政策背景 - 北京市四部门于去年12月24日发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，涉及限购政策调整与信贷优化等方面 [1] 市场活跃度变化 - 新政落地一个月后，北京新房与二手房市场活跃度提升，成交量回暖，价格止跌企稳，市场信心大幅提振 [2] - 新房售楼处即使在工作日也有不少购房者咨询看房，销售人员接待繁忙 [2] - 二手房中介带看频次明显上升，经纪人几乎每日都在带客户看房 [2] 新房市场表现 - 某新盘项目自开盘以来整体去化率已超过60%，新政后咨询和到访人数明显增加 [2] - 开发商围绕“好房子”展开竞争，在新项目中持续加码设计与配置，“卷产品”成为普遍现象 [2] - 新房日均网签量环比增长44.6%，五环外改善型新盘表现较为亮眼 [3] - 新房价格已率先企稳，五环外改善型新房价格环比上涨2.55%，全市新房价格环比降幅收窄至0.4% [3] 二手房市场表现 - 某成熟社区最近一个月成交了20多套二手房，去化速度明显加快 [2] - 当前二手房市场成交仍以刚需为主，成交总价集中在200万元至500万元区间 [2] - 新政后中介门店日均带看量较平时增长20%以上，二手房日均成交超过500套 [3] - 二手房价格跌幅收窄，核心区优质学区房、小户型房源价格趋稳，部分业主出现“惜售”心理 [3] 市场结构与趋势 - 改善型客户大多更倾向于新房，因其产品和配套更具吸引力 [2] - 近一个月来，二手房挂牌量减少超过8000套，优质房源成交周期缩短，部分核心区房源议价空间变小 [3] - 成交量的持续上升有助于加快打通置换链条，释放多子女家庭、改善型买家“卖旧买新”的需求 [3] - 展望未来，在政策托底与需求释放背景下，北京楼市成交速度或将继续加快，但市场分化仍是主基调，具备区位和产品优势的项目将率先受益 [3]

市场整体回暖态势 - 2026年初楼市在多重积极信号叠加下呈现回暖态势，市场情绪较2025年末出现实质性修复 [1] - 一线城市楼市率先升温，二手房成交活跃度明显提升，新房市场边际改善 [1] - 业内普遍认为本轮市场回暖与楼市政策的持续出台密切相关 [2] 一线城市具体表现 - **深圳市场活跃度显著回升**：2026年1月1日至18日，深圳二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%，活跃度回升至近10个月高位 [1] - **深圳新房与二手房成交增长**：2026年第3周（1月12日至1月18日）全市新房成交1051套，环比增长14.5%，其中商办类成交471套，环比增长69.4% [1] - **深圳二手房持续上升**：同期全市二手房共计实现1654套成交，环比增长3.7%，开年后录得量持续上升 [1] - **上海二手房成交延续热度**：截至1月19日，1月份上海二手房成交突破13000套，预计整月成交将再次突破2.2万套，连续三个月保持2.2万套以上 [1] - **北京二手房市场活跃**：开年以来，北京二手房成交活跃度持续回升，周度成交保持相对高位，挂牌量持续下降 [2] - **重点城市数据印证**：中原地产研究院统计显示，重点15城二手住宅周度成交量环比持续上升，一线城市表现更为亮眼，中原报价指数连续5周回升，北京较放宽限购新政前累计上升4个百分点 [2] 政策支持因素 - **商业用房贷款政策调整**：1月中旬，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，降低了商办类物业入市门槛，有助于缓解去库存压力 [2] - **货币政策释放暖意**：1月19日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，进一步改善市场流动性环境 [3] - **税收政策延续支持**：财政部、国家税务总局、住房城乡建设部明确延续居民换购住房个税退税政策，支持居民改善住房条件 [3] 市场分析与后市展望 - 二手房修复快于新房，原因在于价格经过前期充分调整，成交条件更成熟，且房东预期趋稳 [2] - 二手房价同比仍有跌幅，但环比降幅收窄，标志着市场正在筑底企稳 [3] - 一线城市凭借人口流入与资源优势，核心板块有望率先企稳，而二三线城市受库存压力影响，调整周期或继续延长 [3] - 当前回暖行情仍需政策持续护航，后续需关注政策落地效果与需求释放可持续性 [3] - 随着政策效应进一步显现，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，楼市成交有望延续回升态势 [3] - 改善性需求逐步释放，部分核心城市有望在“金三银四”期间打开良好局面，楼市整体运行中枢有望温和抬升 [3]

