一级市场发行情况 - 本周共发行7笔中资离岸债券，包括2笔人民币债券、2笔美元债券、1笔港币债券、2笔澳元债券 [2] - 发行方式包括直接发行3只、担保发行2只、直接发行+担保发行1只、维好协议发行1只 [2] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为10.92亿元人民币，最高票息为3.15%，均由赣州城市投资控股集团发行 [2] - 中资美元债券单笔最大发行规模为3亿美元，由攀枝花攀西科技城开发建设有限责任公司发行，最高票息为9.75%，由瑞安房地产发行 [2] 二级市场表现 - 中资美元债收益率小幅上行，Markit iBoxx中资美元债综合指数报252.07，周度上行0.11 [3] - 投资级美元债指数周度上涨0.1%，报244.95；高收益美元债指数周度上涨0.21%，报243.79 [3] - 地产美元债指数周度上涨0.26%，报180.79；城投美元债指数周度上涨0.07%，报154.74；金融美元债指数周度上涨0.11%，报292.32 [3] 基准利差 - 截至1月23日，中美10年期基准国债利差扩大至240.9个基点，较前一周扩大2.1个基点 [4] 信用评级调整 - 1月19日，穆迪应公司要求，撤销海隆控股有限公司的“Ca”家族评级 [6] - 1月19日，惠誉将万达商业地产(香港)有限公司的长期外币发行人评级下调至“RD” [6] 债券违约与展期 - 万科成功完成首笔11亿元公司债“21万科02”的展期，展期方案以92.11%的同意率获得通过，该债券票面利率为3.98% [7] 国内债券市场要闻 - 2025年全年，银行间债券市场共发行债务融资工具11531只，金额达10.09万亿元，其中12月单月发行866只，金额8285亿元 [8] - 自绿色外债试点在山东落地实施两个月以来，已有7个地市成功办理业务，累计实现跨境融资折合人民币约3.3亿元，试点首日落地1760万元 [9] - 2025年熊猫债发行规模达1633.1亿元，同比增长15.6%，创下新高；截至年末存续规模达3187.8亿元，同比增长37%，累计发行规模突破8600亿元 [10] 海外央行动态 - 1月23日，日本央行维持基准利率在0.75%不变，投票比例为8-1，审议委员高田创提议将短期利率目标上调至1.0% [11] 公司特定事件与融资 - 万科撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市及相关资产支持专项计划的申请并获准 [12] - 洛阳钼业拟发行12亿美元于2027年到期的零息可换股债券，初始转换价为每股28.03港元，较公告前收盘价溢价约28.70%，所得款项净额约11.875亿美元 [13] - 弘毅文化集团将一笔尚未偿还本金额为6000万港元的可换股债券到期日，由2026年3月21日延长至2028年4月21日 [14]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市回暖，信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛，城投债利差整体下行，地产债利差整体走扩但万科利差大幅压缩，其余产业债利差收敛，二永债收益率继续下行且3Y期利差降幅最大，产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 1 债市回暖信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛 - 本周债市回暖，利率曲线陡峭化下行，1Y、3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率分别下行2BP、1BP、2BP、3BP和4BP [3][10] - 各期限信用债收益率显著回落，1Y期各等级信用债收益率下行2 - 3BP；3Y和5Y期AAA级信用债收益率均下行3BP，AA + 及以下等级收益率下行4 - 5BP；7Y期各等级收益率下行4 - 5BP；10Y期AAA级信用债收益率下行5BP，AA + 及以下等级收益率下行3BP [3][10] - 3 - 7Y期信用利差全线收窄，1Y期AA + 及以上等级信用利差收窄1BP，其余等级持平；3Y期各等级利差收窄3 - 5BP；5Y期AAA级利差压缩1BP，AA + 及以下等级利差压缩3BP；7Y期各等级收窄2 - 3BP；10Y期AAA利差持平，其余等级上行2BP [3][10] - 评级利差方面，1Y期AA + /AA评级利差走阔1BP，其余持平；3Y期AA + /AA利差持平，其余收窄1BP；5Y期AAA/AA + 利差收窄2BP，其余持平；7Y期AAA/AA + 利差收窄1BP，AA + /AA持平；10Y期AAA/AA + 利差走阔2BP，AA + /AA持平 [10] - 期限利差方面，AAA等级3Y/1Y和7Y/5Y期限利差收窄1BP，其余持平；AA + 等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 2BP；AA等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 3BP [10] 2 城投债利差整体下行2BP - 本周城投债利差整体下行2BP，外部评级AAA、AA + 和AA平台信用利差总体较上周均下行2BP [4][15] - AAA级平台利差多数下行1 - 3BP，内蒙古、宁夏、云南、辽宁下行4 - 5BP [15] - AA + 级平台利差多数下行1 - 4BP，海南、黑龙江持平，吉林上行2BP，青海、宁夏下行5 - 6BP [15] - AA级平台利差多数持平或下行1 - 3BP，重庆、天津、山西、云南下行4 - 5BP，吉林下行8BP [15] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差较上周均下行2BP [19] - 省级平台信用利差多数下行1 - 3BP，上海利差持平，宁夏、天津、内蒙、云南利差下行4 - 5BP [19] - 地市级平台信用利差多数下行1 - 4BP，黑龙江利差持平，宁夏、内蒙、辽宁、青海利差下行5 - 6BP [19] - 区县级平台信用利差多数下行1 - 3BP，贵州利差上行4BP，天津下行4BP，河北下行6BP，吉林下行8BP [19] 3 地产债利差整体继续走扩，其余产业债利差收敛 - 本周地产债利差整体仍在走扩，但万科利差大幅压缩，其余产业债利差小幅下行 [4][25] - 央企地产债利差走阔4BP，国企地产债利差走阔1BP，民企地产债利差上行17BP但混合所有制地产债利差收敛103BP [4][25] - 龙湖利差上行1BP，旭辉上行49BP，万科下行1006BP，美的置业持平，华发上行7BP，保利上行7BP [4][25] - 各等级煤炭债利差下行1 - 3BP；AAA钢铁债利差下行2BP，AA + 下行4BP；各等级化工债利差下行2BP [4][25] - 陕煤利差持平，晋能煤业下行4BP，河钢下行2BP [4] 4 二永债收益率继续下行，3Y期利差降幅最大 - 1Y期各等级二级资本债收益率下行1 - 2BP，永续债收益率下行2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行3BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行2 - 3BP [5][33] - 5Y期各等级二级资本债收益率下行2 - 4BP，利差下行0 - 2BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 10Y期各等级二级资本债收益率下行5BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行0 - 1BP [5][33] 5 产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周走阔0.26BP至14.67BP，处于2015年以来的39.03%分位数 [5][36] - 产业5Y永续债超额利差较上周走阔0.01BP至13.21BP，处于2015年以来的32.24%分位数 [5][36] - 城投AAA级3Y永续债超额利差下行0.48BP至4.03BP，处于2.13%分位数 [5][36] - 城投5Y永续债超额利差上行3.21BP至13.34BP，处于26.27%分位数 [5][36] 6 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自2015年初以来；城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [38] - 产业和城投个券信用利差 = 个券中债估值（行权） - 同期限国开债到期收益率（线性插值法计算），通过算数平均法求得行业或者地区城投的信用利差 [40] - 银行二级资本债/永续债超额利差 = 银行二级资本债/永续债信用利差 - 同等级同期限银行普通债信用利差，产业/城投类永续债超额利差 = 产业/城投类永续债信用利差 - 同等级同期限中票信用利差 [40] - 样本筛选标准：产业和城投债均选取中票和公募公司债样本，剔除担保债和永续债；若某个券剩余期限在0.5年之下或者5年之上，则剔除统计样本；产业和城投债为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [40]

