公司运营表现 - 位于北京城市副中心的商业项目湾里·王府井WellTown开业首月累计客流突破330万人次 [1] - 该项目开业首月累计销售突破3亿元 [1] - 元旦假期后两个周末的客流量依然超出预期 家庭客群占比较高 [1] 项目定位与特色 - 项目定位为全国首家跨界融合多元体验的文商旅商业体 [1] - 商业空间面积达19万平方米 [1] - 项目内融合了零售、潮流品牌、湾里当代艺术中心、曼联梦剧场及人民VR科幻馆等多元业态 提供艺术与时尚相融合的购物体验 [1] - 项目已成为副中心区域微度假消费的重要目的地 [1] 市场活动与规划 - 临近春节 项目将陆续推出黄瓦财神快闪店、湾里河畔音乐节、京味烟火唱作会等特色活动 [1] - 旨在为消费者构建一处充满活力与温度的商业空间 [1]

业绩预亏 - 2025年，公司预计归属于上市公司股东的净利润为-4500万元到-2300万元 [1] - 公司短期财务表现承受压力，主要由于新业态及转型升级投入与效益释放存在时间差，叠加部分非经常性因素影响 [1] 商誉减值 - 公司拟对春天贵阳资产组计提商誉减值准备，预计计提金额在0.5亿元至1亿元之间 [1] - 计提原因为传统百货业务快速下行，该事项为非现金性计提，对2025年度净利润构成影响 [1] 门店调整影响 - 2025年，因租赁合同到期关闭3家门店，因战略转型需要关闭2家门店 [2] - 门店关闭导致收入较同期下降，同时人员安置等相关费用增加，对公司2025年度业绩产生影响 [2] 新业务拓展与成本压力 - 2025年新开奥特莱斯及购物中心门店3家，市内及口岸免税店铺3家，并持续对百货店进行调改 [2] - 新业态和新门店尚处于培育期，其收入增幅尚不足以覆盖相对固定的成本支出 [2] - 新租赁准则使得长租约租赁门店前期成本较高，对新开租赁门店及续租存量门店影响较大 [2] 行业与公司战略背景 - 零售行业正在经历深度变革 [1] - 公司继续推动业态迭代与存量业务升级，仍处于结构性调整与新旧动能转换的关键阶段 [1]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润将出现亏损，区间为人民币-4500万元至-2300万元 [1] - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损幅度更大，区间为人民币-16000万元至-11000万元 [1] - 公司业绩与上年同期相比，将由盈转亏 [1]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持） [1] 报告核心观点 - 海南自贸港已正式启动全岛封关运作，标志着其建设完成筑基夯台的历史性跨越，正进入通过降低制度型交易成本吸引全球高端要素汇聚、提升全球节点地位、并依托特色禀赋从通道经济升级为产业经济的动态演进阶段 [6][17] - 以“零关税、低税率”和六大便利化措施为核心的制度体系已显现创新优势，正加速吸引首轮要素（企业、资本、人才）集聚，为产业迁移和现代服务业发展奠定基础 [7] - 离岛免税市场在经历深度调整后，供给侧改革成效显现，2025年9月以来销售额迎来正向拐点，叠加新政放宽和封关催化，行业正站在新周期的起点 [8] 分章节总结 1. 自贸港战略定位与发展路径 - **战略定位**：海南自贸港是中央高标准建设的中国特色自由贸易港，旨在打造三大核心功能定位：服务中国内地的消费与供应链前置中心、面向东盟与RCEP的离岸贸易和服务中心、基于特色资源的高端产业集聚区 [6][25][28][29] - **差异化优势**：相较于中国香港、新加坡等成熟金融贸易枢纽，海南重在打造“双向循环战略支点”；相较于上海、深圳，海南是享有更高规格开放试验权的新型离岸政策试验田，聚焦发展旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业等“4+3+3”特色产业体系 [22][23][24] - **发展框架**：建设是一个“制度资本、枢纽能级、产业生态”循环增强的动态演进过程，预计将经历制度磨合期、制度成熟期，并在2035年后成为开放型经济新高地 [36][37] 2. 关键政策解读：税制与便利化措施 - **税制改革（零关税、加工增值免关税、低税率）**： - 封关后“零关税”商品税目从约1900个扩大至约6600个，覆盖比例从21%提升至74%，享惠主体基本覆盖全岛有进口需求的单位，高价值生产设备进口可节省约13%-25%的成本 [43][44][45][46] - 加工增值免关税政策门槛降低，取消鼓励类产业60%营收占比限制，允许上下游企业加工增值合并统计，与零关税形成减负组合拳 [46][47] - 企业所得税和个人所得税“双15%”政策延续至2027年，未来可能探索三档累进税率，并以“实质性运营/居住”为认定准绳 [52][54] - **便利化措施（六大自由便利）**： - 通过贸易、投资、资金、人员、运输、数据六大便利化措施，破除要素跨境流动壁垒，旨在打造新型区域性离岸国际贸易中心和培育现代服务业 [63][64][66] - 政策吸引总部经济集聚，截至2025年9月，驻琼央企及子企业资产总额较2020年底增长79.2%；2025年前三季度海南实际使用外资同比+42.2% [67][70][71] - 促进跨境贸易与旅游消费，2025年海南保税物流进口额同比+29%，国际航线恢复至92条，服务进出口总额占全国比重整体提升 [74][75][77][81] 3. 离岛免税行业分析 - **发展复盘与当前拐点**： - 行业历经政策红利推动扩容（2011-2021年）、供需深度调整（2022-2024年）两个阶段，2024年销售额较峰值下滑37% [79][82][88] - 2025年供给侧改革成效显现，运营商优化商品结构，驱动客单价回升，9-12月销售额同比增速转正（分别为+3%、+13%、+27%、+17%），客单价同比显著增长（如12月同比+21.2%） [91][95] - 封关首月（2025年12月）销售金额达50.2亿元，同比+46.8%；购物人数77.2万人次，同比+29.7% [8] - **新政影响与增量展望**： - **岛民免税**：2025年11月新政将岛民购物场景扩充至“即购即提”日常消费，实施首月岛民“即购即提”购物金额1081万元，客单价约2480元，有望支撑全岛消费活力 [96][97] - **离境免税**：新政将享惠主体扩大至入境国际旅客，2025年海南入境过夜旅客150万人次，同比+35.2% [103][109] - **增量测算**：中性假设下，预计2028年入境外国游客贡献的离境免税消费增量规模约10亿元 [104][108] 4. 产业迁移与要素集聚现状 - **加工制造业迁移**：税制改革红利引导产业迁移，2025年前十一月海南加工贸易额同比+10.5%，工业增加值同比+10.4% [58][62] - **要素集聚加速**：封关前后各类要素汇聚呈现加速趋势，封关首月“零关税”政策业务货值达7.53亿元，同比+38.9%，减免税款1.09亿元，同比+194.6% [58] - **数字经济成长**：2025年海南数字经济核心产业预计营收规模突破2300亿元，同比增长15% [78] 5. 投资建议 - **受益标的**：报告指出离岛免税领域的受益标的包括中国中免、王府井 [8]