杭州房地产市场2025年表现与信号 - 2025年12月杭州市区二手房成交量达6862套，环比增长4.6%，实现连续回暖，市场活跃度在年末明显提升 [1] - 2025年全年杭州市区二手房总成交量为88456套，其中总价200万元人民币以下的房源成交占比高达53%以上，显示首套刚需和初级改善的“安居”需求是市场核心驱动力 [1] - 2025年杭州市区新建商品住宅成交均价同比上涨7.7%，表明高品质、新供给的住宅产品获得市场价值认可 [1] 市场结构与动态 - 二手房市场通过价格自我调整，有效承接大量居住需求，与新房市场形成梯度互补、协同发展的健康格局 [1] - 年末成交量的回升与刚需购买力的有力支撑，共同构成了市场向好的“双引擎” [2] - 购房门槛的理性调整有效促进了真实居住需求的释放，为市场注入了稳定、可持续的动能 [1] 市场展望 - 随着各项支持合理住房消费的政策措施进一步显效，新一年市场预期有望持续改善 [2] - 2025年杭州房地产市场在调整中完成了阶段性筑底 [2]

美国房地产市场 - 11月美国成屋待完成销售指数环比上升3.3%至79.2，创下2023年2月以来新高，升幅明显高于经济学家普遍预期 [1][6] - 该指数已连续四个月上升，连涨周期与新冠疫情期间楼市火热阶段的表现相当，表明购房者动能正在增强 [1][6] - 市场回暖主要得益于负担能力改善以及可选择房源较去年增多 [1][6] 美联储人事与政策预期 - 美国总统特朗普暗示已有非常偏好的下一任美联储主席人选，并可能在1月的某个时候宣布 [2][7] - 特朗普表示仍有可能解雇现任美联储主席鲍威尔，并称鲍威尔“应该立即辞职” [2][7] - 市场存在美联储降息预期，并对美元指数构成打压 [3][10] 美元指数走势 - 美元指数昨日震荡盘整，日线微幅收跌，现汇价交投于98.00附近 [3][9][10] - 除美联储降息预期升温外，疲软的美国经济数据也对汇价构成打压，数据显示美国12月达拉斯联储制造业指数为-10.9，不及预期的-6 [3][10] 主要货币对走势 - 欧元/美元昨日震荡盘整，日线微幅收跌，现汇价交投于1.1770附近，美元走软和对欧洲央行降息接近尾声的预期限制了其回调空间 [4][11] - 英镑/美元昨日震荡盘整，日线小幅收涨，现汇价交投于1.3500附近，受美元走软及对英国央行降息接近尾声的预期支撑 [5][12]

