“钟才平”系列文章的背景与定位 - 2026年1月7日至12日，人民日报头版重要位置连续刊发6篇署名“钟才平”的评论文章，这是该署名首次出现[1] - 文章主题涵盖“因地制宜做好经济工作”、“向新向优发展，中国经济向好”、“发挥政策集成效应，提升宏观经济治理效能”、“统筹促消费和扩投资，建设强大国内市场”、“以惠民生为牵引，打开发展新空间”、“持续扩大开放，为世界提供新机遇”等经济工作重要原则和重点领域[3] - 专家指出，系列文章在“十五五”规划开局之年推出，旨在以更生动有力的形式阐述中央战略部署，并对2026年宏观政策与具体安排进行阐述，具有强烈的现实针对性和指导性[4] - 与2025年二十届四中全会前推出的8篇“钟才文”文章相比，“钟才平”文章定位为评论，更侧重于针对当前工作难点和认识差异进行论述，重在统一思想、凝聚共识[4][5] 2026年宏观经济政策导向 - 货币政策将把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量，这是中央经济工作会议的新提法[6] - 文章指出，近年来价格水平低位运行，CPI同比增速已连续两年在0附近波动，PPI连续三年负增长，GDP平减指数连续十个季度为负[6] - 2026年货币政策将以“适度宽松”为总基调，核心目标是促进经济高质量发展和物价合理回升，通过“灵活高效”的总量型工具和“精准有力”的结构型工具进行操作，旨在短期内托底总需求、稳定预期，中长期为科技创新和产业升级提供金融支持[6] - 财政政策方面，为推动实现5%左右的经济增长，需保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，并利用中央政府的举债空间扩大政府投资规模[8] - 国家发展改革委已下达2026年提前批“两重”建设项目清单及中央预算内投资计划，合计2950亿元，近期还批复或核准了一批总投资超4000亿元的重大基建项目[8] - 提前下达投资计划有利于衔接2025年四季度和2026年一季度的项目投资，防止月度投资波动过大，推动一季度投资止跌回稳[9] 扩大内需与消费投资协同 - 扩大内需是2026年排在首位的重点任务，但近几个月消费和投资增速有所放缓，投资出现多年少见的负增长[8] - 文章驳斥了投资与消费此消彼长的观点，强调两者是相互促进的良性循环关系[8] - 中央经济工作会议提出制定实施城乡居民增收计划，旨在畅通“就业—收入—消费—投资”的良性循环[12] - 实施增收计划需配套推进收入分配改革，包括通过财政转移支付加大对困难群众补助、提高城乡居民基础养老金、优化个税政策、降低最高边际税率、完善个体工商户税收等[12] 房地产行业发展前景 - 文章明确指出“房地产高质量发展仍有较大空间”，并从刚性需求和改善性需求两方面指出，仍有相当部分城镇居民的住房需求未得到很好满足[11][12] - 专家认为，房地产业将在中长期内维持支柱产业地位，仅规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设这“三大工程”，每年就可直接拉动近2万亿元增量投资[12]

文章核心观点 - “钟才平”系列评论文章于2026年初在《人民日报》头版连续刊发，旨在对中央经济工作会议精神进行深度解读和现实指导，为“十五五”开局之年的经济工作统一思想、凝聚共识，具有强烈的现实针对性和风向标意义 [1][4][5][7] 系列文章背景与定位 - “钟才平”系列文章自1月7日起在《人民日报》头版刊发，截至1月12日已发布6篇，这是该署名首次出现 [1] - 系列文章在2026年“十五五”开局之年推出，旨在以更生动有力的形式阐述中央的战略部署，并对2026年宏观政策与具体安排进行阐述 [5] - 文章体裁为评论，相比2025年出现的“钟才文”系列，其定位更具现实针对性和指导性，重在针对当前工作难点和认识差异进行论述，以统一思想、凝聚共识 [6][7] 货币政策新动向 - 文章指出，中央经济工作会议强调“把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量”，这是一个新提法 [8] - 文章引用数据指出，CPI同比增速已连续两年在0附近波动，PPI连续三年负增长，GDP平减指数连续十个季度为负 [8] - 2026年货币政策将以“适度宽松”为总基调，核心目标是促进经济高质量发展和物价合理回升，操作上将通过“灵活高效”的总量工具和“精准有力”的结构工具结合，保障流动性充裕并引导资源流向重点领域 [8][9] 扩大内需与投资消费关系 - 