交易核心信息 - 公司以6658.8万欧元购入位于意大利米兰Via Orobia 3的一幅土地 [1] - 该物业总土地面积约1.48万平方米，由已开发的分区一和未开发的分区二组成 [1] 物业资产详情 - 分区一已开发，由11幢楼宇组成，总楼面建筑面积为8,699平方米，净面积为7,748平方米，土地面积为1.156万平方米，主要用作办公、工作坊及实验室 [1] - 分区二为未建设区域，包括1,257平方米未利用土地和1,982平方米停车空间，总土地面积为3,239平方米 [1] - 公司自2013年以来一直租赁分区一作为其米兰营运总部，用于零售、营销等公司职能 [2] 区域发展背景 - 物业位于"Scalo di Porta Romana"大型重建及城市更新项目区域内，该项目将开发2026年冬奥会奥运村、新住宅及办公大楼和大型公园 [2] - Prada基金会项目于2015年完成，对周边区域复兴产生重大正面影响，其他领先奢侈品企业也已在该区域投资设立新总部 [2] 战略意图与未来规划 - 公司收购该物业后，可能在进一步评估后将其发展为新公司总部 [2] - 拟议项目旨在将集团现有米兰办公室及陈列室整合到同一地点，以提升经营效率并巩固其在此战略区域的地位 [2]

核心观点 - 石景山区通过科学规划引领城市更新与高质量发展，其“在保护中发展、在发展中保护”的模式口历史文化街区保护规划实践荣获2025年度北京市优秀国土空间规划成果一等奖[1] - 规划工作构建了从详细规划到实施方案的全链条更新体系，并采用多元共治模式，有效破解历史街区保护与发展的矛盾[4][5] - 区域联动思维激活存量空间发展新动能，通过统筹资源配置和基础设施系统性规划，实现有限资源价值最大化[9][10] - 文化与生态深度融合塑造城市新内涵，推动文商旅居业态融合，将文化资源转化为发展优势[12][13] - 面向“十五五”时期，公司聚焦地下空间开发、工业用地盘活等重点领域，深化城市更新实践，推动形成更具活力的发展格局[17][18] 历史文化街区保护更新 - 模式口历史文化街区作为京西“驼铃古道”载体，汇集法海寺、承恩寺等全国重点文保单位，8座院落入选北京市第二批“历史建筑”名单[3] - 规划实现从“以保为主”向“保护与发展并重”转型，通过划定核心保护范围、建设控制地带和环境协调区，系统梳理保护要素[4] - 搭建“政府—居民—社会”多方参与平台，建立责任规划师陪伴式服务机制，推动“五结合”共治模式，保障历史风貌整体性并兼顾民生需求与市场活力[5] - 更新后呈现“15景30院百余铺”格局，法海寺壁画艺术馆、石刻文物园等文化空间亮相，215家商户入驻，2025年春节期间游客量达30.42万人次[7] 区域统筹与存量空间激活 - 采用“内外互利区域联动”更新模式，将视野扩展至金顶街街道及周边区域，统筹解决交通、停车等问题，利用地下空间和外围边角地新增1000余个车位[9] - 构建“两横四纵”车行系统，串联金顶街活力中心、中央绿地公园等节点，形成“三线两街”功能活力体系，实现街区焕活与区域提升双向赋能[10] - 深度挖掘零散资源，盘活城建集团闲置用地、首钢低效办公院落等存量资源，推动模式口与苹果园交通枢纽等功能区联动发展[10] - 统筹推进道路交通、雨洪防涝等基础设施建设，提升次支路网密度，构建人机非分级道路体系，织补公共服务设施打造“15分钟社区生活圈”[10] 文化生态融合与高质量发展 - 构建全要素保护体系，从单体保护转向体系化传承，挖掘京西古道文化等非物质文化遗产，打造多圈层文化格局和探访路径[12] - 依托浅山资源构建生态体验环，通过绿道建设、口袋公园打造等举措提升公共空间品质，将海绵城市理念融入规划设计增强生态韧性[13] - 推动文商旅居业态深度融合，模式口转型带动周边消费升级，首钢园成为网红打卡地与产业创新高地，文化旅游产业成为区域经济重要增长点[13][14] - 通过老旧小区改造、基础设施完善等举措改善民生，存量资源盘活提供更多就业机会，让居民共享发展成果[14] 未来规划与重点项目 - 聚焦地下空间开发利用、京西八大厂转型、低效产业用地盘活等重点领域，分领域谋划形成一批重点项目清单[17][18] - “十五五”期间谋划轨道交通站点一体化发展、历史文化街区地下空间开发等5类24个项目，以及森林生态系统修复等5大类37个项目[18] - 以新首钢为重点带动“京西八大厂”整体复兴，规划将首钢北区、南区、特钢厂区、巴威北锅厂区联动，发展以工业遗产为特色的会展经济和文化活动[17] - 首钢园入选国家级夜间文化和旅游消费集聚区、全球首发中心等，北重科技文化产业园一期获批市级低效楼宇和老旧厂房改造典型示范项目[17]

