城市发展战略 - 坚持人民城市理念 紧扣建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市要求 [2] - 锚定"六个打造"奋斗目标 笃定创新立市 产业强市 文化兴市战略 [2] - 依靠改革开放增强城市动能 加快转变特大城市发展方式 提升国家中心城市综合能级和核心竞争力 [2] 科技创新与产业升级 - 以科技创新引领产业创新 推动有效市场和有为政府更好结合 [2] - 完善保护文物 发展文化 传承文明的机制举措 [2] - 全力稳就业 稳企业 稳市场 稳预期 [2] 文化发展与交流 - 鼓励文艺工作者创作讴歌时代精神 抒发人民心声的精品佳作 [3] - 加强文化交流 深化文明互鉴 促进民心相通 [3] 党员教育与意识形态 - 抓好党员教育管理 引导党员在"三个年"活动 "八场硬仗" "深化六个改革"等重点工作中发挥先锋模范作用 [3] - 牢牢把握党对意识形态工作的领导权 抓好阵地建设 维护意识形态领域安全 [3]

城镇化发展阶段转变 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城镇化率增速从2011年的1 59个百分点降至2024年的0 84个百分点 新增城镇人口规模稳定在1000万至1200万人 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 城市建成区面积扩张速度从2014年的4%降至2023年的1 24% 新增建设用地进入微增长和负增长通道 [1] 存量提质增效的挑战与转变 - 过去20年城市建成区面积累计增长44 3% 同期城镇常住人口仅增长25 2% 面积扩张速度是人口增速的1 76倍 [2] - 全国城镇住房中2000年前建成的比例达30% 基础设施普遍超期服役 存在安全隐患与功能缺失 [2] - 发展逻辑从量到质转变 从空间扩张转向功能完善 从土地财政转向培育内生动力 从粗放管理转向精细治理 [2] - 广州永庆坊采用微改造模式 保留原住民并引入新业态 实现历史保护 民生改善和产业升级多赢 [2] 城市建设的七大重点任务 - 建设创新城市 宜居城市 绿色城市 韧性城市 文明城市 智慧城市 系统化布局回应人民对美好生活的向往 [3] - 苏州居住证转户籍政策 杭州15分钟生活圈 南京社区养老街道全覆盖等实践体现人民城市建设理念 [3] 城市转型方向 - 从宏观规划到微观治理 从基础设施到公共服务 坚持问题导向和改革创新 走可持续的新型城镇化道路 [4]

城市发展规划 - 广东省强调遵循城市发展规律 推动城市内涵式发展 持续完善城镇空间格局 [1] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 促进大中小城市和小城镇协调发展 [1] - 持续优化城市空间结构 坚持规划引领 统筹生产 生活 生态布局 [1] 城市文化特色 - 提升城市文化品位 加强城市整体风貌塑造 注重涵养城市人文精神 [1] - 彰显中国气派 岭南风格 广东特色 [1] 城市经济发展 - 推动繁荣发展城市经济 因地制宜发展新质生产力 [1] - 打造引领未来的活力之城 机遇之城 [1] 房地产与绿色转型 - 加快构建房地产发展新模式 不断改善公共服务 [1] - 加力推动城市发展绿色低碳转型 [1]

城市发展新阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 当前城市工作目标为建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市 [1] - 城市发展背景已从2015年治理"城市病"转变为解决9亿城市人口存量空间的新问题 [1] 城市安全建设 - 城市安全需地上地下同步发力 地下管线存在老旧和错接问题需更新改造 [2] - 地上需加强应急救护和生命线保障 极端降雨需结合地面蓄治渗等综合手段 [2] 城市更新内涵 - 城市更新成为内涵式提质增效重要抓手 涵盖空间结构优化和功能转化 [3] - 更新范围从老旧小区改造扩展至品质提升 文脉传承和绿色低碳等领域 [3] 公共服务建设 - 需扩大公共服务覆盖至9亿城市人口中的非户籍群体 [4] - 基层医疗服务设施不足 需加强社区级便民服务设施建设 [4] - 老龄化社会需增加社区养老设施如老年食堂和驿站 [4] - 公共服务需实现受众普及和设施多元化双重目标 [5] 城市治理转型 - 694个城市需从"大建设"理念转向"大治理"理念 [7] - 城市管理重点转为运营维护9亿人口相关基础设施 [7] - 城市建设需强化以人为本原则 突出人民主体地位 [7]