湾里·王府井WellTown开业业绩表现 - 2025年12月19日至2026年1月3日开业活动期间，累计客流245万人次，销售额突破2亿元，单日最高客流突破26万人次，销售额突破2600万元 [1] - 元旦假期期间客流累计62万人次，销售额突破5600万元 [1] - 开业首月（2025年12月19日至2026年1月19日），累计客流突破330万人次，累计销售额突破3亿元 [1] 项目定位与核心业态 - 项目定位为北京城市副中心全新文商旅地标，以奥莱品牌矩阵为核心引擎 [1] - 汇集全国首家概念店、形象店、旗舰店，依托多层次首店集群构建差异化竞争力 [1] - 项目已验证“非标奥莱”的强大生命力，未来将以更完整的业态、更丰富的活动与更极致的体验持续发展 [3] 品牌组合与招商策略 - 引入超40%的餐饮娱乐品牌，包括城市首店黑明厦门菜、嬷冉广西菜、柳真真云贵山岭烤肉、云潇潇抚仙湖石锅鱼等，成功吸引规模性尝鲜客流 [2] - 通州首进品牌如杏花堂、金谷仓、芸山季、山石榴等反响热烈，整体呈现客流密集、等位区持续满载的强运营态势 [2] - 引入趁热集合、巧克玩家、M stand等轻食饮品作为通州首进品牌，精准匹配年轻客群即时消费需求，形成稳定的排队动线 [2] 创新业态与文化体验 - 创新联动以NO2LAND、BLENDING捕岚、壹植生长、三暮书店、太空人爬行动物博物馆等为代表的主理人品牌，以策展式零售模式打造前沿消费目的地 [2] - 创新性地打造了WCCA湾里当代艺术中心，突破艺术与商业的传统界限，通过高品质策展及多元文化活动，为商业空间注入艺术内涵与文化价值 [2] - 持续推出一系列精彩的营销活动，提升消费体验与商业影响力 [3] 客群吸引力与市场影响 - 餐饮娱乐及轻食饮品品牌组合有效吸引高黏性年轻客群，强化了项目在年轻消费圈层中的吸引力与品牌黏性 [2] - 项目旨在为消费者打造一个“美好如泉涌的生活主场”，持续为北京城市副中心消费品质升级助力 [3]

