报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年将是我国REITs市场实现跨越式发展的重要一年，商业不动产REITs全面落地将为市场注入新活力与动能，推动行业健康可持续发展 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共3单首发公募REITs取得新进展，分别是中金火炬产业园REIT已受理、中航北京昌保租赁住房REIT已申报、山证晋中公投瑞阳供热REIT已反馈 [3][4][6] - 2025年成功发行20单，发行规模403亿元、同比下降37.6% [3] 二级市场 - 行情回顾：本周中证REITs全收益指数收于1009.84点，跌幅0.49%，跑赢沪深300 0.10个百分点、跑输中证红利0.31个百分点；2025年涨幅4.34%，跑输沪深300 13.33个百分点、跑赢中证红利5.72个百分点 [3][16][17] - 流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.33%/0.41%，较上周-17.42/-19.82BP，各类型REITs换手率和成交量均下降 [24] - 估值：保障房板块估值较高，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.13%/5.15% [26][28] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻：郑州市投计划以百荣世贸商城为基础资产发行公募REITs；天津将推动REITs高质量发展，力争在港口等空白领域实现全国首单突破；证监会发布推动REITs市场高质量发展通知；上交所、深交所修订公募REITs业务办法；上交所、深交所发布商业不动产REITs试点通知；基金业协会发布公募REITs两项自律规则 [32] - 重要公告：华夏越秀高速REIT公布2025年11月运营数据；中金山东高速REIT进行2025年度第四次分红；招商科创REIT战略配售份额1.11亿份将于2025/12/31解禁 [32][33]

政策发布与市场里程碑 - 中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产正式进入公募REITs时代 [1] - 公告共八条，明确了产品定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人与专业机构作用以及监管责任等方面 [1] 市场发展现状与规模 - 2024年全市场新发行公募REITs产品20单，完成扩募5单，合计募集资金473.35亿元 [1] - 截至2024年底，国内公募REITs市场总发行规模（含扩募）已突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1]

项目概况 - 2025年12月26日，国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目基金份额在上海证券交易所上市交易 [1] - 该项目是申万宏源证券作为财务顾问的首单公募REITs扩募项目 [1] - 项目发起人为东久工业地产投资有限公司，项目基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司 [1] 项目资产详情 - 本次扩募的基础设施项目为东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期 [1] - 资产定位于较为稀缺的单层标准厂房，产品属性与重工业生产需求高度匹配 [1] - 资产有助于承接区域发展成果和企业需求，租户固定资产投资和迁移成本整体较高，租户粘性较强 [1] - 项目发起人东久工业专注于基础设施产业园区的开发建设及运营管理，聚焦长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域 [1] 公司角色与服务 - 申万宏源证券承销保荐有限责任公司担任本项目的独家财务顾问，为发起人、基金管理人提供了服务 [1] - 申万宏源证券亦参与了本项目的战略投资，并为项目提供做市服务 [1] - 公司相关业务负责人出席了项目的上市仪式 [4] 公司战略与协同 - 申万宏源充分发挥“投资+投行”协同机制优势，承销保荐子公司、固定收益融资总部、FICC事业部、证券投资总部、宏源汇智公司等机构紧密配合、共同服务客户 [2] - 公司持续推动与客户在“Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs”全产业链的深化合作，推动多层次REITs市场建设 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周事件扰动因素减弱，中证 REITs 全收益指数先跌后涨，最终涨幅 