2026年房地产市场走向备受关注。 其中"制定实施城乡居民增收计划""扩大优质商品和服务供给""清理消费领域不合理限制措施""推动投资止跌回稳""优化地方政府专项债券用途管理""高质 量推进城市更新"等，将从不同维度积极影响房地产市场的发展。 出处：央视新闻 特别是城市更新领域，对比2024年和2025年的工作任务可见，城市更新工作从"大力实施"升维至"高质量推进"。 上海易居房地产研究院（下称易居研究院）认为，此次会议明确高质量推进城市更新，一方面，城市作为经济活动的重要载体和枢纽，其功能完善对促进 生产、分配、流通、消费各环节畅通循环意义重大，能为内需主导的发展格局提供有力支撑；另一方面，基于城市发展的新阶段，要把城市更新作为城市 高质量发展的重要抓手，并将其和社会经济发展、稳楼市等工作进行有力结合。 12月10日至11日在北京举行的中央经济工作会议对明年的房地产工作作出明确部署，要求"着力稳定房地产市场"。 2026年房地产工作怎么做？会议提出提振消费、城乡居民增收、高质量推进城市更新、积极稳妥化解风险、深化住房公积金制度改革、构建房地产发展新 模式等重要工作任务，从不同维度为房地产市场健康发展保驾护航 ...

2026年中央经济工作会议房地产政策定调 - 核心观点：会议分析当前经济形势并部署2026年经济工作，对房地产市场的定调为“着力稳定房地产市场”，政策目标延续“稳楼市”，并将其置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的重点工作中，亮点体现在稳定市场、优供给和“好房子”建设上 [1][2][3] 稳定房地产市场的具体路径 - 政策目标明确：“稳楼市”依然是2026年房地产的政策目标，房地产仍是化解风险的首要任务 [2][3] - 供需调整策略：提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，通过调整和再平衡供求关系来稳定市场，这是时隔9年（自2016年后）中央经济工作会议再提“去库存” [2][3] - 当前市场压力：全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）在2025年11月达27.4个月，较行业合理值增加近一倍，去化速度明显放缓 [3] - 因城施策方向：一线城市需优化供给，填补改善型需求缺口，减少低效宅地供应；三四线城市核心是去库存，需扩大购房补贴并降低置换门槛，同时严格控增量 [4] 住房公积金制度改革 - 改革提速：会议提出“深化住房公积金制度改革”，意味着2026年公积金将成为极具增量的政策空间领域 [5][6] - 近期实践与趋势：2025年各地出台公积金政策已超260条，预计2026年将延续此趋势，重点方向包括提升贷款额度、使用范围更灵活、推进异地互认互贷以及灵活就业人员参保 [6] - 预期优化方向：预计将推进贷款额度优化、异地办理流程简化，并可能因城施策差异化调整额度，一线城市无房群体租房提取额度或进一步提升，公积金使用范围可能突破至子女教育、大病医疗等领域 [6] “好房子”建设与房地产发展新模式 - 建设重点：会议提出“有序推动‘好房子’建设，加快构建房地产发展新模式”，“好房子”建设将是房地产高质量发展的重点所在 [7] - “好房子”内涵：不仅体现在商品房，也体现在保障房；不仅体现在新建房，也体现在老旧住房；不仅体现在产权房，也体现在租赁住房，需满足人民群众美好住房需要，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [7] - 发展新模式核心：以保障和市场的双轨制为核心，通过保租房、可售型保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级，在供需政策上逐步扩大现房销售范围，并通过收购存量房补充保障房供给 [7] - 政策效果预期：在现有放松限购、限贷、税收优惠、购房补贴等存量政策基础上，与增量政策形成集成效应，市场预期、信心将逐步好转，房地产市场会逐渐走出低谷趋于稳定 [8] 近年房地产政策脉络对比（根据附录整理） - 政策延续与调整：2026年强调“着力稳定房地产市场”与2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”一脉相承，均置于化解风险框架下，但2026年更具体提出“控增量、去库存、优供给”及“好房子”建设 [1][9] - 历史参照：2026年再提“去库存”，上一次在中央经济工作会议提及是2016年，主要针对三四线城市库存过多问题 [3][10] - 模式构建：构建房地产发展新模式是近年持续主题，2023年提及加快构建，2024年提及有序搭建相关基础性制度，2026年则与“好房子”建设紧密结合 [7][9]

