文章核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的行情，成交量活跃，市场预期改善，房东心态转变，降价案例减少，从业者对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有积极期待 [1][3][4][6] 市场成交表现 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，但同比大幅增加26.69% [1] - 2026年1月的工作日，上海市二手房成交量保持在500套以上，双休日单日均能超过1000套 [4] - 市场延续低总价成交活跃格局，1月总价300万元以内的刚需房源占比达到68.92% [5] 价格与房东心态变化 - 当前房价距离最高点有大幅下跌，有案例显示买入价格比高点降了近200万元 [2] - 上海二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套，且消化快 [4] - 从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹，房东降价“砸盘”的案例近2个月很少见 [4] - 市场出现“还价难”现象，房东心态转变，部分房东因觉得卖房不划算或期待后市而撤牌 [5] - 房价趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价格出现小幅上涨 [6] 市场参与者行为与预期 - 购房者方面，观望者加快入市步伐，交易中心人流密集，无传统淡季迹象 [3] - 当前买房人以真正的刚需为主，涉及结婚、子女入学等需求 [6] - 中介从业者认为，房价下跌“跌出了性价比”，吸引了部分客户再购 [2] - 从业者对“金三银四”小阳春充满期待，认为3月购房者可能集体入市，热门小区性价比房源去化快 [1][6] - 分析师认为三四月份市场保持成交规模问题不大，若5、6月能稳住则对市场是强心针 [6]

公司业绩表现 - 中原地产住宅部2026年1月促成逾1000宗一手成交及1400宗二手成交，一手成交量较去年同期升近3倍，二手成交量较去年同期升1.8倍，相信是近年甚至历年成绩最好的一月 [1] - 中原地产住宅部2026年1月营业额达4.5亿港元，创下历年一月的历史新高业绩 [1] - 中原地产在多个一手项目取得冠军佳绩，例如西沙湾项目蝉联共4期销售冠军，月内亦获得The V Group旗下两项目的独家销售代理权 [1] 市场趋势与展望 - 公司相信楼市小阳春将延续至新春后，多个一手项目已准备于新春后紧接开售 [1] - 公司认为置业热潮将延续至新春后，并关注新春后公布的财政预算案是否有进一步提振经济或协助市民置业的措施 [1]

1月70城房价数据核心态势 - 70个大中城市商品住宅销售价格整体呈现“跌幅收窄、局部回升”态势，新建商品住宅价格环比下降0.2%，二手住宅价格环比下降0.4%，跌幅分别较上月收窄0.1和0.2个百分点，为连续两个月跌幅收窄 [1][3] - 一线城市表现亮眼，成为市场企稳风向标，新建商品住宅价格环比由降转升，其中北京环比微涨0.16%，上海环比上涨0.2%，深圳二手住宅价格结束连续19个月下跌首次转涨0.1% [4] - 二线城市呈现止跌回暖初步迹象，新建商品住宅和二手住宅价格环比跌幅均较上月收窄0.2个百分点，杭州、成都、武汉等热点城市部分核心板块房价出现企稳回升迹象 [4] - 三线城市依旧承压但下行节奏放缓，新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.5%，跌幅均较上月收窄0.1个百分点 [7] 市场分化的结构性特征 - 城市层级间分化明显，一线城市率先企稳，二线城市内部亦加剧分化，部分缺乏产业支撑、人口流出的城市房价仍处下行通道 [3][4] - 城市内部区域分化普遍存在，以北京为例，核心区域如朝阳、海淀跌幅控制在0.3%左右，而远郊区域如怀柔二手房环比下跌1.20%，门头沟下跌0.71%，核心板块抗跌性凸显 [4][11] 推动市场企稳的主要因素 - 政策组合拳持续发力，信贷层面首套及二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例降至15%和25%的历史最低水平，部分城市首套房贷利率低至“2字头”，税收层面个人销售住房增值税免征年限由5年调整为2年 [7] - 地方政策精准支持，1月份全国各地共出台约50条楼市政策，一线城市优化限购限售，二线城市全面取消限购并加大购房补贴，三四线城市通过优惠券、公积金政策等方式刺激需求 [9] - 市场自身调整与季节性因素共同作用，房价经过长时间调整已处于相对合理区间，部分刚需入场推动成交量小幅回升，1月传统淡季过后市场交易逐步恢复 [9] 对3月楼市“小阳春”的展望 - 支撑“结构性小阳春”的利好因素包括政策红利持续释放效应集中显现、季节性因素推动购房积极性提升、以及核心城市的引领作用，贝壳研究院数据显示全国重点50城二手房成交量环比增长约12%且连续三个月回升 [10] - 全面回暖面临挑战，居民收入预期未完全恢复制约购房决策，楼市库存压力尤其在三、四线城市依然较大，市场分化格局难以改变，部分房企流动性压力及项目交付风险影响购房者信心 [10][11] - 预计3月楼市将呈现“分化回暖、温和复苏”格局，核心城市及核心板块成交量和房价有望温和回升，但难以实现全面快速反弹 [9][12] 行业未来发展趋势 - 楼市“稳字当头”基调不变，“房住不炒”定位清晰，行业将从深度调整阶段向企稳修复过渡，但修复进程缓慢曲折 [12] - 行业平稳健康发展需坚持稳预期、防风险、促良性循环，支持刚需和改善型合理住房需求，并优化住房供给结构 [13]