收购交易核心信息 - 公司与Ludo Due S r l 订立协议，以6658 8万欧元购入位于意大利米兰Via Orobia 3的物业 [1] - 该物业土地面积约14,800平方米，由两个相连分区组成 [1] 物业区位与发展潜力 - 物业位于受大型重建项目影响的区域，该项目包括开发2026年米兰-科尔蒂纳冬奥会的奥运村、新建住宅及办公楼以及大型公园 [1] - 区域已因2015年完成的Prada基金会项目产生重大正面影响，其他领先奢侈品企业也已在该区域投资并设立新总部 [1] - 收购使集团能在预期合适房地产资产日益稀缺的区域抢占黄金地段供长期使用 [2] 物业现状与公司历史 - 公司自2013年以来根据租赁协议租赁分区一，该分区目前用作公司在米兰的营运总部，包括办公室、实验室及服务区 [1] - 分区二目前尚未开发，可供未来城市及房地产开发 [2] 收购动机与战略意义 - 公司表示有意收购该物业，并可能在进一步评估后将其发展为新的公司总部 [2] - 拟议项目将使集团得以整合现有米兰办公室及陈列室至同一地点，从而提升经营效率并巩固其在战略区域的地位 [2]

交易核心信息 - 公司以6658.8万欧元代价购入位于意大利米兰Via Orobia 3的一幅面积约14,800平方米的土地物业[1] - 该交易于2025年11月18日与Ludo Due S.r.l.订立协议[1] - 物业由两个相连部分组成，公司自2013年起已租赁其中分区一作为米兰营运总部[1] 物业区位与发展潜力 - 物业位于受大型重建项目“Scalo di Porta Romana”影响的区域，该项目将开发2026年冬奥会奥运村、新住宅及办公大楼、大型公园[1] - 2015年完成的Prada基金会项目已对周边区域产生重大正面影响，其他领先奢侈品企业也已在该区域投资设立新总部[1] - 收购使公司能在预期合适房地产资产将日益稀缺的区域抢占黄金地段供长期使用[2] 收购动机与未来规划 - 公司自2013年以来一直租赁分区一，用作包含办公室、实验室及服务区的营运总部[1] - 分区二目前尚未开发，可供未来城市及房地产开发，公司可能在评估后将其发展为新公司总部[2] - 拟议项目旨在整合公司现有米兰办公室及陈列室至同一地点，以提升经营效率并巩固其战略区域地位[2]

2025.11. 18 本文字数：4486，阅读时长大约7分钟 第一财经记者在黄兴路1039弄小区内走访看到，拆除重建区域正在封闭施工，护栏上张贴的《告居 民书》显示，打桩施工已于2025年7月到10月完成。 陈颖介绍，黄兴路1039弄项目10年前曾启动过一轮。当时由于拆除重建方案没有达到签约生效比 例，就搁置了。"在同期几个项目的推进过程中，我们发现，最难的就是拆除重建方案要让居民都能 接受。"陈颖说，该项目这次重新启动，他们重点聚焦了方案设计，一方面着重规划条件、房屋重建 要求；一方面着重居民需求，不断与居民座谈，向小区居民做好方案宣传和解释工作。 作者 | 第一财经 杨志 邹臻杰 在接续30多年努力，完成成片二级旧里改造、解决集中成片"拎马桶"问题的基础上，又经过3年攻坚 战，2025年9月，上海"拎马桶"改造总体完成。 做饭"抢灶台"、如厕跑楼外、排队倒马桶等上海老弄堂景象，逐渐成为历史。而关于马桶的记忆变 迁，不仅考验这座国际化大都市的治理决心和智慧，也成为上海"投资于人"的温暖实践。 最难的就是方案要让居民都能接受 "从上世纪90年代开始，上海已经开始推进旧城区改建。"上海杨浦区住宅更新发展中心主 ...

