人事变动 - 独立董事黄峰因个人原因辞职，辞职后不再任职[1] - 黄峰辞职致独立董事缺会计专业人士，新独立董事选出前继续履职[1] 提名情况 - 2024年9月29日会议通过提名王琳琳为独立董事候选人议案[2] - 王琳琳任职资格报上交所审核，无异议后提交股东大会选举[3] 候选人信息 - 王琳琳1967年7月生，研究生学历，高级会计师[4] - 曾在多家公司任财务职务，现任多家公司独立董事[4]

会议信息 - 公司第十届董事会2024年第三次临时会议于2024年9月20日召开[1] - 应参会董事9人，实际参会9人[1] 议案审议 - 审议通过上海陆家嘴金融发展有限公司放弃中国信托登记有限责任公司51%股权优先购买权议案[1] - 表决情况为9票同意、0票反对、0票弃权[1]

股权情况 - 公司子公司陆金发持中信登2%股权，实缴6000万元[1][4] - 中债登转让中信登51%股权，实缴153000万元，底价156000万元[2][4] 财务数据 - 2023年末中信登总资产276508.57万元，净资产271622.32万元[4][6] - 2024年6月末总资产273906.98万元，净资产270485.13万元[6] - 2023年营收11062.11万元，净利润 - 25314.93万元[6] - 2024年1 - 6月营收6432.19万元，净利润 - 1137.19万元[6] 评估与交易 - 2023年9月30日中信登净资产评估值305881万元[8] - 中债登拟转让51%股权对应评估值155999.31万元[8] - 交易经董事会审议通过，无需股东大会批准[1][2] 其他 - 陆金发放弃优先购买权无不利影响[9]

会议情况 - 公司第十届监事会2024年第二次临时会议于9月12日通讯召开[1] - 应参会监事4人，实际参会4人[1] 人事变动 - 监事会主席沈晓明到龄退休[1] - 推举监事李旻坤在新主席产生前召集主持会议[1]

中期票据情况 - 公司中期票据注册金额50亿元，额度2年有效[1] - 2024年8月29日发行第一期，金额20亿元[1] - 期限5年，面值100元，票面利率2.52%[1] 资金与承销商 - 募集资金2024年8月30日全额到账[1] - 兴业银行为主承销商和簿记管理人，交行为联席主承销商[2]

