点击【樱桃大房子】关注并 一方面，1-10月国有土地使用权出让收入24982亿元，同比下降7.4%。 可能单说7.4%，大家没感觉。但要知道，卖地收入可是地方政府的"钱袋子"，占地方政府性基金预算本级收入的比重很大。它一感冒，整个经济可能都要 跟着打喷嚏，直接影响地方基金收入整体下降3.3%。 另一方面，全国政府性基金预算支出却高达80892亿元，同比大幅增长15.4%。 是不是觉得很分裂？一边是卖地收入这个进水口在缩小，另一边是预算支出这个出水口在猛增。 这感觉就像，家里工资收入明明少了，但房贷、车贷、孩子学费的支出却不减反增。钱从哪来？缺口怎么补？ 今天，咱们就把这个"财务清单"掰开，讲清楚我们正站在怎样的节点上。 为什么会出现这么分裂的数据？ 近日，财政部发布2025年1—10月财政收支情况，其中有一组数据极具对比性。 卖地收入下降7.4%，是趋势，不是偶然。数据显示，2024年全国土地出让金收入为48699亿元，较2021年的高峰时期（8.7万亿元）已经下滑了44%。 原因也很简单： 销售端淤塞，市场预期下降，老百姓捂着钱包，不买房了。 房企集体躺平，房子卖不动，销售回款速度减缓，拿那么多地干什么？ ...

财政收支概况 - 2025年1-10月全国一般公共预算收入同比增长0.8%，支出同比增长2%[3] - 2025年1-10月全国政府性基金预算收入同比下降2.8%，支出同比增长15.4%[3] - 10月广义财政收入同比下降0.6%（前值3.2%），支出同比下降19.1%（前值2.3%）[34] 一般公共预算收入 - 10月一般公共预算收入同比增长3.2%（前值2.6%），地方本级收入同比增长4.0%（前值2.0%）[6] - 10月税收收入同比增长8.6%（前值8.7%），环比增幅约79%为近五年同期最高[8] - 10月个人所得税环比增长24.9%，显著高于2021-2024年平均增幅9.6%[8] - 10月非税收入同比下降33%，环比下降超53个百分点[19] 一般公共预算支出 - 10月一般公共预算支出同比下降9.8%（前值3.1%），环比降幅超38个百分点[23] - 10月地方一般公共预算支出同比下降近12%，中央支出同比下行约1%[24] - 10月民生类支出（教育、社保就业、卫生健康）环比下降39.4%，占比近四成[27] 政府性基金与土地财政 - 10月政府性基金收入同比下降18.4%（前值5.6%），支出同比下降38.2%（前值0.4%）[32] - 10月国有土地使用权出让收入2680亿元，同比下降27.3%（前值-1.0%）[32] - 2025年1-10月土地出让收入贡献地方政府基金收入的81%，占地方政府广义财政收入的18.4%[37] 政策展望与风险 - 财政部10月中旬额外下达5000亿元地方债务结存限额以缓解地方财政压力[37] - 财政政策预计保持温和扩张，结构上地方侧重民生和化债、中央侧重稳增长和重大项目建设[37] - 风险包括增量政策超预期、房地产景气度企稳不及预期、政策效果不及预期[38]

