公司股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价上涨3 65%至36 92港元 成交额达8226 19万港元 [1] - 南方万国数据中心REIT上市首日涨停 涨幅达30% [1] REIT发行情况 - 南方万国数据中心REIT以3元/份定价成功募集24亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达456倍 网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] 行业影响与估值 - IDC行业估值锚大幅抬升 REITs项目可一次性收回大量现金用于新IDC项目投资 [1] - 政策鼓励公募REITs发行 利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] 财务与杠杆 - REIT分拆有利公司去杠杆 目标年内净债务与经调整EBITDA比维持低于6 5倍 [1] - REIT定价反映公司具估值重评潜力 当前经调整企业价值倍数为14倍 [1]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%）[1] - 73只公募REITs中15只上市首日涨停（占比20.55%），67只首日上涨（占比超90%）[1][3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，最高达97.37%（中金厦门安居REIT）[1][6] 产品发行与认购情况 - 南方润泽科技数据中心REIT募资45亿元，公众认购倍数317.96倍，确认比例0.31%[2] - 南方万国数据中心REIT募资24亿元，公众认购倍数454.96倍，确认比例0.22%[2] - 2025年上市的9只REITs首日涨停，包括2只数据中心、2只园区基础设施、2只消费基础设施等[5] 市场供需矛盾 - 公募REITs总规模约2000亿元，难以满足大体量资金配置需求[1][9] - 投资者偏好一致导致流动性风险，部分REITs买卖价差大、交易不连续[9] - 优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾，需通过扩募和引入Pre-REITs基金解决[9][10] 行业分化特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源和生态环保类领涨[7] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，生态环保REITs均值3.94%[8] - 派息确定性高的资产涨幅显著，19只REITs累计涨幅不足20%，8只录得负收益[6] 政策与市场建议 - 建议放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点[10] - 融资性价比将成企业决策关键因素，影响后续优质资产注入[10] - 需完善多层次REITs市场建设以提升流动性[9]

公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%），上市首日涨停的公募REITs数量达到15只，在73只产品中占比20.55% [1] - 73只公募REITs上市以来平均收益率接近35%，17只产品收益率超50%，最高收益率接近100%（中金厦门安居保障性租赁住房REIT涨幅97.37%） [1][6] - 67只产品上市首日上涨，占比超过90%，其中涨幅超过20%、10%的产品数量分别为22只、32只，占比分别为30.14%、43.84% [3] 数据中心REITs表现 - 南方万国数据中心REIT收报3.9元，成交金额2.34亿元，换手率25.37%；南方润泽科技数据中心REIT收报5.85元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 南方润泽科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者有效认购倍数317.96倍，确认比例0.31451695%；南方万国数据中心REIT募资24亿元，认购倍数454.96倍，确认比例0.21976466% [2] 公募REITs市场特征 - 当前公募REITs体量约2000亿元，难以承载大体量资金配置需求，优质资产供给不足是核心矛盾之一 [1][8] - 投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高，导致估值提升背后存在流动性风险 [1][8] - 产权类REITs中消费基础设施类表现较好，经营权类REITs中能源基础设施、生态环保类表现较好 [7] 公募REITs收益率分化 - 17只产品收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT（97.37%）、嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）表现突出 [6] - 19只产品上市以来累计涨幅不足20%，其中8只录得负收益，最大亏损超过30% [6] - 产权性项目中仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，特许经营权项目中生态环保REITs估值收益率均值3.94% [7] 市场建议与展望 - 建议逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人，提高优质资产供给水平 [9] - 在多层次REITs市场建设尚不完备背景下，融资性价比将成为企业决策层是否继续注入优质资产的决定性因素 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]

首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

公募REITs市场持续火热，又有两只REITs产品上市双双涨停。 8月8日，首批两只数据中心公募REITs在沪深交易所上市，全天大涨30%，达到首日上市涨幅上限。截至收盘，首日成交金额合计逼近7亿元，稳居全市场 公募REITs成交金额榜第一、第二位。 首批两只数据中心公募REITs上演"30CM涨停秀"。 8月8日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT分别在沪深交易所上市，开盘即现30%涨停，触及公募REITs首日上市的涨停上限。 | ( W | N南方万国数据中心REIT | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 508080 SH | | | | | 3.900 | 昨收 昨 | 3.000 | 最高 | 3.900 | | +0.900 | 开盘 30.00% | 3.879 | 最低 | 3.729 | | 均 价 | 3.849 成交量 | 60.86万 | 换手率 | 25.37% | | 振 幅 | 5.70% 成交额 | 2.34亿 | 量 比 | 0.000 | | 折溢价率 | 30.00% 年化派息率 0.00% | | | ...

