文章核心观点 - 全国多地出现地标级存量房地产项目盘活热潮，标志着房地产风险已进入出清最后阶段 [1] - 市场化、法治化路径成为盘活存量资产的关键，政策支持与多元资本参与为处置工作提供了双重机遇 [1][11][12] - 存量资产的成功盘活不仅优化了城市资源配置，也为金融机构、房企代建等参与者带来了新的发展机遇，并成为房地产行业向高质量发展转型的体现 [12][13] 全国地标项目盘活案例 - **天津117大厦**：高银地产名下包含天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元底价拍出，这座597米的地标建筑在封顶近10年后迎来盘活契机 [1][3] - **上海城隍庙广场**：项目通过“产业投资人+财务投资人”双轮驱动模式成功重整，一位竞买人以12.09亿元起拍价竞得重整投资人资格，并于2024年6月26日复工 [4] - **杭州富力中心**：位于未来科技城的杭州富力中心（规划高280米）将被查封，预计后续将进行法拍 [6] - **合肥联投中心书城**：“亚洲最大书城”项目突然复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工、续建或规划重生，总建筑面积超1200万平方米 [6] - **无锡寰宇商贸中心**：闲置13年的楼宇被改造为高端国际智慧康养社区，并入选2025年度江苏省城市更新试点项目 [7] - **重庆湾项目**：中国长城资产联合重庆南岸区政府重启项目，将注资不超24.76亿元主导债务重组并提供新增融资支持，项目已启动拆迁 [7] - **成都绿地蜀峰468**：成都市住建局核发建筑施工许可证，意味着这一“西南第一高楼”超级综合体即将全面复活 [7] - **成都星汇广场**：停工6年多的商业项目顺利复工续建，并完成433户首批交付 [8] - **成都“顺江路333”项目**：在京东资产交易平台挂牌，经过58轮竞价，最终由新希望置业以8.53亿元拍下 [8] - **深圳深港国际中心**：政府以68亿元完成项目土地收储，并对所在片区法定图则进行调整，将地块功能升级为“居住+商业”复合型功能区 [8] - **贵州“天下第一水司楼”**：原举债2亿元修建的烂尾项目，被格美集团接手改造为紫林山豪利维拉酒店，并于2024年5月正式运营 [9] 盘活背景与驱动因素 - 行业正迎来资产处置加速与政策支持加码的双重机遇，保交楼专项政策、破产重整绿色通道、税收优惠等举措持续赋能 [1] - 银行及金融机构持有的不良资产包定价低于市场水平，为具备风险识别与资源整合能力的投资人提供机会 [1] - 2024年政府工作报告首次提出“好房子”概念，并将“盘活”存量用地和商办用房列为重点 [11] - 住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置，通过三级工作专班压实责任，对符合条件项目纳入融资“白名单”，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [11] 盘活模式与参与方 - **三类核心盘活模式**：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方抵债模式以产权抵偿债务；银行/AMC联动模式通过不良资产转让与社会资本引入实现业态升级 [12] - **市场化运作范例**：上海八埭头滨江园项目中，长城资产引入中海地产代建代管，借助专业能力推进项目交付 [12] - **社会资本深度参与**：内资、险资、港资、民企等多元资本通过直接投资、代建代管、债务重组等路径介入，成为不良资产市场主力军 [12] - **金融机构与房企代建机遇**：金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作布局；房企代建可凭借品牌输出、资源整合实现轻资产扩张 [13] - 政策与市场双轮驱动下，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [13]

文章核心观点 - 全国多地出现地标级存量房地产项目盘活热潮，标志着房地产风险已进入出清最后阶段 [1] - 市场化、法治化路径以及多元社会资本的参与，成为破解存量资产处置难题、实现项目重生的关键 [11][12][13] 全国地标级存量项目盘活热潮 - 天津117大厦项目以约86.67亿元底价拍出，这座597米的地标建筑沉寂近10年后迎来盘活机遇 [1][3] - 上海城隍庙广场项目通过“产业投资人+财务投资人”模式，以12.09亿元起拍价成功引入重整投资人，并于6月26日复工 [4][5] - 杭州富力中心（规划高280米）被法院公告查封，将进入法拍流程 [7] - 合肥“联投中心书城”项目复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工或重生，总建筑面积超1200万平方米 [7] - 无锡寰宇商贸中心闲置13年后，被列入城市更新试点，将改造为高端国际智慧康养社区 [8] - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超24.76亿元主导债务重组，已启动拆迁 [9] - 成都绿地蜀峰468中心（“西南第一高楼”）已核发施工许可证即将全面复活，星汇广场项目复工并完成433户首批交付，“顺江路333”项目经58轮竞价后由新希望置业以8.53亿元拍下 [9] - 深圳原深港国际中心项目地块规划调整，政府以68亿元完成土地收储 [10] - 贵州“天下第一水司楼”被格美集团接手，改造为紫林山豪利维拉酒店并于今年5月投入运营 [10] 盘活的关键路径与模式 - 政策层面首次提出“好房子”概念，并将“盘活”存量列为重点，住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置 [12] - 分析师总结三类核心盘活模式：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方以产权抵债模式；银行/AMC联动模式通过不良资产转让引入社会资本实现业态升级 [12] - 社会资本深度参与成为市场主力，包括险资、港资、民企等通过直接投资、代建代管、债务重组等方式介入 [13] - 市场化运作案例如上海八埭头滨江园，由长城资产引入中海地产代建代管推进交付 [12] - 金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作等方式参与，房企代建则通过品牌输出和资源整合实现轻资产扩张，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [13][14]

