行业转型背景 - 城市发展进入存量提质增效阶段 房地产行业从增量扩张向存量焕新转型 [2][3] - 2025年以来各地持续深化楼市政策优化 多维度推动房地产市场止跌回稳 [3] - 8月内上海 厦门 天津 海南等省市发布多条政策 政策落地节奏与精准度显著提升 [3] 政策支持与市场机遇 - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项政策 构建规划-审批-运营-监管全流程更新路径 [3] - 厦门实施城镇老旧小区自主更新改造指导意见 通过原拆原建提升居住品质 [4] - 一线城市城中村及旧城改造项目进入密集施工期 城市更新呈现提速态势 [4] - 存量资产通过重新定位 改造 招商 运营等全链条运作可实现有效盘活增值 [4] 企业合作模式与业务定位 - 采用国企+民企合作协同模式 与珠海大横琴集团 越秀集团等多家国企央企合作 [6] - 定位不动产资产管理与运营服务商 核心业务是解决存量资产盘活最后一公里问题 [5] - 聚焦写字楼宇和产业园区配套运营 采用轻资产模式提供定位策划+改造运营+产业赋能解决方案 [5] 项目落地与运营成果 - 业务覆盖广州 深圳 珠海等9座城市 累计客户服务数量超3500家 [6] - 成熟项目入驻率稳定在95%以上 服务世界500强企业55家 上市及独角兽企业180家 [6] - 8月8日至15日一周内在大湾区和长三角接连落地2个产业项目 [7] - 深圳金融基地项目吸引超20家金融信息技术创新及跨境金融企业入驻 [7] - 南京BEEPLUS研创产业中心提供五星级管家服务 形成产城人研创服投产业生态闭环 [7][8] 战略布局与区域聚焦 - 以南京项目为支点深化长三角产业生态协同 探索资产管理运营与产业发展融合路径 [8] - 锚定万亿GDP城市发展势能 未来重心依然在华东区域及港澳与大湾区 [8] - 南通紫琅硅谷项目将于8月开业 成为公司在南通的第三个项目 [8]

行业政策与趋势 - 城市发展进入存量提质增效阶段 中央城市工作会议明确该转型方向[1] - 房地产行业从增量扩张向存量焕新转型 各地政策落地节奏与精准度显著提升 上海 厦门 天津 海南等省市在2025年8月发布多条相关政策[2] - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项政策 构建规划—审批—运营—监管全流程更新路径 厦门实施城镇老旧小区自主更新改造指导意见 推进原拆原建[2] - 一线城市城中村及旧城改造项目进入密集施工与规划落地期 城市更新呈现提速态势 预计未来几年节奏继续加快[2] - 存量资产通过重新定位 投资估算 项目改造 招商引流 运营管理等全链条运作实现增值 政策引导与地方红利释放为房地产及相关产业链创造广阔商业空间[3] 公司业务模式与定位 - 蜜蜂科技定位为不动产资产管理与运营服务商 核心业务是帮助政府 央企及国企解决存量资产盘活最后一公里问题[4] - 采用轻资产模式 聚焦写字楼宇和产业园区配套运营 结合政府国企资产优势与自身市场化运营能力 提供定位策划+改造运营+产业赋能解决方案[4] - 以国企+民企合作协同模式为抓手 与珠海大横琴集团 越秀集团 广州高新区集团 知识城集团 成都金牛城投集团 南通能达城市更新 南京江北新区智能制造产业园等多家国企央企合作[5] - 成熟项目入驻率稳定在95%以上 业务覆盖广州 深圳 珠海 成都 南通 南京等9座城市 累计客户服务数量超3500家 包括世界500强企业55家 上市及独角兽企业180家 战略性新兴企业480余家 全球会员超13万人次[5] 项目落地与区域拓展 - 2025年8月8日至15日一周内在大湾区 长三角接连落地2个产业项目 深圳与深圳科技园集团联手打造金融基地&BEEPLUS项目 已吸引超20家金融信息技术创新 跨境金融等领域企业入驻[6] - 南京BEEPLUS研创产业中心开业 聚焦科创金融领域 吸引悦领咨询 筑周设计 丰达达科技 芯邺科技 础石能源 凯略能源科技 汇诚信合知识产权代理事务所 校恩智能科技等新能源 硬科技 知识产权 设计领域企业签约入驻[6] - 提供产 城 人 研 创 服 投产业生态闭环 集基金驿站 产业客厅 科创孵化 人才服务于一体 基金驿站提供一站式新金融服务 通过常态化路演搭建企业与基金机构桥梁[7] - 以南通BEEPLUS紫琅硅谷为第三个南通项目 将于8月开业 公司锚定万亿GDP城市发展势能 未来希望扩展到更多万亿级城市 重心依然在华东区域及港澳和大湾区[7]

