房贷利率变动 - 2025年4月全国首套房贷款平均利率为3.10%，环比持平，同比下降52BP；二套房贷款平均利率为3.21%，环比持平，同比下降98BP [1] - 沈阳二套房贷利率为3.30%，环比上涨10BP，广州和佛山首套房贷利率最低，为2.99% [1] - 二套房贷重点监测的45个城市利率均在3.00%以上，东莞、中山、惠州、珠海、佛山、合肥、郑州等利率为3.00% [1] 城市房贷利率分布 - 首套房贷主流利率在2.99%~3.00%之间的城市有12个，广州和佛山最低；3.00%~3.20%之间的城市有30个；3.20%~3.60%之间的城市有3个 [2] - 二套房利率在3.00%~3.20%之间的城市有28个，郑州、佛山、珠海、东莞、合肥、中山、惠州为3.00%；3.20%~3.60%之间的城市有16个；呼和浩特最高，为3.80% [2] - 首套房贷利率最高的城市是拉萨，二套房贷利率最高的是呼和浩特 [2] 首付比例情况 - 监测的45个重点城市中，首套房普遍执行15%的首付比例；二套房北京和深圳执行20%，上海、南京、呼和浩特执行25%，其他城市执行15% [2] - 北京市城六区二套房首付比例为20%，非城六区为15% [4] - 上海市首套房首付比例为15%，二套房为20% [6] 一线城市房贷利率及房价 - 北京市城六区首套、二套房利率分别为3.15%、3.55%，非城六区为3.15%、3.35% [4] - 上海市首套房贷利率为3.15%，二套房主城区为3.55% [6] - 广州市首套房贷利率为2.99%，二套为3.10% [6] - 深圳市首套房贷利率为3.15%，二套为3.55% [6] 房价变动 - 2025年3月北京新建商品住宅价格环比下降0.20%，同比下降5.70%；二手住宅环比上涨0.50%，同比下降2.10% [6] - 上海新建商品住宅环比上涨0.70%，同比上涨5.70%；二手住宅环比上涨0.40%，同比下降1.40% [6] - 广州新建商品住宅环比下降0.10%，同比下降7.20%；二手住宅环比下降0.20%，同比下降8.70% [6] - 深圳新建商品住宅环比上涨0.10%，同比下降3.90%；二手住宅环比上涨0.30%，同比下降4.10% [7] 政策调整及未来趋势 - 2025年5月公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [7] - 7天期逆回购利率由1.50%调整为1.40%，预计带动LPR下行约0.1个百分点 [7] - 存款准备金率下调0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元 [7] - 房贷成本下行趋势明确，商业房贷平均利率可能进一步逼近3% [8]

登录个人所得税app，点击"我的"—点击"家庭成员"—点击"添加"—填写家庭成员信息—点击"保存"即可。 住房贷款利息专项附加扣除 欢迎扫描下方二维码关注： 添加家庭成员 填报前，请您准备好: 1. 产权证明 2.贷款合同 获取贷款合同编号——公积金贷款 1.打开支付宝 2.搜索栏搜索"全国住房公积金公共服务" 获取贷款合同编号——公积金贷款 可通过微信或支付宝，搜索" 辽事通 "进入辽事通小程序 获取不动产证书编号——辽事通 获取贷款合同编号——商业贷款 商业贷款合同编号可通过银行APP-贷款模块查看合同编号 备好相应材料后 点击"准备完毕，进入填报" 获取不动产证书编号——微信、支付宝 进入住房贷款利息填写界面进行信息填写。 请根据实际情况准确填写配偶信息及房贷信息 进入"房贷信息"确定扣除年度 选择贷款方式 准确填写贷款信息，证明材料为必填项 。 注意： 夫妻双方 婚前分别购买 的首 套住房，婚后可以选择其中一 套， 由购买方按扣除标准的 100％扣除，也可以由双方对各自的住房分别按扣除 标准的 50％扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更，且只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。 申报方式可根据自身 ...

