报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价40.47港币/股 [1][4][6] 报告的核心观点 - 万国数据1Q25营收和调整后EBITDA同比增长，受益于积压订单交付和新订单推进，完成首单ABS项目交割确认资产处置收益，国内AI应用发展有望带动数据中心空置率下降，带来估值提升和业绩改善机遇 [1] - 国内业务运营面积和IT规模增长，机柜利用率和上架率提升，调整后EBITDA利润率上升；海外业务签约规模达537MW，形成营收和调整后EBITDA [2] - 公司预计2025年业绩稳步增长，受ABS项目出表影响，杠杆率逐步下降，推进公募REITS发行有望进一步降低杠杆率、减少利息费用、改善业绩 [3] - 维持盈利预测不变，采用SOTP估值法对公司估值，上调国内业务2025年EV/EBITDA目标估值，给予国际业务对应估值，得出目标价并维持“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 1Q25实现营业收入27.23亿元，同比增长12.0%，调整后EBITDA 13.24亿元，同比增长16.1%，净利润4.11亿元 [1] - 预计2025年总收入112.9 - 115.9亿元，同比增长9.4% - 12.3%，调整后EBITDA 51.9 - 53.9亿元，同比增长6.4% - 10.5% [3] - 预测25 - 27年经调整EBITDA分别为52.9/59.3/68.8亿元 [4] 业务情况 - 国内业务：截至1Q25末，运营面积610,685平方米，同比增长14.6%，运营IT规模约1313MW，运营/储备规模分别为369MW/900MW，机柜利用率75.7%，环比提升1.9pct，调整后EBITDA利润率48.6%，环比提升0.4pct [2] - 海外业务：截至1Q25末，DayOne累计签约规模537MW，运营规模143MW，1Q25形成营收/调整后EBITDA 0.66/0.21亿美元 [2] 估值情况 - 采用SOTP估值法，国内业务给予16倍2025年EV/EBITDA估值，对应股权价值472.75亿元；国际业务参考B轮融资估值水平，给予6.75元/股估值，对应股权价值102.87亿元，合计股权价值575.62亿元，对应目标价40.47元/股 [11] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|9,957|10,322|11,433|12,933|14,809| |+/-%|6.76|3.67|10.76|13.12|14.51| |归属母公司净利润(人民币百万)|(1,277)|3,304|(843.89)|(483.21)|313.52| |+/-%|2.19|358.78|(125.54)|(42.74)|164.88| |EPS(人民币，最新摊薄)|(0.82)|2.12|(0.54)|(0.31)|0.20| |ROE(%)|(5.92)|15.87|(3.81)|(2.25)|1.47| |PE(倍)|(28.52)|11.02|(43.15)|(75.36)|116.14| |P/B(倍)|1.91|1.61|1.68|1.72|1.69| |EV/EBITDA(倍)|19.01|8.40|16.41|14.56|12.44|[5] 可比公司估值 |公司简称|公司代码|市值(百万元)|EBITDA（百万元）（2025E/2026E/2027E）|EV/EBITDA（倍）（2025E/2026E/2027E）| |----|----|----|----|----| |数据港|603881 CH|18,366.5|1,119.0/1,183.6/1,277.0|17.7/16.7/15.5| |光环新网|300383 CH|24,752.9|1,595.5/1,498.8/1,581.7|18.0/19.2/18.2| |润泽科技|300442 CH|77,914.3|4,896.5/5,432.0/5,857.0|18.4/16.6/15.4| |易昆尼克斯|EQIX US|620,999.0|26,658.5/30,024.5/32,075.8|27.6/24.5/22.9| |数字房地产信托|DLR US|415,298.3|19,489.4/21,441.5/22,734.4|28.0/25.4/24.0| |世纪互联|VNET US|12,337.0|2,747.3/3,507.0/4,410.0|8.9/7.0/5.6| |平均| - |194,944.7|9,417.7/10,514.6/11,322.7|19.8/18.2/16.9|[11]

项目背景 - 公司于2024年3月11日召开董事会会议，审议通过申报发行基础设施公募REITs的议案 [1][2] - 底层资产为全资子公司持有的科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼项目 [2] - 相关公告已通过《证券时报》《证券日报》及上交所网站披露 [2] 项目进展 - 申报材料已于2025年5月20日获中国证监会和上交所正式受理 [3] - 最终发行结果需以监管机构审批或注册结果为准 [3]

