文章核心观点 - 2025年白酒行业在“稳价”与“去库存”的双重压力下深度调整，主流产品价格普遍下跌，行业库存持续高企 [1][2] - 面对挑战，酒企采取“控货保价”、打击渠道乱象等“铁腕手段”稳定价格体系，并将保障渠道合理利润置于2026年战略的核心位置 [4][7] - 展望2026年，行业预计在风险释放后逐步修复，酒企寻求通过年轻化、即时零售、以消费者为中心等策略探寻增量市场，回归长期主义 [9][10] 2025年行业现状与挑战 - **价格普遍下跌**：飞天茅台（53度/500ml）价格从年初超2500元/瓶跌破2000元/瓶，第八代五粮液从近1000元/瓶跌破900元/瓶，国窖1573、君品习酒等品牌价格均有不同程度下跌 [2] - **库存持续高企**：根据2024年A股20家白酒上市公司年报，存货总额达1683.89亿元，同比增加192.9亿元，其中13家公司存货增长，库存呈上升趋势 [2] - **渠道压力转变**：在终端价格下行背景下，库存对渠道商从“收益”变为“压力”，需承担跌价风险及高额仓储管理成本 [3] 酒企的应对策略与措施 - **控货保价**：多家酒企通过停货、减量等方式稳定价格，例如五粮液在2025年1月调减部分渠道合同计划量0%—50%，并试点终端直配模式 [4] - **打击渠道乱象**：针对电商假货及价格混乱，酒企采取清查、罚款、下架等措施，例如五粮液2025年1-5月鉴定出假冒产品268瓶（占鉴定总数16.65%），取缔售假店铺261家，下架侵权链接超6000条 [4][5][6] - **助力渠道去库存**：酒企主动告别传统压货模式，帮助渠道去库存，但需平衡激进与柔和的方式以避免过度压低价格或影响资金回笼 [3] 2026年行业展望与战略重点 - **核心战略：“稳”字当头，保障渠道利润**：贵州茅台2026年将动态平衡产品投放且不再使用分销方式，以推动商业生态转向“长期合理利润” [7]，五粮液将2026年定位为“营销守正创新年”，重点工作包括增加渠道利润、构建“厂商命运共同体” [8]，习酒亦强调守护产品价值、确保经销商合理利润 [8] - **探寻增量市场**：酒企战略聚焦“以消费者为中心”和“市场化”，具体方向包括：1) **年轻化**：开拓年轻市场，创新产品与消费场景（如潮流体验店、进驻酒吧），瞄准85后、90后及年轻女性等潜力人群 [9]；2) **即时零售**：深化与某东秒送、某宝闪购等平台合作，赋能线下终端，并加强直播等精细化运营 [10] - **行业预期**：分析指出，2025年风险充分释放后，2026年有望迎来“供给先行需求渐进”双改善，动销、价盘、报表有望相继修复，但行业整体强调理性增长与长期主义 [10]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][4][13] 核心观点 - 中央经济工作会议将房地产政策定调从“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续“稳楼市”导向[2] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，但新型城镇化推进与“好房子”需求释放仍带来发展潜力[2] - 政策将通过供需两端协同发力，供给端因城施策控增量、去库存、优供给，需求端清理不合理限制并深化公积金制度改革，以化解短期压力并夯实长期健康发展基础[2][4][5] 政策与市场环境 - 供给端政策包括：因城施策控制土地出让规模、鼓励收购存量商品房用于保障性住房以去库存、有序推动“好房子”建设[2][4] - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，仍处于历史高位[4] - 截至2025年12月26日，地方政府土地储备专项债券发行规模累计超过5,400亿元[4] - 需求端政策方向包括：核心城市有望进一步放松限购（如北京已优化政策）、深化公积金制度改革（2025年以来各地出台相关政策超260条）[5] 新房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加2个至8个，但一线和二三线城市环比均持续下降[5] - 11月商品住宅价格同比降幅在连续12个月收窄后首次走阔[5] - 11月商品房销售面积和销售金额环比分别增长9.31%和2.28%，但同比分别下降17.93%和26.09%[5] - 销售金额同比下滑幅度已连续6个月超过两位数[5] - 2025年1-11月，全国房地产开发投资规模同比下降15.9%[7] 土地与供给端表现 - 2025年11月，土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%，但同比仍分别下降27%和28%[7] - 11月土地市场平均溢价率低位回升至4.1%，环比上升1.29个百分点[7] - 11月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，但累计同比降幅有所扩大[7] - 商品房待售面积连续9个月环比下降，但7.53亿平方米的规模仍处历史高位[4][7] 二手房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市二手住宅销售价格全面下跌，一线、二线、三线城市同比分别下降5.8%、5.6%、5.8%[8] - 重点城市中，北京、上海、广州、深圳二手房价同比分别下降6.8%、4.6%、7.2%、4.8%[8] - 成交量方面，第三方监测的30个重点城市11月二手房成交量环比增长14%[8] - 前11个月累计成交面积同比增长3%，呈现“以价换量”态势[8] - 一线、二线、重点三四线城市成交面积环比分别增长10%、13%、37%[8] 企业融资与债券市场 - 2025年11月，房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，发行主体以央国企为主[9] - 11月华润置地在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券[9] - 11月以来万科企业相继对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期[9] - 2025年12月21日至2026年1月末，房地产企业境内债整体到期规模为279.37亿元[9] - 11月房企境内债券日均交易量环比小幅上升，但成交热度不高，市场偏好仍以央国企为主[9]