文章核心观点 - 上海二手房市场成交数据表现强劲，连续两个月成交破2万套，月均成交达2万套，但市场体感与数据存在差异，其背后是购房客群结构发生了根本性变化，低总价刚需客群成为市场主力，这被视为市场开始回暖的关键信号[1][2][8] 市场成交表现 - 上海12月二手房成交预计站上2.2万套，加上11月的2.2万套，已连续两个月成交破两万套[1] - 全年上海二手房月均成交能够达到2万套，在全国范围内是唯一在淡市周期中取得此成绩的市场[1] 市场体感与数据背离的原因 - 市场主力成交客群发生变化，并非大众熟悉的购房者[2] - 中介业务出现显著变化，大量中介开始醒目地提供“亲属过户代办”服务，费用约为2000元[2] - 中介转向此业务的原因包括：提升市占率数据、接触潜在再购房客户、以及接触到真正的购房者[2] - 二手房套均总价持续下滑，目前市面上50%的购买力对应总价在200万以下，相比三年前的300万下滑了100万[2] - 上海300万以下总价的客户占比已经超过了70%[2] - 低总价客群购买力的急速放大，支撑了楼市绝对成交套数[2] 当前主力购房客群特征 - 当前刚需客群本质发生变化，主要是在上海务工多年、此前未计划买房的人员[3] - 购房动机是发现身边所租房屋总价降至一百多万，凑足首付后月供与租金相近，从而决定买房[3] - 目标房源主要是市中心的老破小，原因在于满足面积凑合、出行方便的绝对刚需，且降价幅度大、易讲价、选择多[4] - 一百多万总价能在上海内环内购房[4] - 市面上流动性最大的即是此类房源[4] - 该客群对价格特别敏感，推动了“手拉手交易”（亲属过户代办）业务的公开化，以方便价格磋商[5] 市场回暖的逻辑与意义 - 市场数据火热但体感不强，是因为传统认知中的购房者仍未入场，而原本被认定为无购买力的人群进入了市场[6] - 这部分新入场客群的成交，补上了“老破小”的流动性，使得持有此类房产的房东拥有了向上置换的可能[6] - 此类成交具备“一套带两套”的可能性，从而可能激活整个楼市的交易链条[7] - 楼市回暖最重要的指标是“刚需开始买房”，无论刚需客群如何变化，其入场即是对楼市的巨大支撑[8] - 该客群愿意接盘，意味着价格已跌至其心理价位，此意识的巩固是楼市开始回暖的理由[9] - 此前上海楼市的高位盘整和一手豪宅市场的火热缺乏联动性，无法形成滚雪球效应[9] - 当前二手成交回暖意味着基底刚需开始下场，将推动“老破小”释放解套，促使房东向上置换，从而激活整个行业的交易蓄水池[9] 市场展望 - 对明年市场有信心，若1月市场成交能稳住2万套，则明年市场不会太差[9] - 预计过年后的小阳春市场会有不错的反馈[9]

上海二手房市场成交数据与体感背离的现象 - 上海二手房市场连续两个月（11月、12月）成交破两万套，预计12月成交约2.2万套，全年月均成交也达到2万套 [5] - 尽管市场成交数据火热，但许多人体感上却感受不到市场的热度 [6] 市场成交结构发生根本性变化 - 当前市场主力成交并非来自传统认知中的主流购房者，而是由低总价客群支撑 [6] - 中介机构为提升市占率并接触真实购房者，开始大力推广“亲属过户代办”业务，侧面反映了常规二手房交易的不振 [6] - 目前上海二手房市场50%的购买力是总价200万以下的需求，相比三年前50%购买力对应的300万总价段，下滑了100万 [7] - 上海总价300万以下的客户占比已超过70%，低总价客群购买力在一年内急速放大，支撑了绝对成交套数 [8] 刚需客群定义与行为模式转变 - 当前入市的刚需客群本质发生变化，并非常规的年轻人或大学毕业生，而是已在上海务工多年、此前未计划买房的人员 [9] - 这部分客群发现部分房源总价仅一百多万，凑足首付后月供与租金相近，从而推动其购房决策 [9] - 他们的目标房源主要是市中心降价幅度大、易于议价的“老破小”，满足面积凑合与出行方便的核心需求 [10] - 这部分客户对价格极度敏感，推动了“手拉手交易”（亲属过户代办）业务的公开化，以降低交易成本 [11] 市场成交回暖的实质与信号 - 市场数据火热但体感不强，是因为传统认知中的购房者仍未入市，而此前被认定为无购买力的人群进入了市场 [12] - 这部分低总价成交的关键作用在于激活了“老破小”的流动性，为房东向上置换提供了可能，具备“一套带两套”的链条启动潜力 [12] - 楼市回暖最重要的指标是“刚需开始买房”，无论刚需客群如何变化，其入场即意味着价格已跌至其心理价位，是对市场的巨大支撑 [13] - 当前刚需入场的意识若得到巩固，即是楼市开始回暖的根本理由 [13] 一二手房市场联动与未来展望 - 此前一手房市场的火热主要由豪宅化产品吸纳全国3000万以上购买力驱动，但这种需求缺乏联动性，难以形成滚雪球效应，导致一手房市场转冷 [14] - 当前二手房成交套数回暖的重要结论是“基底刚需开始下场”，这股力量能推动“老破小”释放解套，促使房东向上置换，从而激活整个行业的蓄水池 [14] - 只要2024年1月市场成交能稳住2万套，叠加春节后的小阳春效应，对明年的市场表现抱有信心 [15]

