文章核心观点 - 文章系统阐述了推动房地产高质量发展的重大意义、总体要求与重点任务，标志着行业将从过去“高负债、高杠杆、高周转”的规模扩张模式，转向以提升产品品质、服务和管理为核心的高质量发展阶段 [2][5] - 核心目标是加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系，健全租购并举的住房制度，以实现房地产市场的供需平衡、结构合理与价格稳定 [4][6] 行业现状与转型必要性 - 行业已取得显著成就：城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，已建成各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众解决住房问题 [3] - 房地产业与建筑业增加值合计占国内生产总值（GDP）比重达13%，产业链条长、关联度高，对经济社会发展支撑作用显著 [4] - 行业原有“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式弊端凸显，已难以为继，必须适应城镇化进入稳定发展期、市场供求关系发生重大变化的新形势，加快转型升级 [5] 未来发展的总体要求与原则 - 主要目标：构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动住房品质显著提升、风险有效防控、企业成功转型 [6] - 需处理好五大关系：长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险 [6][7] - 强化四大基础支撑：法律支撑（修订相关法规）、标准支撑（出台“好房子”建设指南）、技术支撑（开展技术研发应用）、人才支撑（培养技能人才队伍） [7] - 建立健全保障机制：坚持党的全面领导，强化省级监督与城市主体责任，加强住建、发改、财政、自然资源、金融等多部门协同联动 [8] 重点任务与具体措施 - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次保障体系，坚持尽力而为、量力而行，以需定建、以需定购，并加快建立住房保障轮候库制度 [9] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡 同时坚持因城施策，赋予城市政府调控自主权，并规范发展租赁市场 [10] - **改革完善开发、融资、销售制度**： - 开发：做实项目公司制，严禁在项目交付前违规抽挪项目公司资金或抽逃出资 [10] - 融资：推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [10] - 销售：推进现房销售制，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，则规范预售资金监管 [10] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，并持续推进老旧小区改造、城中村和危旧房改造 [11] - **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领与行业自律，提升服务质量，并鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [11][12] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，以强化对存量房屋的安全保障 [12]

行业现状与成就 - 房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套 [2][13] - 建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [2][13] - 房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，产业链条长、关联度高，有力支撑了城镇化和经济社会发展 [3][14] 行业发展新阶段与转型必要性 - 人民群众住房需求已从“有没有”转向“好不好”，需求更加个性化、多样化 [2][13] - 城镇化从快速发展期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产市场供求关系发生重大变化 [4][15] - 过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式弊端凸显，已难以为继，必须推动行业从高速增长转向高质量发展 [4][15] 行业发展新模式与总体目标 - 核心目标是加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性住房需求的供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [5][16] - 推动住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，实现供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健 [5][16] - 需处理好长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对主要关系 [6][17] 行业发展的基础支撑与保障机制 - 强化法律支撑，修订相关法律法规；强化标准支撑，出台“好房子”建设指南，支持制定各类标准 [7][18] - 强化技术支撑，围绕提升住房品质开展技术研发应用；强化人才支撑，建设适应新阶段要求的技能人才队伍 [7][18] - 建立健全保障机制，坚持系统观念，加强部门间统筹协调，形成协同联动的工作机制 [7][18] 重点任务：住房供应体系与市场健康 - 优化保障性住房供给，完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [8][19] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [9][20] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权；规范发展租赁市场，培育专业化住房租赁企业 [9][20] 重点任务：开发融资销售制度改革 - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目资金或抽逃出资 [10][20] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担的机制 [10][20] - 在销售上，推进现房销售制；继续实行预售的，则规范预售资金监管 [10][20] 重点任务：产品品质与居住服务提升 - 实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [10][21] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区，解决加装电梯、停车、充电等难题 [10][21][22] - 实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动服务向养老、托幼、家政等领域延伸，满足居民多样化需求 [11][22] 重点任务：房屋安全管理长效机制 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋质量安全保险制度 [12][23] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [12][23] - 制度旨在及时发现安全风险隐患、解决房屋修缮资金问题，并以市场化方式提高安全保障能力 [12][23]