城市发展战略 - 中央城市工作会议明确了"创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"的现代化人民城市内涵，部署了7项重点任务以优化城市体系 [1] - 城市发展需遵循与经济发展相辅相成、人口与用地匹配、规模与资源环境承载能力相适应等规律 [1] - 我国城镇化率已达67%，城镇常住人口9.4亿，未来将进入"稳定发展期"，城市发展重点转向存量提质增效 [2] 城镇化进程与挑战 - 我国经历了世界最大规模、最快速度的城镇化进程，但需治理空气污染、交通拥堵等"城市病" [2] - 城市发展需从增量扩张转向提质增效，补齐韧性短板，应对人口减量发展和区域分化 [2] - 新型城镇化水平显著提升，体现在城市能级、规划治理、宜居性、文化保护及生态环境等方面 [2] 城市规划与治理 - "十四五"收官与"十五五"谋划之际，规划需注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入和统筹协调 [3] - 城市治理需精细化，通过改革创新拓展共建共治共享路径，激发创新活力，增强城市动能 [4] - 城市发展需聚焦民生需求，实现衣食住行、生老病死、安居乐业等核心目标 [4] 城市发展理念转变 - 城市工作需适应形势变化，转变发展理念、方式、动力及工作重心，强调全生命周期管理 [3][4] - 城市作为有机生命体需系统谋划，通过改革增强国内国际双循环中的枢纽作用 [4]

中央城市工作会议核心内容 - 会议明确了现代化人民城市的六大内涵："创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧" [1] - 部署了以优化现代化城市体系为统领的7项重点任务 [1] - 这是10年来"城市工作"首次上升到中央层面进行专门研究部署 [1] - 会议对城市发展所处的历史方位作出了与时俱进的重大判断 [1] 城市发展新阶段 - 当前城市发展进入"稳定发展期" [1] - 重点工作转向"存量提质增效" [1] - 需要找到城市工作的新着力点和突破口 [1] 城市发展转型方向 - 城市发展理念需要主动适应形势变化 [1] - 城市发展方式需要转变 [1] - 城市发展动力需要更新 [1] - 城市工作重心需要调整 [1] - 城市工作方法需要创新 [1] 城市战略定位 - 城市将在推进中国式现代化进程中发挥重要作用 [1] - 城市在国家发展和治理中的地位更加突出 [1]

中央城市工作会议核心观点 - 会议指明城市高质量发展方向，城市发展进入新阶段，重点任务包括城市更新、房地产新模式构建、城中村和危旧房改造等 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主，存量成为主要方向 [2] - 会议提出以城市更新为重要抓手，推动结构优化、动能转换、品质提升等，走中国特色城市现代化新路 [2] 城市更新战略意义 - 城市更新重要性显著提升，将成为稳投资、扩内需的重要工具，未来配套政策有望加速落地 [3] - 城市更新通过盘活存量空间（如低效用地整合、业态更新）释放增量价值，同时补齐安全与公共设施短板 [3] - 城市更新将刺激房地产需求端，通过货币化安置直接增加购房需求，并优化供给端空间利用效率 [4] 房地产发展新模式 - 房地产内涵式发展强调"双轨制"供给结构：严控增量、优化存量商品房，扩大保障房供给 [4] - 行业从规模扩张转向品质竞争，头部房企加速布局绿色科技，"好房子"成为高质量发展方向 [5] - 预售资金监管优化等举措旨在降低交付风险，推动销售制度改革 [5] 城市治理与产业联动 - 会议提出培育创新生态、发展新质生产力，城市需发挥国内国际双循环枢纽作用 [5][6] - 统筹人口、产业、交通等要素，强化城市经济功能以支撑双循环体系 [6] - 城市产业结构优化与经济实力增强是房价长期稳定的基础，短期更新改造有望带动市场温和复苏 [6]

