作者丨张敏 编辑丨张星 10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称"'十五 五'规划建议"）发布。"十五五"规划建议指出，"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，"大力实施 城市更新"。 此外，"推动房地产高质量发展"被单列为一项任务，并放在加大保障和改善民生的战略任务中。具体提 出，"加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给， 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智 慧的'好房子'，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制 度。" "十五五"规划建议还提及，"盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。""统筹推进房地产、地方 政府债务、中小金融机构等风险有序化解。" 高质量发展的五大路径 房地产与固定资产投资和城市发展息息相关，又关乎消费与民生。因此，与房地产有关的内容，经常被 放在不同的任务中。 在"十四五"规划建议中，房地产有关的内容主要被放在"全面促进消费""推进以人为核心的新型城镇 化"任务中，并未单列。相较之下，在"十五五"规划建 ...

房地产行业政策导向 - “十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”单列为一项任务，凸显其重要性较“十四五”时期有增无减[2] - 规划建议提出清理住房消费不合理限制性措施，要求各地制定限制性政策的清晰退出时间表，并清理隐含限制措施[9] - 房地产风险化解被置于“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，政策目标明确为“严防系统性风险”[9] 房地产高质量发展路径 - 房地产高质量发展主要体现在基础制度、保障房供给、改善性住房供给、好房子与好服务、房屋全生命周期安全管理五个方面[2] - 基础制度聚焦开发、融资和销售三项制度，预计在“十五五”期间取得突破[2] - 开发制度明确项目公司为企业独立法人，企业总部履行投资人责任，项目交付前不得抽逃出资或提前分红[3] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度推行主办银行制，项目开发建设销售资金存入主办行，主办行保证合理融资需求[4] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足新市民、年轻人和住房困难群体基本住房需求，以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的趋势[4] - “好房子”建设首次写入政府工作报告，从部级政策上升为国家战略，未来相关支持政策有望继续推出[4] 房屋全生命周期管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[5] - 具体设计包括非体检不更新、建立房屋养老金体系（含维修基金和财政补贴）、将工程质量保险延伸至房屋安全保险等[5] - 这些制度在各地试点基础上将于“十五五”期间全面扩大[5] 城市更新战略部署 - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，意味着更新规模将进一步加大、进程加快，融资和规划等政策支持有望加速出台[7] - 城市更新政策契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌、提高宜居水平并带来新产业需求[7] - 今年1月国务院常务会议研究推进城市更新，5月中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[7] 限制性措施清理方向 - 清理住房消费不合理限制性措施包括清理公积金跨区域使用限制，推动资金在城市群和都市圈内跨区使用[9] - 部分一线城市限购政策仍有优化空间，未来可能进一步降低门槛[9] - 央行明确“十五五”时期推进房地产宏观审慎金融制度改革，以防范风险外溢[10]

投资评级 - 行业投资评级为看好 [9] 核心观点 - 非洲是建材品类产能出海的沃土，基于人口增长、城镇化率及全球产业转移，非洲经济增速在全球市场中相对突出，预计2026年非洲经济将进一步走强，带来高景气机会 [5] - 继续推荐非洲链和存量链，关注特种布回调后机会 [2][8] - 非洲建材龙头成长较快且盈利较高，华新水泥海外经营业绩超预期，非洲高弹性正在加速兑现 [5][6][8] 行业基本面 - 水泥价格环比小涨，全国水泥平均价格环比回升0.4% [7] - 水泥需求整体疲弱，全国重点地区水泥企业平均出货率为45%，环比约持平，同比下降5.6个百分点 [7] - 玻璃库存延续上行，重点监测省份生产企业库存总量6247万重量箱，环比增加290万重量箱，增幅4.87%，库存天数30.51天，环比增加1.42天 [7] - 浮法玻璃市场观望较浓，价格弱势走低，全国玻璃均价为65.70元/重箱，环比下降3.00元/重箱 [38] 非洲链投资机会 - 华新水泥25Q3单季度收入89.9亿元，同比增长6%；归属净利润9.0亿元，同比增长121% [6] - 海外表现突出是25Q3业绩超预期的核心支撑，尼日利亚项目9月开始并表，部分非洲项目投产有积极贡献 [6] - 科达制造是非洲本土龙头，2024Q3以来量价齐升，2025H净利率持续恢复，同时有望受益于碳酸锂价格修复 [8] - 推荐华新水泥、科达制造 [8] 存量链投资机会 - 2025年消费建材存量品类有望迎需求向上和结构优化，二手房成交相对较好将传导至后续存量建材企业经营层面 [8] - 城市翻新政策加码，受益品类为外墙和屋顶材料（外墙涂料翻新占比约30%、公共防水材料翻新占比约15%）、地下管网等 [8] - “十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元 [20] - 首推三棵树，及低估值的兔宝宝等，东方雨虹底部出现边际改善 [8] 特种布投资机会 - AI电子布的投资机会尚未结束，因AI需求爆发且供给壁垒高，特种玻纤布成为卡脖子环节 [8] - 中材科技作为国产特种玻纤布全品类龙头，充分受益国产替代 [8] - 中国巨石明确在特种布领域加大布局和投入 [8] 高频数据 - 30大中城市商品房一周滚动成交面积阳历同比-21%；12城二手房一周滚动成交面积阳历同比-21% [7] - 本周全国水泥均价353.06元/吨，环比上升1.29元/吨；全国熟料均价为234.85元/吨，环比下降3.27元/吨 [24] - 本周全国水泥库存为66.86%，环比上升1.18个百分点；全国熟料库存为72.13%，环比上升2.90个百分点 [24]