上海临港住宅地块被收储事件 - 上海临港控股子公司位于临港新片区的一宗住宅用地被上海市土地储备中心收储 土地面积约7.87万平方米 地上计容建筑面积18.88万平方米 收储价格合计26.25亿元 [1] - 该地块为上海首例公开披露的住宅地块收储案例 此前上海虽有收储案例 但涉及的是商品房或仓储、工业类综合用地 而非纯住宅用地 [2] 交易对公司财务与战略的影响 - 交易完成后 预计将回笼资金约26.25亿元 但短期内预计减少公司2025年度归母净利润约9300万元 主要因地块不再开发并冲回原计提的递延所得税资产 [2] - 公司表示 此举意在优化土地资源配置和资产结构 盘活资产 提升资产周转效率 减轻市场去化压力 并加快公司由重资产开发向轻资产运营转型 [2] 上海其他上市公司土地收储案例 - 百联股份于今年6月披露 其位于杨浦区的三幅仓储用地及地上建构筑物被收储 土地面积合计151,075平方米 建筑面积合计71,242平方米 收储价格约20亿元 [3] - 光明地产于12月6日公告 其全资子公司位于宝山区的土地及地上建筑物被收储 土地面积合计34,681平方米 有证建筑面积31,165平方米 补偿金额约2.3亿元 [3] 行业背景与政策动向 - 根据中指研究院不完全统计 截至11月底 各省市拟使用专项债收购存量闲置土地的规模约6553亿元 实际已发行2508亿元 占比约38% 其中一二线城市拟收储金额超2400亿元 占比约37% 实际发行约833亿元 占比约35% [4] - 中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场” 核心路径包括“去库存” 而收储相关举措与此有一定关联度 [4] - 行业专家指出 各地收储工作整体进展相对缓慢 后续与“去库存”及收储相关的政策及具体措施值得重点关注 [5]

文章核心观点 - 北京市自12月24日起施行房地产新政，通过调整限购、优化商业贷款及降低公积金首付比例等措施，旨在支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展[1] - 新政落地后首个周末，北京新房及二手房市场活跃度有所提升，带看量、咨询量和到访量均出现增长，市场整体价格走势企稳[1][2] - 业内人士认为新政不仅提升了当前市场活跃度，其积极影响预计将在更长的周期内逐步显现，可能在明年一季度或二季度得到更明显体现[2][3] 政策内容与影响 - 政策调整涉及限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例[1] - 商业贷款政策优化后，银行在利率定价上不再区分首套与二套住房，购房者购买二套住房有机会享受首套利率优惠[3] - 以购买五环内二套住房为例，新政前贷款利率为3.45%，新政后可能降至3.05%，每贷款100万元月供减少220元，30年利息总额减少7.9万元[3] 市场反应 - 新政后首个周末，北京五环外新房项目来访量增加，部分项目因叠加“好房子”概念及智能家居配置而受到改善性客户青睐[2] - 二手房市场咨询量与带看量出现一定程度增长，其中五环外非京籍刚需群体的带看量与咨询量回升明显[2] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征[2] 行业专家观点 - 北京链家研究院院长高原认为政策优化符合市场实际情况，其影响考虑到交易准备期和季节性因素，更可能在明年一季度或二季度明显体现[1][3] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，政策旨在支持刚性和改善性需求，体现了去库存及稳楼市的导向[3] - 中原地产首席分析师张大伟观察到新政后二手房市场咨询与带看量增长，尤其是五环外非京籍刚需群体[2]

政策背景与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策 包括调整限购和优化信贷 旨在稳定市场并促进交易活跃 预计更多城市将跟进[1] - 中央经济工作会议明确明年地产工作目标为“着力稳定房地产市场” 并提出因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等手段[2] - 扩大内需是战略之举和紧迫任务 地产业关联大规模投资及装修、家电、家具等消费 在内需中占有重要地位 稳定房地产市场对扩大内需至关重要[1] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关 是工业化与城镇化后的普遍转型阵痛[1] - 由于存量新房供给较大 加上二手房加入市场 形成了“供强需弱”的局面[1] - 市场自身处于增量减少阶段 当前难点在于“去库存” 即更快消化存量以实现供需动态平衡[2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升到现在的45% 在主要城市已占60%以上[2] 存量消化路径与措施 - 存量住房由尚未出售的存量商品房和二手房两部分组成[2] - 在人口流入城市 鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 产权转移可快速消化库存并修复市场预期[2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要 可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值 以减少出售压力[2] - 市场存量正逐步消化 一线城市租金回报率正在回升 且因利率下行更具吸引力 市场正朝有利方向发展[3] 政策方向与协同 - 稳定房地产市场应综合施策 发挥协同效应 各城市需根据自身情况平衡好市场和保障、租赁和购买、增量和存量、二手和新房间的关系[3] - 全国主要城市应协同推进政策 在更大范围内产生作用 以提升市场影响力 改善居民预期 增加市场信心[3] - 我国新型城镇化仍有空间 在过去几年优化增量与消化存量的政策配合下 房地产市场正在逐渐企稳[1]