扩大内需是2026年排在首位的重点任务，文章驳斥了投资与消费此消彼长的观点，强调二者是相互促进的良性循环 [10] - 为支撑约5%的经济增长，财政政策需保持必要的赤字和支出总量，尤其要利用中央政府的举债空间扩大政府投资规模 [10] - 国家发展改革委已下达2026年提前批“两重”建设项目清单及中央预算内投资计划，合计2950亿元，近期还批复了一批总投资超4000亿元的重大基建项目 [10] - 提前下达投资计划有利于衔接跨年度投资，防止月度投资波动过大，推动2026年一季度投资止跌回稳 [11] 房地产与民生发展空间 - 文章明确指出“房地产高质量发展仍有较大空间”，并从刚性需求和改善性需求两方面指出仍有相当部分城镇居民的住房需求未得到很好满足 [12] - 房地产业在中长期内将维持支柱产业地位，仅“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设）每年就可直接拉动近2万亿元增量投资 [12] - 以惠民生促发展需着力畅通“就业—收入—消费—投资”的良性循环，中央经济工作会议提出制定实施城乡居民增收计划，这需要配套推进收入分配改革，如加大财政转移支付、提高基础养老金、优化个税政策等 [12]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [1][2][5] 核心观点 - 上周地产成交回落，主要受外部不确定因素增多影响，政策面保持平静 [2][5] - 预计后续政策将对冲外部不利影响，稳固市场走势，促进新发展模式顺利推进 [2][5] 土地市场数据总结 - **第2周土地市场**：上周土地供应面积为1338万平，土地成交面积为1219万平，供销比为1.10倍，土地出让金额为362亿元 [4] - **年度累计数据**：本年度全国100大中城市累计土地供应面积2370万平，同比-12%，累计同比增速较前一周回升15.05个百分点 [4] - **累计成交与出让金**：累计成交面积4694万平，同比-23.2%，累计同比增速较前一周回落1.68个百分点，累计土地出让金1635亿元，同比-31.9% [4] - **土地溢价率**：上周全国土地溢价率为0.5%，环比前一周回落1.69个百分点 [4] 新房市场数据总结 - **第2周30城新房成交**：2026年第2周30大中城市新房成交面积为103万平，环比前一周-67.4%，同比2025年-46.3% [5] - **分线城市第2周成交**：一线城市销售面积32万平，环比-54.9%，同比-50%；二线城市销售面积46万平，环比-76.9%，同比-41%；三线城市销售面积26万平，环比-46.3%，同比-50.6% [5] - **1月累计成交**：2026年1月1-8日30城累计成交面积112万平，环比2025年12月同期-45.35%，同比2025年-47% [5] - **分线城市1月累计成交**：一线城市累计成交面积35万平，环比-27%，同比-48%；二线城市累计成交面积50万平，环比-57%，同比-45.4%；三线城市累计成交面积271万平，环比-38.4%，同比-48.9% [5] 二手房市场数据总结 - **第2周24城二手房成交**：2026年第2周24城二手房成交量为184万平，环比前一周-9.75%，同比-25.6% [5] - **分线城市第2周成交**：一线城市二手房成交面积66.7万平，环比-25.4%，同比-33.1%；二线城市成交面积77.05万平，环比41.8%，同比-24.2%；三线城市成交面积40.58万平，环比-32.9%，同比-12.2% [5] - **1月累计成交**：24城2026年1月1-8日二手房成交面积202万平，环比2025年12月-19.5%，同比去年-22.8% [5] - **分线城市1月累计成交**：一线城市69万平，环比-24.6%，同比-32%；二线城市77.4万平，环比-17.1%，同比-24.3%；三线城市56万平，环比-16.0%，同比-5.3% [5] 库存与出清周期数据总结 - **35城可售面积**：35城2025年12月可售面积为31526万平，环比上个月-1.07%，同比-2.03% [5] - **库存出清周期**：35城2025年12月库存出清周期（按12个月月均计算）为26.17个月，环比上个月上升5.64%，同比去年上升23.51% [5]