政策定位与战略重要性 - “推动房地产高质量发展”被单列为一项任务，凸显其重视程度有增无减，相较“十四五”规划建议中相关内容未被单列的情况[1][2] - 房地产风险的化解被放在“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，传递出严防系统性风险的强烈信号[8] 房地产发展新模式与基础制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发制度方面，明确项目公司和企业总部之间的法律关系，项目交付前后者不得抽逃出资或提前分红[2] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度体现为主办银行制，项目资金存入主办行并由其保证合理融资需求，城市房地产融资协调机制有望常态化[2][3] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的变化[1][4] - 满足新市民、年轻人的住房需求以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，“好房子”首次被写入政府工作报告后已上升为国家战略[1][5] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[1][6] 城市更新与存量盘活 - “大力实施城市更新”被提出，意味着其规模将进一步加大、进程加快，相关政策支持有望加速出台[1][7] - 城市更新契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌并带来新产业需求[7] - 规划建议提及“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”[1] 消费限制措施清理 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，“清理”意味着一些城市限制性政策要有清晰退出时间表[1][8] - 隐含的限制性措施将被清理，例如公积金跨区域使用的限制，以促进统一大市场建设[8] - 部分一线城市的限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛的可能[8]

房票制度推广与演变 - 上海房票制度自2024年8月于金山区首次实施后，已逐步扩展至青浦区、嘉定区、奉贤区，并于近期进入中心城区徐汇区 [1] - 房票是继实物安置和货币补偿后的第三种安置选择，核心是由征收部门出具“购房代金券”，居民在政府划定的“房源超市”内购房结算 [2] - 2025年徐汇区江南新村项目在征收方案中新增“房票奖励”，标志着房票制度正式纳入中心城区城市更新的政策工具箱 [2] 徐汇区房票奖励方案细节 - 江南新村项目规定，选择货币补偿的居民在特定时间范围内购买本市住房，可按被征收房屋建筑面积获得2000元/平方米奖励 [3] - 以40平方米房屋为例，居民可获得8万元房票奖励，该奖励可与早签约奖（保底40万元）、早搬迁奖（4000元/平方米，保底16万元）等叠加，总奖励补贴金额可轻松超过百万元 [3] - 徐汇区房票奖励的关键创新点在于使用范围覆盖全市新房和二手房，且购买时间自2025年1月22日起均在范围内，打破了郊区房票在时间和区域上的局限 [5] 各区房票政策差异与演进 - 金山区房票政策规定，选择房票安置可获得补偿款总金额7%的政策性奖励，并允许“6个月内竣工交付期房”进入房源库 [4] - 青浦区房票政策要求房源库必须由已取证且竣工的现房组成，相比金山区进一步保障了安置群众的住房权益 [4] - 嘉定区房票政策允许“可拆分使用”，降低了购房门槛，但其房源超市限定在嘉定全区15个在售小区，不支持跨区使用，政策导向为定向消化郊区新房库存 [5] 房票制度的行业影响 - 房票安置增加了安置的选择性和积极性，让群众能自主挑选商品房，奖励机制增强了群众购买力并缩短了安置周期 [7] - 房票安置成为房地产市场去库存的关键抓手，通过定向释放购房需求，将征收补偿资金转化为有效购买力，帮助开发商加速销售、盘活存量资产 [7] - 房票安置在优化城市空间布局方面，减少了安置房建设需求，节省的土地可用于打造更具价值的商品房、产业项目或公共配套 [7]