政策动态 - 2025年第三波房地产救市政策力度显著增强，多地推出真金白银的购房补贴，例如武汉经开区对刚需和改善型购房提供补贴，团购最高奖励可达十几万元[1] - 救市政策形式多样，包括长沙的“以旧换新”补贴最高3万元（按新房总价1%计算）、多子女家庭购房套数核减[6]，以及上海的限购调减、公积金政策优化和首套房贷款年限放宽[7] - 中央定调支持楼市，2025年政府工作报告首次写入“稳住楼市”，住建部明确要更大力度推动房地产止跌回稳[8]，半年内全国超170个省市（县）出台超340条救市政策[9] 市场现状 - 房地产市场持续低迷，2025年上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，已连续38个月下跌[12] - 新房销售疲软，二手房即使降价也难有成交，房企面临巨大偿债压力，行业洗牌后以央国企为主[12] - 土地财政面临压力，自2023年以来多地土地出让收入腰斩，严重影响地方财政和民生工程投入[12] 购房成本与机会 - 当前购房成本处于历史低位，央行数据显示存量房贷利率下降后，每年为5000多万户家庭节省利息支出1500亿元[16] - 对于有真实需求（如结婚、上学）的刚需购房者，目前的补贴政策和低利率环境提供了降低成本的机会[15][16][25] - 市场出现严重分化，北京、上海等核心城市的核心地段房价可能企稳，但缺乏产业和人口支撑的三四线城市房价面临下跌压力，例如中山有公寓价格下跌40%仍难以脱手[18][19] 市场信心与长期趋势 - 消费者信心不足是市场疲软的核心原因，经济增速放缓和未来收入不确定性使得居民不敢轻易承担长期房贷[12] - 住房需求升级，消费者对绿色、智能、安全住房的要求提高，但市场供应仍以老户型、差物业产品为主[12] - 房地产行业长期调整趋势难以改变，政策仅能短期稳定市场，未来将呈现分化格局而非普涨行情，“买错就亏”取代“买了就赚”成为新逻辑[17][20][21]

文章核心观点 - 国内住宅总量已显过剩，但开发商仍持续大规模新建商品房，其根本原因在于房地产市场的投资属性超越了居住属性，以及开发商和地方政府的特定经济驱动模式[1][10] 房屋供应现状 - 国家统计局数据显示，国内现有住宅存量若按每栋住10人计算，足以满足约60亿人口的居住需求[1] - 在庞大存量基础上，每年仍有至少1400万套新建商品房进入市场，供应充裕程度已是不争事实[1] 开发商持续新建房屋的原因 - 首要原因：开发商深陷债务困境，需通过“以建养建”模式维持生存 持续拿地开发是新项目申请银行开发贷款的理由，若停止建设将导致资金链断裂风险[5] 即便有意去化库存，银行为防范风险可能抽贷，迫使公司必须持续建造以维持信贷支持[5] - 次要原因：地方政府对土地财政的依赖驱动开发商拿地开发 地方政府财政收入高度依赖土地出让，开发商停止拿地将直接导致其财政收入锐减[7] 开发商拿地建房能有效拉动当地GDP增长并创造大量就业机会，因此受到地方政府鼓励[7] - 第三个原因：炒房客的投资需求维持市场活跃度 银行存款利率走低及物价上涨促使高财富人群将房屋作为投资品，购入后期待房价上涨获利[9] 这使得房地产市场在很大程度上仍是一个投机市场，投资需求支撑了新房建设[10] 市场属性与潜在方向 - 经济学家指出，“房子过剩”仅针对自住需求，当住房被视为投资工具时，供应便不再充足[3] - 引导市场回归居住属性的潜在措施包括开征房产税，以增加持有成本并缓解地方政府财政压力[10]

地方政府行为逻辑 - 土地财政是地方政府重要收入来源 房价骤降将打击开发商拿地意愿 进而影响地方财政收入和基础设施建设等重大项目 [3] - 地方政府采取松绑政策和限跌令等措施 旨在稳定房地产市场 防止房价出现剧烈波动以维护整体经济和社会稳定 [7] 房价下跌的潜在连锁反应 - 房地产行业关联钢铁 水泥 建材 装修 家电 家具等数十个上下游产业 提供大量就业岗位 房价暴跌将直接冲击这些行业 导致投资需求萎缩和失业率上升 [5] - 房价大幅下跌可能导致已购房业主资产缩水 引发不满情绪和维权事件 给社会稳定带来隐患 [5] - 房价下跌幅度超过购房者首付款比例可能引发大规模断供 导致银行面临大量不良资产 增加金融风险 [5] 开发商面临的困境 - 房价下跌会加剧市场观望情绪 导致房屋销售更加困难 库存积压问题恶化 [7] - 房价下跌同时增加银行贷款难以收回的风险 [7]

