报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 受基数影响6月累计销售负增长、单月同比承压，7月城市工作会议提及地产新模式等，楼市有望止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值凸显，头部房企运营和资金优势明显市占率有望提升 [2][39] 根据相关目录分别进行总结 销售：同比表现承压 全国市场 - 2025年前6月全国商品房销售面积45851万方，同比降3.50%，降幅较前5月扩大0.6pct；6月单月销售面积10535.81万方，环比涨49.37%，同比降5.46% [2][4] - 2025年前6月全国商品房销售额44241亿元，同比降5.50%，降幅较上月扩大1.70pct；6月单月销售金额10150.16亿元，环比增43.85%，同比降10.79% [2][4] - 前6月销售均价9649元/平米，同比降2.07%，环比降0.05%；6月单月销售均价9634元/平米，环比降3.70%，同比降5.64% [2][4] 区域市场 - 2025年前6月，东部地区销售面积20800万方，同比降5.2%；中部地区销售面积11926万方，同比降1.2%；西部地区销售面积11515万方，同比降2.5%；东北地区销售面积1610万方，同比降6.0% [8] - 2025年前6月，东部地区销售金额26945亿元，同比降5.8%；中部地区销售额7988亿元，同比降5.8%；西部地区销售额8163亿元，同比降4.30%；东北地区销售额1146亿元，同比降4.5% [8] 投资：开工与竣工的同比表现较此前修复 投资端 - 2025年前6月房地产开发投资46658亿元，同比降11.20%，降幅较上月扩大0.5pct；6月单月开发投资10424亿元，环比增22.58%，同比降12.90% [14] 开工端 - 2025年前6月新开工30364万方，同比降20.00%，降幅较前5月收窄2.8pct；6月单月新开工面积7180万方，环比增34.27%，同比降9.39% [2][17] 竣工端 - 2025年前6月竣工面积22567万方，同比降14.80%，同比降幅较上月收窄2.50pct；6月单月竣工面积4182万方，环比提高52.77%，同比下滑1.74%，开工和竣工端同比表现均较前5月修复，竣工单月同比降幅显著收窄 [2][19] 资金：国内贷款累计同比下降 - 2025年前6月房企到位资金50202亿元，同比降6.20%，降幅较前5月扩大0.90pct [2][23] - 前6月国内贷款8245亿元，同比增0.60%；自筹资金17544亿元，同比降7.20%；定金及预付款14781亿元，同比降7.50%；个人按揭贷款6847亿元，同比降11.40%，国内贷款累计同比再次转正 [2][23] 投资建议 行业估值 - 2024年9月以来政策推进使行业估值短时间修复，2025年开年楼市逐渐修复，政策加持下地产板块配置价值凸显 [36] 重点个股 - 看好招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [2][41] - 建议关注优质开发如绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管如绿城服务；优质商业如恒隆地产；代建龙头如绿城管理控股；中介龙头如贝壳 - W、我爱我家 [2][41]

嘉定区房票政策实施 - 嘉定区成为上海第三个试点房票安置的行政区，政策自2024年7月1日起试行至2027年6月30日 [2][3] - 政策适用范围为本区存量商品房，14个本地楼盘纳入"房源超市"，提供3139套商品住房，备案单价区间2.67万-5.85万元/平米 [2] - 房票实行实名制，有效期不超过12个月，可拆分使用但不得转让，购买最后一套房屋时房票占比需超50% [4][5] 房票运作机制 - 房票作为结算凭证由区房管局统一管理，被补偿人可在指定"房源超市"选购房屋 [4] - 房源超市由房管部门联合开发商建设，未来将根据需求动态调整楼盘范围 [4] - 安置方式采用"实物+货币+存量房源+房票"组合模式，外冈镇为首个试点区域 [3] 上海房票政策进展 - 上海已有金山、青浦、嘉定三区实施房票安置，金山给予7%奖励，青浦实行"一基地一方案"奖励 [6][7] - 政策主要在外围区域推行，因这些区域商品房供大于求，去化难度大 [8] - 2024年以来全国超100城(区)推行房票安置，广州为一线城市中首个实施者，北京通州发布征求意见稿，深圳列入2025年工作计划 [8] 行业影响分析 - 房票安置加速动迁腾地，为新城导入人口与消费力，直接推动本地商品房去化 [2][7] - 该模式降低对原地回迁的依赖，释放土地资源，有助于城中村改造推进 [8] - 政策被视为远郊区域去库存的有效渠道，未来有望在上海进一步扩围 [7][8]