文章核心观点 - 2026年初中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量价”方面，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [4][5][9] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放需求、政策显效、季节性因素（春节后移）、学区房需求集中释放以及挂牌房源减少导致买家决策加快 [4][16][19][21] - 从估值角度看，多数城市房地产市场已接近底部，核心城市住房总需求企稳、租金回报率回升、房价收入比回归合理区间，为市场止跌回稳提供了基础 [24] - 政府主导的“以旧换新”政策（如上海收购二手房作保租房）成为稳定市场的新尝试，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受收购价格、资金规模、制度配套等多因素制约 [31][34][37][41] 二手房市场量价回暖 - **成交量显著回升**：2026年1月，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [5] - **实时签约数据领先增长**：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [5] - **多城市环比大涨**：根据实时成交量数据，多个城市2026年1月环比2025年12月大幅增长，如厦门（34%）、南京（29%）、南通（27%）、合肥（23%）、深圳（17%）、北京（13%）[7] - **一线城市表现强劲**： - 北京：1月二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [13] - 上海：1月二手房网签成交2.28万套，连续第三个月超2.2万套，创近五年同期新高 [14] - 广州：1月二手住宅网签8881套，环比增长1.07% [15] - 深圳：1月二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15] - **价格跌幅收窄**：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，一二三线城市跌幅均较2025年底收窄 [9] - **百城均价跌幅收窄**：1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，各能级城市跌幅均收窄 [11] 新房市场表现平淡 - **成交面积下降**：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [17] - **各能级城市普降**： - 一线城市成交面积约132万平方米，环比下降36%，同比下降28% [17] - 二线城市（21城）成交面积约460万平方米，环比下降36%，同比下降24% [17] - 三四线城市（25城）成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [17] 市场回暖的驱动因素 - **以价换量与政策显效**：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，叠加前期政策效果，潜在需求不断释放 [16] - **季节性因素与低基数**：受2026年春节假期后移影响，同比基数相对较低 [16] - **学区房需求主导**：近期二手房成交以学区房为主导，例如深圳福田百花片区因家长赶在开学前购房且此前价格大幅下降，成交显著提升 [21] - **供给端变化**：市场回暖后，房东心理价位提高、谈价变难，部分业主因未达心理价位选择下架房源或转售为租，导致挂牌量下降，房源减少促使买家加快决策 [16] 市场估值已近底部 - **核心城市总需求企稳**：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [24] - **租金回报率回升**：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归，市场处于底部 [24] - **房价收入比回归合理区间**：随着收入增长，多数核心城市房价收入比已低于2006年水平，并向国际公认的合理区间（4倍～6倍）回归 [22][24] - **成交结构刚需化**：一线城市成交总价500万元以上的比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前的水平 [24] 政策新尝试：“以旧换新” - **上海试点收购二手房作保租房**：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业作为实施主体，收购小户型、低总价、产权清晰的个人二手房用于保障性租赁住房 [31][34] - **收购要求与资金来源**： - 浦东新区优先收购2000年以前、建筑面积70平方米以下、总价不超400万元的二手房，并要求同步购买同区新房 [32][34] - 静安区侧重交通便捷、配套成熟的二手房，要求置换本区商品房（优先新房）[32][34] - 资金来源多为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [32][34] - **政策潜在规模**：2025年上海三区满足条件（面积<70㎡且总价<400万元）的住房成交超2.6万套，假设30%有换房需求，按每套400万元计算，所需收购资金约315亿元 [38] - **政策意图与挑战**： - 意图：降低购房者置换成本（节省约10%中介费）、增加保租房供应、激活新房市场、改善房企现金流 [35][36] - 挑战：收购价与业主预期能否一致是关键；评估价通常基于近六个月成交均价并排除短期波动，可能比市场价保守；对跨部门协同、制度配套（如税费优惠）、资金规模及合适新房房源供应要求较高 [37][41] - **多地已有先例**：2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、北京怀柔区、宁波、海口等地均已推行不同形式的“以旧换新”政策 [40] 行业展望：“小阳春”可期 - **短期行情有望延续**：考虑到中介实时签约数据的领先性，二手房市场“量”的修复有望延续至春节前，且改善幅度可能提升 [8] - **核心城市“小阳春”值得期待**：随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放 [9] - **积极信号显现**：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短（如杭州、青岛低于80天）；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [28] - **全面回暖仍需时间**：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需观察后续价格、成交及流通效率等指标是否持续改善 [29]

