交易概述 - 中华企业通过子公司与宸嘉发展集团子公司组成联合体以29.87亿元成交总价竞得上海新枫安企业发展有限公司100%股权 其中澜钻置业出资20.91亿元受让70%股权及相应债权 [1] - 交易符合公司战略发展布局与经营需要 增加项目储备 公司深度参与建设徐汇区C030301单元127b-23地块项目 [1] 项目区位价值 - 沈家里地块位于徐汇内环核心 北邻衡复历史风貌区 南接徐汇滨江 西靠徐家汇商圈 周边商业医疗生态资源密集 轨道交通4/7/12号线交汇 形成稀缺黄金生活圈 [2] - 地块定位高端纯住宅 占地2.52万平方米 容积率2.63 地上计容建筑面积6.62万平方米 [2] - 徐汇滨江板块为上海高端住宅热门区域 邻近项目西岸誉府一季度开盘售罄销售48亿元 潮鸣东方项目销售均价达19.5万元/平方米 销售总金额69.88亿元 [2] 战略意义 - 徐汇东安旧改项目是上海城市更新标志性实践 对板块能级提升和城市迭代升级有重要意义 [1] - 区域定位国际医创社区 以"一廊三带五组团"为规划理念 围绕医创产业打造开放创新中心和国际交流门户 将成为全球医疗科技创新重要枢纽 [1] - 公司作为上海地产集团旗下唯一市场化房地产综合开发平台 通过布局实现既有业务与城市更新业务联动 发挥综合开发优势 [2] 财务能力 - 公司货币资金达178.14亿元 远超短期有息负债水平 为项目开发和品质兑现提供资金安全垫 [3] - 资金储备支撑对东安地块顺利竞得及后续高标准建设 [3] 发展定位 - 公司积极探索城市生活服务领域 深化新赛道培育与布局 构建市场化拓展机制 [3] - 致力于成为上海具有重要影响力的城市更新综合开发运营企业 [3]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

项目调整概况 - 上海六百项目总投资额从7.08亿元增至16.98亿元 增幅近140% [2] - 总建筑面积从1.92万平米增至4.25万平米 建筑高度从50米增至130米 [4][5] - 建设周期从18个月延长至30-36个月 投资回收期从15-17年延长至运营第19年 [4][5] 项目定位与规划 - 功能定位调整为集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体 [5] - 建筑布局从"地上局部十层 地下一层"变为"地上三十层 地下两层" [4][5] - 容积率从不大于7.8调整至不大于12.5 [4][5] 调整动因 - 应对徐家汇商圈激烈竞争 周边新鸿基ITC Maison项目总体量达70.6万平米 [6] - 提升资产价值 通过"公寓式酒店+品牌旗舰店"组合形成内循环生态 [8] - 推动国有企业转型 培育新质生产力的重要探索 [8] 财务影响 - 项目前期已投入成本约4100万元 本次需处置2200万元 减少2025年度利润总额2200万元 [9] - 2025年上半年营业收入1.89亿元同比下降16.4% 归母净利润466万元同比上升325.7% [9] - 公司将通过自有资金为主 适当外部融资的方式解决资金需求 [4][10] 实施进展 - 2024年已完成闭店、原建筑体拆除及前期准备工作 [4] - 需重新进行项目设计招投标 设计合同金额不超过1500万元 [9] - 目前尚未取得政府相关部门正式批复文件 [2]