政策对上海新房市场的影响 - 央行降准降息叠加公积金新政落地后首个周末 上海新楼盘来访量显著增加 部分新盘来访量增长30% [1][2] - 部分新盘周末两天来访客户超过500组 显示政策组合拳迅速传导至新房市场 [1][2] - 持续走低的房贷利率环境对刚需客群购房心态产生明显影响 [1][2] 房贷利率趋势 - 业内分析预计未来一段时期房贷利率将进入"2字头"时代 并可能成为主流 [1][2]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [5] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松，需关注节奏 [5] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，地产对经济内循环重要 [5] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及有稳定现金流的央国企物业 [5] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.92%，相对沪深300超额收益-1.08%，行业排名30/32；年初至今长江房地产指数-5.57%，相对沪深300超额收益-3.32%，行业排名29/32 [6] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的多下跌，收租类有涨有跌 [6] 政策 - 央行表态降息降准，金监局将完善与房地产发展新模式适配的融资制度 [7] - 中央：降准0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，预计带动LPR下行约0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；提及完善融资制度 [7] - 地方：广东省满足住房消费需求，用好专项债，推进城中村改造和收购存量商品房用作保障性住房，建设好房子 [7] 销售 - 样本城市近期备案新房同比振荡，二手同比回落 [8] - 37城新房成交面积四周滚动同比-3.0%，较上周+3.8pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+16.0%，较上周-3.5pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.7%，19城二手房成交面积累计同比+27.8% [8] - 5月截至9日37城新房成交面积当月同比+15.8%，19城二手成交当月同比+16.2%，12城新房及二手合计当月同比+7.8% [8] 当周热点 - 当前重点城市首套房商贷平均利率约3.1%，预计随政策利率和LPR下行10BP至3.0%左右；公贷利率下行25BP后，部分城市首套房商贷最低可降至2.75%左右 [9] - 商贷利率合意涉及租售比和实际利率两个参照系；当前房价下行压力大，降息有托举作用但力度不显著；周期位置比政策力度重要，政策平抑波动而非改变趋势 [2][9] - 行业调整进入下半场，边际斜率有望收敛，新房市场稀缺性和高得房率是亮点，政策宽松方向明确，开发类首选有好城市和好产品的中型房企 [9]

房贷利率下调政策 - 央行宣布下调政策利率0.1个百分点，公开市场7天期逆回购操作利率从1.5%降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [3] - 当前LPR利率为3.6%，大部分存量房贷利率为LPR-30bp（即3.3%），降息后LPR降至3.5%，存量房贷利率将降至3.2% [4][5] - 新购房者享受更大利率优惠，如LPR-70bp（当前2.9%），降息后可达2.8% [6] 房贷利率未来调整预期 - 2025年内预计仍有50个基点的下调空间，理由包括国家明确宽松货币政策、市场需求偏弱、银行存款利息下降为房贷利率下调腾出空间 [9] - 5年期LPR可能定向降息至3.1%以下以刺激购房需求 [9] - 美联储年内预计降息3次，首次或在6或7月，人民币汇率走强为国内降息提供空间 [9] 存量房贷利率调整机制 - 存量房贷利率将在LPR下调后（20日公布）于重定价日自动更新 [10] - 建议将重定价周期从1年调整为3个月，可提前享受低利率（如7月1日更新） [11] 公积金贷款利率调整 - 自2025年5月8日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，首套5年以下/以上利率分别降至2.1%/2.6%，二套分别降至2.525%/3.075% [12][13] - 存量公积金贷款大部分地区需等到2026年1月1日调整，但深圳可能在2025年7月1日提前执行 [13]

住房贷款利息专项附加扣除政策要点 - 首套住房贷款定义：指购买住房享受首套住房贷款利率的贷款，若纳税人此前未享受过住房贷款利息扣除，按首套利率购买的第二套住房也可享受扣除[2] - 扣除限制：纳税人只能享受一次首套住房贷款利息扣除[2] - 夫妻共同购房扣除规则： - 婚后共同购房只能选择由一方扣除[2] - 婚前各自购房可选择由购买方100%扣除或双方各按50%扣除[2] - 扣除方式在一个年度内不得变更[2] - 不能同时享受住房贷款利息和租金专项附加扣除[2] 特殊情形处理 - 提前还款：提前结清贷款后不能继续享受扣除，需将贷款期限修改为实际期限[2] - 共同购房： - 父母子女共同购房由主贷款人扣除（子女为主贷则子女扣，父母为主贷则父母扣）[3] - 父母为子女购房但登记在子女名下的不符合扣除条件[3] - 异地房贷：在中国境内购买住房的首套房贷利息可享受扣除[3] 扣除操作流程 - 扣除标准：每月1000元定额扣除，最长不超过240个月[3] - 填报步骤： 1. 登录个税APP进入专项附加扣除模块[3][5] 2. 选择住房贷款利息及对应年度[5] 3. 准备产权证明和贷款合同等材料[7] 4. 填写基本信息、房贷信息并选择贷款方式[9] 5. 确认借款人身份和扣除比例[11] 6. 选择申报方式（通过扣缴义务人或年度自行申报）[13] 扣除比例选择 - 婚后共同购房：选择由一方100%扣除[12] - 婚前各自购房：可选择由购买方100%扣除或双方各50%扣除[12] 补充填报说明 - 2024年符合条件的可在汇算期间补报[6] - 错过确认时间的可补充填报2025年度扣除[6]

置业提醒 广州日报讯 （全媒体记者龙乐乐）日前，国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式解读了 多项可享受"住房贷款利息个税专项附加扣除"的条件，也使得"买房省税"这一话题进入了置业者的视 野。当前，通过房产置换实现居住改善的置业者越来越多，但许多人不知道的是，在操作过程中若不注 重细节，则很有可能白白浪费了这个"福利"。 如果碰到类似吴小姐这样的问题怎么办？对此，有中介业内人士表示：大多数"收回折扣"都是话术，尤 其在当前市场新房选择充分的情况下，可以确保二手房网签后再下手。"实在是碰到了类似问题，开发 商的网签时间也并非无法沟通。"该业内人士说道，关键是要搞清楚退税的细节。 置业提醒 符合条件的置换客也可申报专项附加扣除 除了个人所得税退税，12366纳税服务平台所提及的住房贷款利息个税专项附加扣除同样是不可忽视 的"省税"利器——以年收入15万元计算，每年可省约1200元。 除了已经给予公开解读的"二套转首套""商转公""贷款置换"等情况之外，符合条件的置换者也可以申请 首套住房贷款的专项附加扣除。"对于个人而言，若置换前的房产未申报过该项专项附加扣除的，且置 换后房产享受首套房贷利率，可以 ...