项目背景与动因 - 公司原位于城南路3号的锅炉装备生产基地因政府旧城改建需要被征收 已完成整体搬迁至梅育路新址 [1] - 公司在原城南路3号地块预留土地 用于建设新集团总部 注册地仍保留于该地址 [1] - 项目旨在对无锡华光锅炉厂老旧厂房进行系统性更新改造 设计理念基于绿色 环保 保留历史温度 [1] 项目规划与设计 - 项目名称为华光环能科创中心 采用新建与改造相结合的模式 融合工业历史旧建筑 [1][2] - 项目用地面积44,734.5㎡ 总建筑面积69,354.01㎡ 其中地上总建筑面积48,136.35㎡（含改造建筑面积16,541.42㎡）地下车库面积21,217.66㎡ [2] - 项目建设预计可达绿建三星标准 已纳入江苏省城市更新第一批省级试点项目名单 [1] 投资与融资安排 - 项目建设投资总额预估为69,184万元 其中20%部分由公司出资至项目公司作为注册资本 80%部分拟向银行融资筹措 [2] - 负责项目投资 建设和运营的全资子公司华光科创 目前注册资本2,000万元 本次拟增资13,000万元至15,000万元以满足融资需求 [2]

项目背景与动因 - 公司原位于城南路3号的锅炉装备生产基地因政府旧城改建需要被征收 已完成整体搬迁至梅育路新址 [1] - 公司在原城南路3号地块预留土地用于建设新集团总部 注册地仍保留于该地址 [1] - 项目旨在对无锡华光锅炉厂老旧厂房进行系统性更新改造 基于绿色环保和保留历史温度的设计理念 [1] 项目规划与设计 - 项目名称为华光环能科创中心 将融合工业历史旧建筑 依托留改拆等多种形式建设 [1] - 项目用地面积44,734.5平方米 总建筑面积69,354.01平方米 采用新建与改造相结合的模式 [2] - 地上总建筑面积48,136.35平方米 其中改造建筑面积为16,541.42平方米 地下车库面积为21,217.66平方米 [2] 投资与融资安排 - 项目建设投资总额预估为69,184万元 其中20%部分由公司出资至项目公司作为注册资本 80%部分拟向银行融资筹措 [2] - 项目由全资子公司华光科创负责投资、建设和运营 目前其注册资本为2,000万元 [2] - 公司拟对华光科创增资13,000万元 增资后其注册资本将达到15,000万元 以满足项目建设融资需求 [2] 项目定位与意义 - 项目预计可以达到绿建三星标准 已成功纳入江苏省城市更新的第一批省级试点项目名单 [1] - 项目建设将改善区域功能、产业结构和环境品质 公司积极响应国家双碳战略 [1] - 项目将通过采用多项节能、低碳、健康等可持续相关技术开展建设 [2]

地块交易概况 - 北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块由中建智地与北京未来科学城组成的联合体以26.01亿元底价竞得[1][3] - 该地块成交日期为2025年10月28日，交易方式为挂牌，溢价率为0%[3][4] - 地块综合容积率为1.65，住宅部分容积率为2.07，规划建筑面积为9.13万平方米，住宅楼板价为28495元/平方米[4] 地块具体信息 - 地块位于昌平区天通苑板块，距离17号线天通苑东站约1公里，未来可通过换乘连接望京、西三旗等重要就业区域[7] - 地块包含6宗子地块，其中2宗为二类居住用地，合计用地面积4.41公顷，规划建筑面积9.1万平方米；剩余4宗地块需由竞得人完成代建并无偿移交[4][7] - 歇甲庄村A组团仍有3宗住宅类子地块未挂牌，合计用地面积4.2公顷，对应规划建筑面积8.7万平方米，预计将分宗出让[5] 区域市场情况 - 天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，区域内尚无同质新房在售[8] - 地块周边可比房价约为50000元/平方米，业内预计该地块未来新房均价将达到5万元/平方米左右[4][8] - 距离地块2公里外的天通苑小区为入市超30年的刚需大盘，而南侧高端项目售价分别约为8万元/平方米和11万元/平方米，定位差异明显[8] 北京城市更新项目背景 - 2025年前三季度，北京已有77个城市更新项目获得专项债融资，融资总额达593亿元，已超过2024年全年117个项目592亿元的融资总量[10] - 2025年单项目融资超过10亿元的情况已有26次，合计融资总额427亿元，而2024年全年仅为11次，合计292亿元，显示规模化推进突出[10] - 2025年北京共有36个百亿级城市更新项目持续推进，涉及总投资额6900亿元，预测总收益约7947亿元[13]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