城市更新政策与资金支持 - 2025年以来城市更新成为房地产政策关键一环，得到政府显著扶持，中央城市工作会议和政治局会议均提及要推进城市更新[3] - 政策出台频次明显提升，上海计划在2025年新增政府专项债中安排约400亿元用于城市更新，厦门、南京等地也发布了相关指导意见[4] - 2025年前7月城中村改造专项债投放573亿元，同比增长487%，保障房专项债投放253亿元，同比增长150%[6] - 专项债资金分布差异大，山东省在棚改和城中村项目总投资额达5289亿元，北京项目总投资额达11822亿元，单项目平均投放131亿元远高于全国平均的19亿元[8] 城市更新代建市场机遇 - 2024年起全国中标金额500万以上城市更新项目共198个，2024年102个，2025年至今96个，已达2024年全年的94%，预计全年总量将超2024年[9] - 城市更新项目主要分布在山东、广东、江苏三省，中标数量合计占全国50%，与专项债高投入省份相符[12] - 头部代建企业如绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等已积极中标城市更新或城中村改造类项目的代建服务[13] - 具体中标项目包括绿城管理中标济南、济宁、天津等项目，旭辉管理中标天津项目，金地管理中标沈阳项目等[16] 代建企业所需核心能力 - 需具备综合协调能力，科学把控投资规模、工程质量和施工安全平衡，妥善处理各类复杂关系并应对政策变化等不确定因素[18] - 需具备稳健资金实力，协助完成项目融资方案设计和资金筹措，必要时以投资方身份参与以确保资金链安全稳定[18] - 需具备产业导入运营能力，根据区域规划精准导入教育、医疗、商业等资源，实现产业与城市融合，提升区域整体价值[19] - 需具备平衡创新能力，将文化、商业、旅游元素融合，在历史保护与发展间找到平衡点，实现社会与经济效益统一[20] - 需具备风险管控能力，建立完善风险防范机制，具备处理纾困项目经验以应对资金停滞、股权重构等复杂局面[20]

"上海市城市更新优质项目励选颁证仪式"在大会现场举行。据悉，此次优质项目评选历经多轮严格筛选，最终综合选出42个优质项目，项目涵盖 城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理五大类别，成为上海城市更新的"标杆样本"。 未来，随着优质项目的示范引领与多方协作机制的不断完善，，为建设更具活力、更有品质的现代化国际大都市注入新动能，也为全国城市更新 工作提供"上海经验"。 在主题报告环节，上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇教授以"新时期城市更新的展望与思考"为题，深入剖析了城市更新面临的挑战 与机遇，为与会者提供理论参考。全国工程勘察设计大师、华东建筑设计研究院有限公司首席总建筑师汪孝安，以"体系构建"为核心，结合早期 建筑师历史遗存案例，分享城市更新"提质增效"路径。上海建工四建集团副总工、工程研究院副院长、城市更新公司副总经理谷志旺，介绍"数字 赋能上海音乐厅保护修缮与预防性维保"实践，展现科技对文化遗产保护的助力。上海外滩老建筑投资发展有限公司总经理朱亦锋，以"百年老市 府焕新"为例，分享历史建筑活化利用的成功模式。 上海将持续探索文化保护与可持续发展深度融合的城市更新新模 ...

大会概况 - 首届城市更新发展大会于9月24日在上海举行，主题为“2025城市更新、文化保护与可持续发展” [1] - 大会由上海市城市更新促进会、上海市勘察设计行业协会、上海市建筑施工行业协会、上海市报业传媒行业协会联合主办 [1] - 大会目标是探索城市更新路径、弘扬历史文化风貌、服务民生发展需求，推动形成政府引导、市场运作、公众参与的城市更新格局 [3] 政策与行业动向 - 上海积极响应中央“城市发展转向存量提质增效”的部署，将政策落地为具体行动 [3][4] - 上海已颁布《上海市城市更新条例》，并成立上海市城市更新中心统筹平台 [4] - 行业优势体现在城市建设、勘察设计、建筑施工及新闻传播领域 [3] 优质项目案例 - 大会举行“上海市城市更新优质项目励选颁证仪式”，最终综合选出42个优质项目 [4] - 优质项目涵盖城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理五大类别 [4] - “张园一期工程”入选历史文化保护类项目，融汇28类风格历史建筑，采取向下发展策略开拓地下空间并与周边交通融合 [5] - “最美街角（南昌大楼、钟和公寓、淮海坊一期）”作为有机整体进行统筹规划，实现历史文脉传承与人居环境提升 [5] - “上海苏州河沿岸公共空间提升改造”入选城市公共空间综合提升类项目，在狭窄空间置入漫步与跑步道，采用景观建筑一体化策略 [6] 技术与模式创新 - 实践案例分享强调“体系构建”是城市更新“提质增效”的核心路径 [4] - “数字赋能上海音乐厅保护修缮与预防性维保”展现了科技对文化遗产保护的助力 [4] - “百年老市府焕新”案例分享了历史建筑活化利用的成功模式 [4] - 永业集团在项目中重点对房屋承重构件进行修缮维护、外立面和内部老旧设施进行更新，提升物业管理精细化水平 [5] 行业交流与合作 - 圆桌交流环节由华东建筑设计研究院有限公司代表主持，业主方、设计院、施工方及媒体方代表就核心议题展开深入讨论 [6] - 行业协会领导表示将以大会为契机，持续推动行业资源整合，让城市更新成果更好地满足人民群众需求 [6] - 为扩大影响力，主办方编制《上海市城市更新优质项目作品集》，举办成果展，并计划以巡展形式走进行业龙头企业及2025年“城博会” [7]

