报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月销售数据走弱，城市市场热度分化，开工数据降幅收窄但竣工面积同比仍下降，开发投资额降幅扩大，房企国内贷款增速转正，预计三季度销售数据有望延续弱复苏趋势 [5][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 6月销售数据表现走弱，城市市场热度分化 - 2025年1 - 6月全国商品房销售面积4.59亿平，同比 - 3.5%，销售额4.42万亿元，同比 - 5.5%；6月单月销售面积和金额分别同比 - 5.5%和 - 10.8%，销售均价同比 - 5.6% [5][14] - 分区域看，1 - 6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 - 5.2%、 - 1.2%、 - 2.5%、 - 6.0%，中部区域表现较好 [5][14] - 2025年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为 + 7.3%、 - 2.2%、 - 4.2%，高能级城市成交热度更高 [5][14] 开工数据降幅收窄，竣工面积同比仍下降 - 2025年1 - 6月全国房屋新开工面积3.04亿平，同比 - 20.0%，住宅新开工同比 - 10.4%，降幅均收窄；2024年和2025年1 - 6月Wind 322城宅地成交面积同比分别 - 13%和 - 5% [6][21] - 1 - 6月房屋竣工面积2.26亿平，同比 - 14.8%，住宅竣工面积同比 - 15.5%，降幅收窄，预计2025年竣工面积依旧承压下降 [6][21] 房企开发投资额降幅扩大，新开工意愿较弱 - 2025年1 - 6月房地产开发投资额4.67万亿元，同比 - 11.2%，住宅开发投资额同比 - 10.4%，降幅持续扩大，新开工数据下降及销售回款不足影响投资意愿 [7][21] 企业到位资金降幅扩大，房企国内贷款增速转正 - 2025年1 - 6月房地产开发企业到位资金5.02万亿元，同比 - 6.2%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 + 0.6%、 - 7.2%、 - 7.5%、 - 11.4%，除国内贷款同比转正外，其他渠道到位资金同比降幅均扩大 [7][25] 投资建议 - 6月单月销售数据走弱，7月前两周重点城市一线、二线和三四线商品房成交面积分别 - 15.7%、 + 2.6%、 + 16.3%，预计三季度销售数据有望延续弱复苏趋势 [8][30] - 推荐布局城市基本面较好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等 [8][30] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等 [8][30] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][30]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为推荐，维持原评级 [1] 报告的核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年城镇化率达67% [2] - 城市工作会议部署7方面重点任务，提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 房地产发展新模式有望在机制、房屋供应、房屋管理层面实现，城改和危旧房改造若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] - 政策效果显现后行业估值或整体修复，头部房企有望运营改善并实现整体机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 城镇化转向稳定发展期 - 2024年我国城镇化率达67%，较2017年提高6.76pct，近十年提高11.25pct，城镇化历经快速增长 [2] 再提房地产发展新模式 - 城市工作会议在建设宜居城市任务中提到加快构建房地产发展新模式，机制上有望转向“人、房、地、钱”要素联动，房屋供应体系将优化完善，房屋管理上全过程监管或优化，预售资金监管有望强化 [2] 城改建设宜居城市 - 2024年10月住建部提出新增100万套城改和危旧房改造，实施城市扩至300多个，城改可改善居住条件，若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] 投资建议 - 看好招商蛇口、保利发展等；建议关注优质开发如绿城中国等、优质物管如绿城服务等、优质商业如恒隆地产等、代建龙头如绿城管理控股、中介龙头如贝壳 - W等 [2]