2025年房地产行业政策核心方向 - 构建房地产发展新模式的基础是“去库存”和“稳楼市”，2025年供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”，并将存量房盘活与保障房建设相结合 [2] - 高质量的城市更新有望成为“稳楼市”的新抓手 [2] 供给侧改革具体举措 - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，保障房房源将更多来源于转化的存量商品房，目前主要来自新房项目，未来可能拓展至二手房领域 [3] - 全国百城去库存压力巨大，2024年11月全国百城去库存周期已达27.4个月，为历史新高 [3] - 高质量推进城市更新是重要战略，核心是从规模扩张转向内涵提升，需统筹规划、分步实施，并与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [4] - 高质量城市更新的目标是改善民生福祉、提升城市面貌、商业模式可持续、政府财政可负担 [4] 需求侧改革与制度调整 - 深化住房公积金制度改革是需求侧改革的重要部署，该制度是地产领域主要的普惠金融，需加快投放、调剂余缺、优化异地贷款以支持租购并举新模式 [5] 行业未来展望与特征 - 预计到2026年，房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征 [5] - 政策将兼顾短期市场稳定与长期模式转型，引导市场预期从“买房致富”转向“理性居住” [5] - 购房者应重点关注核心城市优质改善房源，房企需加快适应新发展模式并聚焦产品品质提升 [5]

2025.12. 11 本文字数：1859，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 吴斯旻 构建房地产发展新模式需要建立在"去库存"和"稳楼市"基础上。为此，明年楼市供给侧改革将进一 步聚焦"控增量、去库存、优供给"，把存量房盘活与保障房建设工作相结合。与此同时，高质量的 城市更新有望成为"稳楼市"的新抓手。 12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。"着力稳定房地产市场"被列入"坚持守牢底线， 积极稳妥化解重点领域风险"这一明年经济工作要抓好的重点任务中。 会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于 保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。 "相较于去年9月份中央政治局会议中'严控增量、优化存量、提高质量'的提法，今年中央经济工作会 议在展望明年房地产工作中提出'控增量、去库存、优供给'。从'优化存量'到'去库存'，意味着在当 前楼市总体需求偏弱的背景下，去化压力仍然较大。明年需要以更大力度推动楼市去化，以实现房地 产供求关系形成新的平衡。"成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经表示。 上海易居房地产 ...

公司经营与战略 - 公司目前经营一切正常 [2] - 公司立足持续经营 自2022年起坚定"去库存" 保持销售规模领先 [2] - 公司已积极补充优质资源 推动存量资源退换优化 致力提升经营质量 [2] 行业与业绩影响 - 受行业波动影响 项目盈利能力受到挑战 [2] - 业绩阶段性承压 [2]

公司经营策略与业绩 - 公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响 [1] - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [1] - 截至今年10月份，公司增量项目土地投资累计超过4500亿元 [1] - 公司在保障经营安全的基础上，不断优化资源结构 [1] 行业环境与公司应对 - 公司面对行业新发展模式，积极提升产品品质 [1] - 公司推进租赁住房业务发展，以加强核心竞争力建设 [1] - 公司有信心持续改善经营质量 [1]

公司经营策略与现状 - 公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响 [1] - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [1] - 截至今年10月，公司在增量项目上的土地投资累计超过4500亿元 [1] - 公司在保障经营安全的基础上，不断优化资源结构 [1] 公司业务发展与竞争力建设 - 面对行业新发展模式，公司积极提升产品品质 [1] - 公司推进租赁住房业务发展 [1] - 公司加强核心竞争力建设，有信心持续改善经营质量 [1] 公司市值管理 - 公司将结合行业发展态势和经营安排，综合开展各项市值管理工作 [1]

行业与公司 * 涉及的行业为白酒行业[1] * 涉及的公司包括贵州茅台、五粮液、泸州老窖、洋河股份、山西汾酒、水井坊等[2][5][6][8][9] 核心观点与论据 * **行业周期位置**：白酒行业正经历从被动加库存向主动去库存的转变[2]，股价已进入底部区域[3][8] * **未来预期**：预计2026年上半年出现量价企稳信号[2][5][7]，行业企稳需宏观经济配合[2][6] * **供给端情况**：2024-2025年白酒企业供给端逐步收缩[2][6]，多数酒企对2025年目标设定趋于保守[2]，仅有茅台和水井坊完成了2024年的目标[5] * **需求端情况**：白酒需求与宏观经济高度相关[2][6]，自2021年以来需求趋弱[5] * **行业结构**：行业头部集中趋势明显，上市公司收入占比已接近50%[6]，但亏损面扩大，2023年行业亏损面达20%左右，2024-2025年可能继续扩大至30%[6] * **估值与持仓**：行业估值处于历史低位，大多数公司估值在历史25%分位数以下[8]，截至2025年三季度，白酒基金持仓比重回到了2017年前的水平[8] * **股息支撑**：头部企业股息率提供支撑，例如茅台承诺分红率不低于75%，五粮液承诺分红金额不低于200亿元且分红率不低于70%，泸州老窖股息率超过4%，洋河股份超过7%[8] * **投资建议**：维持白酒行业推荐评级，建议关注确定性较强（贵州茅台、山西汾酒）和去库存周期较快的公司（洋河股份）[2][9] 其他重要内容 * **历史周期参考**：当前情况类似于2013-2014年市场表现[2][6]，上一轮周期中，2014年春节期间观察到茅台和五粮液量价不跌，是判断库存周期转向的重要标志[4] * **政策影响**：禁酒令的边际影响显著降低[2][6][7] * **具体公司弹性**：洋河股份经过调整，收入从330亿元下降至190亿元左右，利润从100亿元下降至不到40亿元，业绩与资金层面出清较为干净，具备困境反转潜力[9][10]

