核心观点 - 王府井食品商场通过业态升级与IP化运营成功实现转型 日均客流量与销售额均实现大幅增长 老商场焕发新活力 [1][2] 改造升级举措 - 商场于去年9月启动业态升级与IP化运营 并于10月底完成改造重新营业 [1] - 打造了以巧克力微缩景观为特色的“巧克力展览馆” 展品包括万里长城 天坛祈年殿等著名地标及名画 合欢瓶等艺术品 [1] - 引入“故宫以东·王府井礼物”首家线下主题体验店 汇集老北京绢人 景泰蓝摆件 百家姓挂坠等京味儿特色文创产品 [1] - 对商场空间布局和动线进行改造 使老旧商场面貌一新 [1] 经营业绩表现 - 改造后日均客流量由改造前的3000至4000人攀升至13000至15000人 增幅超过333% [2] - 改造后日均销售额由约5.2万元人民币提升至约8.5万元人民币 同比增长64% [2] - 高峰期日均销售额突破10万元人民币 [2] 历史背景 - 王府井食品商场起源于20世纪30年代 最初为字号“泰元永”的清真食品店 曾是王府井大街规模最大的食品专营店 [1]

城市更新核心规划与目标 - 东城区2025年将以“一横一纵一圈”为重点区域，系统推进综合化城市更新组团落地 [1] - 东城区将持续以城市更新为抓手，努力实现“留得住乡愁，看得见未来”的发展目标 [2] - 城市更新已成为东城提升功能、改善民生的重要路径 [1] 2025年重点任务与量化目标 - 2025年将重点完成2000户申请式退租 [1] - 2025年将完成100余座院落保护性修缮 [1] - 2025年将全力推动王府井海港城、前门东区织补、金鱼池二期西等一批重点项目实质性开工 [1] 历史成果与进展 - 2024年东城全年完成110座院落保护性修缮 [1] - 2024年国子监、故宫周边申请式退租惠及千余户居民 [1] - 2024年央产文物腾退实现突破，完成了孚王府等央产文物腾退项目 [1] - 宝华里项目已实现首批居民回迁 [2] - 6号线东四站新出入口已投用 [2] - 王府井外文书店、前门西区等项目已开工 [2] - 数字科技大厦、青少年科技馆等公共服务设施已相继建成 [2] 老城更新与片区改造 - 西总布、皇城景山等片区改造后已亮相 [1] - 胡同美术馆等新空间开放，木里木外高端定制、景山AI食堂等新业态入驻，让老胡同焕发新生机 [1] - 将加强平房区风貌环境整体提升，完善市政设施和服务功能 [2] 危旧房改造与居住条件改善 - 2025年将稳步推进东门仓甲3号、李村东里17、18号楼等危旧楼房改建工程 [2] - 危旧楼房改建将按照“谁受益、谁出资”原则，在尊重居民意愿基础上适度改善居住条件 [2] 产业对接与重点项目推进 - 2025年将深化老旧低效楼宇更新改造，推动更新空间与金融、文化、科技等产业有效对接 [2] - 将加快推进宝华里、马圈公交地铁一体化等项目建设 [2] - 将协调推进第六医院、五中、一七一中学等民生配套项目落地 [2] 文化保护与央地协同 - 在深化央地协同方面，将依法推进大慈延福宫、清陆军部和海军部旧址文物腾退收尾工作 [1] - 将启动实施第二批央产文物腾退项目，持续强化核心区文化保护与功能优化 [1]