政策与战略方向 - 政策核心强调以人民为中心的发展思想 坚持扩大内需战略基点 将惠民生与促消费、投资紧密结合 以新需求引领新供给 以新供给创造新需求[1] - 形成强大国内市场是构建新发展格局的重要支撑 保障和改善民生是有效扩大内需、形成强大国内市场的重要前提和基础[1] - 民生需求从衣食住行到教育、医疗、休闲、健身、养老等渐次升级 从商品到服务 从物质到精神 是经济发展的重要动力和源泉[1] 房地产行业 - 房地产高质量发展仍有较大空间 当前城镇住房总量虽大 但仍有相当部分城镇居民住房需求未得到很好满足[2] - 刚性需求持续释放：2024年常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% 两者相差近18个百分点 新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”构成持续需求[2] - 改善性需求潜力巨大：2000年以前建成的城镇住宅占存量住宅30%以上 加之房龄老化、区位与持有结构不均 存在大量“以旧换新”“以小换大”需求[2] - 城市更新大有可为：许多城市社区人口密集 停车、购物、绿地、休闲健身等功能不齐备[2] - 行业发展路径：以构建房地产发展新模式为牵引 以高质量城市更新为抓手 推进危旧房和城中村改造 加大保障性住房建设 增加“好房子”供应[3] 消费与服务行业 - 居民消费倾向发生重要变化 在基本需求满足后 文娱体验、健康美容等情感消费和服务型消费成为新趋势 场景式、互动式消费更受青睐[3] - 服务消费支出显著增长：2013年到2024年 居民年人均服务性消费支出从0.5万元提升到1.3万元 占比从39.7%提升到46.1%[3] - 以体验为导向的文旅经济、研学经济、夜间经济成为消费新热点[3] - 供给端创新方向包括：以创意赋能提升“设计含量” 拓展产品功能（如景德镇“春碗”、国铁“银发旅游列车”）[4]；以科技赋能提升“技术含量” 满足品质化需求（如莆田3D定制鞋、浏阳创意烟火秀）[4]；以IP赋能提升“品牌含量” 满足情感共鸣（如河北、云南旅游品牌）[4] 经济循环与就业收入 - 需着力畅通“就业—收入—消费—投资”的良性循环 惠民生首先要稳就业 强化就业优先政策 实施稳岗扩容提质行动与职业技能培训[5] - 惠民生要着力增收入 完善劳动者工资决定与增长机制 多渠道增加城乡居民财产性收入与转移性收入 规范收入分配与财富积累机制[5] - 为促进供需良性互动 需清理消费领域不合理限制 落实职工带薪错峰休假 释放文旅、赛事、餐饮、康养等服务消费潜力 并开发新产品、新服务、新场景[5] - 目标是形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡 形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式[6]

核心观点 - 房地产市场正经历深刻变化，从追求新房转向关注二手房，购房观念向理性与性价比转变，二手房市场迎来“价值重估” [1] - 市场格局重塑，政策推动房地产高质量发展，存量房优化调整被置于重要位置，二手房交易比重在重点城市已超过新房 [2] - 市场从卖方市场转向买方市场，价格倒挂现象反映供需根本变化，新房促销力度大，二手房挂牌量增加导致竞争激烈 [4] - 构建健康发展新生态成为共识，二手房市场活跃有助于形成良性循环，政策支持刚性和改善性需求，二手房在满足新市民、青年人需求方面具有优势 [10] 市场格局与供需变化 - 全国住房城乡建设工作会议明确房地产发展潜力仍在，但必须向“高质量”转型，存量房优化调整是关键 [2] - 二手房交易占整个市场的比重逐年提升，在重点城市，二手住宅成交面积已经超过新房 [2] - 价格倒挂现象普遍，同一小区新房价格高挂而二手房更便宜，这背后是供需关系的根本性变化 [1][4] - 新房供应充足，开发商面临回款压力而促销力度大；二手房挂牌量增加导致竞争激烈，市场转向买方市场 [4] - 稳定房地产市场必须重视二手房，仅关注新房市场难以实现整体平稳 [4] 购房者行为与观念转变 - 购房者决策更理性，从追求“买新不买旧”转向看重性价比，通勤时间、教育配套、生活便利度等实际需求成为关键决策因素 [6] - 年轻人成为二手房市场重要力量，其需求更务实，核心城区配套成熟的二手房因地理位置无法改变而受青睐 [7] - 同样的预算下，家庭面临在核心城区买二手房与在远郊买新房的现实选择 [6] - 房屋品质关注点从面积大小转向户型设计、建筑质量、节能效果，绿色建筑、健康住宅概念普及，品质优良的二手房源更受欢迎 [8] - 房屋回归居住本质，炒作氛围消退，人们更加关注居住属性和生活品质 [16] 政策与金融支持 - 多个城市推出“带押过户”政策以简化交易流程，全国已有超过一百个城市实施类似政策，有效降低了交易成本和缩短了交易时间 [6] - 银行对二手房贷款支持力度加大，审批加快，利率水平与新房贷款趋同，部分银行推出专项产品满足融资需求 [6] - 金融机构调整策略，针对二手房交易特点设计更灵活的金融产品，金融服务改善降低了交易门槛 [12] - 政策导向明确支持刚性和改善性住房需求，着力满足新市民、青年人等群体需求，二手房因总价相对较低、位置较好而具有优势 [10] 存量房升级与城市更新 - 老旧小区改造持续推进，北京2023年新开工改造项目超过300个，惠及居民数十万户，改造内容从外墙保温、加装电梯扩展到管线更新、环境整治、服务提升等多方面 [7] - 上海探索出政府主导、企业参与、居民共治的改造模式，改造后小区面貌、物业管理水平和房屋价值均得到提升 [7] - 成都将老旧小区改造与社区营造结合，改造闲置空间为社区客厅、邻里花园，注重培育社区文化 [7] - 城市更新、老旧小区改造、城市功能完善和公共服务提升等工作提高了存量房价值，使城市更加宜居 [14] - “软环境”如和谐的邻里关系、完善的社区服务、丰富的社区活动成为房屋价值的重要组成部分 [16] 行业转型与市场生态 - 房地产市场高杠杆、高周转、高增长模式难以为继，行业向平稳健康发展转型，二手房市场活跃有助于形成一二手工联动的良性循环和资源合理配置 [10][12] - 开发商转变发展思路，从单纯开发销售向开发、运营、服务综合转型，部分开发商涉足二手房经纪、房屋租赁、社区服务等领域，实现业务多元化 [12] - 行业专业化水平提升，房产经纪服务更加规范，从业人员素质提高，信息披露更透明，交易流程更规范，行业形象和社会认可度改善 [14] - 数字化技术如线上看房、VR实景、电子签约等改变了交易方式，提高了交易效率、透明度和决策便捷性，推动行业服务升级 [8] - 租赁市场与二手房市场形成联动，“租购并举”政策为市场提供支撑，业主可出租获利，购房者可“先租后买” [7] - 市场预期逐步企稳，买卖双方对价格的认识趋于理性，暴涨暴跌预期减弱，平稳波动预期增强，有利于交易恢复活跃 [12] - 长期来看，城镇化持续及人口向城市群、都市圈集中的趋势不变，住房需求依然存在但结构变化，改善性需求占比提高、品质要求提升，二手房在满足这些需求方面具有天然优势 [14]

行业阶段与政策导向 - 十四五期间行业政策以降杠杆、缩总量、防风险为主，导致行业总量大幅回落，后端政策开始推动行业平稳触底[2] - 十五五期间中央对房地产发展要求发生变化，提出高质量发展，行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间[2] - 未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段[1] 高质量发展核心内涵 - 高质量发展核心在于锚定“新三高”发展目标：高品质供给、高效率保障、高水平运行[3] - 高质量发展系统提出六大任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 推动行业发展目标从规模扩张向高质量转型势在必行，是房地产发展模式实现根本转型的前提[3] 未来政策预期方向 - 开发板块政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑需求端限制政策并叠加信贷支持，长期落实以需求定供给方针[4] - 土地供给以人定房，保障性住房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型升级，房屋品质升级为核心任务[4] - 企业端推行项目公司制与主办银行制，严控资金挪用风险，扩大现房销售比例，引导企业向代建、运营等轻资产模式转型[4] - 物业板块政策将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，向生活场景延伸[4] 投资观点与板块推荐 - 当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配[2] - 推荐四大类板块：开发类、商住类、物业类、文旅类[2]