项目概况 - 南阳摩根吾悦广场摩根街区于7月14日举行亮灯仪式 标志着该街区作为城市"夜经济"领航者全面启航 活动吸引政府代表、企业家及市民千余人参与 [1] - 摩根街区自2020年开业 历经五年运营和两年品质升级 现已成为南阳商业版图中的重要坐标 通过多维价值重塑城市商业格局 [12] 战略定位 - 项目作为卧龙区重点打造的特色商业街区 构建"人文+消费+生态"立体发展模式 体现城市从传统商业向数字经济跃迁的战略方向 [3] - 采用"政府引导、市场运作、公众参与"共建模式 为城市更新提供可复制治理经验 [8] 运营数据 - 亮灯首日客流量突破7万人次 带动周边商业体销售额同比增长10% [4] - 日均客流超1万人次 年客流突破300万人次 形成15分钟全域消费圈覆盖 [12] 区位优势 - 占据卧龙 宛城两大城区中轴线 毗邻梅溪河与人民公园 形成商景联动优势 [12] - 周边配置20余条公交线路及非机动车停放区 构建立体交通网络 [12] 场景设计 - 建筑融合国风外立面与河景步道 专业亮化设计呈现夜间视觉盛宴 [13] - 在2024年焕新升级中引入"上海风潮"团队 结合三国 独玉等文化元素打造沉浸式场景 [13] - 配备无障碍通道 残疾人卫生间 母婴室等适老适幼设施 沿河步道每50米设带充电功能的休息区 [14] 业态组合 - 形成"潮流数码+特色餐饮+亲子教育+文创体验"复合业态 旗舰店占比20% 区域首店占比30% [18] - 夜经济IP包括河马吨吨酒吧 集装箱餐车小吃街 结合跨年巡游等活动打造24小时活力街区 [18] - 室外街区引入集装箱网红餐饮区 711便利店 杨梅红艺术教育等首店品牌 [18] 文化科技融合 - 以南阳丝织厂历史为脉络植入老城文化元素 联合非遗品牌打造文创市集 [18] - 增设智能导视系统和无死角监控系统 构建科技+自然+社交多元体验场景 [14][18] 城市更新成效 - 南广场新增遮荫停车区 引入7-11 霸王茶姬等品牌 预计年增销售额数千万元 [22] - 新建500辆非机动车停放口袋公园 增设治安屯警点 构建15分钟便民生活圈 [22] 多维价值 - 经济层面带动区域就业和夜经济 助力南阳省域副中心城市建设 [22] - 文化层面成为历史与现代文明对话窗口 提升城市文化软实力 [22] - 社会层面通过便民设施增强市民幸福感与城市归属感 [22]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 二季度以来房地产市场基本面数据和楼市成交走弱 6月国常会提出更大力度推动市场止跌回稳 预计6月地产销售投资数据进一步走弱 7月政治局会议表态或更积极 带动7月中旬板块出现政策博弈行情 后续政策端发力概率提升 下半年地方政府将推动政策落地 推动市场止跌回稳 [7][148][149] - 建议关注四条主线 包括基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企 经营或策略上有增量或变化的房企 受益于二手房市场量价修复的房地产经纪公司 [150] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比降幅扩大 同比由正转负 40个城市新房成交面积160.0万平 环比降50.3% 同比降19.5% 各能级城市均有不同程度下降 [7][17][18] - 二手房成交面积环比降幅收窄 同比降幅扩大 18个城市二手房成交面积153.0万平 环比降6.9% 同比降18.3% 各能级城市表现有差异 [7][17][55] - 新房库存面积环比上升 同比下降 12个城市新房库存面积11125万平 环比增速0.1% 同比增速 -16.3% 各能级城市库存情况不同 [7][17][45] - 新房去化周期同环比均下降 12个城市新房库存面积去化周期17.1个月 环比降0.02个月 同比降0.6个月 各能级城市有别 [7][17][45] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量价齐跌 同比量价齐涨 百城全类型成交土地规划建筑面积1564.7万平方米 环比降3.9% 同比升33.0% 