报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 成材反弹后短期盘整运行 关注宏观政策和下游需求情况 [1][3] 报告的核心内容 逻辑 - 住建部部长倪虹表示要改革完善房地产开发、融资、销售制度 推进现房销售制 1 - 9月全国新开工改造城镇老旧小区2.43万个 河北等11个地区已完成年度计划 [2] - 上周247家钢厂高炉炼铁产能利用率88.61% 环比减少1.33个百分点 钢厂盈利率45.02% 环比减少2.60个百分点 日均铁水产量236.36万吨 环比减少3.54万吨 [2] - 上周全国90家独立电弧炉钢厂平均产能利用率52.99% 环比上升0.7个百分点 同比下降1.36个百分点 平均开工率68.83% 环比上升0.97个百分点 同比下降2.7个百分点 [2] 市场表现 - 成材上周冲高回落 整体重心上移 上周走强受益于宏观利好 中美经贸磋商达成共识带动市场情绪回升 螺纹钢和热卷两个交易日拉涨 [2] 价格影响因素 - 随着宏观利好兑现 品种基本面变化不大 虽有河北部分钢厂环保限产 但周度供需和库存变化中性 对价格推升有限 下游低迷或限制钢价涨幅 [2]

中央政策导向：全面推进房地产高质量发展 - "十五五"规划建议全文正式发布，核心包括推动房地产高质量发展和加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1][2] - 中央层面明确了房地产高质量发展的六大重点任务，涵盖优化保障性住房供给、促进市场健康发展和改革完善开发融资销售制度等[2][3] - 住建部长提出建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度，标志着行业从高规模发展全面转向高质量发展[3] 房地产高质量发展六大任务详情 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度[4] - 促进房地产市场持续健康发展：建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策[4] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：推进商品房现房销售制，规范预售资金监管，防范交付风险[4] - 实施房屋品质提升工程：建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，全链条提升住房设计、建造和运维水平[4] - 实施物业服务质量提升行动：探索"物化服务+生活服务"模式，解决居民"关键小事"[4] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度[4] 地方政策动态：10省市发布稳市场政策 - 近一周10省市发布稳市场政策，政策覆盖户籍优化、住房品质提升、存量用地盘活、公积金支持、保障房供给等多个维度[5] - 厦门实施差异化落户政策，岛外全面放宽，租房备案+居住登记满半年且社保满3个月可在租住地落户，岛内逐步松绑需社保与居住登记均满2年[5] - 广州出台"好房子"建设指引，从安全、舒适、绿色、智慧四方面定标准，如配备燃气报警装置、层高不低于3.0米、绿色建材占比超20%[5] - 重庆创新存量用地盘活方式，允许商业办公用地转功能、支持2.5级临时利用，低效用地再开发出让金全额返区县[5] - 深圳优化非住房屋改保租房政策，在保障产业前提下，盘活闲置商业、厂房等改建保租房[5] - 海口拟放宽安居房准入，范围扩至全省及外省户籍，社保要求降为连续2年，个人占70%产权[6] 政策趋势与发布频次 - 周度地方层面稳市场政策发布频次略有回落，但各类政策发布频次均较为平均，政策力度较强[9][10] - 在发展新模式方向指引下，预计保障房、城市更新、供给侧管理、"好房子"等涉及新发展秩序的政策频次将有所提升[9] - 近1个月稳市场发布频次统计显示，优化公积金政策继续居于首位，保障安居类政策升至第二位，城市更新排在第三位[13] - 随着行业高质量发展的全面落实，预计四季度将迎来更多可感可及的稳市场新政[10]

市场整体表现 - 2025年楼市“金九银十”收官，重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局凸显 [1] - 全国市场延续新房价格微涨、二手房价格持续调整的态势 [1] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑，二手房成交量预计延续温和修复，但短期价格或继续承压 [8] - 四季度市场高数效应显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，预计年末市场仍面临一定压力 [8] 北京市场 - 10月北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅网签3453套 [2] - 市场整体呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局，改善型需求成为市场主力 [2] - 8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，拉动了9月成交，同时2024年10月的政策刺激形成基数影响，导致2025年10月数据同比环比双双下滑 [2] 深圳市场 - 10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%，其中一手住宅网签2651套环比降14.1%，二手住宅网签4196套环比降7.7% [2] - 新房市场出现分化，东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，东部高性价比刚需盘销售向好，但全市新房去化压力仍存 [3] - 二手房市场表现稳定，录得量连续8个月超5000套荣枯线 [3] - 10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1%，500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升 [7] 上海市场 - 10月上海二手房（含商业）网签成交18483套，环比下降9.3%，但节后日均成交754套比9月份的日均680套涨超10%，10月最后5个工作日连续4天成交超700套，10月12日成交1266套为156天里的最高单日纪录 [3] - 10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品，但新房同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期延长 [4] - 2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1065.7亿元，入围门槛升至57.6亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑 [4] - 核心区高端改善是局部亮点，10月上海核心区及外环内改善型项目维持较高认购率，高福云境项目1.3亿元-1.7亿元房源全部售罄 [4] - 10月上海二手房挂牌均价环比持续下行，近八成房源成交价低于挂牌价5%以上，但总价500万元以下刚需房源线上咨询量保持高热度，核心区优质二手房挂牌价企稳，陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5% [7] 价格表现 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [6] - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60% [6] - 价格分化明显，昆山、淮安、南京等18个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中昆山跌幅最大为1.90% [6] - 上海、成都、南京等核心城市推盘积极性提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市更多以消化现有库存为主，同环比均下跌 [6] 行业趋势与政策 - 核心区高端改善仍是市场局部亮点，凭借较好的地段和品质带动市场关注 [2][4] - 二手房市场刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房，市场“以价换量”持续带动需求 [3] - 《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，推动房地产高质量发展，为行业长期发展指明方向 [7] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，长期则锚定推动行业向高质量发展转型 [7]