2026年房地产行业宏观趋势与核心方向 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业进入从规模扩张到品质深耕的关键转型期[2] - 行业最确定的宏观趋势是“改善和稳定房地产市场预期”，其中“改善”比“稳定”更为关键[3] - 行业经过2021年至今四年多的调整，整体呈现走低态势，面临重大转型[3] 改善市场预期的五个核心维度 - 第一，政策需精准到位，应一次性给够，避免“挤牙膏”式推进，例如坚决取消限购等限制性政策[3] - 第二，舆论需正面引导，主流媒体和网络大V应批量传递正面信号，以消解积累的负面情绪[4] - 第三，资金需精准支撑，中央到地方需拿出足够资金支持债务化解、保交楼、去库存，并通过降低利率（尤其是二手房利率）等实打实政策实现资金与需求衔接[5] - 第四，市场供需需优化匹配，调整供需结构以使市场回归平衡[5] - 第五，引导民间广泛参与，使消费者和普通民众成为改善预期的受益者、践行者与参与者[5] 城市分化与市场属性认知 - 市场分化是客观事实，体现在一二线与三四五线城市之间，以及同一城市内部核心与非核心区域之间[6] - 应尊重市场的客观分化趋势，不应通过人为干预强行“拉平”，例如不应要求大量资金流入低能级城市消化库存[6] - 在北上广深等大城市，需尊重房地产的资本属性与投资属性，因其兼具居住与投资需求，联合国对住房的定位也包含使用属性和金融属性[6] - 核心是先让市场“活起来”、稳定下来，再推动发展，政府不应过度干预市场回暖初期的价格波动[7] 2026年政策空间与建议 - 尽管已持续出台降低首付、利率、税费等政策，但市场伴随政策投放全国平均下滑30%-40%，主因是政策力度不足和“挤牙膏”式出台[8] - 必须坚定不移地下调二手房业主贷款利率，缩小与新房利率的过大差距[8] - 一线城市及海南地区的限购政策应坚决取消[8] - 货币和财政政策仍有进一步放宽空间，房地产作为支柱产业影响7000万人的就业[8] - 2026年政策力度需加大，必要时可采取“矫枉过正”的政策以推动市场回暖，后续可视情况调整[9] 房地产高质量发展的内涵与落地 - 高质量发展是针对过去“摊大饼”式、重数量轻质量发展模式的重大转型，是新型房地产发展模式的重要象征[10] - 具体落地方向包括：打造优质住宅产品，推进“商保并举”大规模建设保障性住房；推动绿色建筑发展，强化项目运营管理；推进城市更新与旧改工作[10] - 高质量发展已进入大面积启动阶段，预计未来2-3年将系统总结优质住宅建设路径，形成成熟模式[10] - 2026年是关键试验年，需依托实践为国家新政落地和战略推进提供可借鉴范本[10]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

行业核心观点 - 房地产市场预计在2026年前后有望止跌回稳，但并非意味着将回到过去价格翻倍的时代，而是更可能在底部区域窄幅波动并寻找新的平衡点 [1][3] - 行业将从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向“高质量、防风险、重居住”的新模式，核心是“房住不炒”与高质量发展 [26] 2026年房价整体趋势 - 2025年全国商品房销售面积降幅已较2024年明显收窄，价格跌幅收窄，二手房累计下跌约7%，市场处于“以价换量”阶段 [5] - 2026年全国整体房价预计将在-3%到+2%的区间内窄幅盘整，难以再现普涨行情 [7] - 政策导向是着力稳定房地产市场、推动止跌回稳、防止硬着陆，而非拉动新一轮暴涨 [5] 市场结构性分化 - 城市与板块之间的差距将越拉越大，分化加剧 [12] - 一线及少数强二线城市的核心地段，土拍溢价率不低，例如北上深杭等城市土拍热度明显高于全国平均水平，有产业支撑、人口净流入、配套成熟的板块去化快、价格坚挺 [12][13] - 三四线城市、远郊及产业人口流出地区，房价面临更大压力，未来表现将高度依赖本地具体条件 [15] 新房销售模式转变 - 新房市场正从“期房为主”加速向“现房为主”切换 [17] - 政策明确将推进“现房销售制”，做到“所见即所得”，以从根本上防范交付风险，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [18][22][23] - 对于继续实行预售的项目，必须严格监管预售资金，确保资金用于项目建设 [22] - 这一转变将增加开发商高周转、高杠杆模式的难度，行业竞争将转向比拼产品力、品质与服务 [24] 对购房行为的启示 - 不应再指望房地产市场出现普遍上涨行情，尤其需警惕三四线、远郊及配套差的项目 [31] - 购房决策应基于城市基本面：考察是否有稳定产业和人口净流入、板块是否有核心配套（如轨道交通、学校、医院、商业）、以及小区的产品力与物业口碑 [33] - 应优先考虑看得见摸得着的现房或准现房，若购买期房，需严格考察开发商资金实力与品牌口碑、项目是否在融资“白名单”内、以及当地预售资金监管是否严格 [35][37]