房贷利率下调政策 - 央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [3][5] - 北上广深等一线城市及多个二线城市迅速跟进新政，同步下调公积金贷款利率 [4][5] - 公积金贷款利率下调有助于提升公积金贷款利用效率，更好支持刚需购房群体 [5] 商业贷款利率变化 - 公积金贷款利率下调为商业贷款利率调整提供空间，预计商贷利率下调幅度可能超过LPR降幅 [6] - 2025年一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，预计后续可降至3.01% [9] - 自2019年LPR施行以来，5年期以上LPR累计下调125BP（1.25%） [9] 房贷负担变化 - 以300万房产为例，首套房商贷利率从2021年高点5.74%降至3.01%，利息总额减半（230万→109万），月供减少近三成（12241元→8865元） [2][11] - 百万房贷30年期等额本息，利息总额从109万降至51万，月供从5829元降至4221元 [11] - 房贷利率已处于历史最低水平，"2字头"利率或将成为主流 [11] 市场影响 - 房贷利率持续下行对购房者心态产生影响，部分购房者认为当前是较好入市时机 [12] - 与2021年利率高峰期相比，当前房贷负担明显减轻，但购房者仍保持理性态度 [12] - 行业分析师认为连续降息的累计效应显著，将促进楼市去库存和消费 [11]

房贷利率调整 - 5年期以上首套房公积金贷款利率由2 85%降至2 6% [2][3] - 北上广深及多个二线城市同步下调公积金贷款利率0 25个百分点 [3] - 5年以上首套公积金贷款利率历史最高值为2007年的5 22% 2019年以来累计调降2次 [3] 商业贷款利率联动 - 公积金利率下调为商业贷款利率调整提供空间 商贷利率降幅或超过LPR下调幅度 [5] - 2025Q1全国新发放商贷加权平均利率为3 11% 预计后续可降至3 01% [7] - 2021年首套商贷利率高点达5 74% 当前3 01%的利率使300万房产贷款利息总额减半 [9] 购房成本变化 - 以300万房产为例 首付三成+30年等额本息 月供从12241元降至8865元 降幅近三成 [9] - 百万房贷月供从5829元降至4221元 利息总额从109万减至51万 [9] - 公积金贷款209万可累计节省利息9 94万 [3] 市场影响 - 公积金与商贷利差收窄曾导致部分城市出现利率倒挂 新政提升公积金使用效率 [4] - LPR施行以来5年期以上利率累计下调125BP 2021年信贷紧缩时首套利率达6 37% [7][8] - 当前房贷利率处于历史最低水平 未来"2字头"利率或成主流 [9] 购房者行为 - 低利率环境促使部分购房者考虑"上车" 但加杠杆意愿降低 [10] - 房价走势仍是购房决策核心因素 部分购房者仍持观望态度 [10]

央行降息政策 - 央行自5月8日起将公开市场7天期逆回购操作利率从1.50%下调至1.40%，14天期逆回购和临时正逆回购利率调整方式保持不变 [1] - 央行行长潘功胜表示此次政策利率下调0.1个百分点预计将带动LPR下行约0.1个百分点 [1] - 政策利率是LPR定价的锚定利率，银行存贷款利率均参考LPR定价，预计5月LPR将跟进下调 [1] 个人房贷利率影响 - 2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11% [3] - 东方金诚预计商业性个人住房贷款利率将有更大幅度下调，但短期内难以跌破3% [2] - 央行同时下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率降至2.6% [3] - 以组合贷款各100万元、30年等额本息计算，利率降低后累计月供减少6.76万元 [3] - 存量房贷利率将在下一个重定价日调整，存量公积金贷款利率将从明年1月1日起下调 [3] 存款利率趋势 - 2024年商业银行净息差降至1.52%，多数银行一季度净息差持续走低 [5] - 银行存款利率下行已成大势所趋，将为贷款利率下行腾挪空间 [4][5] - 今年以来多家中小银行存款利率已多次下调，预计大型国有银行将进一步下调存款利率 [5] - 中金公司预计后续存款利率将同步调降约0.1个百分点 [5] - 招联金融预计市场利率仍处于下行趋势，存款利率将继续下降 [6] 行业影响 - 预计各地商业银行将快速跟进央行政策下调个人住房贷款利率 [3] - 央行将继续延长和落实房地产"金融16条"支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度 [3] - 有必要推进理财产品"真净值化"，减少银行存款流失压力 [5]