股价表现 - 5月29日盘中上涨2.06%至18.79美元/股 成交额2867.98万美元 总市值225.62亿美元 [1] 财务数据 - 2024年收入总额934.57亿人民币 同比增长20.16% [1] - 2024年归母净利润40.65亿人民币 同比减少30.91% [1] 公司业务 - 中国领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 涵盖二手房、新房交易、房屋租赁及家装家居服务 [2] - 拥有链家品牌 该品牌为贝壳平台重要组成部分 具备23年行业运营经验 [2] - 通过线上线下互动深度了解平台参与者需求 推动行业基础设施标准化建设 [2] 重大事项 - 预计5月22日披露2025财年一季报（纳斯达克官网预估日期） [1]

股份数据 - 2025年5月27日开始时，已发行股份（不包括库存股份）数目为3,458,896,856股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,458,896,856股[3] - 2025年5月28日结束时，已发行股份（不包括库存股份）数目为3,458,896,856股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,458,896,856股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,602,160,077股，包括3,458,896,856股A类普通股及143,263,221股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年5月1日至28日多次购回股份，如5月28日购回808,266股，每股购回价6.1861美元[4][5] - 2025年5月28日在纽约证券交易所购回股份808,266股，付出价格总额4,999,987美元，每股最高购回价6.23美元，最低6.14美元[12] - 公司合共购回股份总数808,266股，付出价格总额4,999,987美元[12] - 购回授权决议2024年6月14日获通过，公司可购回股份总数为367,706,331股[12] - 根据购回授权已购回股份数目为113,214,027股，占决议通过当日已发行股份（不包括库存股份）数目的3.079%[12] 其他 - 股份购回后新股发行或库存股份再出售或转让暂停期截至2025年6月27日[12]

公司分析 - 贝壳控股(NYSE: BEKE)被给予买入评级 因中国房地产市场预计将复苏 这对贝壳非常有利 [1] - 贝壳执行良好 正在投资人工智能并扩大业务规模 [1] 投资者背景 - 作者为个人投资者 专注于管理自有资金 投资背景涵盖基本面分析、技术分析和动量投资等多种方法 [1] - 作者利用各投资方法的优势完善自身投资流程 在SeekingAlpha发表文章旨在追踪投资想法表现并与志同道合者交流 [1] 注：文档2和文档3内容为披露声明和免责条款 根据任务要求不予总结