会议背景 - 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办《城中村改造的金融创新》课题中期研讨会，聚焦政策协同、工具创新及模式闭环推动良好生态构建 [2] - 会议总结破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式，需厘清项目合规性基础，设计分类工具与政策方案，形成覆盖全生命周期的金融生态 [2] - 参会人员包括中国证监会原主席肖钢、中国房地产业协会副会长张其光、中国人民银行金融研究所所长丁志杰等20余位专家及行业机构领导 [2][4] 城中村改造现状与挑战 - 城中村改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战 [4] - 当前改造模式面临涉及面广、周期长、投资回报率低、市场参与主体积极性不高等现实问题 [6] - 原有依赖房地产增值和地方举债的模式已难以为继，需构建新的商业模式破解制度与资金双重瓶颈 [9] 金融创新方向 - 需针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同改造方式，探寻系统化改革路径 [4] - 建议探索集体土地直接入市机制，推动补偿机制向长期权益性收益转变，优先发展长租公寓、养老公寓等产业形态 [6] - 金融创新应贯穿全过程，包括制度设计、工具开发与生态构建，形成覆盖全生命周期的可持续体系 [9] 政策与工具建议 - 需构建科学清晰的流程框架，加强项目微观层面统筹规划，明确财政、金融资金在各阶段功能定位 [5] - 建议系统性研究商业模式，优化土地收益分配、提供专项税收优惠，探索设立国家层面城市更新引导基金 [6] - 应结合实证案例分析金融产品成效与局限，推动改造流程与政策系统优化 [7] 区域差异化策略 - 需充分考虑区域差异性，针对不同城市房地产市场预期和财政能力设计差异化金融支持机制 [8] - 建议将城中村改造与养老、康养等新兴产业结合，拓展房地产业功能空间，推动存量资产盘活 [8] - 决策应基于住房缺口、改造成本等量化指标，并考虑城市独特历史与社区特性制定差异化策略 [8]

城市发展战略转型 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 战略聚焦城市内涵式发展 未涉及具体地产调控政策 强调提升城市发展质量 [1] - 建设现代化人民城市为目标 注重以人为本和治理投入 城市更新成为重要手段 [1] 县域城市治理方向 - 发展组团式 网络化城市群和都市圈 城镇化建设以县城为重要载体 [2] - 新提法显示未来将更注重县域城市治理 区别于2015年以城市群为主体形态的表述 [2] 城中村改造长期性 - 宜居城市任务中明确稳步推进城中村和危旧房改造 作为房地产三大工程之一 [2] - 城中村改造被定位为城市发展的长期工作 与城市更新战略挂钩 [2] 改造规模对比 - 35大城市城中村改造需求170万套 全国危旧房改造50万套 [3] - 2024年扩围至300地级市后新增100万套 2025年继续扩大规模 [3] - 合计320万套规模仍低于2016-2019年年均500万套的棚改水平 [3] 安全基建投资机会 - 韧性城市建设涉及老旧管线改造 防洪排涝体系 地下管网建设等领域 [3] - 安全基础设施建设将带来长期投资机会 [3]

政策环境与市场表现 - 上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，政策频次保持高位[1] - 公积金政策优化超150条，包括提高贷款额度、延长还款期限、支持异地互认互贷等[2] - 超60地发布购房补贴政策，多孩家庭定向补贴最高达20万元[3] - 厦门房票政策撬动购房合同金额超210亿元，去化面积超65万平方米[3] - 苏州、南京等地推出特色房贷产品，前10年仅还利息以降低初期还款压力[4] 核心城市市场数据 - 北京新房网签2.09万套同比增11.9%，二手房网签8.75万套同比增18.6%[6] - 上海新房成交326万平方米持平去年，二手房成交985万平方米同比增24%，3000万元以上新房成交金额553亿元同比增184%[6] - 