城市发展新阶段 - 我国城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67%，进入稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 城市发展要素从土地资本等传统投入转向知识数据技术管理等新型要素，追求更高质量效率公平可持续安全的发展 [2] - 会议提出"五个转变"：发展理念方式动力工作重心工作方法的系统性转变 [2] 城市发展新路径 - 强调"七个着力"构建施工图，目标升级为"创新宜居美丽韧性文明智慧的现代化人民城市"，较十年前"和谐宜居富有活力特色"目标更全面 [4] - 创新城市位列首位，涵盖科技创新治理创新及体制机制创新，需做好改革大文章 [4] - 优化城市体系需发展组团式网络化城市群都市圈，分类推进县城城镇化建设以平衡大中小城市发展 [5] 城市发展实践方向 - 美丽城市建设聚焦减污降碳扩绿协同与生物多样性提升，韧性城市侧重基础设施生命线安全工程 [5] - 文明城市建设强调文化软实力与市民素质提升，形成新发展阶段的全方位指引 [5] - 需差异化制定实施方案，避免千城一面，如南通依托区位优势协同长三角城市群建设 [6][7] 实施保障机制 - 住建部将推进城市体检与更新一体化，完善土地财税金融政策支持完整社区老旧街区改造等任务 [6] - 自然资源部强化规划引领，建立动态评估机制优化生产生活生态空间布局 [6] - 需破除跨部门协作障碍，统筹经济生态文化安全等多维度工作链条 [6]

城镇化进程 - 1978-1990年城镇化率年均增长0.71%，1991-2000年提升至0.98%，2001-2010年进一步加速至1.37%，2011-2020年维持在1.39% [1] - 2011-2015年城镇化率年均增长1.48%，2016-2020年放缓至1.31%，2021-2024年显著下降至0.78% [1] - 2024年城镇化率达到67%，较2015年的57.3%提升近10个百分点，城镇人口从7.9亿增至9.4亿 [1] - 2021-2024年城镇年均新增常住人口1033万人，较此前年均1600万人的增速明显放缓 [1] 城市工作会议背景 - 2015年会议聚焦治理城市病（当时城镇化率55.75%），2025年会议核心转向推进以城市为载体的中国式现代化（2024年城镇化率67%） [2] - 城市发展进入存量提质增效阶段，需关注新需求和市场结构变化 [5] 房地产政策导向 - 城市工作重点任务包括构建房地产发展新模式、城中村改造等，与宜居城市建设相辅相成 [3] - 新模式涵盖住房供应体系改革、要素联动机制、高品质住房建设及协同监管机制 [4] - 国内贷款占房企资金来源比例同比增长0.6%，为4年来首次正增长，商业银行"白名单"贷款增至6.7万亿元（较2023年末增1.7万亿元） [4] 市场影响 - 核心城市通过城市更新和保障房分流有望实现供需再平衡，房价或企稳 [5] - 会议明确"城市更新"为总体要求，城中村改造等任务将直接影响房地产市场 [5] - 需利用金融政策盘活存量土地和房屋，促进市场向好发展 [5]

评级授予 - 惠誉授予郑州城市发展集团拟发行的离岸人民币高级无抵押债券"BBB+"评级 [2] - 债券由郑州城市发展集团直接发行 [2] 债券用途 - 募集资金将用于偿还集团境外债务 [3] 评级关键驱动因素 - 拟发行债券构成公司的直接、无条件、非次级及无抵押债务 [4] - 债券与所有其他无抵押及非次级债务具有同等清偿顺序 [4] 评级推导摘要 - 评级基于《政府相关实体(GRE)评级标准》评估 [5] - 评级反映政府决策、监督及既往支持记录 [5] - 考量公司政府政策职能的持续性及违约可能引发的蔓延风险 [5] - 参考公司在《公共政策收入支持实体评级标准》下的"b"独立信用状况(SCP) [5] - 公司净调整债务/EBITDA与同业平均水平相当 [5] 评级敏感性 - 负面评级行动可能因惠誉下调对郑州市政府支持能力的信用看法 [6] - 负面评级行动可能因整体支持评分恶化至25分或以下 [6] - 负面评级行动可能因发行人违约评级下调 [6] - 正面评级行动可能因惠誉上调对郑州市政府支持能力的信用看法 [7] - 正面评级行动可能因支持评分提升至35分或以上 [7] - 正面评级行动可能因SCP改善至"bbb"或更高 [7] - 发行人违约评级上调将导致债券评级同步调整 [8] 发行人简介 - 郑州城市发展集团是郑州市核心政府相关实体 [9] - 公司主要从事一级土地开发、基础设施建设及公共资产和社区设施运营维护 [9] - 公司由郑州市政府直接管理 [9]