易背景 - 本次交易构成关联交易 万科市值截至7月30日为799.4亿元 [4] - 2025年深铁集团多次提供借款 包括7月62.49亿元、6月30亿元、5月42亿元及15.52亿元、4月33亿元、2月42亿元等 [4]

公司融资动态 - 深铁集团向万科提供不超过8.69亿元借款 利率为1年期LPR减66个基点 并以投资性房地产、固定资产产权和非上市公司股权提供抵质押担保 [2][6] - 深铁集团7月3日提供不超过62.49亿元借款 并对已有8.9亿元借款予以展期 [6] - 公司通过Pre-REIT基金与中信等机构成立住房租赁基金 推动资产证券化及业务轻资产化转型 [7] 经营业绩表现 - 2025年前5月经营服务业务收入287亿元 同比增长7.8% 主要来自物业、公寓、物流及商业赛道 [7] - 上半年实现销售收入691亿元 交付超4.5万套房屋 销售款回款率超过100% [8] - 预计2025年上半年归母净利润亏损100-120亿元 扣非净利润亏损95-115亿元 主因房地产开发结算规模下降、毛利率低位及资产减值计提 [8] 行业环境展望 - 下半年房企销售仍面临压力 政策支持力度或使销售降幅改善 [8] - 房企融资环境保持稳定但难有大幅增长 政策环境维持宽松 城市及项目分化延续 [8] - 建议房企利用白名单机制、经营性物业贷、REITs及ABS等融资工具拓展现金流 并可进行债务展期与借新还旧 [8]

融资安排 - 万科A获深铁集团提供不超过8.69亿元人民币借款用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 借款期限自合同签订日起至2028年7月2日 可分次提取且最后提取日为2025年8月31日 [1] - 借款利率按1年期LPR减66个基点浮动 当前执行利率为2.34% [1] 担保措施 - 万科A或子公司以投资性房地产、固定资产产权及非上市公司股权提供抵质押担保 [1] - 抵质押资产价值不超过12.98亿元人民币 相当于借款金额的1.49倍 [1] 条款灵活性 - 经协商可提前还款或经出借人同意进行展期 [1] - 借款用途明确限定为债券本息偿还及出借人认可的指定利息支付 [1]