人事变动 - 公司副总经理周翔因退休辞去职务[1] - 周翔退休后不再担任公司其他职务[1] - 周翔退休不影响公司正常运作及经营管理[1] 公告信息 - 公告发布时间为2024年9月3日[3]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 陆家嘴2024年中报显示上半年营收45.98亿元同比增15.5%，归母净利润5.56亿元同比降21.2%，基本每股收益0.12元 受地产销售及市场下行影响，下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为29.6、26.0、23.0倍 公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级[4] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 日期为2024/8/27，当前股价7.74元，一年最高最低为10.88/7.70元，总市值389.72亿元，流通市值227.05亿元，总股本50.35亿股，流通股本29.33亿股，近3个月换手率13.6%[3] 租赁业务情况 - 2024年上半年租赁流入16.76亿元同比降10% 截至上半年末，持有在营甲级写字楼总面积205.0万方同比增13.9万方，高品质研发楼总面积32.7万方同比持平 合并报表范围外长期在营物业租金收入合计6.45亿元，新国博贡献租赁收入3.6亿元同比增35.3%[5] - 截至上半年末，商业物业总建筑面积60.6万方同比增13.7万方，上半年租赁流入2.20亿元同比增2%[5] - 上半年酒店物业出租率达73%同比提升8pct，RevPAR为645元同比提升103元[5] 房产销售情况 - 2024年上半年房产销售签约流入合计43.08亿元同比增583%，房地产销售结算收入12.35亿元 签约收入中住宅物业销售现金流入27.02亿元，主要来自世纪前滩天御等项目，2024上半年住宅物业合同销售面积2.09万平米同比增21%，合同销售金额22.57亿元同比增104%，在售项目整体去化率为84%；商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋[6] 财务预测情况 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|11,755|10,667|12,792|13,543|14,326| |YOY(%)|-15.3|-9.3|19.9|5.9|5.8| |归母净利润(百万元)|1,047|1,093|1,257|1,434|1,620| |YOY(%)|-75.7|4.5|14.9|14.2|12.9| |毛利率(%)|41.0|58.4|51.8|52.4|53.3| |净利率(%)|8.9|10.3|9.8|10.6|11.3| |ROE(%)|2.7|3.5|3.9|4.4|4.8| |EPS(摊薄/元)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34| |P/E(倍)|35.6|34.1|29.6|26.0|23.0| |P/B(倍)|1.3|1.6|1.6|1.6|1.5|[7] 资产负债表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产|78563|88111|104547|80041|103799| |现金|4139|10408|8188|9922|9672| |应收票据及应收账款|883|752|1076|730|1061| |其他应收款|368|1166|540|1153|533| |预付账款|731|794|1034|902|1146| |存货|56041|59708|77290|51698|75663| |其他流动资产|16401|15284|16419|15637|15725| |非流动资产|72555|74257|75923|77962|78733| |长期投资|8032|11543|12141|12932|12823| |固定资产|3781|3632|4169|4507|4927| |无形资产|48|43|28|12|12| |其他非流动资产|60694|59039|59585|60510|60971| |资产总计|151118|162368|180470|158003|182532| |流动负债|59129|80915|96872|79281|108708| |短期借款|13502|13930|44536|17398|52144| |应付票据及应付账款|4957|5286|7044|3705|6993| |其他流动负债|40671|61700|45291|58178|49571| |非流动负债|39875|34596|34852|29224|23047| |长期借款|37898|33869|33486|28177|21840| |负债合计|99005|115512|131724|108505|131755| |少数股东权益|23429|24113|24746|25469|26286| |股本|4034|4813|4813|4813|4813| |资本公积|7289|49|49|49|49| |留存收益|16870|17175|18346|19748|21422| |归属母公司股东权益|28685|22744|24000|24029|24491| |负债和股东权益|151118|162368|180470|158003|182532|[9] 利润表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|11755|10667|12792|13543|14326| |营业成本|6935|4435|6165|6449|6686| |营业税金及附加|669|1559|1535|1625|1719| |营业费用|172|132|173|175|189| |管理费用|416|553|614|677|716| |研发费用|0|0|0|0|0| |财务费用|1429|1555|1987|1872|1834| |资产减值损失|0|0|0|0|0| |其他收益|103|137|126|123|122| |公允价值变动收益|/|-237 14|/|-70 -73 -92|/| |投资净收益|120|240|88|94|136| |资产处置收益|0|0|0|0|0| |营业利润|1941|2617|2684|3136|3602| |营业外收入|55|21|38|29|34| |营业外支出|31|80|31|38|45| |利润总额|1965|2558|2691|3127|3591| |所得税|541|914|801|970|1155| |净利润|1424|1645|1890|2158|2436| |少数股东损益|377|551|634|723|817| |归属母公司净利润|1047|1093|1257|1434|1620| |EPS(元)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34|[9] 现金流量表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流|/|-3672 11381|-15201 37812|/|/| |净利润|1424|1645|1890|2158|2436| |折旧摊销|206|207|164|182|184| |财务费用|1429|1555|1987|1872|1834| |投资损失|/|/|-120 -240 -88 -94 -136|/|/| |营运资金变动|/|-7381 9004|-19118 33885|/|-29079| |其他经营现金流|772|/|-790 -36 -191 -220|/|/| |投资活动现金流|/|-8121 1716|/|-4697 -800 -1547|/| |资本支出|2430|3239|1330|956|844| |长期投资|/|-7610 1485|/|-598 -791 110|/| |其他投资现金流|1918|3469|/|-2769 947|-813| |筹资活动现金流|2603|/|-6874 -13811 -7694 -8471|/|/| |短期借款|1791|428|30606|/|-27138 34746| |长期借款|13059|/|-4030 -383 -5309 -6337|/|/| |普通股增加|0|779|0|0|0| |资本公积增加|7243|/|-7240 0|0|0| |其他筹资现金流|/|-19489 3189|-44035 24753|/|-36880| |现金净增加额|/|-9187 6223|-33708 29318|/|/|[9] 主要财务比率情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力|/|/|/|/|/| |营业收入(%)|-15.3|-9.3|19.9|5.9|5.8| |营业利润(%)|-68.6|34.8|2.5|16.9|14.9| |归属于母公司净利润(%)|-75.7|4.5|14.9|14.2|12.9| |获利能力 毛利率(%)|41.0|58.4|51.8|52.4|53.3| |净利率(%)|8.9|10.3|9.8|10.6|11.3| |ROE(%)|2.7|3.5|3.9|4.4|4.8| |ROIC(%)|3.3|3.2|3.1|4.7|3.6| |偿债能力|/|/|/|/|/| |资产负债率(%)|65.5|71.1|73.0|68.7|72.2| |净负债比率(%)|119.6|122.8|162.9|92.3|148.1| |流动比率|1.3|1.1|1.1|1.0|1.0| |速动比率|0.2|0.2|0.2|0.2|0.1| |营运能力|/|/|/|/|/| |总资产周转率|0.1|0.1|0.1|0.1|0.1| |应收账款周转率|12.8|13.0|14.0|15.0|16.0| |应付账款周转率|1.5|0.9|1.0|1.2|1.3| |每股指标（元）|/|/|/|/|/| |每股收益(最新摊薄)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34| |每股经营现金流(最新摊薄)|-0.76 2.36|/|/|-3.16 7.86|-5.19| |每股净资产(最新摊薄)|5.96|4.73|4.99|4.99|5.09| |估值比率|/|/|/|/|/| |P/E|35.6|34.1|29.6|26.0|23.0| |P/B|1.3|1.6|1.6|1.6|1.5| |EV/EBITDA|25.3|24.4|26.7|18.7|22.2|[9]