业绩表现 - 公司上半年实现营业收入381.99亿元，同比增长53.46% [2] - 经营活动产生的现金流量净额同比猛增1335%，达到94.96亿元 [2] - 销售业绩突破502.2亿元，在克而瑞销售榜单中位列第11位 [2] - 归属于上市公司股东的净利润仅为1.72亿元，同比大幅下滑86.41% [2] - 营业成本增长58.22%，快于营收增速 [6] - 财务费用激增107.73%，盈利空间被严重压缩 [6] 战略布局 - 珠海国资委将格力地产控股股东海投公司整体无偿划转至华发集团 [3] - 格力地产的地产业务有望并入公司，补充核心城市土地储备 [3] - 持续聚焦上海、广州等重点城市核心板块 [4] - 通过专项债收储、土地置换等方式优化土地储备结构 [4] - 拟与控股股东开展不超过120亿元的存量商品房及配套车位交易 [4] 商业项目 - 深圳冰雪世界项目总建筑面积超百万平方米，预计今年四季度开业 [5] - 珠海横琴华发商都已引入超过200家品牌商户 [5] - 珠海十字门华发商都二期项目正在加速建设，计划引入更多首进珠海的国际品牌 [5] 管理变动 - 高级管理人员俞卫国、张驰、罗彬辞职 [6] - 董事局主席李光宁辞职，选举郭凌勇为新任董事局主席 [6] - 董事、执行副总裁张延辞职 [6]

存量项目盘活总体进展 - 市、区两级累计摸排土地资源、固定资产、无形资产等存量项目539个，已盘活212个，涉及房产约126万平方米、土地0.52万亩，完成确权办证99.46万平方米 [1] TOD模式开发与交通商业融合 - 南京健康大融城通过3座空中连廊实现公交、地铁、有轨电车立体接驳，日均换乘客流量超10万人次，采用"交通+商业"深度融合模式将客流量转化为消费动力 [2] - 所街TOD项目在4000多平方米地块建地上9层、地下1层综合体，投产后单位面积土地产出预计超1000万元/公顷，实现公交运营、酒店、便民服务等多功能复合开发 [2][3] 老旧工业区转型升级 - 瑞金里REPARK由原友谊服装厂改造，总建筑面积1.67万平方米，聚焦新医药与生命健康领域，预计引入企业20家，新增就业500个，实现年营收超6亿元 [4][5] - 安德里30号园区从玻璃纤维工业基地转型为产商融合园区，聚焦新材料、数字经济等领域，计划2026年开园并填补3公里内生活需求空白 [6] 数据资产证券化创新 - 江苏未来都市出行科技集团以"车路协同"数据资产参与全国首单专项标签数据资产证券化项目，融资规模500万元，期限347天，综合融资成本2.4% [7] - 南京农副产品物流配送中心发行CMBS产品规模9.01亿元（优先级9亿元），期限最长18年，为全国农副产品物流首单 [8][9] 公共数据运营开发 - 南京大数据集团完成首批10家公共数据授权运营开发主体征集，协助申请31类公共数据资源，规划打造8款公共数据产品 [8] - 新遴选城市治理领域13家、医疗健康领域8家公共数据授权运营开发主体，提升数据要素市场化配置效率 [8]