交易核心与合规性 - 公司明确2020年国新建源基金对三家子公司的增资不构成“明股实债”，增资行为符合股权投资本质，已完成工商变更登记[1][2] - 增资价格以评估值为基础确定，分别为浙江一建1.998元/注册资本、浙江二建2.941元/注册资本、浙江三建2.076元/注册资本[2] - 会计处理合规，标的公司将增资款计入权益，上市公司将潜在回购义务确认为金融负债，符合企业会计准则[2] - 独立财务顾问及会计师核查认为增资协议未约定固定收益或保本承诺，回购条款系投资者保护措施[2] 收购必要性及财务影响 - 本次交易为收购国新建源基金持有的浙江一建13.05%股权、浙江二建24.73%股权及浙江三建24.78%股权，交易完成后三家公司将成为全资子公司[3] - 收购有利于提升上市公司对核心建筑施工资产的控制力，2024年备考数据显示交易后归属于母公司股东的净利润将增长19.13%至9.95亿元[3] - 交易后公司资产负债率从92.13%降至90.84%，每股收益提升58.85%至0.19元/股[3] - 收购是落实国家“降杠杆”政策的延续，2020年增资后三家子公司资产负债率平均下降约5个百分点，财务费用显著减少[3] 标的资产经营状况 - 受房地产市场调整及行业竞争加剧影响，三家子公司2023-2024年营业收入及净利润呈下滑趋势，浙江二建、浙江三建2024年营收分别同比下降10.51%、15.06%[4] - 标的公司毛利率承压，维持在4.04%-4.98%区间，低于同行业可比公司平均值，主因业务以房建为主（占比超90%）而基建业务占比不足10%[4] - 2025年1-7月新签合同额显示积极信号，浙江一建新签合同额同比增长31.91%，浙江三建增长32.47%，浙江二建电建业务新签额达33.7亿元（同比+98.3%）[4] 财务健康与风险管控 - 截至2025年6月末，标的公司现金及现金等价物合计26.66亿元，银行授信余额117亿元，可完全覆盖有息负债（合计6.4亿元），流动性风险较低[3] - 标的公司前五大客户以国企及事业单位为主，2024年应收账款坏账计提比例在11.29%-31.00%之间，账龄组合预期信用损失率与同行业可比公司基本一致[5] - 主要供应商浙江正岐建筑劳务有限公司2024年营业收入15.4亿元，浙江一建采购额占比36.33%，交易价格通过公开招标确定[5]