政策导向转变 - 房地产行业发展的核心方向发生重大转变，从“十四五”规划中置于新型城镇化板块，转变为在“十五五”规划中被置于“加大保障和改善民生力度”的框架之下[1] - 行业评价标准将从过去的投资和销售规模，转向满足人民对好房子和好生活的向往，民生定位和居住属性被提到前所未有的高度[1][2] - 推动房地产高质量发展被明确为从解决住房短缺问题向提升居住品质、促进社会公平的战略升级[1] 行业发展新阶段 - 中国房地产发展已从大拆大建的增量时代迈向以城市更新为主的存量时代，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[3] - 存量住房市场规模持续扩大，目前全国有15个省、区、市的二手住宅交易量超过新房[3] - 本轮房地产市场调整是供求关系重大变化带来的中长期趋势性调整，是房地产从增量为主向增存并重转换的供求关系再平衡过程[6] 新发展模式的具体部署 - 加快构建房地产发展新模式被置于具体部署的首位，需要对房地产开发、融资、销售等基础制度进行全方位完善[3][4] - 开发端改革与预售制度改革、提升房屋品质密切相关[5] - 融资端涉及发展REITs等多元融资渠道，销售端包括灵活调整限购、限贷政策等[5] “保障+市场”双线发展 - 政策沿着“保障+市场”两条主线同步展开部署，“保障”的重点是“住有所居”，优化供给以满足城镇工薪群体和困难家庭基本住房需求[7][8] - “十四五”时期我国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众[8] - “市场”的重点是“住有宜居”，因城施策增加改善性住房供给，2025年前三季度重点30城120-144平方米住房成交占比提升至30%[10] 企业未来方向 - 行业企业未来主攻方向是建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以及参与各类城市更新改造项目[11] - 企业发展必须遵从“住有所居、住有宜居”的原则，市场变局已全面展开[11][12]

政策举措 - 湖北省发布通知明确提高公积金贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等5项举措以满足住房需求 [1] - 10月份广州、成都、南京、威海等地出台政策从提高贷款额度、优化“商转公”、放宽购房提取范围等角度优化公积金政策 [1] - 海口市发布措施明确营造适应热带气候空间、提升小区公服设施品质等六方面举措以助力“好房子”建设目标 [2] 市场表现 - 10月份全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16973元，环比上涨0.28% [2] - 10月份全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13268元，环比下跌0.84% [2] - 核心城市如上海、成都、南京保持较高供应规模，房企推出优质改善项目带动新房价格结构性上涨 [2] - 二手房市场在高挂牌量及预期偏弱影响下价格下行压力较大，延续“以价换量”态势 [2] 行业趋势与展望 - 政策结合“银十”旺季和房企第四季度营销工作，为稳定市场提供支持 [1] - “好房子”建设成为各地楼市政策重要着力点，广州、昆明、海口等城市出台政策明确标准并规范建设 [1] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望对新房销售形成支撑 [3] - 二手房成交量预计延续温和修复，但短期价格或继续承压 [3] - 10月份重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，年末市场仍面临一定压力 [3]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [12] 核心观点 - 房地产行业调整已进入下半场，特征是收敛和分化，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [6][10] - 房企盈利短期难言系统性拐点，但结构性拐点可期，2024年及之后的新货盈利明显上台阶 [2][10] - 伴随老货减值高峰渐去，次新和新货结算占比将提高，部分房企在2027年的利润表将进入改善通道 [2][10] - “好房子”的结构性行情可持续，当前因阶段性盈利承压而估值偏低的优质房企，在中期内有较大修复空间 [2][6] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 市场表现 - 本周（截至2025年10月31日）长江房地产指数下跌0.88%，相对沪深300的超额收益为-0.45%，行业排名靠后（27/32） [7][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨12.95%，相对沪深300的超额收益为-4.99%，行业排名居中（20/32） [7][15] - 本周房地产板块表现较差，开发、物管类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [7] 政策动态 - 央行宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，并强调做好房地产金融宏观审慎管理工作 [8][17] - “十五五”规划建议明确了房地产高质量发展的五大方向，包括构建新发展模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [8][17] - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [6] 销售数据 - 本周（2025W44）样本城市新房及二手备案同比降幅边际扩大 [9][18] - 37城新房成交面积四周滚动同比为-35.4%，较上周下降6.4个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-24.3%，较上周下降8.0个百分点 [9][18] - 年初至今，37城新房成交面积累计同比下降10.0%，17城二手房成交面积累计同比上升10.7% [9][18] - 2025年10月，37城新房成交面积当月同比下降32.8%，17城二手成交面积当月同比下降19.9% [9][23] 结构性机会 - 区域房价出现分化，部分高租售比城市止跌，改善和高端产品在好房子和松限价背景下适度顺销 [10] - 建发和滨江等老货较少的房企在利润表上已逐步兑现盈利改善 [10] - 当前股票位置较去年4月和9月对应优质地产股底部区间的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]