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs于8月8日在沪深交易所上市，首日涨幅均达30%涨停上限[1][3] - 南方万国数据中心REIT（508060.SH）收盘价3.900元，成交额2.34亿元，换手率25.37%[4][7] - 南方润泽科技数据中心REIT（180901.SZ）收盘价5.850元，成交额4.52亿元，换手率26.46%[6][7] - 两只产品合计成交金额逼近7亿元，位居全市场公募REITs成交金额前两位[1][7] 发行阶段资金吸引力 - 南方万国数据中心REIT发行阶段吸引资金1835.42亿元[7] - 南方润泽科技REIT吸引资金2896.28亿元，成为年内第三只吸金超2000亿元的公募REIT产品[7] 行业意义与市场拓展 - 首批数据中心REITs上市标志着底层资产从传统基础设施扩展到数据中心新型基础设施领域[7] - 填补了国内REITs市场在数据中心领域的空白，为资本市场注入全新活力[7] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数年内上涨13.37%，中证REITs指数（收盘）上涨9.91%，跑赢沪深300等主流指数[1][9] - 公募REITs市场总市值达2212.33亿元，站稳2200亿元上方[9] - 全市场73只已上市产品中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37%[9] 头部产品业绩表现 - 嘉实物美消费REIT年内涨幅50.39%，上市至今累计涨幅91.17%[10] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅49.96%，华夏大悦城商业REIT涨幅46.82%[10] - 易方达华威农贸市场REIT涨幅42.59%，华夏首创奥特莱斯REIT涨幅42.09%[10] 市场调整与影响因素 - REITs市场自6月下旬出现回调，中证REITs指数回调幅度超2%[9] - 调整与资本市场风险偏好上行相关，7月股指突破整数关口且商品行情反弹[10] - 6月20日至7月31日期间，14只REITs跌幅超5%，20只产品跌幅在3%-5%区间[10] 政策环境与配置价值 - 新发国债、地方债及金融债开征增值税，凸显公募REITs免税优势的稀缺性[10] - 长端利率企稳修复为REITs市场提供分母端支撑，优质项目回调后存在配置机会[10]

公司战略布局 - 圆信永丰基金通过旗下专投公募REITs系列产品以战配投资方式投资全国首批数据中心REITs项目包括万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT [1] - 公司依托权益领域投资积淀构建REITs投资框架并加速战略布局公募REITs市场 [2] - 公司将权益投资积累的宏观-中观-微观分析框架迁移应用于REITs研究以三位一体投资思维追踪赛道变化并多维度评估资产价值 [3] 投资项目详情 - 万国数据中心REIT底层资产为江苏省昆山市国金数据中心机柜数量超过4000个机柜电力设计容量29,044kW近三年保持100%签约率和92%以上计费率 [1] - 润泽科技数据中心REIT底层资产为河北省廊坊市A-18数据中心机柜数量达5897个总IT功率42,078kW平均上架率达99% [1] - 公司REITs投资紧跟国家战略与民生需求选择行业景气度高核心区域位置底层资产优质项目包括福建省农贸市场首都菜篮子首农产业园及国家级算力枢纽IDC集群 [3] 行业特征与发展 - 数据中心是为客户计算机系统提供存放电力冷却安全监控专用空间的IT基础设施运营管理高度依赖专业机构运维能力和技术迭代 [2] - 批发型数据中心一旦确定大客户会签订长期租约并短时内提升上架率支撑项目实现良好稳定收益 [2] - 随着AI模型算力需求爆发数据中心行业迎来变化公募REITs推出助力资金密集型数字基建投融资业态实现创新突破 [2]