核心观点 - 中金维持北京首都机场股份跑赢行业评级及2.9港元目标价 对应0.9倍2026年市净率 较当前股价有10%上行空间 [1] 经营数据与客流表现 - 2025年公司整体客流同比增长5.0% 其中国内客流基本持平 国际客流同比增长11% [2] - 2025年中国民航业整体客流同比增长5.5% 公司增速略低于全国水平 [2] - 客流表现偏弱主要受大兴机场竞争及公司自身时刻容量较为饱和影响 [2] - 建议关注2026年公司时刻放量情况 [2] 新免税合约详情 - 已完成新一轮免税合约签约 合约期自2026年2月11日或移交日孰晚日起至2034年2月10日止 [3] - 采用双免税商经营模式 中国中免中标T3航站楼 王府井中标T2航站楼 [3] - 租金采用“保底+提成”模式 首年保底租金为5.9亿元 高于原合约的每年5.6亿元 [3] - 首年销售额提成比例为5% 自第二个计费年度起提成比例每年递增1个百分点 至第五个计费年度起不再递增 [3] - 基于2025年机场免税客单价160元及原协议综合扣点率24%的假设 静态测算新协议租金较原协议水平高约10% [3] - 新租金模式被认为更有利于激励免税商做大销售规模 [3] - 建议关注公司对与免税商合资经营模式的推进情况 [3] 盈利预测与估值 - 下调2025年盈利预测至净亏损3.08亿元 原预测为净亏损2.37亿元 [4] - 下调2026年盈利预测至1.22亿元 原预测为1.59亿元 [4] - 下调盈利预测主要因下调了客流增速假设 [4] - 引入2027年盈利预测为4.58亿元 主要假设包括客流同比增长5%及免税客单价同比高个位数增长 [4] - 当前股价对应0.8倍2026年市净率 [1]

公司内部活动 - 王府井集团工会组织总部职工开展“阔步新征程，奋进2026”新年健步走活动 [1] - 活动地点位于北京市劳动人民文化宫 公司总部240余名职工参加活动 [1] - 活动旨在弘扬健康向上的企业文化 鼓励职工以更好的状态投入新的一年 [1] 活动具体描述 - 职工在活动中沿园区主干道健步走 形式包括结伴而行、疾走或缓步叙谈 [1] - 职工在太庙门前进行签到与合影 [1] - 公司党委副书记、工会主席曾群表示 活动是崭新的开始 希望职工走出精气神 在新年展现新担当、新作为 [1]

公司产品与IP运营 - 公司举办热门少儿科普IP“米吴”系列新书《米吴科学王牌赛》分享会 活动依托成熟IP影响力 以趣味科普为核心 吸引了众多6至12岁小读者及家长参与 现场近百个活动名额早早满额 [1] - 《米吴科学王牌赛》作为“米吴科学漫画”IP的续作 延续趣味科普核心 创新融入传统文化元素 通过“有声+书籍+科学秀”的多形态内容矩阵覆盖不同场景阅读需求 还附赠珍藏版集卡册等周边 兼具阅读价值与收藏价值 [4] - 主创团队详解书籍创作初衷 通过热血校园科学竞赛故事 将物理、化学、生物等上百个科学知识点融入剧情 同时传递团队协作、勇敢质疑的正向价值观 [3] 市场活动与消费者互动 - 分享会通过模拟书中趣味科学实验 如“乒乓球机关枪”“蓝眼泪”“马德堡半球拔河赛”等 让小读者直观感受科学现象 在动手实践中激发科学探索兴趣 [4] - 活动为小读者搭建了与优质科普IP近距离互动的平台 以生动有趣的形式传播科学知识 助力培养青少年科学素养 [4] - 活动充分展现了少儿科普读物的强大吸引力 [1] 渠道与未来规划 - 未来王府井书店及其怀柔科学城分店“无界书房”将作为文化阵地 不断供给更多高品质少儿读物分享活动 为家长引导孩子深耕科学阅读、涵养科学素养提供支持 [4]