成交土地总价432.8亿元 环比降28.4% 同比升94.4% [72][73] - 从城市能级看 一线城市同环比均量跌价涨 二线城市环比量涨价跌 同比量价齐涨 三线城市环比量价齐跌 同比量价齐涨 一线城市溢价率同环比均上升 二线城市溢价率环比下降、同比上升 三线城市溢价率同环比均下降 [72] 3 本周行业政策梳理 - 广东解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题 明确办证原则和负面清单 [117] - 四川成都创新乡村振兴投融资模式 保障土地出让收入用于农业农村比例 提升乡村振兴基金效能 [117] - 江苏无锡滨湖区出台楼市新政 对多类人群购房给予补贴 开展消费促进活动 推广房票结算补偿方式 [118] - 北京支持公积金付首付并研究“带押过户” 海南推出个人住房商业贷款转公积金贷款新政 [3][119] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现 上证指数、创业板指、沪深300指数均上升 [121] - 行业板块表现 申万一级行业中房地产、钢铁、非银金融涨跌幅居前 煤炭、银行、汽车涨跌幅靠后 [121] - 房地产行业绝对收益为6.1% 较上周上升5.8pct 相对收益（相对沪深300）为5.3% 较上周上升6.6pct 房地产板块PE为25.20X 较上周上升1.39X [7][121] 5 本周重点公司公告 - 高管变动 金融街、佳兆业美好等公司有董事、执行董事等人员变动 [132][136] - 经营数据 中国海外发展、碧桂园等公司公布6月及1 - 6月合约物业销售额、销售面积等数据 [133][138] - 其他重要公告 滨江集团计划发行中期票据 融创中国进行境内债务重组相关操作等 [134][139] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上升 总偿还量同环比均上升 2025年第28周房地产行业国内债券总发行量238.6亿元 环比升112.5% 同比升117.9% 总偿还量168.9亿元 环比升86.7% 同比升43.1% 净融资额69.7亿元 [140] - 本周债券发行量最大的房企为中铁（上海）投资、上海金茂、安居集团 偿还量最大的房企为万科A、保利发展控股、上海金茂、安居集团、珠实集团 [140][147] 7 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企 如滨江集团、绿城中国等 [150] - 关注2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 如保利置业集团、城投控股 [150] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团等 [150] - 关注受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [150]

核心观点 - 债券 ETF 自 2018 年快速发展，已成为重要固收资产配置工具，久期轮动策略创新应用于债券 ETF 组合可提升收益 [13] - 房地产基本面低迷，但优质房企优势显现，预计 25 - 26 年板块业绩底部震荡弱复苏且企业分化加剧 [13][16] - 宝丰能源 2025 年中报业绩符合预期，内蒙一期达产盈利提升，新疆项目打开成长空间 [17][21] - 金发科技 25H1 业绩略超预期，改性及特种塑料放量、石化经营好转 [22] - 滨江集团中期业绩超预期大增，好房子企业优势凸显，拿地积极且财务状况良好 [24] 指数表现 大盘指数 - 上证指数收盘 3520 点，1 日涨 0.27%，5 日涨 4.22%，1 月涨 1.34% [1] - 深证综指收盘 2120 点，1 日涨 0.15%，5 日涨 5.94%，1 月涨 2.2% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日涨 0.04%，1 个月涨 3.9%，6 个月涨 5.11% [1] - 中盘指数昨日跌 0.06%，1 个月涨 5.08%，6 个月涨 5% [1] - 小盘指数昨日涨 0.04%，1 个月涨 5.1%，6 个月涨 10.39% [1] 行业涨幅 - 小家电Ⅱ昨日涨 5.71%，1 个月涨 7.42%，6 个月涨 6.68% [1] - 贵金属昨日涨 2.94%，1 个月跌 4.4%，6 个月涨 28.49% [1] - 轨交设备Ⅱ昨日涨 