城市更新政策与进程 - 上海于2025年9月总体完成“拎马桶”改造，在解决集中成片问题后，又经过3年攻坚战[1] - 城市更新理念从“拆改留”转向“留改拆”，更加注重风貌保护和旧改统筹推进[7] - 确定“三步走”策略：第一步疏堵点、破瓶颈，第二步明路径、优方案，第三步加速推、尽早改[7] - 采用“一区一策、一项目一方案”原则，因地制宜确定改造路径[7] - “两旧一村”（旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造）仍在接续推进，新一轮城市更新方案加紧筹备[13] 具体改造项目案例 - 杨浦区黄兴路1039弄小区对3幢无卫生设施房屋（涉及180户居民）实施整体拆除重建，计划用四年完成，打桩施工已于2025年7月到10月完成[3][4] - 黄兴路1039弄项目新方案实现100%签约仅用13天，户均增量面积达16平方米，配套1000余平方米服务设施[4] - 徐汇区漕溪三村片区项目采用拆除重建模式，为172户居民增加套内厨卫设施，2024年一季度居民外搬，2025年9月底竣工交付，历时1年半[6] - 漕溪三村项目采用C字形半围合建筑形式改善日照，改造后租金上涨，吸引年轻白领租住[6] - 静安区石门二路街道1039弄对7户采用室内或楼内增设卫生设施，对12户将约30平方米仓库改造成12间独立卫生设施[9] 改造模式与方案 - 各区改建方案大致分为五种方式：征收改造或协议置换、拆除重建实现厨卫独用、三同步综合改造模式、户内增设卫生设施、挖掘周边存量空间资源改造户外独用卫生间[9] - 静安区采用户外集中改造独立卫生设施模式，盘活弄堂底部、闲置房等公共或闲置空间[10] - 对于涉及风貌保护要求的里弄房屋，探索“入户加装+抽户加装+保护性修缮”三同步综合改造模式，如愚园路1407弄历史风貌建筑保护小区[9][13] - 集中建设模式减少管道铺设和施工干扰对邻里的影响，降低协调门槛，加快改造进程[10] 历史背景与规模 - 从2001年到2022年底，上海旧改受益居民累计约96万户[7] - 2023年底全面排摸确定14082户“拎马桶”居民底数，制定两年完成改造任务目标[7] - 杨浦区曾是二级以下旧里最集中中心城区，总量占全市三分之一[2] - 1990年代上海开始推进旧城区改建，通过三十多年时间总体完成“拎马桶”改造[2] 社会影响与未来方向 - 改造同步考虑改善条件、鼓励发展、风貌保护三者协同，如黄浦区陕西南路39弄长乐邨优秀历史建筑改造嵌入适老化设施并进行整体修缮[10] - 中央政策支持老旧小区自主更新、原拆原建，明确在“增容不增户”基本原则下可适度增加室内使用面积和公共服务设施[11] - 城市更新项目需协调政府、企业和居民侧需求，优化公共服务、商业服务和地下公共设施布局[11] - 中国城镇化率从1995年约29%提升至2024年底67%，城镇常住人口超过9.4亿人，城市发展转向以人为本的新型城镇化[13]

城市发展战略与空间布局 - 聚焦建设"五个中心"重要使命，推动城市高质量发展、内涵式发展，加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市 [1] - 系统谋划城市功能布局，完善"网络化、多中心、组团式、集约型"空间结构，推动中心城区与新城协调发展 [2] - 中心城区强化空间资源集约高效利用，提升土地产出效益，"五个新城"加强高能级项目导入，加快主导产业特色化、规模化、集群化发展 [2] - 促进长三角城市群、都市圈发展，深化综合交通、市政设施、数字新基建跨区域协同，共建世界级产业集群 [2] 产业发展与城市更新 - 增强全球高端要素资源集聚和配置能力，提高城市空间对科技产业的承载力和适配度，完善战略留白机制 [3] - 加快盘活城市存量资源，开发区深化改革加快转型，加强政策制度创新和新产业新业态培育 [3] - 各类产业园区、科技园区坚持规模化集约发展导向，低效产业用地盘活处置加力推进，提高"优储精供"管理水平 [3] - 商办楼宇更新改造实现功能兼容转换，优化消费旅游环境，深化文旅商体展融合发展，推动重点商圈改造提升 [3] 民生福祉与生活品质 - 加快推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设，推动城中村改造提速、保障性住房扩容提质，开展旧住房综合整新 [4] - 推动公共服务资源下沉基层，推进完整社区建设，在15分钟生活圈内嵌入养老、育儿、医疗等配套设施 [4] - 加快推动城市绿色低碳转型，发展绿色产业、绿色建筑、绿色交通，构建新型能源体系，深化公园城市建设 [4] - 弘扬城市精神品格，加强历史文化保护利用传承和特色风貌塑造，深入挖掘古镇内涵 [4] 城市治理与安全保障 - 创新治理理念模式手段，推进城市管理数字化智能化和服务精细化精准化，滚动实施城市管理精细化三年行动计划 [5] - 强化科技赋能，提升数字底层能力，深化拓展应用场景，构建人人参与的城市治理共同体 [5] - 加强韧性安全城市建设，提高对风险冲击的抵御和恢复能力，经常性开展风险排查整治，持续提升本质安全能力 [5] 政策执行与协同 - 紧扣建设现代化人民城市目标任务，加快建设"五个中心"，着力提升城市能级和核心竞争力 [6] - 聚焦创造高品质生活办好民生实事，围绕实现高效能治理提高超大城市治理现代化水平 [6] - 各区各部门各单位要找准定位压实责任细化措施，牢固树立"一盘棋"思想，确保政策相互衔接上下贯通 [6]