项目定位与核心特色 - 项目定位为全国首家跨界融合多元体验的文商旅商业体 [1] - 项目拥有19万平方米的商业空间及4000余个停车位 [1] - 项目位于1小时交通圈内 可辐射京津冀上千万游客 [1] - 项目以奥莱品牌矩阵为核心 [1] - 在奥莱基础上引入了超过40%的餐饮娱乐品牌 包括多家城市首店 [1] 开业首月运营表现 - 开业首月累计客流突破330万人次 累计销售突破3亿元 [3] - 开业活动期间累计客流245万人次 销售突破2亿元 [3] - 开业活动期间单日最高客流突破26万人次 单日最高销售突破2600万元 [3] - 元旦期间客流累计62万人次 销售突破5600万元 [3]

项目运营表现 - 湾里王府井WellTown开业首月累计客流突破330万人次，累计销售突破3亿元 [1] - 开业活动期间累计客流245万人次，销售突破2亿元，单日最高客流突破26万人次，单日最高销售突破2600万元 [1] - 元旦期间客流累计62万人次，销售突破5600万元 [1] 项目定位与特色 - 项目定位为“全国首家跨界融合多元体验的文商旅商业体” [1] - 项目商业空间达19万平方米，配备4000余个停车位，1小时交通圈可辐射京津冀上千万游客 [1] - 项目以奥莱品牌矩阵为核心，并在此基础上引入了超过40%的餐饮娱乐品牌 [1] 品牌组合 - 项目引入了多家城市首店餐饮品牌，包括黑明厦门菜、嬷冉广西菜、柳真真云贵山岭烤肉、云潇潇抚仙湖石锅鱼等 [1]

项目运营表现 - 开业首月累计客流突破330万人次 累计销售突破3亿元 [1] - 开业活动期间累计客流245万人次 销售突破2亿元 [1] - 开业活动期间单日最高客流突破26万人次 单日销售突破2600万元 [1] - 元旦期间客流累计62万人次 销售突破5600万元 [1] 项目定位与规模 - 项目定位为全国首家跨界融合多元体验的文商旅商业体 [1] - 项目拥有19万平方米的商业空间及4000余个停车位 [1] - 项目1小时交通圈可辐射京津冀上千万游客 [1] 品牌与业态组合 - 项目以奥莱品牌矩阵为核心 [1] - 项目引入了超过40%的餐饮娱乐品牌 [1] - 餐饮娱乐品牌包括多家城市首店 如黑明厦门菜 嬷冉广西菜 柳真真云贵山岭烤肉 云潇潇抚仙湖石锅鱼等 [1]

公司业绩预告 - 王府井预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为亏损4,500万元至2,300万元 [1] - 与上年同期相比，公司将出现亏损 [1] 业绩变动原因 - 零售行业正在经历深度变革，公司为应对市场变化，继续推动业态迭代与存量业务升级 [1] - 新业态及转型升级投入与效益释放存在时间差，导致短期财务表现承压 [1] - 部分非经常性因素也对公司业绩产生了影响 [1]

格隆汇1月28日丨王府井(600859.SH)公布，经财务部门初步测算，预计2025年度实现归属于上市公司股 东的净利润为-4,500万元到-2,300万元，与上年同期相比，将出现亏损。归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润为-16,000万元到-11,000万元。 2025年，零售行业正在经历深度变革，为应对市场变化，公司继续推动业态迭代与存量业务升级，由于 新业态及转型升级投入与效益释放存在时间差，叠加部分非经常性因素影响，公司短期财务表现承受一 定压力。 ...