政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神用好调控自主权 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，是普遍的转型阵痛 [1] - 由于存量新房供给较大，加上二手房加入市场，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场难点在于“去库存”，即更快消化存量以实现供需动态平衡 [2] - 新增量建设主要聚焦于有改善需求的“好房子”和“保交楼”，导致新房在部分城市仍属稀缺 [2] 存量构成与消化策略 - 存量主要由尚未出售的存量住房和二手房两部分组成 [2] - 在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造等方式为二手房增值以减少出售压力 [2] 市场发展趋势与前景 - 预计会有更多城市跟进优化房地产政策 [1] - 市场自身处于增量减少阶段，在政策配合下正逐渐企稳 [1] - 一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，稳定市场需综合施策，平衡好市场与保障、租赁与购买等多重关系 [3]

政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神，预计更多城市将跟进优化政策 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出包括因城施策控增量、去库存、优供给及鼓励收购存量房用于保障性住房等手段 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场存量主要由尚未出售的存量住房和二手房组成，去库存是实现供需动态平衡的难点 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 新增供给除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，在部分城市新房仍属稀缺 [2] 稳定市场的措施与路径 - 扩大内需是战略之举也是紧迫任务，稳定房地产市场对扩大内需至关重要，因其前端涉及大规模投资，后端衍生装修、家电、家具等消费 [1] - 建议在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值，减少出售压力 [2] - 稳定房地产市场需综合施策，每个城市需平衡市场与保障、租赁与购买、增量与存量、二手与新房的关系，并协同推进去库存 [3] 市场发展趋势与条件 - 几年以来市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行，租金回报率正变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 我国楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，与此前争购新房的情况不同 [3] - 全国主要城市应协同推进政策，在更大范围内产生作用，以提升市场影响力、改善居民预期并增加市场信心 [3]

公司财务表现 - 公司2023年净利润为5134.73万元，2024年净利润为4811.91万元，已连续三年实现盈利[1] - 公司整体交易规模从2023年的115.79亿元稳步增长至2024年的120.89亿元[1] - 公司2025年仍处于持续盈利状态，并设定了交易规模突破140亿元的目标[1] 战略转型与业务调整 - 公司于2023年初果断放弃大部分名酒经销权，并进行了为期三年的去库存[1] - 该战略使公司成功规避了名酒价格下跌和存货跌价风险，并大幅降低了名酒采购的财务成本[1] - 目前公司名酒已实现“0库存”，门店的名酒采购主要通过其“1919玖妈妈”平台完成[1] 资产结构与门店扩张 - 公司近年来果断放弃重资产模式，减少直营店开店，并大规模开发加盟店[2] - 公司门店总数已从1500家增加至3000家[2] - 通过去杠杆瘦身，公司资产负债率已从三年前的92%降至目前的不到20%[2] 发展前景与行业背景 - 在行业整体低迷的背景下，公司实现了规模增长与持续盈利，基本面发生根本性转变[1] - 公司正步入一个规模与质量并重的新发展阶段[1] - 公司与淘宝闪购的战略合作，在即时零售高速增长的推动下，助力其2025年销售目标的实现[1]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 因城施策是“稳市场”的根本遵循，因房地产具有鲜明的区域性市场特征，不同城市甚至同一城市不同区域的供求格局存在较大分化 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，因房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，且多通过“一买一卖”置换实现，决定了市场需从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市应严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存并非简单的库存消化，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道、降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，同时带动上下游产业发展，释放内需潜力 [3] 优供给的目标与举措 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于通过优化供给结构、提升住房品质，更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”要求，推广成熟经验和惠民实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本 [3] - 加快推动“好房子”建设从示范试点迈向全面普及，全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 政策逻辑与市场展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [4] - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径，随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 房地产具有鲜明的区域性市场特征，城市间及城市内不同区域的住房供求格局存在显著分化，因城施策是“稳市场”的根本遵循 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 房地产过剩的城市需严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存关键并非简单消化库存，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程，主要矛盾是存量房源积压与有效住房需求错配 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道并降低其建设周期与成本 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，并带动上下游产业发展、释放内需潜力 [3] 优供给的长期目标 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于优化供给结构、提升住房品质，以更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本，推动其从示范试点迈向全面普及 [3] - 需全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 供给侧改革的整体逻辑与展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条，供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [4] - 随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]