2.48%，1 个月涨 4.9%，6 个月涨 3.09% [1] - 电机Ⅱ昨日涨 2.31%，1 个月涨 9.15%，6 个月涨 17.93% [1] - 塑料昨日涨 1.88%，1 个月涨 9.19%，6 个月涨 27.31% [1] 行业跌幅 - 多元金融Ⅱ昨日跌 3.3%，1 个月跌 11.78%，6 个月跌 22.94% [1] - 非金属材料昨日跌 2.03%，1 个月跌 7.59%，6 个月跌 10.11% [1] - 航海装备Ⅱ昨日跌 1.88%，1 个月跌 9.13%，6 个月跌 14.82% [1] - 数字媒体昨日跌 1.55%，1 个月涨 2.26%，6 个月跌 4.04% [1] - 金属新材料昨日跌 1.5%，1 个月涨 2.43%，6 个月涨 16.14% [1] 债券 ETF 与久期轮动策略 - 2018 年以来债券 ETF 数量、规模、种类渐趋完善，可改善固收组合收益 [13] - 挖掘国债期货隐含利率信号价值用于久期配置和债券 ETF 组合 [13] - 久期轮动策略应用于债券指数和利率债 ETF 组合回测显示收益超基准，风险参数相当 [13] 房地产行业 业绩与基本面 - 预计 25H1 房企业绩承压且有分化，25 - 26 年板块业绩有望底部震荡弱复苏 [13][16] - 2025H1 基本面弱，50 强房企累计销售面积同比 - 25%，Q2 降幅扩大；300 城住宅类土地成交面积同比 + 4%，土拍溢价率回落 [13][14] 政策面 - 国常会提出构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设；央行 5 年期 LPR 降至 3.50%；国务院副总理强调加快构建新模式 [13] 投资建议 - 看好产品力和库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级，推荐多类房企、二手房中介和物业管理企业 [16] 宝丰能源 业绩情况 - 2025 年中报预计归母净利润 54 - 59 亿元，同比增长 63.39% - 78.52%，业绩符合预期 [17] 盈利增长原因 - 内蒙项目投产放量、烯烃价差修复，单季度盈利创新高；煤炭价格降，聚烯烃价差修复 [17] 项目优势 - 内蒙一期 300 万吨煤制烯烃项目达产，产能跃居行业第一，在原料、成本等方面优势明显 [17][18] 未来展望 - 新疆 400 万吨煤制烯烃项目获支持性文件专家评审意见，打开中长期成长空间 [21] 投资建议 - 维持 2025 - 2027 年归母净利润预测，当前市值对应 PE 分别为 9、8、7 倍，维持“买入”评级 [21] 金发科技 业绩情况 - 2025 年上半年预计归母净利润 5.50 - 6.50 亿元，同比增长 45% - 71%，业绩略超预期 [22] 增长原因 - 改性塑料放量、结构优化、海外规模增长，特种工塑加速成长，石化板块减亏 [22] 发展趋势 - 持续推进降本增效，合成改性一体化升级，石化板块盈利有望好转 [22] 滨江集团 业绩情况 - 中期业绩超预期大增，2025H1 归母净利润 16.3 - 19.8 亿元，同比 + 40% - 70% [24] 销售情况 - 2025H1 销售 528 亿元，同比 - 9%，均价 4.0 万元/平，高于同行，计划 2025 年销售额 1000 亿左右 [24] 拿地情况 - 2025H1 拿地额 319 亿元，拿地强度 60%，杭州拿地占比 98%，拿地积极聚焦 [24] 财务状况 - 拿地积极下有息负债下降，融资成本降至 3.4%，持续践行高质量成长 [24] 投资建议 - 中期业绩超预期，好房子企业优势显现，维持“买入”评级，上调 25 - 26 年归母净利润预测 [24]

中资美元债市场表现 - iBoxx中资美元债投资级指数上涨0.12，投机级指数上涨0.48 [2] - 投资级到期收益率与前一周持平，投机级收益率上升0.03% [2] 国内宏观政策动态 - 财政部调整国有商业保险公司考核方式，净资产收益率考核权重调整为当年30%、三年50%、五年20% [2] - 香港金管局扩大债券通南向通参与机构范围，新增券商、保险公司及资管公司，并优化离岸人民币债券回购业务 [2] 宏观经济数据 - 6月CPI同比上涨0.1%，环比下降0.1%，核心CPI同比上涨0.7% [3] - PPI环比下降0.4%，同比下降3.6% [3] - 外汇储备规模达33,174亿美元，环比上升322亿美元（增幅0.98%） [3] 离岸债一级市场发行 - 