全国二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月全国重点20城二手房成交面积1483万平方米 环比上涨10% 同比上涨25% 在传统淡季取得开门红 [1] 各线城市二手房成交详情 - 一线城市集体“爆单” 北京1月网签量超1.5万套 同比增长20.8% 连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 上海1月累计成交约2.28万套 同比增长24.18% 创近五年同期新高 全月有7天单日成交破千 连续三个月成交突破2.2万套 [2] - 广州1月二手住宅网签8881套 实现同比环比双增长 [2] - 深圳1月二手房录得6802套 创近10个月新高 同比大涨45.5% [2] - 二三线城市表现突出 成都1月成交1.81万套 成交面积218.3万平方米 在二三线城市及全国均排名第一 [2] - 西安1月网签8643套 同比增长42.91% [2] - 南京1月成交超7400套 连续三个月成交超7000套 成交量超过去年“金九银十” [2] - 天津1月成交5130套 同比增长45% 为近8年来成交最高的1月 [2] - 杭州1月成交近7000套 同比增长15% [2] - 合肥1月网签5303套 同比增长52% [3] - 厦门1月成交2172套 刷新近一年来的单月纪录 [3] 市场特征与驱动因素 - 楼市“小阳春”在年初提前出现 热度来得早且猛 呈现多点开花、全面扩散的普遍现象 而非个别城市点状回暖 [3] - 市场回暖背后是政策持续发力、市场预期明显好转、积压需求集中释放的共同作用 表明市场信心正在快速修复 [3] - 后续随着传统旺季到来 热度大概率会进一步延续 核心城市、优质板块将率先企稳回升 [3] - 当前大部分城市二手房市场仍以“以价换量”为主流 业主普遍愿意适度让利以加快成交 价格处于温和调整阶段 [3] - 核心城市二手房房价跌幅收缓 整体开始趋稳 [3] 市场意义与展望 - 重点城市二手房成交回暖是积极信号 部分核心城市成交价格趋稳对市场筑底意义重大 [3] - 二手房成交量的稳定代表市场需求仍然存在 [3] - 一二手房存在联动关系 低总价二手房率先企稳能推动“卖一买一”置换链形成 从而传导至整个市场不同总价段 最终形成良性循环 [3]

上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨24.18% 成交量创近5年同期新高[2] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套高于前半月 成交量已连续三个月站稳2.2万套以上[2] - 市场情绪活跃是重要原因 自去年十月后交易量持续活跃 促使买家更快入市[3] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势[3] - 市场呈现“刚需主导 改善发力”格局 总价300万元以下房源成交占比接近半壁江山 中环内“老小”房源优势凸显[4] - 市场信心修复 超八成客户可在90天内成交 客源成交周期从124天缩短至114天 议价幅度从-4.46%收窄至-3.73%[4] - 分析师认为市场“小阳春”提前出现 预计三四月份仍有不错交易量 呈现“淡季不淡”行情[3] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% 市场相对冷静[5] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目中有9个推盘量不超过百套 显示房企推盘信心不足[7] - 交易呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 随后随供应缩减同步下行[5] - 区域表现分化 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山与闵行分别成交2.7万与2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交疲软仅8000多平方米[5] - 成交前十榜单中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米均价18.0万元/平方米 榜单中首次改善及中高端改善产品均有分布[6] - 上榜项目无一网签套数过百 淡季特征明显 但中低端项目稳定发挥 显示去库存举措有效 豪宅“一家独大”风格改变[7] 政策与市场影响 - 上海浦东、静安和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点 建设银行提供专项金融支持 优先收购地段好、产权清、中小户型、业主置换意愿强的房源[5] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 增强市场流动性[4] - 二手房市场成交价出现“止跌”信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠“以价换量”[4] - 挂牌量下降速度快于新增挂牌 被视为价格企稳的希望信号[3] - 二手房市场的活跃表现 为置换链条顺畅提供了良好基础 市场蛰伏为后续成交蓄力[7] - 分析师预计节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待[4]