房地产行业现状与挑战 - 房地产的黄金时代已落幕，房价不再疯涨，开发商暴雷不断，城市扩张减速 [3] - 房地产曾是经济增长主引擎，拉动钢铁、水泥、家电、装修等一系列产业 [5] - 社会运转高度依赖房地产，涉及地方财政、企业投资、家庭资产及婚恋市场 [7] 经济发展模式分析 - 过去二十年核心经济逻辑是土地财政支撑地方发展，银行提供信贷，家庭背上债务 [5] - 发展模式面临人口减少、出生率走低、年轻人不愿结婚生子等挑战 [5] - 房地产降温导致财政收入下降、政府投资放缓、就业岗位减少、家庭消费意愿降低 [7] 拆迁补偿与个人财富 - 拆迁补偿款对许多人而言是短暂的账面财富，未能转化为持续收入能力 [5] - 缺乏产业支撑、技能提升和财富管理意识，补偿款易被消费、投资失败或通胀稀释 [5] - 案例显示2亩地征地补偿8万元，而政府土地出让价格达500万元 [3] 未来发展方向与转型 - 未来增长需依靠产业升级、科技创新和人力资本提升，发展高端制造、绿色能源、人工智能、生物医药等新质生产力 [8] - 需改革财税体制，减少对土地财政依赖，建立可持续的地方收入体系 [8] - 城镇化应注重城乡资源公平流动，以城市更新和旧改替代大拆大建 [10]

核心观点 - 前央行副行长朱敏指出支撑房价上涨的三大根基发生根本性转变，认为房价很难再涨起来，房地产行业将从高速增长回归常态，由“投资品”转变为“居住品”[1][3][11] 人口结构转变 - 全国出生人口从2016年的1786万降至2024年的954万，8年间近乎腰斩，预示20年后每年新增购房需求将从1800万跌至900万[5] - 25-30岁群体的购房意愿在过去5年从65%下降至48%，年轻人因经济压力不敢买房[5] - 在北京、上海等城市，租房月租约5000元与同款房子月供相当，但购房需掏空全家积蓄并背负几十年房贷，导致近60%收入用于还贷[5] 土地财政模式转变 - 全国土地出让金从2021年的8.7万亿元暴跌至2024年的4.87万亿元，收入近乎腰斩[7] - 房地产循环链条断裂：购房需求消失导致房子卖不动，开发商不敢拿地，使得地方、开发商、银行原有的盈利模式停摆[7] 购房观念转变 - 年轻人正抛弃“有房才有家”的传统观念，不愿用三代人积蓄换取一套房[7][9] - 北京一个普通家庭购房需500万元，首付150万元需全家凑齐，贷款350万元月供约2万元，将严重限制家庭未来30年的消费和抗风险能力[9] 行业政策与经济结构调整 - “十四五”规划提出遏制房地产投资投机，弱化其金融属性，政策重心转向新能源汽车、半导体、人工智能等新动力产业[10] - 当前存在两种观点博弈：一种认为高房价挤压消费，代表未购房年轻人和实体企业诉求；另一种担心房价大跌导致居民财富缩水，代表有房中产、地方政府和银行利益[9][10] 未来房价走势与国际经验 - 参考国际案例，日本房地产泡沫破灭后调整20多年，美国次贷危机后市场出清较快，大型房地产调整平均需6年，中国房价自2021年开始调整，按此推算2027年左右可能见底[11] - 城市分化将加剧：北京、上海、深圳等一线城市核心区因资源集中、人口流入，房价可能在2026年左右企稳，未来年均涨幅3%-5%，与经济增长同步；人口流出的三四线城市调整压力更大[11]