广州二手房网签56613套同比增12.98%，深圳二手房成交35106套同比增30.7%[7] - 武汉6月新房二手房合计成交21551套环比增30.9%，上半年新房网签面积506.97万平方米同比增30.6%[7] 区域市场分化特征 - 一线城市及成都、杭州等二线城市成交保持高位，武汉、南京等地呈现弱复苏[5][6] - 深圳、西安二手房成交同比增幅超30%，重庆、合肥等城市同比增幅显著[6] - 部分三四线城市如东莞、烟台因低基数实现成交大幅增长[6]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：未提及 纪要提到的核心观点和论据 1. **城市更新方向与政策转变** - **核心观点**：从大拆大建转向存量提升，坚持保护优先原则 [1][2] - **论据**：中共中央办公厅、国务院办公厅文件及《求是》杂志文章明确方向；房屋供应过剩致市场压力大、价格下跌，政府停止专项借款 [2] 2. **城市更新面临挑战** - **核心观点**：面临新房供应、传统模式、隐性债务、项目竞争等挑战 [1][3][4] - **论据**：新房项目供应大、价格跌，卖地卖房模式致政府债务扩张，禁止新增隐性债务，好房子项目同质化竞争大、去化率低 [3][4] 3. **房地产定位变化** - **核心观点**：从经济发动机转向稳定器，行业向服务业转变 [1][5] - **论据**：政策调控为稳定市场，新房需求萎缩，二手房带动下游消费，提供服务提升价值 [5] 4. **未来城市更新实施方式** - **核心观点**：多方面综合实施，关注三类设施，提升公共服务和空间价值 [1][6][7] - **论据**：包括既有建筑改造等措施，关注民生、发展、安全类设施，注入新业态、叠加资源资产要素 [6][7] 5. **城市更新对房地产市场影响** - **核心观点**：有积极影响，稳定房价、提供发展空间、增加供应 [1][8] - **论据**：吸引人口增加购房需求，提高土地利用效率，盘活土地和奖励容积率 [8] 6. **城市更新新变化与资金来源** - **核心观点**：加强规划、金融和财政扶持，资金来源多样 [3][9][10] - **论据**：规划强调土地复合利用，金融引入贷款，财政支持并加快 REITs 发行；资金来自中央预算内资金、政策性贷款、REITs 等 [9][10] 7. **老旧小区改造情况** - **核心观点**：面临进度、改造类型、工作量挑战，资金依赖财政 [11][12] - **论据**：竣工交付进度不理想，多基础类改造，未来工作量增加；资金主要来自中央、省级、市级补助，依赖财政 [11][12] 8. **城中村改造现状与趋势** - **核心观点**：推进 100 个项目，完成后或不再大规模推进 [14] - **论据**：项目集中在部分地区，扩大供应投资主体或不愿参与 [14] 9. **广州城市更新措施** - **核心观点**：收购存量房作安置房，花完借款稳定市场但模式不可持续 [15][16] - **论据**：以一定比例补偿，6 月成交创新高，收购房屋用资多，预计花完剩余借款 [15][16] 10. **河南省老旧小区改造表现** - **核心观点**：2024 年有成果，2025 年压力大 [17] - **论据**：2024 年核发房票销售住房，2025 年专项借款或停，资金有限 [17] 11. **城市更新基金影响** - **核心观点**：缓解房地产市场下滑问题 [18] - **论据**：全国 28 个城市设立基金，缓解季节性等因素导致的下滑 [18] 12. **自拆自建模式** - **核心观点**：未来可能成方向但面临挑战 [19][20] - **论据**：可降低成本等，但需完善政策法规；老旧小区改造中面临财政、空间、回报等问题 [19][20] 13. **政府政策措施与市场稳定** - **核心观点**：采取多项措施稳定房地产市场 [21][22] - **论据**：扩大专项债券规模、加大中央财政支持，深圳等地采取多种方式推进改造 [21][22] 14. **深圳城中村改造进展与举措** - **核心观点**：进展慢在调整，未来借鉴经验推进 [23] - **论据**：降低保障房比例等调整，借鉴广州经验，引入国企央企接盘 [23] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **中央预算内资金对东中西部三类城市补助**：定额补助东中西部三类城市每年分别 8 亿、10 亿、12 亿，用于地下管网等急需项目 [9] 2. **老旧小区改造资金层级占比**：中央预算内补助约占 1/3、省级与地方专项债约占 1/3、市级与省级补助约占 20%-25%，剩余由社会资本或居民出资 [12] 3. **广州收购存量房情况**：6 月份成交 80 万平米，创今年新高，共收购约 6,000 套，用资 150 - 200 亿 [16] 4. **河南省 2024 年房票与住房销售**：2024 年核发 2.37 万张房票，通过 150 亿元销售 130 万平米商品住房（约 1.3 万套） [17] 5. **全国城市更新基金规模**：全国 28 个城市设立总规模 4,550 亿的城市更新基金，上海占 800 亿 [18]