1.56%，但未完全回补前期跌幅；产权 REITs 整体微涨 0.12%，经营权 REITs 仍下跌 3.61%；沪深交易所项目申报/受理节奏明显提速，为 2026 年基础设施 REITs 供给端增长奠定了项目储备基础 [3] 各部分总结 一级市场 - 共 4 单首发公募 REITs 取得新进展，包括华泰三峡清洁能源 REIT、中金火炬产业园 REIT、博时山东铁投路桥 REIT 新申报/受理，华夏中核清洁能源 REIT 募集结束，网下、公众有效认购倍数分别为 340、392 倍 [3][15] - 2 单扩募公募 REITs 取得新进展，中航京能光伏 REIT 扩募完成，国泰君安东久新经济 REIT 扩募份额上市 [3][16] - 当前审批流程中 REITs，已申报 13 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募方面，已申报 3 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [3] 二级市场 行情回顾 - 中证 REITs 全收益指数收于 1014.80 点，涨幅 1.56%，跑输沪深 300 0.39 个百分点、跑赢中证红利 1.01 个百分点；年初至今涨幅 4.85%，跑输沪深 300 13.51 个百分点、跑赢中证红利 6.06 个百分点 [3][17] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 1.95%，特许经营权类 REITs 上涨 0.61%；分资产类型来看，保障房（+3.14%）、仓储物流（+2.20%）、园区（+2.11%）、数据中心（+1.80%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共 63 只上涨、15 只下跌，中金重庆两江 REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢 REIT（+5.99%）、博时津开科工产业园 REIT（+5.94%）位列前三，工银蒙能清洁能源 REIT（-5.04%）、国泰海通济南能源供热 REIT（-4.39%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（-3.87%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.51%/0.60%，较上周 +12.26/+18.43BP，周内成交量 5.09/2.02 亿份，周环比 +33.57%/+43.95%；环保水务板块活跃度最高 [3][27] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.08%/5.04%，交通（6.20%）、仓储物流（5.61%）、园区（4.82%）板块位列前三 [3][29] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/19，上海地产集团启动商业不动产 REITs 项目招标 [35] - 2025/12/22，郑州城发安居公募 REITs 项目启动二次比选 [35] - 2025/12/23，国家发改委等两部门支持符合条件的光热发电项目发行 REITs；南疆能源集团基础设施 REITs 基金管理人招标结果发布 [35] - 2025/12/25，四川证监局做好商业不动产 REITs 试点启动准备，对有意向发行的企业开展走访；央行等八部门统筹运用好 REITs 等多元化融资渠道支持西部陆海新通道建设 [35] - 2025/12/26，证监会黄建山表示正稳步推进商业不动产 REITs 试点 [35] 重要公告 - 多只 REITs 发布分红、运营数据、解禁提示、扩募份额上市、扩募公告等，如工银河北高速 REIT 2025 年度第三次分红，华夏南京交通高速公路 REIT 公布 2025 年 11 月运营数据等 [35][36]

公司核心公告 - 国金基金管理有限公司公告，国金中国铁建高速REIT拟申请扩募并实施基础设施项目扩能改造 [1] - 本次交易需经中国证监会准予变更注册、上海证券交易所审核通过相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施 [1][2] - 截至2024年12月31日，基金单位份额净值为7.8723元，基金份额总额为5亿份，合并财务报表资产合计约44.64亿元，负债合计约5.28亿元，所有者权益合计约39.36亿元 [5] 交易架构与安排 - 交易通过扩募募集资金，认购国金资管发行的二期资产支持专项计划全部份额，并最终投资于基础设施项目扩能改造 [6] - 资金将通过资产支持专项计划向项目公司进行增资及发放股东借款 [6] - 基金管理人将主动运营管理基础设施项目并开展扩能改造，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额向份额持有人分红 [6] - 铁建重投继续受托担任基础设施项目的运营管理机构，招商银行继续担任基金托管人、计划托管人及项目公司监管银行 [6][7] 基础设施项目扩能改造概况 - 基础资产为渝遂高速公路（重庆段），系2007年12月建成的双向4车道高速公路 [9] - 本次扩能改造拟对鸿雁枢纽到省界段进行四车道改八车道建设，并新建新店子到鸿雁枢纽双向六车道 [9] - 项目公司将被重庆市政府部门直接指定为扩能改造的社会资本主体 [10] - 项目公司将与重庆市政府签署经营协议，协议生效条件包括获得监管批准、交易所审核通过及持有人大会决议通过等 [11] - 扩能改造的投资额将基于初步设计批复、第三方可行性研究报告等因素确定，资金来源为扩募资金及外部借款 [13][14] 扩募方案概要 - 本基金于2022年6月27日成立，2022年7月8日起在上海证券交易所上市交易 [37] - 扩募发售方式包括向不特定对象发售或向特定对象发售，具体方案以后续公告为准 [36][41] - 扩募募集资金在扣除相关费用后，将全部用于认购二期资产支持专项计划的全部资产支持证券 [36] - 扩募发售完成前最近一次收益分配基准日至扩募完成之日的累计可供分配金额，将由新增份额持有人与原份额持有人共同享有 [43] - 本次扩募发售的基金份额将在上海证券交易所上市交易 [44] 交易背景与目的 - 扩能改造是为了适应成渝地区增长的交通需求，服务于“一带一路”、“长江经济带”、“西部大开发”、“双城经济圈”等国家及地方战略 [39] - 项目“渝遂高速铜梁至潼南段加宽”已被列入《重庆市推动交通强国建设试点实施方案（2021—2025年）》的重大项目 [39] - 扩能改造完成后，将有效延长扩能改造路段的经营期限，并获取更具成长性的稳定现金流 [39] 对原份额持有人的影响 - 扩募完成后，基金份额将增加，新老份额持有人将共同持有基金资产并享有全部权益 [46] - 本次扩募募集资金的投资项目符合基金投资目标，不会导致基金投资运作发生重大变化 [47] - 扩募完成后，基金总资产和净资产规模将增加，抗风险能力将进一步增强 [47] - 基金的治理结构在本次扩募后未发生变化 [47] 关联交易说明 - 计划管理人国金资管、原始权益人及运营管理机构铁建重投为基金的关联方 [49] - 本次扩募发售完成后认购国金资管发行的二期资产支持专项计划，并由铁建重投继续担任运营管理机构，构成关联交易 [49] - 该关联交易将提交基金份额持有人大会审议并依法披露 [49]

公募REITs基本信息 - 该基金为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金 [1] 基础设施项目公司基本情况 - 基础设施项目公司为北京首钢生物质能源科技有限公司 [1] - 项目包含3个子项目：北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）以及北京首钢鲁家山残渣暂存场项目 [1] - 项目公司主要产品服务包括生活垃圾处置服务、厨余垃圾收运处置服务、电力销售 [1] - 收入来源包括：收取生活垃圾处置服务费及厨余垃圾收运处置费，以及向国网北京市电力公司售电取得的收入 [1] - 售电收入包括标杆电费、省补电费以及国补电费 [1] 基础设施项目对外借款情况 - 项目公司与招商银行股份有限公司北京分行签订协议，拟将未到账的国补应收账款进行保理融资安排 [1] - 授信额度（一次性额度）为3,000万元，授信期限12个月，保理融资利率不高于保理发生时1年期LPR [1] - 项目公司于2025年12月10日收到招商银行国补保理融资借款10,000,000.00元，用于补充流动资金 [2] 本次借款基本情况 - 本次借款为国补应收账款保理业务，提款金额为20,000,000.00元 [3] - 借款年利率为：以定价日前1个工作日1年期LPR为基准利率，减52个基本点（BPs） [3] - 放款日为2025年12月26日，借款到期日为2026年12月10日 [3] - 不涉及借款增信方式、基础设施资产被抵押、质押等权利限制情况 [3] - 本基金最新一期披露的基础设施基金净资产为917,487,561.73元（截至2025年6月30日） [3] - 本次借款金额占基础设施基金净资产比例为2.18% [3] - 截至公告日，本基金最近12个月内累计借款金额30,000,000.00元，占基础设施基金净资产为3.27% [3] - 本次借款未超过基础设施基金净资产的5%，最近12个月内累计借款余额未超过基础设施基金净资产的10% [3] 借款杠杆比例情况 - 截至公告日，本基金借款余额30,000,000.00元 [4] - 本次借款前，基础设施基金总资产占基础设施基金净资产的比例约为116.30% [4] - 本次借款后，测算基础设施基金总资产占基础设施基金净资产的比例约为117.39% [4] - 借款前后比例均未超过140% [4] 