担保相关 - 2024年度股东大会同意公司及子公司新增担保总额不超1500亿元[8] - 董事会授权高管审批单笔低于50亿对外担保[8] - 截至2025年6月30日担保余额863.22亿，本次后总额865.17亿[12][13] 贷款相关 - 新双冷向青岛银行申请3亿贷款，期限10年[8] - 万纬物流担保本金1.95亿至银行成第一顺位抵押人止[10] 新双冷业绩 - 2024年营收1935.48万，净利润-2818.47万[10] - 2025年1 - 6月营收1669.27万，净利润-1449.32万[10] 新双冷资产 - 2024年末资产59177.62万，净资产30485.86万[10] - 2025年6月末资产56542.91万，净资产29036.54万[10]

借款安排 - 万科获得深铁集团提供的8.69亿元借款 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 深铁集团已累计向万科提供借款金额超过226亿元 [2] - 借款期限为3年 借款成本维持在2.34%的低利率 可提前还款或展期 [2] 担保措施 - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供担保 抵质押资产价值不超过12.98亿元 [2] - 投资性房地产和固定资产质押率为账面净值70% 非上市公司股权质押率为50% [2] - 抵质押资产共7项 账面净值12.97亿元 包括深圳市万科发展有限公司持有的办公资产（9.4亿元）、嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权（1.06亿元）及杭州天马置业有限公司100%股权（0.89亿元） [2] 股东支持 - 深铁集团作为大股东对万科提供资金支持 借款利率低于金融机构水平 [3] - 深铁集团在资金、资源、技术、产品等方面继续支持万科 促进双方资源整合 [4] - 万科上半年完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [4] 资产情况 - 嘉兴万科房地产开发有限公司持有嘉兴南湖余新镇115451.98平方米住宅用地 [3] - 6月底万科以不超过60亿元万物云股票作为42亿元借款的质押物 [3]

交易结构 - 公司全资子公司杭州朴寓房地产作为买方与杭州弘望投资及杭州东学投资订立股权转让协议 收购杭州万瑜分别51%及49%股权 合计100%股权 [1] - 与浙江万科南都房地产订立股权转让协议 收购杭州元广100%股权 [1] - 交易完成后公司将通过杭州朴寓房地产持有杭州万瑜及杭州元广100%股权 两家公司成为附属公司 财务业绩将综合入账至集团财务报表 [1] 交易对价安排 - 交易代价用于抵偿公司与万科企业之间的贸易应收款项及与其他关联方之间的其他结余 金额约人民币9824万元 [2] - 杭州万瑜股权转让的最终购买价格余额将用于三项用途：审计专项预留款项 偿还集团与万科企业之间的现有贸易应收款项及其他关联方结余 工程等运营特别储备人民币75万元 [2] 战略协同性 - 目标项目位于良东蝶城辐射范围内 周边万物云在管小区密集 具有良好的协同性 利于后续商业的精准运营 [2]

贷款信息 - 2025年7月30日与深圳地铁集团订立贷款协议，总额不超8.69亿元[4][5][46] - 贷款利率为一年期贷款市场报价利率减66个基点，公告日为2.34%[7][32] - 贷款期限从2025年7月30日至2028年7月2日，提取不得迟于2025年8月31日[7] - 2025 - 2028年每年3月21日和9月21日前两个营业日还款比例均为0.5%，2028年7月2日前还款比例为97%[9] 抵押信息 - 以价值不超12.972亿元资产抵押，含投资性房地产等[4][5][18][45] - 投资性房地产及固定资产质押率70%，非上市附属公司股权质押率50%[27] 业绩数据 - 成都投资性房地产2023年除税前营业净收入0.65亿元，2024年为1.05亿元[22] - 天津投资性房地产2023年除税前营业净收入2.58亿元，2024年为2.52亿元[22] - 苏州投资性房地产2023年除税前营业净收入4.02亿元，2024年为3.65亿元[22] - 成都投资性房地产2023年除税后营业净收入0.49亿元，2024年为0.79亿元[22] - 天津投资性房地产2023年除税后营业净收入2.49亿元，2024年为2.52亿元[22] - 苏州投资性房地产2023年除税后营业净收入3.69亿元，2024年为3.27亿元[22] - 杭州天马置业2023年税前净利润956万元、税后净利润710万元，2024年税前净利润436万元、税后净利润321万元[39] - 嘉兴万科房地产2023年净利润（税前）为8351万元，2024年为1.5529亿元[41][42] - 嘉兴万科房地产2023年净利润（税后）为1.0707亿元，2024年为1.741亿元[41][42] 股权信息 - 杭州天马置业100%股权账面价值8880万元，注册资本1010.101万元[26] - 嘉兴万科房地产100%股权账面价值1.064亿元，注册资本1亿元[26] 其他信息 - 深圳地铁集团持有公司全部已发行股本约27.18%，为公司关连人士[4][44] - 贷款所得款项用于偿还公司在公开市场发行债券的本金与利息及指定借款利息[8] - 相关投资性房地产等资产于2025年6月30日账面净额合共占公司2025年3月31日未经审计合并财务报表中资产总值约0.10%[30] - 公司与深圳地铁集团的交易适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报及公告规定[44]