在津全方位布局"好房子" 在本届房交会上，14家房地产开发企业共计推出新房项目98个，近2万套房源，房地产开发企业主动升级产品，在销售端加力，通过房交会平台精准促进 住房消费。从企业构成看，全国性企业和本地企业各占50%，天津房地产市场对全国性房企的吸引力增强，各类企业在天津多元布局，市场活跃度大幅提 升，体现出极强的市场韧性。 2025天津秋季线下房交会于上周末圆满闭幕。从主办方获悉，房交会期间全市销售新建商品房12.2万平方米，日均达到4.1万平方米，较9月份房交会前日 均销售面积翻倍，较8月份日均销售面积增长132%。详细梳理本届房交会成果，从中可以发现，津城楼市正显现出三大新趋势。 多元化房企 2022年以来，我市出台支持房地产市场发展的一揽子政策，特别是去年10月份取消了限制性措施，房地产市场活跃度明显回升。今年上半年，我市住房和 土地市场数据同比也大幅改善，一方面是政策层面持续释放刚性与改善性购房需求，另一方面则是通过房交会构建一站式服务平台，进一步打通了供需对 接的"最后一公里"。 今年秋季房交会显现展会共接待市民8.01万人次、较上届增长14.3%，新房登记客户近1000组，中介机构及租赁企业 ...

项目发布 - 上海正式对外发布42个城市更新优质项目 包括最美街角（南昌大楼 钟和公寓 淮海坊一期）等 [1] - 42个项目涉及城市更新的各方面 包括城市空间综合提升 绿化景观改善 历史文化保护 公共配套完善 水环境治理 [1] 项目特点与意义 - 发布的42个项目凭借较强的示范性 创新性和可推广性 成为上海城市更新实践的标杆样本 [1] - 上海将持续探索文化保护与可持续发展深度融合的城市更新新模式 为全国城市更新工作提供"上海经验" [1] 行业协作 - 首届城市更新发展大会由上海市城市更新促进会 上海市勘察设计行业协会 上海市建筑施工行业协会 上海市报业传媒行业协会联合承办 [1]

9月24日，省政府新闻办召开政策例行吹风会，对近日印发的《关于持续推进城市更新行动的实施 意见》进行解读。《实施意见》围绕当前和未来一段时间，我省城市更新工作要干什么、怎么干、钱从 哪里来、谁来干等关键问题进行安排部署。 在济南、青岛率先开展城市存量空间现状评估 今年将加快推进120个片区综合更新改造 当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提 质增效为主的阶段。立足新发展阶段，城市更新具体要干什么？ 《实施意见》围绕建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标，部署实施片 区综合改造、加强基础设施建设、完善城市服务功能、提升城市空间品质、严格历史文化保护等五方面 重点任务。 在片区综合改造方面，我省将谋划实施老旧街区、老旧厂区、城中村等重点工程，"留、改、拆"并 举，统筹资源、一体设计、分步实施。省住房城乡建设厅党组书记任海涛介绍，今年将加快推进120个 片区综合更新改造，高标准完成开工城中村改造安置住房14.02万套、改造844个城镇老旧小区的年度任 务目标。 "城市更新要始终把保护放在第一位。"省住房城乡建设厅副厅长侯晓滨表示，我省将推行小规模、 ...

行业零售表现 - 2025年1-8月建筑及装潢材料类零售额同比增长1.8% 增幅较1-7月收窄0.4个百分点 [1] - 8月单月零售额同比下降0.7% 环比下降1.19% [1] 需求影响因素 - 8月受高温雨水等因素影响 家装市场需求减弱 消费建材零售需求减少 [1] - 9月天气好转叠加以旧换新政策持续释放 预计家装市场需求逐步改善 [1] 未来需求驱动 - 城市更新推进将带动旧改和修缮需求 进一步拉动消费建材市场需求 [1]