中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

基金销售渠道扩展 - 红土创新基金自2025年6月24日起新增加和基金为销售机构，支持旗下部分基金的开户、申购、赎回、定投等业务 [1] - 通过加和基金申购的投资者可享受费率优惠，具体规则以销售机构为准 [3] - 同期新增英大证券为另一销售机构，同样提供费率优惠及相同业务支持 [6][7][8] 公募REITs资金投向变更 - 红土创新盐田港REIT原始权益人因项目规划调整，将原计划用于盐田综合保税区南片区仓库城市更新项目的1.83亿元净回收资金变更投向 [10][11] - 变更已履行内部审批及监管部门报备程序，调整后投向符合政策要求 [11] - 资金投向变更仅涉及原始权益人，对基金份额持有人的收益分配、资产净值等权益无实质性影响 [11] 投资者服务信息 - 加和基金与英大证券均提供客服电话及官网咨询渠道，红土创新基金官网和客服电话同步开放 [4][8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [3] - 公募REITs资产类型持续丰富，为投资者提供多元化选择，同时为实体经济发展注入新活力 [3] - 监管支持推动公募REITs快速发展，未来将继续通过盘活存量资产、扩大有效投资服务实体经济高质量发展 [4] 中银中外运仓储物流REIT产品特征 - 该产品为首单央企仓储物流基础设施REITs，募集期为2025年6月23日至24日，询价最终定价3.277元/份，预计募集资金总额13.108亿元 [1] - 首发资产包含6处仓储物流项目，建筑面积合计30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率达95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-6年长期租约 [2] - 资产区位聚焦长三角、京津冀、川渝重要物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，区域物流需求强劲 [2] 资产运营与参与方 - 发起人为中国外运股份有限公司，基金管理人为中银基金，运营管理机构为中外运瑞达（上海）供应链管理有限公司 [2] - 中国外运作为招商局集团物流业务统一平台，选取经济发达地区的核心区域优质资产，具备现金流稳健、抗风险能力强特点 [3] - 该REIT是招商局集团第5个REITs产品，通过盘活存量资产推动实体经济高质量发展 [3] 仓储物流行业背景 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，各地政策大力提振消费与居民收入增长，推动仓储物流租赁市场需求修复 [1] - 长三角、京津冀等经济发达区域物流节点具备稳定的客户基础和货物流通量，支撑基础设施项目长期运营 [2]