纪要涉及的行业 城市更新及房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策导向与发展目标**：城市更新已成为国家战略重点，目标是到2030年形成完善体制机制，实现从增量建设转向存量利用，告别大拆大建，提升现有建筑和社区功能[1][2][5] - **论据**：中办、国办发布意见，二十大报告和2020届三中全会提及，房地产市场供求关系变化及高容积率项目市场欢迎度降低[2][5] - **房地产市场现状与转型**：2022年至今房地产市场持续萎缩，行业正从重销售、高负债开发模式转向重经营、低杠杆、精细化资产管理，城市更新成新发展重点[8][9] - **论据**：市场上下游下滑，城市更新可带动相关产业发展、活跃二手房交易、稳定市场[8][9][10] - **城市更新内容与项目**：涵盖既有建筑改造、危旧房和老旧小区改造等八个方面，住建部抓民生、发展、安全三类项目[6][7] - **论据**：政策文件规定及实际工作安排[6][7] - **资金来源与支持**：资金由政府引导市场运作，全社会参与，包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方财政专项债等[14] - **论据**：国家资金安排、各地城市更新基金设立及REITs加快发行[14][15] - **老旧小区改造情况**：2000年之前建成的老旧小区要在2025年底前全部开工，但竣工验收进度慢，提升类改造滞后，资金主要来自中央补助和地方专项债[1][16][19] - **论据**：实际进展数据及资金构成比例[16][19] - **城中村改造挑战与举措**：面临资金平衡难题、拆除可能致供应过剩和房价下跌，推进速度慢，广州等地有新举措[3][20] - **论据**：各地改造情况及广州专项借款、房票兑换等措施[3][20][21] - **未来房地产政策方向**：收储主体和范围可能扩大，保障房可能转向存量收购，土地收储难明显放量[30] - **论据**：国家政策调整及地方实际情况[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **城市更新规划措施**：做好资产配置方案，叠加资源和资产，加强配套设施，植入多种资产，进行土地复合利用创新[13] - **广州城中村改造新举措**：专项借款用于回迁安置房，采用房票兑换，加大收购存量商品房，总投入150 - 200亿元，参与主体包括本地城投、国企及央企，回迁安置房与商品房面积兑换比例0.7 - 0.9平米对1平米[21][22] - **深圳城市更新措施**：降低保障房配建比例，依法征收净地出让，全面启动存量项目[23] - **中央城市工作会议作用**：推动城市发展模式转变，解决制约机制，推动部门协作和规划体系调整，进行金融、土地、财政等方面大调整[25] - **存量资产盘活利好因素**：收储主体和范围扩大，规划调整带来部分资产包盘活希望，财政资金支持民生和安全项目，政府政策激发市场活力[26] - **广州专项借款收购存量房情况**：用于首套回迁房安置，金额150 - 200亿元，收购价格平价，房源多为国企城投旗下项目，部分民企参与，政府提供隐性担保[27] - **房地产市场政策放松情况**：市场下行超预期，政策储备和地方执行力度将加强，深圳全面放松限购可能性小，增值税调整权在国家层面[29] - **今年城市改造目标实现情况**：达到预期目标难度大，但今明两年建设100万套安置房可实现，包括存量收购和回迁房建设[33]