赵燕菁教授核心观点 - 房地产是宏观经济震源 对整体经济具有系统性影响[2] - 土地财政本质是地方政府财政 依赖土地出让权和规划权[4] - 房地产调控应放弃数量目标 制止新增供地流入市场 赎回过剩不动产[4] - 房价下跌主要损害普通居民利益 因中国城镇住房拥有率达96.3% 住房资产占家庭总资产77.7%[4] - 建议建立商品房与保障房"双轨制" 明确房价上涨是好事 通过回购过剩商品房转化保障房[5] - 房地产仍是中国经济发动机 关键需保持资产流动性 其在资产负债表权益项占比最大[6] - 当前调控方向错误 打压房价目标不合理 没有调控反而不会比现在更差[6] 房地产市场数据表现 - 2025年1-8月新建商品房销售面积5.73亿平方米同比下降4.7% 销售额5.50万亿元同比下降7.3%[7] - 同期房地产开发投资6.03万亿元同比下降12.9% 住宅投资4.64万亿元同比下降11.9%[9] - 2024年较2021年商品房销售面积下降39.6% 销售额下降43.1% 投资下降27.1% 到位资金下降46.5%[10] - 2025年上半年较2021年同期销售面积下降42.4% 销售额下降49.1% 投资下降30.4% 到位资金下降51.2%[10] - 2025年6月末商品房待售面积7.69亿平方米创历史新高 去化周期达26.7个月[13] - 房地产业增加值从2021年峰值9万亿元连续三年下行 占GDP比重从2020年8.3%回落至2024年6.3%[14] - 2021-2024年房地产业对GDP增长拉动分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点[15] - 土地出让收入从2021年8.71万亿元降至2024年4.87万亿元 土地财政依赖度从35.9%降至17.3%[18] 房地产行业重要性 - 房地产贡献约20%GDP、40%财政收入、20%社融存量 构成60%家庭资产[19] - 房地产投资占全社会固定资产投资25% 全国房地产市值约430万亿元 是GDP3.5倍、股市市值5倍[22] - 行业直接间接吸纳大量就业 2024年末建筑业农民工约4300万人 占全部农民工14.3%[22] 行业面临的结构性问题 - 中国城市人均住房面积达50平方米 已达发达国家天花板水平[25] - 城市化率已达65% 上升空间有限 叠加人口出生率下降影响需求[27] - 2014年全国房地产库存曾达22亿平方米 2022年防城港去化周期高达152个月[26] - 房地产相关贷款占银行业贷款39% 还有大量债券、股本、信托资金进入行业[28] - 2019年中国住宅和开发商库存总额达52万亿美元 是美国住宅市场两倍[28] 行业转型方向 - 开征房地产税可作为地方财政新税收源头 缓解土地财政依赖[32] - 庞大的存量房市场成为地方财政"长期饭票" 三套及以上住房家庭占比10.5%[32]

