投资评级 - 报告对王府井的投资评级为“增持”，并予以维持 [1][8] 核心观点 - 王府井第三季度营收同比降幅收窄至-4.7%，但归母净利润同比大幅下降68.2% [8] - 公司重资产业态导致毛利率和净利率承压，25Q3毛利率为36.2%，同比下降2.1个百分点，归母净利率为1.8%，同比下降3.6个百分点 [8] - 海南自贸港全岛封关运作进入冲刺阶段，免税政策红利有望释放，王府井作为拥有全牌照的零售集团有望受益 [8] - 基于线下零售业态承压，报告下调了公司2025年和2026年的盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为1.80亿元、4.28亿元和6.03亿元 [8] - 公司当前市净率（PB）为0.81倍，位于历史低位 [6][8] 财务表现与预测 - 2024年公司营业总收入为113.72亿元，同比下降6.97% [1][8] - 2024年归母净利润为2.69亿元，同比下降62.14% [1][8] - 预测2025年营业总收入为109.73亿元，同比下降3.50%，2026年和2027年将恢复增长，同比增幅分别为5.32%和5.39% [1][8] - 预测2025年归母净利润为1.80亿元，同比下降32.90%，2026年和2027年将大幅增长，同比增幅分别为137.63%和40.81% [1][8] - 预测2025-2027年每股收益（EPS）分别为0.16元、0.38元和0.54元 [1][8] 业务运营分析 - 公司主营业务为遍布全国的大型综合零售门店，包括奥莱、购物中心、百货及免税等重资产商业业态 [8] - 分销售类别看，服务零售总体表现好于商品零售 [8] - 公司自2020年取得免税品运营资质后，已实现免税主要业务类型全覆盖，投运项目包括万宁王府井国际免税港、哈尔滨机场王府井免税店、武汉市内免税店，并筹备长沙市内免税店 [8] - 新调整的离岛旅客免税购物政策实施后，截至11月17日，海关监管离岛免税销售金额达13.25亿元，同比提升28.52% [8]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 海南自贸港全岛封关运作已进入最后30天冲刺阶段，预期将实现“一线放开、二线管住、岛内自由”的监管框架，这是制度型开放的关键一步[4][9] - 自贸港政策体系以“零关税、低税率、简税制”为核心，封关后“零关税”商品将扩大至约6600个，企业进口设备可节省约20%税收成本，显著降低企业运营成本[4][10] - 离岛免税购物政策已于11月11日优化调整，新增商品类别并扩大享惠主体，新政策实施半个月效果显著，截至11月17日离岛免税销售金额达13.25亿元，同比提升28.52%[4][10] - 投资建议关注受益于离岛免税政策调整及自贸港核心口岸相关的上市公司[4][11] 本周行业观点 - 海南自贸港封关运作进入7*24小时热运行，口岸优化与“二线”监管设施建设步入收尾，政策制度集成创新清单加速落地[4][9] - 封关后的核心政策思路包括零关税、加工增值及所得税优惠，鼓励类产业企业享受15%企业所得税，高端紧缺人才个人所得税亦实行15%优惠[4][10] - 离岛免税新政主要内容包括新增2个商品大类和3个商品细类、将离境旅客纳入享惠主体、允许6类国内商品在离岛免税店销售、岛内居民一年内一次离岛可不限次购买“即购即提”商品[4][10] 本周行情回顾 - 本周（11月17日至11月21日）申万商贸零售指数涨跌幅为-7.24%，表现弱于上证综指（-3.90%）、深证成指（-5.13%）及沪深300指数（-3.77%）[12] - 年初至今（1月2日至11月21日）申万商贸零售指数涨跌幅为+0.58%，表现弱于上证综指（+14.41%）、深证成指（+20.39%）及沪深300指数（+13.18%）[12] 细分行业公司估值 - 报告列出了涵盖化妆品&医美、培育钻石&珠宝、免税旅游出行、出口链、产业互联网、小家电、超市&其他专业连锁等多个细分行业的公司估值表，包含总市值、收盘价、历史及预测归母净利润、市盈率（P/E）及投资评级等关键数据[19][20]