党的作风建设 - 党中央制定实施中央八项规定是党在新时代的徙木立信之举，要深入学习领会习近平总书记关于加强党的作风建设的重要论述 [2] - 作风问题本质上是党性问题，要把政治修养摆在党性修养首位，在固本培元中持续涵养新风正气 [2] - 党的作风关系人心向背，坚持把为民造福作为最大政绩，用心用情办好民生实事，始终保持同人民群众血肉联系 [2] 学习教育与行动落实 - 推动学习教育落细落实，关键是付诸行动、见之于成效，要同学习贯彻党的二十届三中全会精神结合起来 [3] - 充分发挥领导干部和基层党组织的带动作用，全力以赴打赢产业转型"攻坚战"、答好科技创新"必答题"、啃下城中村改造"硬骨头"、实现财政"开源降本增效" [3] - 以全体党员干部的实干担当、实际作为，齐心协力共建现代化的新彩广州，奋力在推进中国式现代化建设中走前列、挑大梁、作贡献 [3] 政府工作提质增效 - 市政府办公厅、市政府研究室要深入践行"五个坚持"，全面提高"三服务"工作质效，全力推动习近平总书记、党中央决策部署在广州落地落实 [3] - 强化参谋辅政、统筹协调、审核把关等核心职能，在破解发展难题、推动高质量发展中展现担当、作出表率 [3] - 切实推动政府各项工作改革创新、提质增效 [3]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **第三季度市场行情受政策博弈影响**：二季度产业量价数据加速下行，政策目标止跌回稳面临挑战，市场对积极政策预期高；截至6月多数城市房价跌破去年9月水平，4 - 6月50城房价持续下跌，4、5、6月分别下跌1.3%、1.4%、1.6%，接近去年政策宽松时水平；预计7月中央相关会议前后有交易层面预期，且地产板块估值滞涨有补涨需求[1][2] - **政策空间情况**：常规政策如放松限购、调整首付比例、降息及税收优惠效果可能有限；超常规政策可参考海外经验，如深度降息、量化宽松、中央加杠杆；若结构性工具指向房贷，如提供更低利率再贷款、公积金贷款利率大幅下降，可刺激购房需求[1][3][4] - **其他支持措施**：城中村改造货币化安置值得期待，住建部100万套改造计划集中在一二线城市，若落实可形成数万亿资金支持；还可通过发行特别债券或中央财政支持提高家庭贷款额度[1][5] - **三季度交易节奏**：二季度市场数据挑战政策目标，三季度持续有宽松预期，形成交易窗口，主要节点在7月和9月，7月交易级别低于9月，因压力小、政策对冲动能小[1][6] - **2025年二季度宏观经济数据及影响**：二季度GDP实际增速超5%，消费和出口维持较好水平，产业数据虽恶化但未触及政策阈值，7月大力度宽松政策必要性不高；7月中央城市工作会议讨论方向性问题，政治局会议可能根据数据调整政策[1][7] - **下半年市场预期**：三季度宏观和产业数据预计8月前后共振下行，出口、消费及产业数据或继续恶化，中美贸易谈判增加内需压力；9月交易级别预计更高，若市场情绪高涨、股价未回调，可能削弱9月行情[3][8] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **投资标的**：可关注交发科技、新疆集团、贝壳等基本面扎实的公司，建发国际和滨江集团因库存结构轻、新货周转快被看好；还可考虑绿城、越秀、金茂等市值小但弹性大的公司以及债务重组型房企；中长线可关注有稳定现金流和潜在高股息领域，如商业地产公司及国安体类公司，像绿城、保利、中海等龙头公司[9][10] - **交易节奏判断**：对未来几个月交易节奏保持乐观，三季度是交易窗口，7月和9月是重要节点，有波动也是重新介入机会；选标的优先考虑基本面扎实大企业，适当选择有更高弹性公司[11]

广州新房市场表现 - 6月份广州新房住宅网签套数达6796套 网签面积达80 9万平方米 双双创下今年以来月度新高 [1] - 6月份网签成交面积较今年前5个月的月均成交面积增长42 8% [1] - 天河区成交套数超过1千套 基本集中在最后一周完成 [1] - 7月份第一周新房成交数据仍旧较为亮眼 [1] 市场驱动因素 - 年中房企冲刺叠加房票安置节奏加快是支撑市场表现的主要力量 [1] - 广州城中村改造加快推进带动房票安置实施 选择房票安置的拆迁户逐渐增加 [1] - 当地政府通过集中收购存量房用作安置房 进一步消化商品房库存 [1] 房票安置政策进展 - 2024年1月《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过 [2] - 天河区成功开出面额高达1亿元的房票 刷新广州市单张房票面额最高纪录 [2] - 广州多个城中村改造项目近期启动 [2] 城中村改造影响 - 广州城中村改造提速 重点加快存量项目安置进度 [2] - 改造项目将腾出重点区域低效闲置土地 推动城市高质量发展 [2] - 旧改释放的新增空间将成为补齐公共短板 招商引资和房地产发展的新动力 [2] 下半年市场展望 - 房票安置已基本达成共识 下半年将成为稳楼市重要动力 [2]