菜籽油现货与期货市场行情 - 12月2日全国进口四级菜油现货均价为10198.75元/吨，相较于期货主力价格9745.00元/吨，存在453.75元/吨的升水 [1] - 同日，全国主要市场三级菜籽油现货报价在9940元/吨至10190元/吨之间波动，其中广西防城港报价最高为10190元/吨，安徽六安报价最低为9940元/吨 [2] - 12月2日菜籽油期货主力合约收盘报9745.00元/吨，日内微跌0.09%，最高触及9768.00元/吨，最低下探9688.00元/吨，成交量为190821手 [2] 菜籽油供需基本面数据 - 截至11月28日，国内菜籽油库存为38万吨，周环比下降1万吨，月环比下降8万吨，同比下降1万吨，显示去库存趋势 [3] - 澳大利亚农业资源经济局将2025/26年度澳大利亚油菜籽产量预期上调80万吨至720万吨，高于上一年度的640万吨，并比十年平均水平高出50% [3] 行业分析观点 - 当前菜油市场仍以去库存为主，供给端需关注俄罗斯的压榨与出口情况，需求端则受益于四季度的季节性需求旺季 [4] - 市场单边趋势性驱动不明显，但近端价格或仍受到供给紧张的支撑，预计近强远弱的格局难以改变 [4]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 核心观点 - 2025年中国出口在全球出口中占比大 同比增长约1% 略高于全球平均水平 显示中国在全球贸易中仍具重要地位 [1] - 美国加征关税后 中国出口转向亚洲内部贸易及东南亚 拉丁美洲 非洲等新兴市场和欧洲 贸易多元化显著 [1] - 美国第四季度销量同比下降7% 预计冬季降幅可能加快至10%左右 主要原因为持续去库存 若2026年美国经济稳定或略好转 贸易量有望稳定或增长 [1] - 苏伊士运河重新开放可能导致吨海里需求减少约10% 对航运供需平衡造成冲击 显著影响行业利润 [1] - 港口拥堵 生产效率低下和罢工等问题可能部分抵消苏伊士运河重新开放带来的影响 集装箱船公司面临价格战或理性行为的不确定性 [1] - 多元化经营且不完全依赖海运业务的公司受苏伊士运河重新开放的影响相对较小 抗风险能力更强 [1] 中国贸易动态 - 2025年第四季度迄今为止中国贸易量同比增长5% 与之前9个月趋势一致 显示出没有明显放缓 10月和11月同比增长约为1% [2] - 美国加征关税后 中国将出口大幅转向其他国家 亚洲内部贸易保持强劲 同时与东南亚 拉丁美洲 非洲等新兴市场以及欧洲的贸易增加 [2] 美国进口趋势 - 美国进口走弱更可能是临时性现象 而非周期性信号 [3] - 美国第四季度销量同比下降7% 早期迹象显示到冬季下降幅度可能会加快到10%左右 下降主要由于持续去库存 与去年同期大规模补库周期形成对比 [3] - 目前美国库存水平相当低 若2026年美国经济增长稳定或略有好转 应开始看到美国贸易量更加稳定甚至有所增长 [3] 苏伊士运河重开影响 - 苏伊士运河重新开放将对航运公司产生显著影响 若所有运力从开普角转移到苏伊士运河 将导致吨海里需求减少约10% 对供需平衡造成冲击 [4] - 大规模通缩冲击将显著影响行业利润 港口拥堵 生产效率低下和罢工等问题可能部分抵消上述影响 [4] - 集装箱船公司面临价格战或理性行为之间的不确定性 租船市场将承担大部分痛苦 [4] - 为达到2011年或2016年的行业低谷水平 需要从目前水平下降约10% 将导致公司业绩大幅下滑甚至亏损 [4] - 多元化经营且不完全依赖海运业务的公司受影响相对较小 [4]