股价与市值表现 - 截至2025年11月21日收盘，王府井股价报收于14.1元，较上周的15.19元下跌7.18% [1] - 本周王府井股价最高为15.37元（11月17日），最低为14.1元（11月21日） [1] - 王府井当前最新总市值为158.47亿元，在一般零售板块市值排名8/58，在两市A股市值排名1137/5167 [1] 行业复苏与市场环境 - 零售行业处于国民经济的末端，随着各项提振消费扩大内需政策落地显效，市场销售保持平稳增长，但恢复品类、恢复渠道尚不均衡 [1] - 消费者消费结构及消费习惯的快速改变，给零售市场特别是实体零售行业带来了一定的压力 [1] - 从整体看，服务消费好于商品消费 [3] 各业态经营策略与表现 - 公司旗下奥莱业态主要是文商旅体结合的模式，总体表现较好 [2] - 购物中心业态积极优化业务布局，持续拓展下沉市场，创新消费场景与体验 [2] - 百货业态方面，公司根据门店实际经营情况采取“一店一策”进行调改，同时对部分亏损门店进行关闭 [2] - 奥莱业态中，运动、体育用品表现较好，百货业态中数码、黄金珠宝表现较好 [3] - 公司发展的重心已转到奥莱及购物中心，奥莱近两年增长较为迅速 [7][9] - 湾里王府井WellTown预计年内开业 [7][9] 免税业务与政策影响 - 调整后的离岛免税政策扩大离岛免税商品范围，由45大类提高至47大类 [6] - 新政策允许服装服饰、鞋帽等国内商品进入离岛免税店销售，并将离岛旅客免税购物年龄由年满16周岁调整为年满18周岁 [6] - 允许离境旅客享受离岛免税政策，允许岛内居民不限次数“即购即提” [6][7] - 新政策对岛内居民购买离岛免税商品有较大的促进作用，公司万宁王府井国际免税港客流和销售均有较好的表现 [8] - 万宁王府井国际免税港主打有税免税相结合，形成独特的“体育+商业”模式，贴合当地体育文化 [8][9] 公司财务与资金管理 - 公司使用15,000万元闲置募集资金购买工行结构性存款，产品期限20天，预计年化收益率0.65%-0.97% [7][10] - 资金来源为2021年非公开发行股份募集的资金净额371,725.68万元，截至2025年半年度部分募投项目进度较低 [10] - 最近12个月内公司累计使用募集资金进行现金管理最高单日投入金额155,000万元，占最近一年净资产的7.65% [10]

项目进展与规划 - 湾里项目已完成竣工验收并进入试运营阶段，计划于今年底正式开业 [2] - 项目核心业态王府井WellTown招商进度已超过90%，计划引入超过500个国内外知名品牌 [1][4] - 诺岚酒店将于11月初率先开业，项目整体将于年底前全面开业 [4] 项目规模与特色 - 湾里项目为国际商业娱乐综合体，总投资超百亿元，总开发规模约50万平方米 [2][4] - 项目由王府井WellTown、诺岚酒店、汀云小镇三部分组成，通过廊桥无缝连接并与地铁7号线、八通线花庄站直接连通 [4] - 项目体验式业态占比高达50%，拥有35米高室内瀑布及华北最大裸眼3D大屏等特色景观 [4] - 首次进入通州的品牌占比超过60%，将成为华北地区最大的奥特莱斯综合体 [1][4] 区域经济发展 - 北京城市副中心自2016年启动建设以来累计固定资产投资超过9600亿元，连续五年保持千亿元以上 [2] - 2024年前三季度地区生产总值同比增长10.9%，增速位列全市第2 [2] - 十四五期间预计地区生产总值年均增长超6%，2025年先进制造业、科技服务业、金融业等产业投资规模目标达到415亿元 [2] 产业与工业表现 - 十四五时期区域规上工业总产值年均增速23.7%，增速位居全市第1，产值规模从全市第9升至第5 [3] - 2025年上半年数字经济核心产业收入同比增长116%，增速全市第1 [3] - 截至2024年底，高技术制造业产值占规上工业比重提升至19.9%，服务业增加值占GDP比重稳定在75%以上 [3] 文旅消费市场 - 2024年全区旅游消费总额达197亿元，同比增长19.6%，较十三五末增长3.7倍 [4] - 2025年上半年旅游消费在去年高基数上同比增长12.7%，增速位列全市第一 [4] - 2025年前三季度净游客量达2380万人次，同比增长10.1% [4] 政策与营商环境 - 通州区成功核发全市首张文商旅体融合项目综合许可证，将12项审批整合为一，审批时限从90个工作日压缩至30个工作日 [3] - 该政策创新为新产业、新业态发展提供支持，湾里项目是直接受益者 [3]