北京二手房市场整体表现 - 2026年开年以来市场成交放量 2025年12月和2026年1月网签量连续两月突破1.5万套 同比增长超20% [2] - 2026年1月北京二手住宅成交15082套 较2025年同期的12480套增长20.8% 且超过2022至2023年任意一年同期成交量 [8] - 市场活跃并非北京独有 一线城市中北京、上海的二手房市场均保持稳健交易活跃度 1月重点城市二手房成交同比增幅均超20% [9] 市场活跃度与价格特征 - 近期链家在北京的周成交量已突破2000套 此前周成交仅约1600至1700套 [3] - 购房者议价空间明显收窄 此前一套房源相较挂牌价可谈下20万元 如今议价空间仅剩10万元左右 [3] - 部分业主已感知市场变化并上调挂牌价 如高米店片区一套房源在两天内从298万元上调至315万元 [8] - 北京二手房挂牌量出现明显回落 从去年的15万套缩减至目前的近13万套 [9] 区域市场分化与结构 - 不同板块二手房市场呈现差异化特征 潘家园片区以老旧社区为主 300万元预算选择较多 而高米店片区以次新房为主 300万元预算选择面相对有限 [2][3][7] - 北京学区房成交对市场的拉动作用尤为显著 部分有学区落户需求的购房者为赶在4月30日关键节点前完成交易 入市节奏较往年明显前置 [10] - 北京新房市场与二手房形成冷热分化格局 新房市场整体交易热度偏弱 [2][10] - 北京新房市场整体偏向改善型产品 平均套均总价约700万元 与二手房350万至400万元的套均总价形成明显分层 [11] 市场预期与驱动因素 - 政策层面持续释放清晰的“稳预期”信号 年初已有换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项举措落地 [9] - 当前北京二手房价格已进入相对筑底阶段 房主议价空间收窄让部分购房者意识到局部市场底部已现 [9] - 房源供应减少 符合预期的优质房源稀缺 进一步推动购房者入市意愿提升 [9] - 2026年1月北京二手房市场连续三周周成交量突破4000套 这部分成交将在后续月份逐步转化为网签数据 为“小阳春”提供动力 [10] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐步入市 叠加部分房企计划在春节前加大促销力度 3月市场购房需求有望逐步释放 核心城市楼市“小阳春”行情仍可期待 [10]

上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨4447套 涨幅24.18% 月度成交总量为近5年最高位 [1] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套 高于前半月日均652.5套 成交量已连续三个月站稳2.2万套 [1] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势 [1] - 市场情绪是重要原因 自2025年10月后交易量活跃 市场情绪促使买家更快入市 [1] - 挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度 价格企稳可能性增加 [1] - 分析师预判市场"小阳春"提前出现 预计三四月份依然会有不错的交易量 [2] 二手房市场结构与价格信号 - 市场成交结构维持"刚需主导 改善发力" 刚性需求持续释放 中环内"老小"房源成交占比攀升 [2] - 超八成客户可在90天内成交 市场观望情绪逐渐减弱 [2] - 成交价出现"止跌"信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠"以价换量" [2] - 总价300万元以下房源是置换链条第一环节 其成交占比接近半壁江山 且同比环比均增加 [2] - 议价空间收窄 议价幅度从2025年1月的-4.46%收窄至-3.73% 卖方让步趋于理性 [2] - 客源成交周期从124天缩短至114天 匹配效率提升 [2] - 节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待 [2] 政策与市场流动性 - 上海浦东新区、静安区和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作 中国建设银行上海市分行提供专项金融支持 [3] - 地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购 [3] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 使市场流动性更有活力 [2] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% [4] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目 其中9个楼盘投放量不超过百套 显示房企推盘信心略显不足 [5] - 1月新房市场呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 此后随供应缩减成交下行 最后一周未现翘尾 [4] - 从区域看 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山成交2.7万平方米 闵行成交2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交仅8000多平方米 [4] - 成交前十项目中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米（36套） 均价18.0万元/平方米 榜单中有4个单价"3字头"或"4字头"的首次改善产品 其余为"8字头"中高端改善产品 [4] - 上榜前十项目无一个网签套数过百套 淡季特征明显 [4] - 各类产品均有表现机会 豪宅"一家独大"风格有所改变 中低端项目稳定发挥表明去库存举措仍在发挥效用 [5] - 虽然新房成交节奏放缓 但存量市场表现突出 为置换链条顺畅提供基础 [5]