上周18家公司发行21只离岸债，总规模33亿美元 [8] - 城投板块13家企业发行16亿美元债券，涵盖美元、欧元及离岸人民币 [8] - 产业板块6只新发，包括长江实业发行4批总值超20亿港元中期票据（利率3.01%-3.33%） [8] - 周大福创建发行8.5亿港元可换股债券，票面利率2.8% [8] - 天长农业发展发行9,000万美元可持续发展债券，票面利率6.45%，认购倍数超4倍 [9] 企业评级变动 - 惠誉首予民银国际"BBB-"评级，展望稳定，2024年经营业绩扭亏为盈 [13] - 穆迪首予中银国际控股"A2"评级，杠杆率从2020年4.8倍降至2024年3.2倍 [13] - 济南轨道交通集团被惠誉撤销评级 [14] 房企债务重组进展 - 佳兆业累计兑付锦恒财富76%投资款，新增深圳佳园二期项目债转股方案 [4][25] - 龙光集团21只境内债券及ABS重组方案全部获持有人通过 [4][25] - 时代中国85.67%计划债权人支持重组，97.5%投票债权人赞成方案 [4][25] - 路劲启动5只票据同意征求程序，拟支付ROADKG 5.2 07/12/29利息 [15][25] - 旭辉拟调整境内债重组方案，提高股票选项上限至15亿元 [4][25] 资产处置与融资动态 - 新世界发展计划出售中国多地K11大厦等物业资产 [4][25] - 越秀地产获10亿元人民币循环贷款融资，期限364天 [25] - 金科股份重整投资款26.28亿元全部到账 [26] - 新城控股推进吾悦广场ABS发行，规模约10亿元 [4][26] - 龙湖集团拨付5.225亿元兑付境内到期债券 [26] 二级市场交易活跃债券 - 可转债：阿里巴巴（6,397.2万美元）、京东（2,012.9万美元）、理想汽车（1,378.9万美元） [17] - 金融债：保诚（1,419.7万美元）、友邦保险（430万美元+333.3万美元） [17] - 产业债：微博（1,382.8万美元）、腾讯（887万美元+850万美元） [17] - 地产债：新世界发展（339.5万美元）、丽新发展（251万美元） [17] 城投债估值变动 - 滕州信华投资债券价格涨2.67%至95.36，收益率9.05% [19] - 山东高速债券价格跌5.13%至92.39，收益率6.48% [19] 地产债估值显著波动 - 绿地香港永续债价格涨88.75%至9.44，收益率140.14% [20] - 融创多只债券价格涨幅超12% [20] - 绿地控股多只债券价格跌幅超25% [21] 金融债估值小幅调整 - 富卫集团债券价格涨幅0.29%-0.57%，收益率5.61%-8.56% [22] - 招银国际租赁债券价格跌幅1.89%-2.78% [23] 产业债估值分化 - 鹏博士债券价格涨8.68%至9.24 [23] - 一嗨租赁债券价格跌2.09%-2.16% [24]

公开市场操作 - 央行7月11日开展847亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，全额中标，当日净投放507亿元（因到期340亿元），当周累计净回笼2265亿元 [1] - 7月14日至18日当周将有4257亿元逆回购到期（每日1065/690/755/900/847亿元），另7月15日有1000亿元MLF到期 [1] 资金面 - 存款类机构隔夜质押式回购利率微升2bp至1.34%，7天期利率下降超2bp至1.47% [3] - 美国隔夜融资担保利率报4.32%，显著高于国内水平 [3] 同业存单 - 全国及主要股份制银行1年期同业存单成交利率小幅上行至1.63%附近 [6] 利率债与国债期货 - 银行间主要利率债收益率涨跌分化 [8] - 国债期货主力合约多数下跌：30年期涨0.05%，10年期跌0.02%，5年期跌0.01%，2年期持平 [12] 政策动态 - 财政部要求国有商业保险公司调整考核指标，新增5年周期考核维度（原为3年），强化资产负债期限匹配管理 [13] - 香港金管局提示港美息差套利空间仍存，港汇或再触7.85弱方兑换保证，需警惕加息预期 [13] 全球宏观 - 美国拟8月1日起对加拿大加征35%关税，并计划发布对俄"重大声明" [15] - 日本央行推出政府债券"早间报价"以增强市场流动性 [16] - 英国5月GDP环比下滑0.1%，连续两月萎缩且低于预期 [16] 债券发行 - 财政部将招标300亿元91天贴现国债，国开行/农发行分别计划增发110亿/250亿金融债 [18] - 