券商分类评价办法修订 - 证监会修订《证券公司分类评价规定》，优化分类监管制度，发挥"指挥棒"作用 [1] - 分类结果将影响风险控制指标标准、资本准备计算比例、监管资源分配等差异化政策 [1] - 优质券商或受益于更优监管环境，经营不善者面临更大压力，行业资源加速向头部集中 [1] 券商科创债发行动态 - 30家券商完成或获批发行科创债，总规模突破千亿元 [2] - 政策推动下科创债市场扩容，券商通过发行科创债拓展资本中介角色边界 [2] - 银行、创投等多元主体参与竞争，推动券商提升发行效率和服务能力 [2] 浮动费率基金市场进展 - 13只浮动费率基金成立，募集总规模超126亿元，涉及华夏、富国等8家公募 [3] - 新型基金产品落地显示市场创新关注度提升，为基金公司带来业务拓展潜力 [3] - 新基金入市或增加资金供给，为股市注入活力 [3] 公募REITs市场格局 - 全市场已成立68只公募REITs，总募集规模达1770亿元，24家公募参与管理 [4] - 中小机构如创金合信基金首次获批REITs产品，行业呈现强者恒强与新入局者并存格局 [4] - 市场扩容反映资本市场对基础设施和不动产投资模式的创新探索 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周新发行园区、消费 REITs 各一单，发行数量与去年同期持平，考虑在审或待上市 REITs 数量，今年 REITs 规模有较强支撑；首批数据中心 REITs 获注册，丽江旅投启动玉龙雪山文旅 REITs，市场资产类型持续丰富；中金亦庄产业园 REIT 公众认购倍数创新高；二级市场中证 REITs 全收益指数收涨，保障房活跃度最高 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行园区、消费 REITs 各一单 - 2025 年以来成功发行 9 单，数量与去年持平，发行规模 140.3 亿元，同比下降 40.7% [3] - 本周 5 单首发公募 REIT 取得新进展，中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 基金已成立即将上市，发行规模合计 26.84 亿元，本周无新增扩募进展 [3] - 当前审批流程中，首发已申报 13 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 4 只 [3] - 截至 2025/6/20，已发行 REITs 总数 68 只，发行规模 1773 亿元，总市值 2066 亿元，流通市值 951 亿元 [10] 二级市场：本周延续涨势，保障房活跃度最高 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收涨 0.88% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1124.63 点，涨幅 0.88%，跑赢沪深 300 1.33 个百分点、跑赢中证红利 1.29 个百分点，年初至今涨幅 16.20%，跑赢沪深 300/中证红利 18.44/19.56 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 上涨 2.42%，特许经营权类 REITs 下跌 0.22%；分资产类型，保障房（+4.65%）、水务（+4.16%）、仓储物流（+3.74%）、园区（+1.78%）板块表现占优 [3] - 分个券，本周 49 只上涨、17 只下跌，国泰君安济南能源供热 REIT（+8.10%）、华夏基金华润有巢 REIT（+7.77%）、中金厦门安居 REIT（+7.72%）位列前三，华安百联消费 REIT（-4.59%）、浙商沪杭甬 REIT（-3.53%）、平安宁波交投 REIT（-2.00%）位列末三 [3] 流动性：保障房板块活跃度最高 - 中证 REITs 本周日均换手率 0.56%，较上周 -3.12BP，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.62%/0.58%，较上周 +1.27/-5.43BP，周内成交量 4.43/1.48 亿份，周环比 +2.10%/-8.56%，保障房板块活跃度最高 [3] 估值：能源板块估值较高 - 从估值收益率看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.73%/3.75%，仓储物流（5.00%）、园区（4.81%）、交通（4.80%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 6 月 18 日，证监会批复全国首批 2 只数据中心 REITs 注册，支持科技企业利用新型资产开展融资 [29] - 6 月 16 日，丽江旅投启动玉龙雪山文旅 REITs 项目 [29] - 6 月 13 日，中金亦庄产业园 REIT 公众认购倍数达 1798.42 倍 [29] - 多只 REITs 发布运营数据、分红、解禁、发售、变更资金用途、基金成立等公告 [30][32]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs收涨，消费、保障房、水利类REITs涨幅最大 [1] - 截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 首批数据中心REITs获批，两单5A景区启动公募REITs招投标，REITs底层资产实现战略性扩容 [1] 市场走势 二级市场走势 - 截至2025年6月20日，中证REITs指数收盘价为893.991点，整周涨跌幅为+0.87%，表现强于中证转债、沪深300以及中证全债指数 [2][8] - 年初至今，中证REITs指数涨跌幅为+13.2%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][10] - REITs总市值在6月20日上升至2066亿元，较上周增加25亿元，全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.01个百分点 [2][10] 不同项目属性和类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.5%、+0.3% [1][3][16] - 各类REITs收涨，平均涨幅最大的三个项目类型为市政设施（8.1%）、保障房（5.3%）和水利类（4.2%） [3][16] - 周度涨幅排名前三的REITs为国泰君安济南能源供热REIT（+8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（+7.77%）、中金厦门安居REIT（+7.72%） [3][20] 交易活跃度和资金流向 - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额1.4%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.5%，成交额占REITs总成交额26.2% [3][22] - 主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（2591万元）、平安广州广河REIT(2243万元）、华夏华润商业REIT(1580万元） [3][22] 一级市场发行 - 截至2025年6月20日，交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品4只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品3只 [24] 估值跟踪 估值指标及意义 - 从债性角度关注年化现金分派率，截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [26] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [26] 不同项目类型REITs估值数据 | 项目类型 | 相对净值折溢价率(%) | P/FFO | IRR (%) | 年化派息率(%) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 保障性租赁住房 | 66.6 | 40.9 | 5.9 | 2.6 | | 仓储物流 | 27.1 | 25.9 | 7.5 | 3.8 | | 交通基础设施 | 19.5 | 12.3 | 7.4 | 11.1 | | 能源基础设施 | 46.1 | 17.5 | 7.6 | 8.0 | | 生态环保 | 32.9 | 16.0 | 6.9 | 9.5 | | 市政设施 | 81.6 | 8.2 | 7.5 | 14.5 | | 水利设施 | 67.3 | 15.7 | 6.6 | 7.6 | | 消费基础设施 | 61.9 | 25.4 | 7.0 | 4.5 | | 园区基础设施 | 18.1 | 25.9 | 6.5 | 4.0 | [27] 产权类和经营权类REITs估值比较 - 截至2025年6月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [29] 行业要闻 - 6月12日，青城山 - 都江堰景区基础设施REITs发布招标邀请，标志着成都市首个5A文旅景区REITs进入实质操作阶段 [34] - 6月16日，丽江旅投集团启动玉龙雪山文旅基础设施公募REITs招标，计划发行规模不低于25亿元 [34] - 6月18日，深交所首单数据中心REITs——南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，打通民营科技企业创新融资渠道 [34] - 6月18日，上交所首单数据中心REITs——南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，填补数据中心领域市场空白 [34] - 6月19日，华夏华电清洁能源REIT获批，底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目 [34] - 6月19日，创金合信首农产业园REIT通过审核，底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心） [34][35]