借款用途及还款安排 - 本次借款主要用于补充项目公司流动资金 [6] - 项目公司以已形成但尚未收到的国补应收账款债权作为还款来源，收到国补应收账款后可提前还款 [6] - 对应国补应收账款受到招商银行保理业务相关约定的限制，资金到位后应及时偿还保理本金 [6] - 基金管理人将结合年度资金预算及国补实际回款情况，统筹安排还款，避免发生违约风险 [6] 借款必要性及影响分析 - 本次借款与之前披露的保理融资安排一致 [7] - 进行保理融资业务安排可平滑基金存续期内的现金流，缓释现金流回款不及预期的风险 [7] - 此举旨在保障本基金年度可供分配金额、现金分派率平稳，对基金份额持有人权益具有积极影响 [7]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，周五微跌0.18%收于1014.80点 [2][5] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得上涨，上涨产品占比超八成 [2][5] - 周内涨幅最高的是中金重庆两江REIT，周涨幅达7.86% [5] - 本周下跌产品有10只，其中1只跌幅超过5% [5] 领涨产品与资产类型 - 涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [5] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [5] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [5] - 具体表现数据：中金重庆两江REIT年初至今涨10.11%，华夏基金华润有巢REIT年初至今涨16.22%，博时津开产园REIT年初至今涨38.89% [6] 市场波动原因解读 - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI）的扰动，与资产端经营基本面无关 [2][6] - 受OCI政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此调整速度快、波动幅度大 [6] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [6] 机构观点与投资关注方向 - 华泰证券固收团队建议关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][6] - 对于经营权REITs，需综合计算全周期IRR，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎，可关注调整后基本面稳中向好的高速项目，如长三角等经济活力较好的区域 [6] - 中金公司固收研究团队认为，经历本轮调整后市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [7] 新产品与扩募进展 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售顺利收官，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [3][9] - 该产品公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [9] - 该产品首发底层资产为和田地区的波波娜水电站，已运营超14年，历史售电收入和发电量稳定 [9] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [9] - 博时山东铁投路桥REIT项目审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [10]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.80点 [2][3] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得环比上涨，上涨产品占比超八成 [2][3] - 本周涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [3] 领涨与领跌产品 - 中金重庆两江REIT周涨幅达7.86%，位列第一 [3] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [3] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [3] - 本周有10只产品下跌，其中1只产品跌幅超过5% [3] 市场波动原因分析 - 近期价格波动与基本面关系不大，主要受OCI（其他综合收益）本金和利息的拆分会计处理政策扰动 [4] - 