项目概况与进展 - 与环球度假区仅一街之隔的"湾里"项目已完成竣工验收，部分区域进入试运营阶段，将于今年年底正式亮相 [1] - "湾里"项目是首旅集团为承接北京环球度假区外溢效应而布局的项目之一 [1] - 首旅集团在环球度假区东侧布局"湾里"项目，在张家湾设计小镇布局"苡荷live"项目，其中"苡荷live"项目已于今年9月正式开业运营 [1] 项目业态与特色 - "湾里"项目打造王府井Well Town、诺岚酒店、汀云小镇三大特色业态，构建"全时全域全龄"的文商旅体验新范式 [2] - 湾里·王府井WellTown在18.7万平方米的空间内，营造"艺术+商业+自然"的多元体验综合商业形态，打破传统奥莱"只卖货"的刻板印象 [2] - 湾里·诺岚酒店以空中花园为灵感打造垂直生态空间，设有十层无边泳池可直览环球影城全景与灯光秀 [2] - 湾里·汀云小镇将开设小王子主题乐园、中国国家地理探索中心、环湾一瓢私汤酒店、URIDE友滑滑板场、芸畅梦田livehouse、开心麻花餐秀剧场等众多体验业态 [2] 招商与品牌引入 - "湾里"项目将有超百家首店入驻 [1] - 截至目前，项目已引入山石榴、柳真真等多家北京首店品牌，以及ARMANI、COACH、BALLY、雅诗兰黛集合店、杏花堂、三克映画、太空人爬行动物博物馆、曼联梦剧场等多家通州首店 [2] 市场活动计划 - 公司计划于明年在"湾里"项目举办百余场活动，在各节假日等重要节点，企划运动、音乐、宠物、文化等活动类型，以进一步丰富消费者体验 [2] 行业背景与协同效应 - 北京环球度假区自2021年9月20日开园以来，年接待客流量达千万人次，已成为北京文化旅游新地标 [1] - 环球影城城市大道入选第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区 [1] - 首旅集团于2021年4月迁入城市副中心，其项目布局旨在覆盖文化休闲、商业、住宿、产业配套等领域，承接环球度假区的客流与外溢效应 [1]

项目进展 - 湾里项目已完成竣工验收并进入试运营阶段 计划于今年年底正式对外开放 [1][1] - 项目由首旅集团联合王府井集团 首旅酒店集团等共同打造 [1] 项目定位与亮点 - 项目是北京首个以大型文旅商融合为核心的TOD示范项目 [1] - 项目以轨道加文商旅重构空间逻辑 旨在激活区域文旅动脉 [1] - 项目将发挥首旅全产业链优势 打造三大特色业态 [1] - 项目引入超百家首店 为打造北京潮流消费新地标增添新势能 [1]

王府井商圈整体动态 - 王府井大街正开展新一轮公共空间改造，主要商业项目同步进行升级焕新 [1] - 2024年王府井地区共接待客流1.3亿人次，日均客流量35.5万人次，同比增长30% [13] - 2025年王府井着力打造首店首发、首秀首展集中地，努力平衡游客与本地客群需求 [13] 王府中环品牌调整 - 零售业态优化：罗意威原址暂无新品牌，B1层引入Songmont山下有松和ZUC ZUG Bazaar，三层新围挡Falconeri和新秀丽，YIN隐和DVF撤店 [2] - 餐饮业态更新：四层nama cocoa离场，将迎来BLACK TREE泰茶的北京首店，二层和三层新围挡一念草木中·石场茶室和Pie Near，TET越南菜离场，西区半山腰和馥苑已开业 [4] 北京apm品牌调整 - 运动品牌矩阵深化：HOKA ONE ONE落位一层，凯乐石FUGA、伽百利等新开业，KOLON SPORT双层店等围挡，Burberry Beauty等品牌撤店，存在部分空铺 [5] - 餐饮优势强化：太二酸菜鱼等闭店，椒爱水煮鱼川菜即将入驻，B2层围挡布歌东京、ZAKUZAKU等多个茶饮甜品品牌，餐饮选择更加丰富 [5] 王府井银泰in88业态变化 - 四层于11月15日焕新开街，引入10余家餐饮品牌，如俄士厨房、青年星厨等，其中不乏北京首店 [8] 东方新天地品牌策略 - 整体品牌趋向亲民：新开COCOON可可尼女装等，新围挡OVV、XIAOYU等女装品牌及LACOSTE等，六福珠宝等品牌闭店 [10] - 餐饮调整：B1层沪上阿姨等退场，奈雪的茶原址换成煮叶围挡 [10] 王府井喜悦运营近况 - B2二次元矩阵和B1快餐茶饮矩阵正常调整，高层正餐稳定，十一前夕新开双层迪士尼商店快闪店人气不俗 [12] - 二层围挡超大面积KKV替代原有店铺，三层沉浸式戏剧剧场已替换为瑜伽业态 [12]