党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下 简称《建议》）提出"推动房地产高质量发展"，这是以习近平同志为核心的党中央面向"十五五"这一新 的起点，着眼全局作出的重大决策部署。我们要认真学习领会、全面贯彻落实，加快构建房地产发展新 模式，推动房地产高质量发展。 一、深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义 （一）推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往的客观需要。安居是人民群众幸福生活的基点。 党的十八大以来，我国房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平 方米，户均住房超过1.1套。建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置 住房6800多万套，帮助1.7亿群众喜圆安居梦。当前，人民群众住房需求总体上已经从"有没有"转为"好 不好"，而且，随着老龄化、少子化、区域人口增减分化，人们的生产生活方式变化，住房需求更加个 性化、多样化。必须顺应人民群众对美好居住生活的新期待，不断完善住房供应体系，建设"好房子"、 开发好产品、提供好服务，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。 （二）推动房地产高质量发展是推进中国 ...

核心观点 - 11月70城房价环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化，核心城市改善需求稳健，二手房以价换量态势持续 [1][6] - 业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势 [1][5][6][11] 新房市场表现 - **整体价格走势**：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1][6] - **一线城市分化**：上海新房价格环比上涨0.1%，而北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [1][6] - **二三线城市改善**：二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均较上月收窄0.1个百分点 [1][6] - **上涨城市数量增加**：11月新房房价指数环比上涨的城市有8个，较10月增加2个，下跌城市数量从64个减少至59个 [1][6] - **核心城市领涨**：上海新房价格同比涨幅为5.1%居70城之首，144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7% [1][2][6][7] - **改善需求主导**：安居客线上数据显示，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升，而上海90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8% [2][7] 二手房市场表现 - **整体价格深度调整**：11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2][7] - **各线城市普降**：北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.6% [2][7] - **以价换量态势持续**：最近三个月统计数据中，二手房房价上涨的城市数量均为0，价格深度调整提升了认购性价比 [3][8] - **供给端数据**：百城二手房挂牌均价同比下跌8.59%，挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅为10.13%，平均挂牌时长增至94.72天 [3][9] 行业整体运行数据 - **开发投资下滑**：1—11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9% [4][9] - **新开工面积收缩**：1—11月全国房屋新开工面积53457万平方米，同比下降20.5% [4][9] - **销售面积与销售额下降**：1—11月新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1%；新建商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2% [4][9] - **库存持续去化**：截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5][10] 政策与市场举措 - **以旧换新激活市场**：深圳南山“换房易”活动提供新房专属折扣低至85折等权益，活动开始不到10小时即成交2批客户，首日超400批业主报名，超230套“旧房”通过审核在售 [3][8][9] - **政策导向明确**：中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5][10] 市场情绪与未来展望 - **购房意愿提升**：58安居客研究院12月调研显示，计划在2026年买房的用户占比达34.61%，较年中提升11.63个百分点，持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点 [5][11] - **行业向高质量发展过渡**：在“十五五”规划指引下，行业将清理不合理限制、推动好房子建设，房企竞争将更聚焦品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升 [5][11]