受此政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此表现出调整速度快、波动幅度大的特征 [4] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [4] 机构观点与投资机会 - 关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][4] - 对于经营权REITs，要综合计算全周期IRR情况，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎 [4] - 调整后基本面稳中向好的高速项目可以关注，如长三角等经济活力较好的区域 [4] - 经历本轮调整后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5] 新产品与扩募动态 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售结果揭晓，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [2][7] - 该基金公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价的有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [7] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [7] - 博时山东铁投路桥REIT项目的审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [8]

文章核心观点 - 中国金茂以22.65亿元转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权，其核心目的并非简单的资产处置，而是探索资产证券化，并可能为未来发行公募REITs铺路，这标志着行业正从“持有运营”向“金融运作”转型 [1][3][4][6] 资产出售交易详情 - 中国金茂旗下上海金茂与三亚峦茂签订合同，以约22.65亿元对价出售三亚旅业100%股权，其核心资产为三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [3] - 该酒店于2008年开业，拥有446间客房，建筑面积8.38万平方米，是金茂旗下标杆奢华酒店 [3][7] - 这是金茂一年内第二次出售三亚核心酒店资产，去年12月以18.49亿元转让了金茂三亚希尔顿酒店 [3] 交易动机与资产证券化结构 - 此次交易动机与去年不同，明确指向资产证券化探索，而非单纯处置资产回流资金 [3] - 接盘方三亚峦茂是专为此次交易设立的SPV（特殊目的载体），由“中信证券－中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”管理人全资持有 [3][4] - 上海金茂已认购该资产支持专项计划4%的份额，其余96%由其他专业机构投资者分散认购，该计划无实际控制人 [4] - 通过此操作，公司将沉淀的酒店资产转化为流动性更强的金融资产，旨在优化财务报表、降低负债压力并为再投资储备空间 [4] 指向公募REITs的战略意图 - 国家发改委于今年12月1日明确将四星级及以上酒店纳入公募REITs可申报范围，公司此时操作时机颇具深意 [6] - 此举被解读为以类REITs先行，为未来公募REITs接力做准备，旨在打造资产“投、融、建、管、退”完整闭环 [6][8] - 酒店REITs项目要求“优中选优”，需满足四星级及以上、现金流稳定、产权清晰等条件，而三亚丽思卡尔顿酒店为五星级，产权清晰，运营成熟 [6] 标的资产经营与财务数据 - 酒店经营成熟稳定，2025年3月31日其母公司三亚旅业经审核总资产约11.13亿元，净资产约6.91亿元 [8] - 2020年平均房价1973元，平均入住率52.5%，平均可出租客房收入1036元，高于同期上海金茂君悦大酒店的585元 [7] - 2021至2024年平均入住率分别为60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期平均可出租客房收入分别为1403元、1063元、1656元、1363元 [7] - 2025年上半年平均房价2054元，平均入住率80.5%，每间房收益1654元 [8] 行业影响与后续可能 - 此次交易是行业从“持有运营”向“金融运作”转型的一次重要实践 [4] - 若此次试水成功，公司后续可将旗下其他优质酒店资产（如上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店等）持续进行资产证券化或扩募 [8] - 酒店公募REITs赛道竞争已开启，锦江国际已于12月15日启动公募REITs招标 [8]