拍卖信息 - 深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖 起拍价30 53亿元 较评估价43 61亿元下调近三成[1] - 拍卖标的包括晶岛国商购物中心及相关附属设施设备 该商场2013年开业 被誉为深圳CBD"钻石之心"[1] - 当前拍卖处于公示阶段 成交价格及最终影响仍存在不确定性 公司正与债权人协商债务和解方案[2] 商场运营现状 - 2023年以来受益于港人北上消费潮 餐饮区工作日下午上座率超八成 主要客群为香港顾客[4][5] - 商场与深圳地铁4号线无缝衔接 香港顾客从福田口岸抵达仅需15分钟[5] - 当前租金水平为每平方米每月100-600元 周边1公里范围内存在领展中心城等竞争对手[5] 债务历史追溯 - 债务源于2016年融发投资与中信信托签署的30亿元信托贷款 以皇庭广场作为抵押担保[7] - 截至最新数据 公司已归还2 5亿元本金 剩余27 5亿元本金逾期 债权现由光曜夏岚投资持有[9] - 2022年公司曾尝试以74 93亿元挂牌出售融发投资100%股权 后降价25%至56 2亿元仍流拍[9] 行业背景 - 2025年上半年深圳新增优质商业体量30 3万平方米 全市存量达747 7万平方米[5] - 分析指出深圳新商场呈现差异化运营趋势 若解决债务并有效运营 该资产具备长期投资性价比[5] - 除司法拍卖外 REITs证券化 债转股加战略投资等模式均为当前盘活存量资产的重要途径[9]

核心观点 - 国办印发文件强调通过优化完善存量资产盘活方式激发社会投资活力 重点涉及REITs PPP 兼并重组等具体实施方式 [1] - 盘活基础设施等领域存量资产需根据项目具体情况采取不同方式充分挖掘其价值 涉及交通 水利 清洁能源 保障性租赁住房等多个领域 [1] - 形成存量资产和新增投资的良性循环是关键目标 需最大程度挖掘资产价值并提高资产收益率 [3] REITs盘活方式 - REITs受到资本市场高度关注 国内最新进展体现在保障性租赁住房领域的运用 [1] - 保障性租赁住房发行基础设施REITs可盘活存量项目 回收资金用于新项目建设 促进投融资良性循环 [1] - 国办文件提出进一步提高推荐 审核效率 鼓励更多符合条件的REITs项目发行上市 [2] - REITs业务需持续完善制度规则 加强审核注册 发行承销 信息披露 治理机制等方面监管 并推进相关立法工作 [2] PPP盘活方式 - PPP模式通过竞争性方式选择社会资本 由政府依据绩效评价结果付费 吸引社会资本参与公共服务项目投资运营 [2] - 该模式可有效补齐基础设施短板 助力化解地方政府存量债务 [2] - 鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式 提升运营效率和服务水平 [2] - 中央财经委员会会议强调推动PPP模式规范发展 阳光运行 引导社会资本参与市政设施投资运营 [2] 其他盘活方式 - 通过产权交易盘活资产 需发挥产权交易所的价值发现功能并创新交易方式 [3] - 国有企业可依托国有资本投资 运营公司 采用进场交易 协议转让 无偿划转 资产置换 联合整合等方式盘活长期闲置存量资产 [3] - 通过兼并重组 产权转让等方式加强存量资产优化整合 提升资产质量和规模效益 [3]

行业趋势 - 商办物业正从单一空间租赁向生态服务集成转型 通过引入专业资产管理运营商构建多元化办公场景来破解传统租赁模式增长瓶颈 [1] - 多家房企通过在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间来满足多元化办公需求 中指研究院指出房企需把握存量市场盘活机会并拓展轻资产业务 [2] 项目特点 - 深圳科技园金融基地&BEEPLUS项目采用产业办公+商务休闲的复合形态 配备电话间 路演区 贵宾接待室 午休仓等多元配套 [1] - 项目提供灵活办公解决方案和拎包入驻模式 为符合条件的企业设置产品展示区 已吸引超20家企业入驻 [1] - 该项目是蜜蜂科技在深圳的第三个项目 凭借精准产业定位与优质空间载体获得市场认可 [1] 战略定位 - 蜜蜂科技以深圳项目为支点 整合精细化运营 企业服务 生态搭建经验 深度参与深圳产业生态建设 [2] - 优秀产业载体可形成产业聚集效应 成为城市高质量发展的重要引擎和吸引优秀企业的抓手 [2] - 存量资产全方位盘活成为新热点 专业资产管理运营商的引入有助于构建新办公生态 [1][2]