公募REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日大涨30%，触及涨停上限，最新价格为3.554元，成交金额362.87万元，换手率0.68% [1][3][4] - 2024年新上市的7只REITs中有5只首日涨停，65只已上市REITs加权平均首日涨幅7.23%，保租房REITs涨幅最高达18.6% [5] - 中证REITs全收益指数年内上涨11.99%，跑赢沪深300等主流指数，配置价值凸显 [1] 华泰苏州恒泰租赁住房REIT详情 - 首发资产为苏州工业园区菁英公寓项目，包括28幢公租房及配套物业，资产评估值12.61亿元 [4] - 2025年和2026年预计可供分配金额分别为5467.82万元和5563.49万元，对应现金流分派率4.34%和4.41% [4] - 发行阶段认购金额超1656亿元，公众投资者配售比例仅0.12%，最终募集13.67亿元 [4] 保租房REITs板块分析 - 截至2024年5月21日，保租房REITs数量达8只，年内平均涨幅24.7%，高于REITs市场平均20.28% [6][8] - 汇添富上海地产租赁住房REIT表现最佳，年内涨幅48.61%，中金厦门安居REIT等4只涨幅超20% [7] - 板块整体市值从2023年末119.56亿元升至162.35亿元 [8] 机构观点与建议 - 券商认为REITs上涨核心驱动因素为业绩，保租房和消费板块经营稳健，建议关注回调机会 [9] - 西部证券指出保租房REITs与债市负相关性高，当前分派率较低，需等待配置时机 [9] - 国盛证券建议结合资产韧性和二级价格择时，开源证券看好弱周期板块回调后的配置价值 [9]

华夏中国交建（601800）高速公路封闭式基础设施证券投资基金 关于二〇二五年四月主要运营数据的公告 公告送出日期：2025年5月21日 一、公募REITs基本信息 公募REITs名称华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金 公募REITs简称华夏中国交建高速 REIT 场内简称中交 REIT(扩位简称：华夏中国交建 REIT) 公募REITs代码508018 公募REITs合同生效日期2022 年 4 月 13 日 基金管理人名称华夏基金管理有限公司 基金托管人名称中国农业银行股份有限公司 公告依据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套法规、 《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》《上海 证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs) 业务办法(试行)》《上海证券交易所公开募集基础设施 证券投资基金(REITs)业务规则指引第5号-临时公告 (试行)》等有关规定及《华夏中国交建高速公路封闭 式基础设施证券投资基金基金合同》《华夏中国交建高 速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其 更新 二、2025年4月主要运营数据 收入来源分散，无重要现金流提供方，外部管理机构未发生变动。 嘉 ...

公募REITs收益分配方案 - 本次拟分配金额为人民币21,534,000元，占截止收益分配基准日可供分配金额的99.0105% [1] - 基金合同约定需将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，且每年分配不少于1次 [1] - 可供分配金额计算基于合并财务报表净利润，调整为EBITDA后综合考虑项目公司持续发展、偿债能力等因素 [1] 可供分配金额构成 - 截至基准日的可供分配总额为21,749,203.32元，包含两个时段：2024年12月17日至31日的11,954,609.70元和2025年一季度9,794,593.62元 [2] 分红执行安排 - 现金红利将于2025年5月27日从基金托管账户划出，场外份额发放日为5月27日，场内份额为5月29日 [3] - 权益分派期间（2025年5月21日至23日）暂停跨系统转托管业务 [3] - 权益登记日当天买入的份额享有分红权益，卖出的不享有 [3] 境外ETF业务暂停公告 - 新兴亚洲ETF（证券代码520580）因境外主要投资市场节假日，于2025年5月23日至26日暂停申购赎回业务，5月27日恢复 [7] - 若境外节假日安排变化，公司将相应调整并公告 [7]

特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 点击注册小程序 本周热点： 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称"光大证券研究所"）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任 何以光大证券研究所名义注册的、或含有"光大证券研究"、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证 券研究所的官方订阅号。 报告摘要 查看完整报告 5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提及推进城镇老旧小 区整治改造；加强城市基础设施建设改造；推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；稳妥推进危险住房 改造等。资金方面，中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹 使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新 ...