公司行动与项目状态 - 万科企业股份有限公司于2026年1月23日公告，已撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金及中信证券-万纬物流1期资产支持专项计划的上市及挂牌转让申请文件，并已获准 [1] - 公司于2024年以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目申报发行不动产投资信托基金，并于2024年3月1日获中国证监会受理 [3] - 经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，基金管理人华夏基金管理有限公司和资产支持证券管理人中信证券股份有限公司于2026年1月14日向中国证监会及深圳证券交易所申请撤回文件，相关申报流程已于2026年1月23日终止 [3] 项目背景与未来计划 - 公司申报基础设施REITs是为积极响应国家政策号召 [3] - 本次申请终止审核并撤回申请文件不会对公司日常生产经营情况造成重大不利影响 [3] - 公司将待条件成熟时择机重新启动基础设施REITs的申报工作 [3]

公司公告核心事件 - 万科企业股份有限公司控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司发起的仓储物流基础设施公募REITs项目已正式撤回上市申请并获准终止审核 [1] - 该REITs项目以旗下3个仓储物流园为基础资产 [1] - 项目由华夏基金担任基金管理人，中信证券担任资产支持证券管理人，并于2024年3月1日获得中国证监会受理 [1] 公司决策原因与影响 - 撤回申请是基于对外部客观环境、市场环境等多种因素的综合考量，并经相关各方充分沟通和审慎论证后作出的决策 [1] - 该事项不会对公司的日常生产经营造成重大不利影响 [1] - 公司将在条件成熟时择机重新启动申报工作 [1] 公司战略动向 - 此举标志着万科在利用金融工具盘活存量资产、拓展融资渠道的进程中出现阶段性调整 [1]

市场扩张和并购 - 公司于2024年3月1日开展不动产投资信托基金申报发行工作并收到受理通知[3] - 2026年1月14日管理人申请撤回项目申请文件[3] - 截至2026年1月23日，项目申报流程终止[3] 未来展望 - 申请终止审核撤回文件不影响日常经营[4] - 公司待条件成熟时重新启动申报[4]

项目进展 - 2024年以3个仓储物流园项目开展不动产投资信托基金申报发行工作[1] - 2024年3月1日收到申请受理通知书[1] - 2026年1月14日申请撤回申请文件[2] - 2026年1月23日申报流程终止[2] 未来展望 - 申请终止不造成重大不利影响，待条件成熟择机重启申报[2]

担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于50亿由指定高管审批[8] - 截至2025年11月30日，担保余额844.93亿，占2024年末净资产比重41.69%[17] - 本次担保后，对外担保总额将达944.28亿，占比46.59%[17] 贷款情况 - 2021年沃尔玛三地子公司向大华银行贷款，2025年1月到期展期1年[8] - 目前三地子公司贷款余额合计3.9亿，大华银行同意续贷1年[10] 资产负债情况 - 展示2024 - 2025年沃尔玛三地子公司资产、负债、净资产数据[11][13][14]

担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2025年度股东大会决议之日[2] - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额844.93亿元，占比41.69%[11] - 本次担保后，公司及控股子公司对外担保总额将达944.28亿元，占比46.59%[11] 贷款情况 - 2021年沃尔玛惠州、珠海、南昌汇贤分别申请贷款4.2亿、990万、990万，2025年1月到期展期1年[2] - 目前沃尔玛惠州、珠海、南昌汇贤贷款余额合计3.90亿元，大华银行同意续贷1年[4] 业绩数据 - 2024 - 2025年沃尔玛惠州、珠海、南昌汇贤净资产和净利润均有变化[5][7][8]

万科境内债券市场表现 - 交易所债券市场收盘时，万科多只境内债券价格显著上涨，其中“23万科01”涨幅超过14%，“21万科06”和“22万科04”涨幅超过10%，“22万科06”涨幅超过9% [1] - 同时，部分万科债券价格出现下跌，“22万科02”跌幅超过1%，“21万科04”下跌0.90% [1] 其他信用债券市场表现 - 风电行业相关债券价格下跌，“24风电K1”跌幅超过3%，“24风电G2”跌幅超过2% [1] 地方政府债券市场表现 - 部分地方债价格上涨，其中“21湖南债75”涨幅超过7%，“25北京92”、“25山东债04”、“25青岛债66”涨幅均超过1% [1] - 部分地方债价格下跌，其中“24贵州债26”跌幅超过7%，“23山西债37”和“21吉林债62”跌幅均超过3% [1] 特别国债市场表现 - 多只特别国债价格小幅上涨，“24特国01”涨0.18%，“24特国02”涨0.13%，“24特国03”涨0.14%，“24特国04”涨0.21%，“特国2401”涨0.27%，“特国2402”涨0.04%，“特国2403”涨0.08% [1] - “特国2404”在当日无成交 [1]