公司资产盘活策略 - 公司以资产盘活为突破口应对写字楼市场遇冷 实现逆势上扬的高质量发展[1] - 通过"扫楼行动"结合政策优惠 持续走访周边闲散租户 新增租赁面积近3000平方米[2] - 出租率从57%提升至72.47% 形成产业链上下游企业共生共荣的生态圈[2] 空间优化与价值提升 - 将长期空置的70平方米门庭通过视频宣传和品牌对接实现竞价提升 现作为6楼裙楼配套设施[2] - 开展广告位招商规划 包括一楼广告墙和电梯间广告位 使每处空间成为价值载体[2] - 改造停车场 新增一楼广场停车位 开发后院闲置车位合作 实现增收[2] 服务功能完善 - 成功洽谈商业赞助 完成停车场石子地面水泥铺装改造升级[2] - 规划与周边停车场合作 为业户争取优惠包月价格[3] - 延伸服务至新能源与民生领域 开展科技城停车场充电桩项目实地勘察和华强停车场自动洗车设备可行性研究[3] 项目背景与优势 - 成功大厦为4.5万平方米智能化综合性大厦 集聚知识产权 金融 网络信息科技等多元业态[1] - 具备市中心地标位置 紧邻地铁1号线和成熟商业圈等核心优势[1] - 由徐州市泉山区政府与市国投集团携手打造[1] 荣誉与认可 - 获得"暖'新'商家" "优质营商环境检测楼宇" "市级创业孵化基地"等称号[3] - 出租率稳步提升 奖牌和数据见证企业成长[3] - 践行国有企业社会责任和担当[3]

公司动态 - 首程控股全资附属公司首源欣荣及首程基石旗下公司参与管理的北京平准基金投资首农REIT 旨在推动存量资产盘活并深化核心资产及科技创新领域布局 [1] - 首农REIT底层资产为首农食品集团持有的中关村移动智能服务创新园 该项目为全国首个获批的总部型科技创新产业园REITs项目 [1] - 首农食品集团通过首农REIT实现存量资产盘活 吸引社会资本并创新城市更新投融资模式 具有行业示范价值 [1] 行业战略 - 公司将持续加大中国核心基础设施不动产领域投资 利用全产业链协同效应及REITs先发优势把握行业扩容机遇 [2] - 公司目标是通过REITs等工具提升核心基础设施资产的盘活效率与价值 [2] 资产背景 - 首农食品集团为北京市属大型国有农业食品企业 业务覆盖农牧渔业 食品加工 商贸物流 房地产及资产管理 综合实力居中国农业食品行业前列 [1] - 首农REIT项目响应国家盘活存量资产政策 同时服务首都"科技创新中心"战略定位 [1]

《住房租赁条例》核心内容 - 国务院公布《住房租赁条例》，共7章50条，涵盖出租承租规范、租赁企业及经纪机构行为规范、监督管理及责任追究等内容，将于9月15日施行 [1] - 条例明确住房租赁市场发展需坚持市场主导与政府引导结合，鼓励多渠道增加租赁供给，培育市场化、专业化住房租赁企业 [1] - 对出租住房提出建筑、消防等强制性标准要求，禁止非居住空间单独出租，并规定单间租住人数上限及人均最低面积标准 [3] 出租承租活动规范 - 出租人与承租人需实名签订合同并向房产管理部门备案，合同需明确押金数额、返还时间及扣减情形 [3][4] - 出租人不得无正当理由扣减押金，解除合同时需留合理腾退时间，禁止暴力或非法手段迫使承租人腾退 [4] - 住房租赁企业需建立租赁档案、健全内部管理制度，转租经营需设立资金监管账户 [1][5] 住房租赁企业及经纪机构规范 - 租赁企业需发布真实、准确、完整的房源信息，并向房产管理部门报送租赁住房信息 [5] - 经纪机构需核对委托人身份及房源权属信息，实地查看并编制住房状况说明书，明码标价收费项目 [1][5] - 国家将完善政策培育专业化住房租赁企业，要求企业具备自有资金、从业人员及管理能力 [5] 监督管理与市场影响 - 设区的市级以上政府需建立租金监测机制并定期公布数据，实施信用分级分类监管 [2] - 条例实施后预计遏制虚假房源、哄抬租金及租金贷乱象，推动"机构化运营+品质化升级+金融化助力"新阶段 [6] - 租赁供给将形成"政府保障+市场主体"双轨制，存量资产盘活（如改造老旧厂房、商业办公房）及数字化平台建设成未来机遇 [6]