文章核心观点 - 建筑防水行业呈现需求、盈利、估值三重底部特征，拐点信号明确 [1] - 行业龙头东方雨虹经营出现拐点，多项指标改善，为价值修复奠定基础 [1][3] - 公司通过渠道优化与出海布局双轮驱动，重塑增长逻辑和估值体系 [5][6] - 受益于政策红利与竞争格局优化，公司有望演绎确定性、成长性、溢价性三大价值逻辑 [13][16] 经营拐点与财务表现 - 2025年前三季度营收206.01亿元，同比下降5.06%，归母净利8.10亿元，同比下降36.61% [4] - 第三季度单季营收70.32亿元，同比增长8.51%，增速由负转正 [4] - 第三季度归母净利2.45亿元，同比下降26.58%，降幅较上季度收窄，扣非净利2.62亿元，同比下降仅0.27%，显示核心利润企稳 [4] - 2025年前三季度经营性净现金流4.16亿元，同比增长184.56%，单三季度现金流净额8.12亿元，现金流显著改善 [4] - 前三季度期间费用率控制在16.6%，同比下降约2个百分点，降本增效成果显著 [5] - 控股股东高质押风险实质性缓解，质押比例从高位显著回落 [5] 渠道优化战略 - 渠道优化降低对单一地产大客户依赖，转向更健康有韧性的业务模式 [7] - 从以直销为主转型为以零售和工程渠道为核心，2025年上半年渠道销售收入占比达84% [8] - 零售业务收入占比提升至37%，带来更稳定现金流并增强抗地产波动能力 [8] - 渠道触角延伸至乡镇市场和城市社区，开发五金劳保店等新网点，捕捉存量房翻新维修需求 [8] - 打造高效协同的一体化供应链体系，在关键原材料环节打造自有供应链以控制成本 [8] - 全国68个生产研发物流基地构成高效"厂仓配"网络，支持"半日达"等极致服务 [8] 出海布局战略 - 出海模式从"产品出海"向"品牌、驱动、产能、标准出海"进化 [12] - 2025年10月14日公告，以自有资金收购智利领先建材零售连锁品牌Construmart S.A. 100%股权，获得成熟本地零售网络与品牌认知 [12] - 出海模式从单纯贸易出口升级为深度本土化运营，缩短市场培育周期 [12] - 今年上半年海外收入同比增速达到42%，显露高增长潜力 [6] - 通过全球布局生产基地、研发中心和销售网络，与国际品牌合作提升市场占有率 [12] 行业政策与竞争格局 - 政策东风推动需求结构转变，从新建市场转向存量市场 [15] - 国家推动"城市更新"行动和总投资约4万亿元的地下管网改造计划，注入确定性增量需求 [15] - 大规模设备更新和消费品以旧换新政策激活建筑维修与家装消费市场 [15] - 行业深度洗牌，大量中小企业退出，市场份额加速向头部企业集中 [15] - 竞争从无序"价格战"回归以品质、服务和品牌为核心的价值竞争 [15] - 2025年7月，以公司为首的三大头部企业发布涨价函，如防水涂料价格上调3%-13%，行业竞争回归理性 [15] 公司价值逻辑 - **确定性逻辑**：出海进入"收获期"，海外业务持续高增长可预见 [17] 公司拥有2300项有效专利，产品性能质量行业领先 [17] 强大产能布局和完善品控体系保障海外业务拓展 [17] - **成长性逻辑**："工程+零售"双线并进模式打开从千亿到万亿市场空间 [19] 在工程领域与大型房企、建筑企业长期合作，占据高端工程市场重要份额 [19] 拓展零售渠道提升产品知名度和美誉度 [19] - **溢价性逻辑**：公司从周期性建材企业转型为弱周期成长公司，估值体系有望重构 [21] 出海战略和全球布局提升收入利润稳定性 [21] 技术研发、品牌建设、管理创新投入促使市场重新评估估值 [21]