新任高级管理人员信息 - 招商基金管理有限公司第七届董事会2025年第四次会议审议通过新任高级管理人员事项，并已向监管机构备案 [1] - 公司董事会对前任总经理徐勇的贡献给予高度评价 [1] 基础设施项目基本情况 - 安徽亳阜高速公路项目为招商公路高速公路REITs的底层资产，全长101.3公里，双向四车道，设3个收费站和2对服务区 [2] - 项目运营管理机构为招商局公路网络科技控股股份有限公司及其全资子公司招商公路运营管理（北京）有限公司 [2] 2025年4月运营数据 - 亳阜高速公路2025年4月日均车流量及通行费收入同比增长，主要因客车流量增长及货车差异化收费政策调整 [3] - 当月日均车流量和通行费收入环比下滑，主要受清明节假日小客车免费通行政策影响 [3] - 运营数据基于安徽省高速公路联网运营有限公司当期清分数据，未经审计，可能存在细微差异 [3] 其他说明事项 - 投资者可通过公司官网或客服电话咨询基础设施项目运营数据 [4] - 公司确认运营数据披露内容，并强调基金投资运作正常，无未披露重大信息 [4]

博时招商蛇口产业园REIT投资者关系活动公告 活动核心信息 - 博时基金将于2025年5月26日14:00-16:00举行博时招商蛇口产业园REIT 2025年第二次投资者关系活动，旨在披露一季度经营成果及财务状况并与投资者深入交流 [1][3][4] - 活动形式为现场调研，地点为深圳南山区蛇口网谷（具体会议室待定）[3][4] 参与人员及报名要求 - 参与方包括REIT运营管理机构代表、基金经理团队、投资者及行业研究员 [2] - 每家机构限2人报名，需在2025年5月23日17:00前发送邮件至REIT@bosera.com，邮件主题需注明机构名称及参会人员姓名 [2][3] 活动安排 - 活动时间为2025年5月26日（星期一）下午2小时，无具体行程披露 [4][5] - 公告发布日期为2025年5月19日，由博时基金管理有限公司发布 [5]

公募REITs市场表现 - 今年以来公募REITs市场累计发布25次因涨幅过高触发停牌的公告 [1] - 国泰君安济南能源供热REIT自年初上市以来已4次触发临时停牌 [1] - 中证REITs全收益指数和中证REITs（收盘）指数年内分别上涨11.15%和8.79% [4] - 已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中63只年内正收益 [4] 单只REITs产品涨幅 - 嘉实物美消费REIT累计涨幅达72.47%，中金厦门安居REIT累计涨幅达70.85% [1] - 华安百联消费REIT年内涨幅逼近50%，华夏大悦城商业REIT等3只消费基础设施REITs涨幅均超40% [5] - 中金重庆两江产业园REIT等5只产品年内涨幅超过30%，华夏金茂商业REIT等11只产品涨幅超20% [5] 消费基础设施REITs领涨 - 4只消费基础设施REITs领跑全市场，年内涨幅均超40% [5] - 全市场8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率下降至3.8%，与10年期国债收益率平均价差为2.2% [5] 临时停牌情况 - 嘉实物美消费REIT因累计涨幅达72.47%于5月19日停牌1天 [2] - 中金厦门安居REIT因累计涨幅达70.85%于5月19日停牌1天 [3] - 华夏首创奥莱REIT年内已3次触发临时停牌 [3] 市场背景 - 公募REITs市场持续回暖，反映低利率环境下机构对优质高息资产的配置需求 [1] - 流通份额相对有限且部分机构采取网下打新策略，可能导致较大二级市场波动 [6]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于137.87，本周回报率为1.7%，表现优于A股、纯债、原油和黄金，但逊于美股和可转债 [2] - 产权类REITs涨幅高于特许经营权类REITs，消费类REITs以最高回报率领涨底层资产类型，其次为园区类和保障房类 [2] - 单只REIT中52只上涨、13只下跌，华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT涨幅居前 [2] - 全周成交规模24.42亿元，仓储物流类REITs日均换手率0.61%为各类最高 [2] 单只REIT交易数据 - 红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT成交量居前三，国泰君安东久新经济REIT、东吴苏园产业REIT、中金安徽交控REIT成交额领先 [3] - 主力资金净流入总额2672.54万元，仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类REITs获主力资金青睐 [3] - 大宗交易总额22067万元环比下降，中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT成交额最高 [3] 一级市场动态 - 本周无新增REITs上市，创金合信电子城产业园REIT状态更新至"已申报"，华夏凯德商业资产REIT和中银中外运仓储物流REIT状态更新至"已反馈" [4][5]