股东财务支持 - 深铁集团向万科提供8.69亿元股东借款用于偿还到期公开债务 借款期限3年且利率维持2.4%的低水平 显著低于1年期LPR市场利率 [1] 战略协同发展 - 万科与深铁集团推进融合发展 通过资源整合构建多元场景与多业态复合的城市服务新生态 [1] - 双方在长租公寓领域达成战略合作后 近期推出全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 利用地铁空闲时段为7-Eleven门店提供物流服务 [1] - 试点技术成熟后有望推广至更多地铁商家 未来将基于地铁车站等资源拓展"轨道+物流"业务模式 并与通力电梯合作建立华南物流配送中心 [2] 经营表现数据 - 上半年实现销售收入691亿元 高质量交付超4.5万套房产 销售回款率超过100% 多地项目开盘去化率达80%以上 [2] - 上半年公开债务全部如期兑付 2027年前无境外公开债到期压力 [2] - 租赁住宅业务规模 效率及纳保量居行业首位 物业弹性定价体系获市场认可 商业业务客流与销售稳步增长 物流业务出租率保持行业领先 [2]

担保相关 - 2024 年度股东大会同意新增担保总额不超 1500 亿元[1] - 董事会转授权高管审批单笔低于 50 亿元的对外担保[1] - 截至 2025 年 6 月 30 日，担保余额 863.22 亿元，占比 42.59%[5] - 本次担保后，对外担保总额将为 865.17 亿元，占比 42.69%[5][6] 贷款相关 - 新双冷向青岛银行申请 3 亿元贷款，期限 10 年[1] - 万纬物流担保本金 1.95 亿元[3] 新双冷财务 - 截至 2024 年末，资产总额 59177.62 万元，负债 28691.76 万元，净资产 30485.86 万元[3] - 2024 年营业收入 1935.48 万元，利润总额和净利润均为 -2818.47 万元[3]

股东信息 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[3][6] 借款情况 - 深铁集团向公司提供不超8.69亿元借款，期限至2028年7月2日[3][7][9] - 借款利率2.34%，前期每半年还款提款金额0.5%[9] - 2025年初至公告披露日已累计借款218.19亿元（不含本次）[16] 抵质押情况 - 拟提供抵质押资产价值不超12.98亿元[10] 资金用途 - 本次借款用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息[7][14] 项目转让 - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权及相关标的[15]

会议安排 - 万科第二十届董事会第二十次会议通知于2025年7月26日以邮件送达董事[2] - 公司于2025年7月30日前收到全体董事表决意见[2] 议案审议 - 会议审议通过深铁集团向公司提供不超过8.69亿元借款的议案[3] - 该议案表决结果为赞成7票，反对0票，弃权0票[3] - 关联董事辛杰、黄力平和雷江松回避表决[3]

指数表现 - 沪深300地产等权重指数收盘下跌1.48%报2219.25点 成交额41.02亿元[1] - 指数近一个月上涨6.88% 近三个月上涨3.62% 年初至今下跌4.05%[1] - 指数基日为2004年12月31日 基点1000点[1] 指数构成 - 指数样本完全由沪深300指数中的房地产行业证券组成 行业占比100%[1] - 上交所样本占比51.52% 深交所样本占比48.48%[1] - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日[2] 指数调整机制 - 权重因子随样本定期调整而调整 调整期间固定不变[2] - 沪深300房地产样本发生变化时进行相应调整 退市样本立即剔除[2] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形参照计算与维护细则处理[2]

公司融资策略 - 投资者质疑公司现金流紧张情况下未进行股票增发融资 认为政策已不限制房企融资且A股市值800亿元 以市价九折增发150亿元以内属于中轻度正常融资行为 [1] - 投资者指出公司上市后融资次数较少 且融资金额相比制造业企业偏小 [1] - 公司回应称基于相关政策和实际情况通过多种方式筹集资金 以化解风险并支持持续稳定发展 [1]