行业投资评级 - 商贸零售行业投资评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 2025年双十一全网电商销售总额约为16,950亿元，同比增长14.2%[4][9] - 综合电商平台（含货架电商+直播电商）销售总额为16,191亿元，同比增长12.3%[4][9] - 即时零售表现亮眼，双十一期间销售额达670亿元，同比大幅增长138%[4][10] - 双十一超额增长主要源于活动周期延长，若不延长则大促增速与线上消费大盘接近[4][16] - 双十一行业增速能很好反映行业大盘情况，建议关注宠物等增速较快赛道[4][16] - 择股上建议关注具备alpha、质地优秀的企业[4][16] 本周行业观点 - 2025年双十一周期为10月7日至11月11日，较2024年（10月14日至11月11日）再次延长[4][9] - 分品类看：数码家电、食品饮料、家具、宠物等品类增速较高[4][15] - 国补政策带动家电、手机数码、家具建材、电脑类产品增速快于大盘[4][15] - 食品饮料类占比为5.9%，同比提升0.6个百分点[4][15] - 宠物类销售额为92亿元，同比增长59%[4][15] 本周行情回顾 - 本周（11月10日至11月16日）申万商贸零售指数上涨4.06%，表现优于大盘（上证综指-0.18%，沪深300指数-1.08%）[4][17] - 申万社会服务指数上涨2.28%，申万美容护理指数上涨3.75%[4][17] - 年初至今（1月2日至11月16日）申万商贸零售指数累计上涨8.43%[4][17] - 申万社会服务累计上涨11.61%，申万美容护理累计上涨6.45%[4][17] - 主要股指表现：上证综指+19.06%，深证成指+26.90%，创业板指+45.29%，沪深300指数+17.62%[4][17] 细分行业公司估值 - 报告覆盖化妆品&医美、培育钻石&珠宝、免税旅游出行、出口链、产业互联网、小家电、超市&其他专业连锁等多个细分领域重点公司[24] - 提供各公司总市值、收盘价、2024A/2025E/2026E归母净利润及市盈率数据[24] - 部分重点公司投资评级：珀莱雅（买入）、丸美生物（买入）、上海家化（买入）、华熙生物（增持）等[24]

资金运作 - 2025年5月14日购买的1.6亿元大额存单近日赎回，收回本金1.6亿元，收益108万元[3] - 本次用1.5亿元暂时闲置募集资金购买20天结构性存款产品[4] - 2024年12月12日审议通过使用不超16.1亿元闲置资金现金管理，期限12个月[12] 募集资金投入 - 2021年12月3日非公开发行股票，募集资金总额37.43亿元，净额37.17亿元[5] - 截至2025年半年度，补充流动资金及偿债等投入进度达100%[8] - 截至2025年半年度，门店数字化转型项目投入进度39.61%，预计2027年12月达预定可使用状态[8] - 截至2025年半年度，门店优化改造项目投入进度5.44%，预计2026年12月达预定可使用状态[8] - 截至2025年半年度，北京法雅商贸新开店铺建设项目投入进度28.44%，预计2025年12月达预定可使用状态[8] 现金管理情况 - 最近12个月现金管理收益1167.485万元，未收回本金1.46亿元[10] - 最近12个月内单日最高投入15.5亿元，占最近一年净资产7.65%，占净利润603.89%[10] 财务数据 - 截至2025年9月30日公司资产负债率为49.37%[15] - 2024年12月31日公司资产总额为416.6969008998亿元[17] - 2025年9月30日公司资产总额为399.3208347483亿元[17] - 2024年12月31日公司负债总额为214.038694336亿元[17] - 2025年9月30日公司负债总额为197.1641056092亿元[17] - 2024年12月31日公司所有者权益合计为202.6582065638亿元[17] - 2025年9月30日公司所有者权益合计为202.1567291391亿元[17] - 2024年1 - 12月经营活动产生的现金流量净额为25.7801753306亿元[17] - 2025年1 - 9月经营活动产生的现金流量净额为12.2576406696亿元[17]

首发经济板块整体表现 - 2023年11月17日首发经济板块整体下跌0.04%，表现略优于当日上证指数（下跌0.46%）和深证成指（下跌0.11%）[1] - 板块内个股表现分化，*ST亚振领跌，跌幅为4.99%，而米奥会展领涨，涨幅为3.55%[1][2] 板块个股价格变动 - 涨幅居前的个股包括米奥会展（上涨3.55%至14.60元）、遥望科技（上涨3.37%至7.06元）和电声股份（上涨2.55%至11.25元）[1] - 跌幅居前的个股包括*ST亚振（下跌4.99%至45.89元）、开开实业（下跌4.14%至14.83元）和兰生股份（下跌3.04%至11.16元）[2] 板块资金流向 - 当日首发经济板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出1.13亿元，而游资资金净流入3764.99万元，散户资金净流入7508.7万元[2] - 个股层面，米奥会展获得主力资金净流入2110.16万元，净占比最高，达14.69%，而地素时尚主力资金净流出488.28万元，净占比为-13.62%[3] - 遥望科技主力资金净流入1322.15万元，净占比3.52%，大悦城主力资金净流入822.76万元，净占比7.71%[3]