新城控股拟发10亿元ABS，天津临港投控拟发3年期美元绿债（指导价5.50%） [18]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 7月新房成交数据全面走弱，二手房成交持续回落，销售持续转冷，建议关注月底政治局会议对新一轮地产政策的方向定调 [1] - 建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（7.5 - 7.11） - 重点监测32城合计成交总套数1.2万套，环比降50.5%，2025年累计成交44.1万套，累计同比降5.4% [2][13] - 一线城市成交3022套，环比降54.7%，2025年累计成交12.6万套，累计同比增6.2% [2][13] - 二线城市成交7192套，环比降52.5%，2025年累计成交26.4万套，累计同比降9.8% [2][13] - 三线城市成交1287套，环比降8.9%，2025年累计成交5.1万套，累计同比降6.3% [2][13] - 重点监测18城合计成交二手房总套数2.2万套，环比降3.2%，2025年累计成交67.9万套，累计同比增11.3% [2][18] - 一线城市成交8306套，环比降14.9%，2025年累计成交27.5万套，累计同比增27.7% [18] - 二线城市成交12723套，环比增4.9%，2025年累计成交37.1万套，累计同比增6.8% [18] - 三线城市成交1279套，环比增10.4%，2025年累计成交3.3万套，累计同比增9.6% [18] 土地供应（6.30 - 7.6） - 百城土地宅地供应规划建筑面积551万㎡，2025年累计供应11368万㎡，累计同比降12.9%，供求比1.14 [3][22] - 一线城市供应规划建筑面积13万㎡，今年累计供应516万㎡，累计同比降0.7%，累计供求比0.97 [22][23] - 二线城市供应规划建筑面积212万㎡，今年累计供应5320万㎡，累计同比降2.9%，累计供求比1.11 [22][23] - 三四线城市供应规划建筑面积327万㎡，今年累计供应5532万㎡，累计同比降21.5%，累计供求比1.18 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价4717元/㎡，近四周平均挂牌均价4934元/㎡，环比降9.5%，同比增3.4% [3][23] - 一线城市供应土地挂牌楼面价23476元/㎡，近四周平均起拍楼面22364元/㎡，环比降3.4%，同比降34% [23] - 二线城市供应土地挂牌楼面价5257元/㎡，近四周平均起拍楼面6257元/㎡，环比降9.9%，同比增1.1% [23] - 三四线城市供应土地挂牌楼面价3635元/㎡，近四周平均起拍楼面价3555元/㎡，环比增5.4%，同比增19% [23] 土地成交（6.30 - 7.6） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积495万㎡，2025年累计成交10005万㎡，累计同比增6.7% [4][45] - 一线城市成交建筑面积15万㎡，今年累计成交534万㎡，累计同比增12.5% [45][46] - 二线城市成交建筑面积342万㎡，今年累计成交4773万㎡，累计同比增17.8% [45][46] - 三线城市成交建筑面积138万㎡，今年累计成交4697万㎡，累计同比降3.2% [45][46] - 百城住宅用地平均成交楼面价为5708元/㎡，环比降33.7%，同比增50.8%，整体溢价率为5.8%，2025年平均楼面价7660元/㎡，溢价率11.4%，较去年同期提高7.2个百分点 [4][46] - 一线城市住宅用地平均成交楼面价为18103元/㎡，整体溢价率为0%，2025年平均楼面价38129元/㎡，同比增36.7%，溢价率11.7%，较去年同期溢价率提高7.2个百分点 [46][47] - 二线城市住宅用地平均成交楼面价为5990元/㎡，整体溢价率为6.7%，2025年平均楼面价8578元/㎡，同比增23.6%，溢价率14.6%，较去年同期溢价率提高10个百分点 [46][47] - 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3654元/㎡，整体溢价率为5.4%，2025年平均楼面价3266元/㎡，同比增9.4%，溢价率3.1%，较去年同期溢价率提高0.3个百分点 [46][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]