金隅寨口铁路园区正式运营 - 金隅集团旗下金隅寨口铁路园区于12月3日举行正式运营仪式，标志着园区开通运营[1][3] - 园区定位为承载“绿色运输、存量盘活、产业协同”使命的关键项目，为北京西部大宗物资运输开辟高效低碳新通道[3] 存量资产盘活与投资 - 园区核心是对存量铁路资源的高效激活，修复了始建于1979年、已停运多年的寨口铁路专用线[5] - 公司投入8000万元人民币，修复了1.6公里既有铁路线路，并配套建设集装箱堆场、新能源配送接驳区等设施[5] - 该模式通过盘活既有资源，缩短建设周期，减少土地占用与资源消耗，被评价为“低成本、快落地、高适配”，可为全国同类项目提供“北京样本”[5][7] 绿色运输与减排效益 - 园区采用“铁路干线运输+新能源车配送”的联运模式，构建全链条绿色运输体系[7] - 预计每年可减少10万辆柴油重卡往返，年碳减排量超过1.4万吨[7] - 园区初期年运输能力达150万吨，可满足北京西部建材、砂石等大宗物资需求，替代传统公路运输，缓解西六环及周边道路压力[9] - 北京市交通委数据显示，2025年1-7月北京已实现1369.6万吨货物“公转铁”，碳减排33.9万吨，该园区的加入将进一步壮大绿色运输力量[9] 运营模式与产业协同 - 公司联合中国铁路北京局，整合铁路干线、场站运营、末端配送等资源，打造“门到门”一站式服务体系[9] - 未来园区将依托“西北环线货运节点”的区位优势，承接五环内货运枢纽外移需求，并联动公司旗下建材生产、仓储物流等业务[11] - 目标是构建“运输+仓储+加工+配送”的产业协同生态圈，使园区成为连接京津冀区域的重要物流枢纽[11][12] 战略意义与行业影响 - 该项目是公司践行首都国企担当的生动实践，也是首都优化交通运输结构、推进“双碳”战略的关键支点[3] - 园区被视为为超大城市大宗物资运输结构优化提供可复制、可推广经验的示范项目，旨在书写绿色运输与产业升级协同发展的新篇章[12]

政策动态 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs共同构建中国公募REITs市场完整体系 [1] - 截至2025年11月底，我国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元，但与庞大存量资产相比募集规模仍很小 [1] 市场影响与战略意义 - 政策扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] - 将体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒店纳入REITs范围，可激励运营者提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成"投资—建设—运营—退出—再投资"的良性循环 [2] - 商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，盘活超万亿规模沉淀资产，降低负债率，优化资本结构 [3] 市场特征与挑战 - 我国经济较发达的长三角、粤港澳大湾区等地区，因底层资产运营能力强、现金流稳定及未来增值潜力较高，更易受资金青睐 [3] - 经济或产业相对不发达地区，由于市场对其收益稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区恰恰需要资金盘活资产 [3] - 当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因强制高比例分红且稳定现金流资产稀缺，吸引力正在增加 [3] - 市场对REITs数量需求大，但对供给质量有要求，制约REITs大规模发行的结构性因素在于项目运营能力 [3] 行业发展方向 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 行业需实现从"重开发"转向"精运营"，从"资产持有"到"资产运营+资本运作"的业务模式转型，提高供给质量，吸引更多社会资本 [4]