公司股价与交易表现 - 2025年1月9日盘中，王府井股价上涨2.09%，报15.62元/股，总市值175.56亿元 [1] - 当日成交额2.49亿元，换手率1.43% [1] - 当日主力资金净流入548.19万元，特大单净买入570.56万元，大单净流出22.37万元 [1] - 公司股价今年以来上涨0.58%，近5日上涨0.58%，近20日上涨4.76%，近60日上涨10.78% [1] 公司基本业务与行业 - 王府井集团主营业务为商品零售和商业物业出租，零售业务收入占比85.22%，租赁业务收入占比14.78% [1] - 公司所属申万行业为商贸零售-一般零售-百货 [1] - 公司涉及的概念板块包括免税概念、新零售、冰雪产业、海南自贸区、MSCI中国等 [1] 公司股东与股权结构 - 截至2025年9月30日，王府井股东户数为10.13万户，较上期减少6.35% [2] - 截至同期，人均流通股为11097股，较上期增加6.77% [2] - 截至2025年9月30日，南方中证500ETF为第五大流通股东，持股1142.27万股，较上期减少21.19万股 [3] - 截至同期，香港中央结算有限公司为第八大流通股东，持股522.77万股，较上期减少184.51万股 [3] 公司财务表现 - 2025年1月至9月，王府井实现营业收入77.09亿元，同比减少9.30% [2] - 同期，公司实现归母净利润1.24亿元，同比大幅减少71.02% [2] 公司分红历史 - 公司自A股上市后累计派发现金红利43.95亿元 [3] - 近三年，公司累计派发现金红利4.30亿元 [3]

公司近期营销活动 - 王府井书店近日以“新春吉市，马上有福”为主题，打造了沉浸式年货节 [3] - 该年货节集文化、年味、创意与美食于一体 [3] - 活动特别设立了“文创好物集”专区，汇聚兼具设计感与实用性的文创产品 [3] - 专区产品包括马年主题年味装饰和生肖创意盲盒摆件，融合了传统元素与现代创意 [3] 行业趋势与公司策略 - 公司通过打造主题沉浸式活动，将文化体验与消费场景相结合 [3] - 公司注重文创产品的开发与销售，产品强调设计感与实用性 [3] - 公司将传统生肖文化等元素与现代创意形式（如盲盒）结合，以吸引消费者 [3]

公司战略与业务拓展 - 王府井集团新近成立了全资子公司北京免税品经营有限公司 [1] - 新公司注册资本为2亿元人民币 [1] - 新公司由王府井集团全资持股 [1] 新公司经营范围 - 新公司经营范围涵盖日用品销售与批发 [1] - 新公司经营范围包括化妆品零售 [1] - 新公司经营范围包括服装服饰零售 [1]

公司业务拓展 - 王府井书店在怀柔科学城新开设分店“无界书房”并正式启幕 [1] - 新店整体经营面积超过500平方米 [3] - 店内采用全开放式布局 [3] 门店运营与产品策略 - 店内设立了“科学家著作”、“京版好书”、“品阅听书”、“新质生产力”等多个主题展区 [3] - 书店精选科技前沿、人文社科、艺术设计等多领域优质图书 [3] - 店内提供近6000种图书，总计超过2万册 [3]

公司近期重大经营进展 - 王府井集团北京免税品经营有限公司于近日成立，由王府井全资持股，注册资本2亿元人民币，经营范围涵盖日用品销售、化妆品零售等[1] - 公司于12月26日中标北京首都国际机场免税项目02标段（T2航站楼），并于12月30日与北京首都机场商贸有限公司签署正式项目合同[1][2] - 中标项目首年保底经营费为1.13亿元，首年销售额提成比例为5%，经营期限自2026年2月11日或移交日孰晚日起至2034年2月10日止（不超过8年）[1][2] 公司战略布局与业务发展 - 本次中标标志着公司在国内超大型国际枢纽机场的首次布局，有利于提升其免税业务的规模及市场份额[1] - 公司自2020年获免税品经营资质后，免税业务快速扩张：2022年获准在海南万宁经营离岛免税，2023年国际免税港营业并上线跨境电商，2024年至2025年初先后中标哈尔滨、牡丹江、武汉、长沙等多地机场及市内免税项目经营权[2] - 公司由单一百货业态发展成为涵盖百货、购物中心、奥特莱斯等多业态的综合零售商，股票于1994年在上海证券交易所上市[2] 公司近期财务表现 - 2025年前三季度，公司营收约77.09亿元，同比减少9.3%[2] - 2025年前三季度，归属于上市公司股东的净利润约1.24亿元，同比减少71.02%[2] - 2025年前三季度，基本每股收益为0.11元，同比减少70.82%[2]