业绩说明会信息 - 公司2024年半年度业绩说明会于9月2日15:00 - 16:00举行[1][3][5] - 以网络文字互动形式在上海路演中心召开[2][3][4][5][6] 提问相关 - 投资者可在8月26 - 30日16:00前通过上证路演中心或邮箱提问[1][5] 参会人员 - 包括总经理等，特殊情况可能调整[4] 联系人 - 闵诗沁，电话021 - 33848801，邮箱invest@ljz.com.cn[6] 查看方式 - 业绩说明会召开后可通过上证路演中心查看[6]

资金支取与置换 - 一次或十二个月内累计从募集资金专户支取金额超5000万元且达募集资金净额20%时，通知保荐机构或独立财务顾问[6] - 以自筹资金预先投入募投项目，可在募集资金到账后6个月内置换[9] 募投项目管理 - 募投项目搁置超一年或超计划期限且投入未达50%，重新论证可行性[8] 资金使用限制 - 对暂时闲置募集资金现金管理，投资期限不超12个月[9] - 以闲置募集资金补充流动资金，单次不超12个月[11] - 每12个月内累计用超募资金永久补流或还贷不超30%[13] 节余资金处理 - 单个募投项目节余低于100万元或5%，年报披露使用情况[20] - 募投项目完成后节余超10%，股东大会审议[20] - 募投项目完成后节余低于500万元或5%，定期报告披露[21] 监督检查 - 内部审计部门至少每半年检查募集资金存放与使用[23] - 董事会每半年度核查募投项目进展并出具报告[23] - 年度审计时，会计师事务所出具鉴证报告[24] - 配合保荐机构或独财顾问至少每半年现场调查[24] 用途变更界定 - 取消或终止原项目实施新项目视为用途变更[17] - 实施主体在公司及全资子公司间变更或仅变地点，不视为变更[17]

债券发行 - 公司2024年度申请注册发行各类债券总规模不超100亿元[1] 中期票据 - 本次中期票据注册金额为50亿元[2] - 注册额度自通知书落款日起2年内有效[2] - 由兴业银行主承销[2]