项目概况 - 项目由天津城投所属城更公司负责开发建设，旨在打造城市更新片区新风貌和宜居宜业生活新样板 [1] - 项目横跨东丽区与河北区，共规划更新46个老旧小区，其中东丽区5个，河北区41个 [2] - 东丽区域的5个老旧小区更新提升任务已全部完成 [1] 项目进展与成果 - 东丽区赵沽里东里、赵沽里北里、春江里等5个小区更新工程已全部完工并顺利移交 [3] - 东丽区改造建筑面积约42.75万平方米，惠及人口约1.1万人 [3] - 同步完成大江路修缮、桂江路建设工作，并持续推进赵沽里大街、上江北路等道路建设 [4] - 完成赵沽里社区街角公园改造建设 [4] 具体改造内容 - 改造范围包括小区出入口提升、首层墙裙粉刷、道路铺装修复、架空飞线整理、地下管网清淤 [3] - 包含停车位规划梳理、公共活动空间提升、增设便民服务设施 [3] - 合理规划公共空间，打造全龄友好活动场地，重点关注“一老一小”群体需求 [3] - 通过“见缝插绿”方式，将闲置地块和边角空地改造为“口袋公园”，配置健身器材、休憩座椅和文化标识 [4] 工作方法与策略 - 公司运用“干部领办”、“共建联建”、“项目党建”等融合载体，组建党员突击队，实施“六共六促”特色项目党建工作法 [2] - 推动党员干部协同街道办事处与社区居委会创新工作机制，逐户开展设计方案意见征询，设立党员流动服务站 [2] - 与属地街道、社区居民共同挖掘历史文化记忆，将文化印记制作成特色展墙，延续城市文脉 [2] - 坚持配套先行策略，以交通和民生为主线织就城市配套网络 [4]

征收补偿方案核心内容 - 广州珠江新城跑马场地块启动征收补偿，土地面积36.2万平方米，采用有偿回收、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元 [1] - 在扣减需缴纳税费及必要支出后，预计净补偿款约为66.4亿元，将按各股东持股比例进行分配 [1] - 股东在获得货币补偿后，还可选择购买改造后的"马场地块物业" [2] - 该补偿方案将于2025年11月26日由天河区员村街石东第八、石东第九股份社的全体股东进行讨论表决 [4][5] 项目关键参与方与股东结构 - 越秀集团被确认为马场项目的做地主体，负责地块回收及补偿款支付 [6] - 越秀集团是项目做地主体的合理选择，因其是赛马场运营公司的第一间接大股东，且其子公司已负责该地块的前期基建工程 [7] - 赛马场运营公司主要股东共7位，第一大股东为越秀集团旗下的广州越成投资运营有限公司，持股49.85% [8][11] - 第二、三大股东为天河投资集团与新塘商业运营管理有限公司，合计持股31.15%，代表天河区政府利益 [8][11] - 其余股东为村集体企业，包括石牌三骏企业集团（持股15%）以及石东第十、第九、第八股份社（合计持股4%） [8][12] 地块规划与市场价值 - 马场地块控规调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅和50万平方米商业、教育配套及公共空间 [13] - 鉴于地块位于广州传统顶豪区的稀缺性，市场推测其起拍价或接近200亿元，远超去年广州地王保利面粉厂的117.55亿元 [13] - 广州高端住宅市场需求旺盛，今年1-10月千万级豪宅网签量突破6000套，同比增长约42% [14] - 由保利面粉厂地块转化而来的保利玥玺湾项目创下销售纪录，首日销售额达106亿元，均价17万元/平方米，最高单价30万元/平方米 [14] 未来商业发展预期 - 跑马场地块最受关注的商业动向是高端商业SKP的入驻，该项目自2021年起多次在政府公告和会议中被提及 [15] - 2022年广州市政府与北京华联集团签署协议，计划落地华南首个SKP项目，2024年天河区表态争取其早日落地 [15] - 广州市政府最新印发的消费专项行动方案中，明确推动马场片区等高端商业载体建设 [15] - 成功开发此地块将极大提升开发企业在广州市场的地位 [15]