政策动态与市场扩围 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，并在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，规划中的商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [1] - 截至2025年11月底，中国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元 [1] 扩围的战略意义与影响 - 扩围将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店纳入，有助于激励运营者在供给端提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，并引导投资主体从重开发向重运营转变 [2] - 扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] 对商业不动产与房企的影响 - 商业不动产投资规模大、回收期长，部分房企过度依赖债务融资，目前超万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内 [3] - 部分房企面临债务集中到期、现金流紧张，流动性缺口显现，商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于盘活存量资产、降低负债率，优化资本结构 [3] - 商业物业尚待建立标准化退出渠道，REITs的推出有助于盘活巨量存量资产，改善资源配置 [1][3] 市场特征与资金供需 - 从存量REITs市场看，长三角、粤港澳大湾区等经济发达地区因其底层资产运营能力强、现金流稳定以及未来增值潜力较高，更容易受到资金青睐 [3] - 一些经济或产业相对不发达的地区，由于市场对其收益的稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区也恰恰需要资金盘活资产 [3] - 由于当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因其强制高比例分红而吸引力增加，市场上对具有稳定现金流与收益的增量资产需求大，但对供给质量有要求，这是制约REITs大规模发行的结构性因素 [3] 未来发展方向与要求 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 需要实现从“重开发”转向“精运营”，从“资产持有”到“资产运营+资本运作”的业务模式转型，以提高供给质量，吸引更多社会资本，做大市场规模 [4]

产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立，发行规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现顶格发行，较项目公司股权估值溢价约3% [4] 资产特点与优势 - 工业厂房相较于商业物业具备更长租约期限及更高租户黏性，底层现金流长期稳定可预测，与REITs产品要求高度契合 [3] - 底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚等企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，是开展机构间REITs的优质资产 [4] 市场意义与创新 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企盘活存量资产开创了新的权益融资渠道 [2] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制，可实现“投、融、管、退”的良性循环 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，自2023年推出以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，成功发行20单，发行规模超过450亿元 [5][6] 未来发展 - 未来将研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，通过资产管理提升产品价值 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]

会议概况 - 2025年11月26日上海国有存量资产项目推介会暨“存量盘活与价值发现”研讨会在上海国盛集团举行 [1] - 会议聚焦存量资产盘活搭建政策解读、问题探讨、经验分享与项目对接的平台 [1] - 建元信托作为金融机构代表受邀参会公司党委书记、董事长秦怿代表公司参与国盛集团战略合作伙伴签约 [1] 公司业务实践 - 建元信托已服务上海市一批重点企业和重点项目包括上海城投、上海地产保租房公募REITs战略投资项目等 [1] - 公司参与红星美凯龙、威马汽车破产重整服务信托项目以及杨浦八埭头保交楼项目 [1] - 累计新增特殊资产信托规模超1200亿元 [1] 公司服务体系 - 公司形成体系化服务模式重点围绕四大方向：通过股债多样化手段进行资金融通解决企业特殊资金需求 [2] - 通过资产证券化促进企业资产盘活例如参与pre-REITs投资及CMBS、公募REIT等产品发行 [2] - 通过个性化定制方案帮助企业缓解报表压力提高资金周转效能例如通过增资扩股或股权转让参与股权投资 [2] - 帮助企业管理处置不良资产例如设立信托帮助企业归集在手不良资产实现专业化管理和价值提升 [2] 行业政策背景 - 上海市国资委党委书记贺青指出存量盘活是深化国资国企改革的关键举措 [2] - 做好上海国资存量资产盘活工作是未来五年上海国资国企全面深化改革的“必答题” [2] 公司未来展望 - 建元信托将激活信托制度灵活创新的独特优势叠加自身在特殊资产领域的专业积淀与资源整合能力 [2] - 公司计划以更精准的服务为服务实体经济高质量发展、助力上海存量资产盘活与价值提升贡献力量 [2]

陕西省资本市场改革措施 - 出台深化资本市场改革的十六条措施 重点推动主业不突出 经营效益差的国有控股上市公司实施重大资产重组 淘汰落后产能 实现转型升级 恢复再融资能力[1][2] - 强化国有控股上市公司改革引领作用 推动其围绕主业开展资源整合 完善上下游产业链 实现整体上市[2] - 鼓励上市公司利用增发 配股 发行债券等多元化融资工具进行再融资 支持有效开展并购重组[2] - 争取设立社保科创基金 引进培育银行系耐心资本 推进金融资产投资公司股权投资试点 建立健全险资入陕机制[2] - 分层分类跟踪辅导关键领域企业 引导至合适板块上市 包括支持科技型企业到科创板创业板上市 支持专精特新企业到北交所上市 推动企业赴境外上市[3] 地方国企改革与存量资产盘活动态 - 上海举行国有存量资产项目推介会 强调存量盘活是深化国资国企改革的关键举措 旨在实现布局优化和结构调整[5] - 上海市国资委将加强制度供给 规范产权评估 优化交易流程 明确盘活方向 以降低存量盘活成本 推动工作高效发展[5] - 广东省印发金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案 探索将并购重组 资产盘活等纳入国企考核体系[6] - 推动上市国企运用定向增发 专项可转债 并购贷款等工具 加强内部资源整合 提高资产证券化水平[6] - 光大银行与光大证券在成都联合主办四川省企业存量资产盘活宣讲活动 共有300余人参加 探讨盘活路径与机遇[7] 市场即时反应 - 陕西国资股出现异动 西安饮食直线封涨停 陕西华达 曲江文旅 西安旅游 陕国投等直线拉升[1]