10月中国百城住宅价格表现 - 10月中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16973元人民币，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [1] - 10月中国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13268元，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [1] - 市场呈现新建住宅价格总体上涨、二手住宅价格下跌的态势 [1] 新建住宅市场动态 - 上海、成都、南京等核心城市保持较高的新建住宅供应规模 [1] - 多家房企借助"十一"假期推出优质改善性住宅项目，带动百城新房价格环比结构性上涨 [1] - 杭州、合肥、成都、上海等城市新房价格环比涨幅较大 [1] 二手住宅市场动态 - 在高挂牌量及市场预期偏弱的影响下，各城市二手房延续"以价换量"态势 [1] - 二手房成交量预计将延续温和修复状态 [2] 政策与行业趋势展望 - 短期房地产政策预计将继续聚焦于推动市场止跌回稳 [2] - 长期政策则锚定推动行业向高质量发展转型，与此前公布的"十五五"规划建议相符 [2] - 年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑 [2]

房地产行业定位与模式转型 - 房地产高质量发展被置于保障和改善民生的框架下，凸显其居住属性和民生定位 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，现房销售被视为新模式的一部分 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [5] 住房供给体系优化 - 优化保障性住房供给，覆盖群体从困难家庭扩大至城镇工薪阶层 [3] - 因城施策增加改善性住房供给，使供给更具针对性 [4] - 盘活利用低效用地、闲置房产和存量基础设施，完善并购、破产、置换等政策 [6] 城镇化发展与城市治理 - 推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化 [10] - 推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化 [10] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平 [10] 政策环境与市场机制 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，预示"限购""限价"等政策可能进一步松绑 [8] - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [9] - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活闲置土地和房屋，支持新型农村集体经济 [7]

金融强国建设 - 持续完善中央银行制度，构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系 [2][6] - 深入做好金融“五篇大文章”，包括科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融和数字金融 [2][3] - 促进资本市场健康稳定发展，提高资本市场制度包容性和适应性 [1][2] 金融机构与市场优化 - 推动各类金融机构专注主业、完善治理、错位发展，支持国有大型金融机构做优做强，稳步推动中小金融机构兼并重组、减量提质 [2][3] - 进一步优化金融机构和金融基础设施体系，发挥保险业的经济减震器和社会稳定器功能 [2][3] - 加快建设国际金融中心，提高上海金融市场价格影响力，推动更多金融机构和国际金融组织集聚落户上海 [2][4] 货币政策与监管 - 把握好货币政策的力度、时机和节奏，做好跨周期和逆周期调节，保持货币条件与支持经济潜在增长和物价基本稳定的要求相匹配 [6][7] - 健全市场化的利率形成、调控和传导机制，增强央行政策利率的作用，提高贷款市场报价利率的报价质量 [7][8] - 全面提高金融监管能力，全面加强机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，强化央地监管协同 [2][4] 高水平对外开放 - 积极扩大自主开放，以服务业为重点扩大市场准入，研究推动进一步扩大增值电信、生物技术、外商独资医院领域开放试点 [10][11] - 推动贸易创新发展，促进外贸提质增效，优化升级货物贸易，拓展中间品贸易、绿色贸易，推进贸易数字化 [10][11] - 拓展双向投资合作空间，持续打造“投资中国”品牌，缩减外资准入负面清单，实施好新版鼓励外商投资产业目录 [10][12] 房地产高质量发展 - 促进房地产市场持续健康发展，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，坚持因城施策、精准施策、一城一策 [14][15] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，推行房地产开发项目公司制和主办银行制，推进现房销售制 [14][16] - 优化保障性住房供给，完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [14][15]