香港楼市整体表现 - 截至12月23日，香港整体物业注册量录得78,948宗，较去年全年67,979宗高出约16.1% [1] - 同期整体物业注册金额录得6,006.6亿港元，较去年全年5,341.4亿港元高出约12.5% [1] - 整体物业注册宗数与金额均创下4年新高 [1] - 预期今年整体物业注册量最终将突破80,000宗水平 [4] 市场驱动因素分析 - 住宅市场受租金攀升、息口回落影响，“供平过租”吸引用家由租转买，加快入市决定 [4] - 租金回报率维持在相对吸引水平，促使长线投资者积极入市 [4] - 香港政府年初下调低价物业印花税措施，为住宅交投带来利好刺激 [4] - 下半年市场表现更突出，与股市向好及美国重启减息有关 [5] 下半年市场加速 - 下半年（截至12月23日）整体物业注册量录42,100宗，较上半年上升约14.3% [5] - 下半年整体物业注册金额录约3,236.3亿港元，较上半年上升约16.8% [5] - 下半年注册量额齐创4年新高 [5] 住宅市场具体表现 - 截至12月23日，一手私楼及二手住宅注册量合共录65,677宗，较去年全年57,602宗同比增加约14% [7] - 同期住宅注册金额录5,231.9亿港元，较去年全年4,670.9亿港元上升约12% [7] - 住宅注册量额与整体物业同创4年新高 [7]

市场现状：价格下跌驱动成交量回升 - 2025年11月，一线城市二手房成交量冲高至4.9万套，创7个月新高[1] - 成交量上升主要由“以价换量”驱动，业主降价促成集中交易，例如深圳业主以低于心理价位15%的价格成交[1][3] - 2025年6月至11月，一线城市二手房价格环比跌幅从0.7%扩大至1.15%，持续的价格下跌刺激了买家基于“性价比”的购买意愿[1] 供需结构：高库存与置换链条 - 二手房挂牌量持续攀升，例如深圳的挂牌量从年初的6.7万套涨至11月的8.9万套，北京、上海也维持高位，形成买方市场并打开议价空间[3] - “以价换量”疏通了置换链条，2025年下半年，在成交量活跃的城市，“卖一买一”的连环单比例有所回升[3] - 市场面临巨大库存压力，广义库存（包括已建成未售及已出让土地未开发项目）去化周期在一些二线城市甚至超过5年，海量潜在供应抑制价格快速反弹[5] 政策导向：稳定市场与消化库存 - 政策方向明确转向“稳住别跌太猛，并慢慢消化库存”，2025年政府工作报告提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”[5] - 新工具出现，地方政府利用专项债等资金直接收购存量商品房，用于保障性租赁住房、人才公寓，以帮助开发商回笼资金并减少市场待售房源[6] - 金融政策为合理需求减负，2025年首套房贷利率降至历史低点，许多城市取消“认房又认贷”，二套房首付比例也大幅下调[8] 市场本质与投资逻辑转变 - 当前市场正处于“挤水分”阶段，房价中过去的过度金融化和投机预期正在被挤出，使房产回归由真实居住需求和居民收入支撑的价值本位[9] - 对于有真实居住需求的买家，当前核心城市配套成熟片区的价格经过调整后，是可以用合理价格解决居住问题的时机[9] - 对于投机性购房，高库存决定了未来几年市场主旋律是“消化存量”而非“创造暴涨”，买入后可能面临漫长横盘期，持有现金更具主动权[11] - 房产属性正从金融投资品转变为需要考量居住品质和使用价值的昂贵耐用消费品，市场进入买方市场阶段[12]