中小公募REITs业务布局 - REITs成为中小公募差异化竞争的重要策略，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，包括连续斩获项目、年内拿下首单或处于项目准备阶段 [1][2] - 创金合信基金首只公募REITs（首农产业园）于6月19日获批，第二只（电子城产业园）已获上交所受理，另有多个项目在推进中 [3][4] - 红土创新基金（管理规模不足200亿元）已拿下两单REITs项目（盐田港REIT、深圳安居REIT） [5] - 中航基金拥有3只REITs产品（易商仓储物流、京能光伏、首钢绿能），超越其行业地位与规模体量 [5] - 中金基金年内首单获批的消费类REITs（中金中国绿发商业REIT）募集净额15.80亿元，战略配售占比70% [5][6] 股东资源优势与竞争格局 - 拥有产业资本股东优势的中小公募（如长城基金）正抢占REITs赛道卡位时机 [7][8] - 长城基金拟联合华能集团发行长城华能煤电REIT，基础资产为热电联产机组，存续期限27年 [8][9] - 头部公募在REITs竞争中落于下风，部分二线公募已设立专门子公司布局REITs业务 [6] REITs市场发展前景 - 公募REITs市场常态化发行提速，2023年产品发行规模和上市数量创历年新高 [10] - 底层资产类型从高速公路、产业园扩展至仓储物流、保障性住房、清洁能源等，中长期配置价值明晰 [10][11] - 国内REITs市场较海外仍处于早期阶段，但中国基建优质资产能充分满足发行需求，配置重要性提升 [11]

公募REITs加速扩容 - 一周内连续批准4只公募REITs产品，包括华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT、南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT [1][2][3] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，包含2套480.25兆瓦燃气-蒸汽联合循环热电联产机组，经营收入来自发电和供热业务 [1] - 创金合信首农产业园REIT底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），出租率稳定在94.8%，吸引头部企业如快手、小米入驻 [2] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，南方润泽科技REIT底层资产为润泽智算科技集团的ICFZ A-18数据中心项目 [3] 公募REITs二级市场表现 - 汇添富上海地产租赁住房REIT二级市场收盘价4.154元/份，较发行价2.724元/份累计涨幅达52.50%，触发临时停牌1小时 [4] - 招商蛇口租赁住房REIT二级市场收盘价4.128元/份，较发行价2.727元/份累计涨幅达51.38%，触发临时停牌1小时 [4] - 华夏华润有巢租赁住房REIT二级市场收盘价3.646元/份，较发行价2.417元/份累计涨幅达50.85%，触发临时停牌1小时 [4] - 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT因累计涨幅超70%，停牌1天，博时津开科工产业REIT因累计涨幅超50%，停牌1小时 [5] - 今年以来公募REITs市场已发布近40次涨幅过高停牌公告，6月以来有7只公募REITs公告临时停牌 [5]

公募REITs加速扩容 - 一周内连续获批4只公募REITs产品，包括华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT、南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT [2][3] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，包含2套480.25兆瓦燃气-蒸汽联合循环热电联产机组，收入来源为发电和供热业务 [4] - 创金合信首农产业园REIT底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），出租率稳定在94.8%，吸引快手、小米等头部企业入驻 [5][6] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT分别以昆山国金数据云计算数据中心项目和润泽智算科技集团ICFZ A-18数据中心项目为底层资产 [6] 公募REITs二级市场表现 - 汇添富上海地产租赁住房REIT二级市场收盘价4.154元/份，较发行价2.724元/份累计涨幅达52.50%，触发临时停牌1小时 [8] - 招商蛇口租赁住房REIT收盘价4.128元/份，较发行价2.727元/份累计涨幅达51.38%，同样触发临时停牌1小时 [8][9] - 华夏华润有巢租赁住房REIT收盘价3.646元/份，较发行价2.417元/份累计涨幅达50.85%，6月18日停牌1小时 [9] - 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT因累计涨幅超70%，于6月17日停牌1天；博时津开科工产业REIT因涨幅超50%停牌1小时 [9] - 今年以来公募REITs市场已发布近40次涨幅过高停牌公告，6月有7只产品公告临时停牌 [9]