一线城市限购政策松绑的差异格局 - 广州在2024年9月30日率先官宣全市取消限购，不再审核购房资格和限制购房套数，并于2025年6月的提振消费方案中再次确认，呈现“放手一搏”的激进姿态[1][2] - 北京、上海、深圳则采取渐进式放松，北京于2025年8月公布五环外取消限购，上海跟进外环，深圳于2025年9月5日取消关外（含罗湖）限购，呈现“留一手”的保守策略[2] 广州率先全面取消限购的驱动因素 - 广州楼市面临更大下行压力，其二手房价格在一年内下滑超过12%，部分外围区域库存去化周期超过24个月，倒逼其通过全面取消限购以“止跌”[4][7] - 广州土地财政依赖度长期超过40%，远高于深圳的18.9%、北京的26.5%和上海的32.6%；2024年广州政府性基金收入同比下降21%，财政压力迫使刺激土地市场[9] - 广州2025年土地供应计划中78%投向重点发展平台，需依赖活跃房地产市场维持土地溢价率[9] 北上深限购政策保持审慎的核心原因 - 北上深核心区供求关系相对紧张，地王层出不穷，核心地块溢价率普遍超过20%，若全面取消限购可能推高地价并传导至房价[6] - 北上深作为中国楼市“风向标”，其政策变动可能引发全国连锁反应和投机炒作，需防范虹吸全国购买力；例如上海2025年外环外取消限购后，长三角投资客占比从15%跃升至32%[6][18] - 政策制定以“止跌回稳”为目标，而非“回暖拉升”；保留核心区限购可作为未来经济复苏时的政策后手，避免重蹈2015年深圳限购松绑后房价短期暴涨30%的覆辙[15][16][18] 广州取消限购未引发全国虹吸效应的结构性原因 - 广州楼市处于“买方市场”格局，缺乏吸引外部资金的房价暴涨预期；其需求结构以本地为主，500万以下房源占比75%，与北上深吸引全国富豪资产的属性不同[9][10] - 广州政策松绑是渐进式过程，2023年起逐步取消限价、限售和外围限购，并通过人才补贴、降低社保年限等措施释放需求，缓冲全面取消的冲击[10] - 广州配套推出防投机政策，包括价格备案机制、房产税试点（增加多套房持有成本）以及与房企签署保价保质倡议书[11][12][13] 北上深全面取消限购的长期条件与短期路径 - 长期取消限购需依赖替代政策工具成熟，如房产税收入占地方财政比重达15%以上（上海2025年仅为5%），或保障房建设完成覆盖（北京、上海计划2025-2030年新增20万套、40万套）[22][24][25] - 短期北上深更可能通过“挤牙膏”方式放宽非户籍社保年限、扩大不限购区域范围，而非全面取消；核心区作为中国楼市“最后堡垒”，其政策调整将优先确保安全[26]

市场供需严重失衡 - 河南林州城区常住人口约33万，合理住房需求估算约11万套，健康供应量上限应在15万套以内 [2] - 截至2025年3月，林州已建和在建住房总量突破100万套，其中已竣工住宅超过65万套 [2] - 当地住房供应量是实际需求的近7倍，人均拥有住房套数逼近三套 [2] 行业价格与交易量急剧恶化 - 当地二手房均价已跌至2000元/平方米，较2018年高点缩水近七成 [3] - 新建商品房市场门可罗雀，开发商采取“首付5万元”、“零首付”甚至“负首付”等营销手段，成交量依然惨淡 [3] 开发商投资与市场参与度 - 2020年至2025年间，27家开发商累计投资837亿元进入林州市场 [3] - 参与者包括央企、省内知名房企及本土开发商，在房地产黄金时代末期上演“圈地开工”的狂欢 [3] 地方政府财政依赖与土地供给 - 2017年至2022年间，林州市土地出让金占财政总收入的比例高达42%，远超全国平均水平 [4] - 为填充财政空缺，地方政府放宽开发限制，土地供给“应批尽批”，直接催生过度开发 [4] 投机需求与人口结构问题 - 林州约有40%的住房被外地投资者买走，形成投机性需求的“蓄水池” [6] - 当地60岁以上人口占比高达26.3%，年轻劳动力持续外流，人口结构恶化进一步削弱刚性需求 [6] 行业困境对产业链的冲击 - 房地产市场的低迷传导至上下游产业，有建材企业产能利用率不足三成，裁员过半 [9] - 2024年林州市土地出让金收入比2020年峰值暴跌83%，财政收入大幅萎缩 [10] 行业政策调整与应对措施 - 林州市政府已启动“止损”措施，包括暂停新增住宅用地供应，严格控制新建商品房审批 [11] - 积极盘活闲置住房，鼓励开发商将其转化为保障性住房或长租公寓 [11] 全国县域市场的普遍性问题 - 根据住建部2025年一季度调研，全国已有超过180个县级城市面临住房供应过剩 [12] - 其中50多个县城的空置率超过35%，结构性矛盾已从一二线城市蔓延至县域腹地 [12] 行业未来发展方向 - 未来政策需注重区域差异，实施“因城施策、精准调控” [19] - 对于住房过剩的县城，重点在于消化存量、盘活资源、防范风险 [19] - 应构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度 [17]