股份数量 - 2025年5月23日开始时已发行股份3,458,896,856股[3] - 2025年5月27日结束时已发行股份3,458,896,856股[3] - 公司已发行股份总数3,602,160,077股[6] 股份购回 - 2025年5月1 - 27日多次购回股份未注销，5月1日购回438,801股[4] - 2025年5月27日购回815,718股，每股购回价6.123美元[5] - 5月27日付出价格总额4,994,641美元[13] - 合共购回股份总数815,718股[13] - 购回授权决议2024年6月14日获通过[13] - 公司可购回股份总数367,706,331股[13] - 已购回股份占比3.057%[13] 其他 - 股份购回后新股发行暂止期至2025年6月26日[13]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“买入”评级 [3][11] 报告的核心观点 - 贝壳是国内最大的房产交易及服务平台，有望受益于地产修复，其他三翼业务渐成第二曲线，经纪主业稳固，家装及租赁业务高成长性 [3][11] 根据相关目录分别进行总结 公司概况：专注房产交易及服务 - 国内最大的线上线下一体化房产交易及服务平台，按2021年总交易额计是中国最大、全球前三大商业平台，发展历经链家成长、互联网化探索、布局全国、平台化转型以及多元发展五个阶段 [20] - 采用同股不同权架构，截至24年末总股本36.22亿股，核心管理层掌握近半数投票权，高管团队深耕行业经验丰富，兼具房产经纪及互联网背景 [28][30] - 有存量房业务、新房业务、家装家居和新兴业务及其他四项收入来源，存量房及新房交易贡献主要GTV及收入，23年宣布“一体三翼”战略升级，未来将进军房地产开发领域 [32][35][36] 房地产经纪业务：一超多强的大市场 - 存量房：23年二手房成交面积超新房，未来成交面积占比或继续提升，我国存量房规模稳步提升、二手房市场供给充足，二手房换手率提升潜力大，预计26年二手房经纪业务市场规模达1904亿，21 - 26年CAGR为8.5% [44][50][58] - 新房：未来新房中介渗透率或将继续提升，假设未来新房成交额中枢在7.5万亿左右，26年国内新房经纪业务市场仍有763亿元规模 [62][67] - 竞争格局：房地产经纪行业整体相对分散，呈现一超多强竞争格局，21年贝壳GTV口径市占率9.7% [68] 家装业务：空间广阔，极度分散 - 万亿家装市场，竞争高度分散，24年国内家装市场规模约3.9万亿，预计到27年达5.5万亿，区域型家装企业和“游击队”占比高，连锁型占比仅10%，自装占比整体较高，整装模式在一线城市选择偏好度逐步提升 [71][72][74] - 行业特征：产业链冗长、参与主体多，服务交付复杂，消费者满意度较低，高获客成本压缩家装企业盈利性 [77][83][86] 核心看点：流程再造与标准化能力 - 贝壳如何重塑房产经纪行业：建立“楼盘字典”确保房源真实性，截至21年末已涵盖2.57亿套房屋，平台二手房交易真房源率达95%以上；ACN网络推动信息共享与经纪人合作，重新定义经纪人关系，提高合作效率；技术驱动数字化转型，向平台参与者提供SaaS系统，实施门店科学管理，投入大量研发资源；存量房业务收入韧性强，高经营杠杆下盈利具弹性，新房业务伴随地产止跌回稳有望重拾增长 [92][99][107] - 贝壳如何做好家装家居业务：15年起布局家装，目前处于1到100复制阶段，通过“标准化 + 数字化 + 全链路整合”模式，融合房产交易流量优势与家装服务科技能力，构建闭环生态 [145][146] - 贝壳的新探索：房屋租赁以“省心租”为核心，截至24年末在管房源超43万套；住宅开发“贝好家”已在部分城市落地，25年重点在多个城市开展业务 [2][14] 盈利预测 - 关键假设及盈利预测：预计25 - 27年全国住宅商品房交易额分别为7.9/7.4/7.2万亿，贝壳新房交易额市占率分别为13.1%、14.7%、16.3%，新房业务佣金率25年提升至3.5%，26年小幅提升至3.6%；预计25 - 27年二手房交易额同比+5.0%、+4.0%、+3.0%，房屋租赁交易额年均增长4%，贝壳存量房业务市占率分别24.5%、25.7%、26.9%，存量房业务整体费率分别为1.24%、1.23%、1.22%；预计25 - 27年家装家居收入分别为185/222/255亿元，房屋租赁业务收入分别为241/319/410亿元；预测25 - 27年归母净利润为57.7/66.9/74.4亿元，对应PE为28/24/22倍 [8][9][11] - 相对估值和绝对估值：文档未详细提及具体内容 - 估值结论与投资评级：考虑到经纪主业稳固，家装及租赁业务高成长性，首次覆盖给予“买入”评级 [3][11] 股价驱动因素 - 推动房地产市场止跌回稳的背景下，地产行业进一步出台刺激政策；地产销售数据连续改善；圣都整装主导的家装家居业务推进超预期；“省心租”在管房源规模加速提升 [12]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 貝殼控股有限公司 呈交日期： 2025年5月26日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 不同投票權架構公司普通股 | 股份類別 | A | | | 於香港聯交所上市 | 是 | | | 證券代號 (如上市) | 02423 | 說明 | | | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | | | 庫存股份變動 | | | | | 事件 | 已發行股 ...