香港楼市现状 - 香港私人住宅售价指数在连续三年下跌后，于今年前九个月止跌回升，涨幅约1.14% [2] - 9月份楼价指数创18个月来最大单月涨幅，按月上升1.32%，报292.5点 [2] - 楼价指数从五月至今已连续四个月上涨，累计涨幅达2.1% [2] - 香港一手住宅成交量自2月到10月持续走高，连续8个月突破1500宗 [4] - 10月份一手住宅成交量达到2031宗，创下21年来最佳成交记录 [4] 香港楼市回暖原因 - 政策方面，香港于今年2月全面"撤辣"，大幅降低印花税并放宽外地人购房门槛，直接激活市场 [6] - 利率环境友好，港币跟随美元，美联储降息带动香港房贷利率下降，减轻购房者还款压力 [6] - 人才引进见效，今年前7个月各项人才计划批出超过34万宗，22万多人才已抵港，其中九成以上来自内地，产生住房需求 [8] - 经济基本面向好，香港经济稳健复苏为楼市回暖提供基础 [8] - 今年前三季度，内地买家在香港楼市成交9900宗，总金额941亿港元，创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [10] 内地楼市现状与预测 - 瑞银等机构预测内地楼市可能要到2027年才能真正止跌 [12] - 高层正研究新一轮救市政策，包括财政贴息、提高个税抵扣额、降低交易税费等 [12] - 除北京、上海、深圳核心区域外，其他地方的限购政策基本已放开 [12] 内地政策工具分析 - 货币政策方面，降准对楼市刺激作用已微乎其微，因大家不愿贷款买房且民营企业忙于还债 [14] - 降息能利好楼市，但银行净息差已低至1.33%，加上提前还贷潮，央行在降息上特别谨慎 [14] - 9月以来美联储已降息两次，内地一次未跟进，12月跟进概率依然不大，下次降息可能要等到2026年一季度 [14] - 财政政策方面，中央财政可出钱给新购房和存量贷款客户每户贴息100-150个基点，将按揭利率降至1.5%左右 [16] - 提高个税抵扣额作用有限，交易税费减免是大概率会出台的政策，放开北上深限购、中央收购新房作保障房等也是可能选择 [18] - 对比香港，内地一线和强二线城市不缺人，缺的是钱和政策支持，关键看12月政治局会议和中央经济工作会议的政策 [18]

广州保利新楼盘实地观察 - 公寓产品去化迅速，有台湾买家一次性购入六套，包括38平户型，42平公寓总价约90万元 [1] - 公寓租售比表现突出，双钥匙loft月租金可达4000元以上，租售比超过4% [1] - 住宅产品定位改善，板楼设计一梯一户，单价超5万元，117平和124平户型总价在500-600万元区间 [1] - 现场看房人气旺盛，短时间内观察到超过10组客户到访，显示近期买家活跃度较高 [1] 不同能级城市房地产市场分化 - 广东三线城市已无法通过贝壳平台查询成交价，市场透明度下降 [2] - 广州人均个税为2597.7元，远低于上海(9535.3元)、北京(8772元)和深圳(7126.9元)，甚至低于杭州(4869.3元)，引发对其一线城市房价支撑力的质疑 [6] - 全国70个大中城市二手房价格全面下跌，无一上涨，且一线城市环比跌幅扩大，单月跌幅接近1%，呈现加速下跌态势 [6] 房地产作为投资品的特性分析 - 房地产是永续行业，长期看核心城市房价仍将向上波动，但上涨动力主要来自新建商品房和次新房，而非老旧二手房 [3][8] - 房产会随时间推移而折价，房龄差异导致二手房相对新房均价出现折价，且折价幅度随房龄增加而扩大，时间成为房产的敌人而非朋友 [8][9] - 与股票、黄金等投资品不同，房产的物理折旧特性使其不具备同质化交易特征，老旧房产市场需求显著减弱 [9] - 投资视角应聚焦二级市场（二手房），而非一级市场（新房），因个人投资者主要通过二手房市场实现资产变现 [7] 房产老化对资产价值的实证影响 - 以重庆某2012年建成小区为例，经过十余年时间，小区外观从次新房状态迅速老化至破败不堪，显示商品房物理折旧速度可能快于预期 [10] - 房龄达到40年、50年或70年的老旧房产预计将难以吸引二手买家，长期持有房产面临显著的价值折损风险 [9][10]