公司战略升级 - 华住集团在2025年伙伴大会上将服务式公寓升级为独立的业务板块和品牌矩阵，标志着其正式成为战略主赛道之一[1][8] - 该战略旨在将公司在酒店领域积累的效率与产品力系统性地投向更广阔的服务式公寓市场[1] - 服务式公寓板块由华住城家旗下的城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店、欢阁服务公寓及城家奢华公寓共同构成品牌矩阵[8] 行业市场演变 - 中国服务式公寓市场正经历深刻蜕变，从过去面向外派高管的高端小众市场，转向更广泛的国民消费群体[2][3] - 客群结构发生显著变化，北上深三地超过一半业主反馈外籍住户占比下降超过20%，国内商旅人群、高净值人群及家庭休闲游客成为主力[3] - 市场布局从高度集中于一线城市向二三线城市扩展，头部国际品牌超半数新开业计划落于非一线城市，华住城家已实现全国40+城市布局[5] - 经营模式从纯长租转变为长短租结合，短租比例在30-50%之间，提升了业务弹性[6] 产品定位与需求缺口 - 服务式公寓的产品设计精准填补了传统酒店在“多人多日”住宿需求上的结构性空白，如家庭出游、中长期商旅等[9] - 产品配备简配厨房、洗烘一体机、大冰箱等居家功能，满足生活、工作、社交的完整空间需求，成为华住生态闭环中不可或缺的一环[10] - 华住城家突破性推出“两房一厅”等贴合中国国民生活方式的户型，并进行本土化细节设计，如隐形晾晒装置、适配身高的办公区等[18] 资产运营与投资模型 - 服务式公寓为破解150间及以上客房的大房量物业去化难题提供了解决方案，通过长短租结合实现稳定且弹性的收益平衡[11] - 上海苏河瑞贝庭服务公寓案例显示，353间客房通过该模式爬坡6个月出租率达85%+，平均RevPAR为419元[12] - 该业态能有效盘活空置商办资产，对非标物业兼容性强，案例显示其成功改造旧厂房和写字楼为服务式公寓[13] - 华住城家推出“轻量化改造”方案，北京三元桥项目以不到千元单房造价、20天极速改造实现出租率106%，RevPAR提升近三成[15] - 投资模型具有高确定性和低门槛特点，城家公寓酒店新店单房造价控制在8.3万元以内，瑞贝庭酒店单房造价在12万元以内，低于同档次酒店[20] - 加盟后项目出租率平均提升18.7%，RevPAR平均提升26.1%，瑞贝庭酒店能比同档次中高端酒店提前1.1年收回投资[20] 运营效率与系统支持 - 华住服务式公寓共享华住会2.88亿会员体系，中央预订平均占比达64.3%，构建了不依赖第三方OTA的私域流量护城河[21] - 城家CAS+华住PMS双系统能实时测算长短租收益平衡点，通过算法模型动态调整房价以实现收益最大化[21]

国企改革政策动向 - 陕西省出台深化资本市场改革助力高质量发展的十六条措施 重点推动主业不突出 经营效益差的国有控股上市公司实施重大资产重组 淘汰落后产能 实现转型升级 恢复再融资能力 [1] - 陕西省措施鼓励上市公司利用增发 配股 发行各类债券和证券化产品等多元化融资工具进行再融资 并支持上市公司有效开展并购重组 [1] - 陕西省争取设立社保科创基金 引进培育银行系耐心资本 推进金融资产投资公司股权投资试点扩围 建立健全险资入陕机制 [2] 地方国企改革具体举措 - 上海市举行国有存量资产项目推介会暨研讨会 国资委主任强调存量盘活是深化国资国企改革的关键举措 要求国盛集团提升专业化能力引导资本动态流动 [4][5] - 上海市国资委将加强存量盘活制度供给 规范产权评估 优化交易流程 明确盘活方向 强化正向激励以降低盘活成本 [5] - 广东省印发金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案 探索将并购重组 资产盘活纳入国企考核体系 推动上市国企运用定向增发 专项可转债等工具 [6] - 广东省支持国有资本运营公司利用私募股权投资基金助力其他企业开展产业链上下游整合 指导省市县国企聚焦主责主业提升产业链韧性 [6] 资本市场支持措施 - 陕西省分层分类跟踪辅导新一代信息技术 人工智能 航空航天等关键领域企业 引导至合适板块上市 优先支持科技型企业到科创板 创业板上市 [2] - 陕西省支持未盈利科技型企业申报科创板成长层 推动成熟稳定企业到主板上市 支持专精特新企业到北交所上市 推动符合条件企业赴境外上市 [2] - 光大银行与光大证券联合主办四川省企业存量资产盘活宣讲活动 300余名政府 监管及企业代表参与探讨盘活路径 [6]