广州房地产市场"去贝壳化"现象 - 广州多个新盘在"去贝壳化"后意外火爆，市场对贝壳的垄断模式表现出明显抵触[1] - 越秀地产率先推动"去贝壳化"，其云悦项目通过自媒体和全民营销实现5个月清盘，3栋楼仅剩少量未售[2] - 越秀地产后续推出的"广府系"项目表现优异，珑悦西关3个月清盘，桂悦东晓进入销售金额TOP3[4] 开发商销售业绩 - 大湾区2025年1-4月广州房地产销售TOP20中，万博悦府以21.2亿元销售额和3.6万㎡销售面积位居双榜首[5] - 越秀·桂悦东晓以9.7亿元销售额进入前三[5] - 珠实地产和保利地产同样受益于"去贝壳化"，珠实都荟2小时售出200套，保利天奕豪宅一个月网签154套[5] 二手房市场变革 - 越秀地产组建帮卖团队，2025年一季度达成11亿元置换成交[6] - 保利地产整合周边门店资源，2024年促进二手房成交272套，新房置换471套，平均转化周期48天，去化率57%[8] 贝壳商业模式问题 - 贝壳平台总交易额从2021年Q1到2025年Q1下降21%，但门店数量从48699家增至56839家[9] - 贝壳佣金抽成远高于行业水平，新房项目普遍要求5个点佣金，远高于正常渠道的2-3个点[9] - 加盟店每月需缴纳3500元固定费用，佣金收入还需被抽取8-18%[10] - 实际到中介手中的佣金比例极低，10万佣金经层层扣除后仅剩约3.4万[12][13] 贝壳涉嫌垄断行为 - 强迫开发商签订独家协议，否则禁止旗下中介带看[14] - 在多渠道代理项目中要求开发商拿出部分房源独家授权[15] - 二手房佣金固定且高于其他渠道，要求签约当天全额支付[16] - 限制客户选择非合作银行办理贷款，对非合作银行业务员设置障碍[18] 市场反应与贝壳业绩变化 - 开发商转向自建团队、与自媒体合作、提高全民营销佣金等方式[20] - 购房者转向其他渠道或优质管家公司[20] - 贝壳2025年Q1总交易额8437亿元，较2021年Q1高峰下降21%[21] - 二手房交易利润率从49%降至38.1%，新房交易利润率从27%降至23.4%[21] 贝壳管理层与公司文化 - 董事长彭永东年收入7.13亿元，是创始人左晖去世前的84倍[22] - 两个管理层工资占公司利润的22.78%[22] - 公司从"难而正确的事"转向被质疑为"垄断代言人"[22]

股份数量 - 2025年5月21日开始时已发行股份总数为3,458,896,856股[3] - 2025年5月22日结束时已发行股份总数为3,458,896,856股[3] 股份购回 - 2025年5月多次购回股份，如5月1日购回438,801股，每股6.8368美元[4] - 2025年5月22日购回820,221股，占比0.023%，付出总额4,999,985美元[5][13] 购回授权 - 购回授权决议2024年6月14日获通过，可购回367,706,331股[13] - 已购回占决议通过当日已发行股份3.013%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年6月21日[13]

行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

股份数量 - 2025年5月20日开始和5月21日结束时，已发行股份总数为3,458,896,856股，库存股份为0股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,602,160,077股，含3,458,896,856股A类普通股及143,263,221股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年5月1 - 21日多次购回股份，如5月1日购回438,801股，每股6.8368美元[4] - 2025年5月21日在纽约证券交易所购回806,151股，付出4,999,990美元[12] - 合共购回806,151股，付出4,999,990美元，拟注销806,151股，拟持作库存0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2024年6月14日获通过[12] - 公司可根据购回授权购回367,706,331股[12] - 已根据购回授权购回109,954,548股，占比2.99%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期截至2025年6月20日[12] - 公司确认购回按相关规则进行[13] - 在场内出售库存股份报告不适用[15]