纪要涉及的行业与公司 * 行业：农产品批发行业[1] * 公司：深农集团（农产品公司），农批行业龙头企业[1][2] 核心观点与论据 公司基本情况与市场地位 * 公司是全国农批行业龙头，市场份额占比10%[1][2] * 年交易额达2,500亿元，年交易量为3,300万吨[1][2] * 在全国20多个大中城市布局30多个（或35家）实体农批市场，主要集中在人口密集和经济发达区域，已形成先发优势和竞争壁垒[1][4] * 大部分项目已进入成熟期，为集团提供坚实的利润支撑[1][4] * 公司净资产收益率稳定在6%-7%[2] 业务结构与收入构成 * 业务涵盖实体农批市场运营及全产业链延伸[1] * 营收结构中，50%来自实体农批市场（租金、佣金、手续费等），另外50%来自进出口业务和城市食材配送业务[2] * 利润来源主要依靠农批市场，占80%至90%，商品销售业务（进出口、配送等）盈利规模尚小但呈正向发展趋势[21] 产业链延伸业务发展 * **基地端**：打造标准化种植基地406万亩，覆盖40多个种植单品，通过订单农业带动规模化产出[1][6] * **城市配送端**：服务上千家商户，形成规模化食材配送体系，年营收接近10亿元[1][6] * **进出口业务**：覆盖东南亚、南美、中东等6个国家，涉及10多个品种集采，年营收约20亿元[1][6] * **品牌运营**：打造了90余个品牌单品，以“深农甄选”为主导品牌，面向高端品质产品[6][10] 市场分类管理与运营策略 * 公司将市场分为三类管理：[3][11] 1. **成熟存量市场**：基本盘有固定增量，通过调整经营品种、品类提升经营水平，实现租金和佣金增长[11] 2. **新建市场**：从0到1过程较长，但一旦成熟将显著改善经营状况，对业绩支撑强劲[11] 3. **经营不理想的培育期市场**：部分亏损额度在5,000万到1亿元之间，扭亏对合并利润影响可观[11] * 以天津海吉星为例，2023年实现扭亏，从2022年亏损约6,000万到2023年盈利几十万[12] * 公司旗下盈利过亿的农批市场有5-6家，盈利5,000万以上的也有5-6家[13] 项目进展与减亏措施 * 积极推进减亏处亏工作，例如深圳南方物流项目计划明年三季度开业，长春项目预计明年能实现部分片区开业[5] * 一些存量项目正在进行二期、三期滚动开发，新项目不断投入运营，例如去年下半年到今年上半年投资了成都、上海和广州三个新项目[4] 资产运营与资本运作 * 公司积极推动旗下部分市场实现公募REITs发行，通过资本运作展示优良资产价值[1][7] * 部分物业随着城市扩容面临搬迁或更新，更新项目落地将为集团提供现金流或全新物业，构成利润的重要补充，每年财报中体现非经收益[1][7] 行业竞争与业态关系 * 成熟农批市场主要面临同行业直接竞争，受新兴商业模式（如电商）直接冲击较小，因其属于底层基础设施领域[14] * 公司积极与生鲜电商等新业态合作，例如引入美团快驴等平台，为其提供货源和场地支持，形成供应链上下游关系[14][15] * 农批市场具有规模经济优势，例如深圳每天蔬菜交易量达5,000吨，水果2,000吨，多SKU、大量运作的模式是电商平台难以匹敌的，因此不可替代[17][18] 宏观经济与消费趋势影响 * 密切关注11月CPI回暖（尤其是粮油和食品价格）对业务的影响，四季度消费旺季及冬季农副产品价格回升带动了交易金额增加[3][9][10] * 认为C端消费存在分层升级的结构性机会，例如进口牛肉和东南亚水果（如榴莲）表现亮眼，公司通过“深农甄选”品牌和进口食材深加工（如猫山王榴莲月饼）来抓住高端消费需求[10] 未来展望与战略 * **业绩趋势**：今年全年收入延续前三季度增速，各项产业链业务均有增长；明年将继续稳步增长，但更注重增长质量[8] * **投资计划**：每年都有一定资本投入，包括全新项目、股权投资、新片区建设等，短期方向仍以主业为主，同时关注产业链延伸及股权投资机会[22] * **分红政策**：目前分红比例维持在30%至40%之间，公司将视情况稳健提升分红比例，同时保持长期战略布局[23] 其他重要细节 运营细节 * 市场内交易商和配送商的收费标准不同：交易商因占用固定场地、产生价值大而收费较高；配送商因使用场地时段（主要在晚上）而单价较低[16] * 选择新市场时，考虑因素包括：土地资源获取可能性与难度、城市准入条件（政府规划）、当地竞争环境（是否已有强劲的存量市场）等[19] * 进出口贸易策略起初是为满足场内商户集采需求，后向下游拓展；选品聚焦消费者接受度高且附加值高的产品，如东南亚水果、高端热带水果、肉类及冻海鲜[20] 数据与规模 * 公司城市配送业务年营收接近10亿元[1][6] * 公司进出口业务年营收约20亿元[1][6] * 旗下盈利过亿的农批市场有5-6家，盈利5,000万以上的也有5-6家[13] * 在深圳平湖等大型农批场内，每天单品如菜心交易量可达几百吨[15] * 在深圳，每天蔬菜交易量达5,000吨，水果2,000吨，加上鸡蛋和冻品，总交易规模达七八千吨[18]