核心观点 - 研究部主管指出，尽管处于传统淡季，但一月份楼宇买卖登记量持续高企于7500宗以上，反映楼市旺势，预计后市经过短暂休整后将继续向好 [1] - 基于一月下旬新盘成交畅旺及二手市场买家大举入市，预计二月份整体楼宇买卖登记量将环比反弹逾16%，达到约8890宗，甚至可能再次冲击九千宗大关，实现农历新年前后的首波“小阳春” [6] 整体市场表现 - 2026年1月全港共录得7,638宗楼宇买卖登记，环比2025年12月的9,010宗回落15%，但仍是过去14个月以来的次高水平 [2] - 1月整体物业登记总值录得573.35亿港元，环比下跌15%，为近4个月低位 [2] 住宅市场表现 - 一手私宅买卖登记量连续第11个月稳定在千宗以上，1月录得1,496宗，环比下跌11%，为近11个月低位 [3] - 1月一手私宅买卖登记总值录得190.28亿港元，环比下跌7%，为近5个月最少 [3] - 1月登记量最多的三个新盘依次为柏景峰(156宗)、SIERRA SEA 2A期(90宗)及启德海湾1期(71宗) [3] - 居屋新盘观塘峻然贡献约526宗登记，拉动整体一手住宅登记量连续数月突破二千宗水平 [3] - 二手私宅市场交投持续强劲，连续10个月维持在逾三千伙水平，1月录得3,748宗登记，与上月3,778宗基本持平，为近21个月次高 [3] - 1月二手私宅登记总值录得284.33亿港元，环比微跌4%，同为近21个月次多 [3] 非住宅市场表现 - 1月整体工商铺及其他买卖登记量录得828宗，环比急跌30% [4] - 1月工商铺及其他买卖登记金额录得40.59亿港元，环比大幅下跌53%，主要因前月有两宗共计约三十亿港元的大额商厦登记推高了基数 [4] 市场驱动因素与前景 - 整体楼市气氛好转，经济及股市走好，加上楼价稳步上升，推动各类买家在年初及农历新年前加快入市步伐 [6] - 一月下旬新盘成交极为畅旺，相关登记将体现在二月数据中，加上二手市场买家大举入市，预计可抵消工商铺市场的弱势 [6]

杭州二手房市场成交热度攀升 - 1月杭州二手房共成交5916套，环比上月5610套上涨5.5% [1] - 1月26日成交量突破300套，创近几个月新高，1月27日至31日日均成交量均在200套以上 [1] - 购房者看房热情高涨，杭州近100个小区30天的日平均带看量超过40次 [1] 市场价格与成交特征 - 市场主流仍为“以价换量”，但成交价格跌幅已明显缩小 [1] - 12月二手房价格环比下跌0.4%，相较于11月0.9%的跌幅缩小一半多 [1] - 部分房东愿意降价，以“诚心价”促成交易，同时也有部分业主心态较稳选择持房等待 [5] 学区房市场表现活跃 - 学区房市场呈现“淡季不淡”特征 [1] - 钱塘区幸福河小学学区房在去年12月至今年1月中旬的一个半月内累计成交51套，相当于平时月均成交量的8倍多 [1] - 安置房小区幸福雅苑成为“黑马”，截至1月29日成交18套，其50多平方米小户型总价在120万至130万元之间，远低于周边次新房三四百万元的起步价 [3] - 幸福雅苑的热度带动了整个学区范围活跃，例如湖上春风里看房量和成交量明显增加，望金沙筑、杭臻源筑在1月上半月分别成交5套和3套 [4] 热门学区房成交数据概览 - 根据截至1月29日的数据，1月杭州成交热门学区房小区包括金地自在城（成交28套，均价27484元/㎡）、幸福雅苑（成交18套，均价24513元/㎡）、耀江文鼎苑（成交15套，均价44352元/㎡）等 [4] - 表格中列举了多个城区不同学区房的成交套数、套均面积及均价详情 [4] 市场供应与未来走势分析 - 成交量上涨的同时，挂牌量有所回落，但市场供应依然充足 [5] - 分析认为，杭州二手房网签量已连续多周保持高位，市场活跃度明显提升 [5] - 考虑到政策宽松氛围延续、部分购房需求在春节前释放以及传统学区房购房季前置，今年小阳春行情大概率已提前启动 [5] - 预计2月下旬至3月初成交热度将进一步攀升，形成“暖冬接早春”态势 [5]