核心观点 - 2024年11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但市场呈现结构性分化与局部企稳迹象 [1] - 新房市场方面，二、三线城市环比降幅收窄，房价环比上涨城市数量增加，市场靠核心城市改善型房源实现局部企稳 [1][5][6] - 二手房市场方面，价格总体处于深度调整，一线城市跌幅扩大，但市场“以价换量”现象扩大，购房者观望情绪有所缓解 [1][7][8] 新房市场价格表现 - 11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% [5] - 11月二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [5] - 11月三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [5] - 11月房价环比上涨的城市数量从10月的6个增加至8个，下跌城市数量从64个减少至59个 [1][6] - 房价环比上涨的城市包括上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳，其中合肥和襄阳涨幅居前，环比增长达3% [6] - 大连、安庆、银川三市新房价格环比维持不变 [6] - 上海144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7%，而90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8%，显示市场以改善需求为主的结构特征 [6] 二手房市场价格表现 - 11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [7] - 具体来看，北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1% [7] - 11月二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同 [8] - 11月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [8] - 二手房市场因挂牌量增长带动“以价换量”现象扩大化 [1] 市场情绪与未来展望 - 58安居客研究院12月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点 [8] - 持币观望用户占比降至33.56%，较年中调研降幅超过15个百分点，市场观望情绪有所缓解 [8] - 业内专家认为，未来在政策托底下，刚需有望在核心城市率先释放，市场可能呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势 [8] - 在“十五五”规划指引下，房地产将逐步过渡到高质量发展，房企竞争将更聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升 [8]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极态度，推荐了多个细分领域的优质公司，所有提及的重点公司投资评级均为“优于大市” [4][26] 报告核心观点 * 报告认为，2025年中央经济工作会议对房地产的表态释放了积极信号，政策态度更加明朗，将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，以着力稳定房地产市场 [1][4][8][11] * 政策将围绕“缩量提质”和“好房好价”的路线图展开，中心城区通过建设高品质住房稳定价格和财政，郊远环线则控制供应，引导需求流向存量和郊区市场，以实现渐进去库存 [10][16][18][21] * 房地产发展新模式将从探索期步入深化期，行业将向高质量发展转型 [4][11][16][18] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议表态解读 * 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策表述从2024年9月的“促进”到“持续用力”、“持续巩固”，再到本次的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以稳定基本面 [4][8] * 供给侧与住房保障成为第二重点，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，未来保障房将更多通过存量转化而非新建来实现，这既能去库存也能保障民生 [4][9] * 需求侧支持位列第三，提出“深化住房公积金制度改革”和有序推动“好房子”建设，未再提及2024年的城中村和危旧房改造，公积金改革可能围绕存量激活、范围扩大等方面提供低成本金融支持 [4][10] * 发展模式提法升级为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动”一词显示出政策执行将提速 [4][11] * 本次会议未出现“房住不炒”的行业定位表述，自2024年起的重要会议均未涉及此话题 [12] 2. 市场高质量发展与“缩量提质”路径 * 中共二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，这是相较于“十四五”的新增议题 [16] * 报告指出，房地产产业链占GDP比重已从高峰时期的近30%回落至目前的6-8%，而成熟经济体占比大致在10-12% [18] * “缩量提质，好房好价”是核心发展路径：中心城区通过提供高品质住房来拉高均价和品质，稳定财政收入；郊远环线则停止或减少新房供应，通过拉大与核心区的价差，引导刚需流向存量房市场和郊区，使二手房成为平价替代，从而实现有序去库存 [10][18][21] * 未来五年，行业将从增量模式转向存量模式，重点包括：健全资金监管、现房销售等制度；结合城市更新匹配保障房建设转化；实现改善型住房的精准供给；提升新房产品品质；推进存量房屋养护及养老金制度 [18] 3. 政策持续发力方向 * 报告预测，不合时宜的限制性政策将进一步解除，供给侧将严控新增开发用地，供应结构以优质地块为主 [22] * 各类政策可能持续推进，例如：土地增值税税率变化、REITs等融资通道打开、按揭和开发贷款审批加速、降低资本金要求、对符合标准的企业放开A股股权融资、政府收购存量房等均已存在趋势或已在推进 [25] * 需求端政策如换房退税、购房补贴、房贷利率及首付比例调节、普通住房标准认定等，各城市也将根据自身特点进行调整 [25] 4. 投资建议与重点公司 * 优质公司依然是首选，报告推荐了四大类公司 [4][26] * **开发类**：A股推荐万科A（总市值567.60亿元）、保利发展（768.50亿元）、招商蛇口（800.62亿元）、金地集团（143.11亿元）；H股推荐中国海外发展（1251.95亿元） [4][26] * **商住类**：推荐龙湖集团（总市值599.14亿元） [4][26] * **物业类**：推荐万物云（206.21亿元）、华润万象生活（892.31亿元）、中海物业（141.35亿元）、保利物业（168.28亿元）、招商积余（116.54亿元）、新大正（26.27亿元） [4][26] * **文旅类**：推荐华侨城A（197.73亿元） [4][26] * 报告对所列全部13家重点公司均给予“优于大市”评级 [26]

2024年11月中国房地产市场数据与趋势分析 新房市场价格走势 - **一线城市新房价格环比降幅扩大**：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%，上海环比上涨0.1% [1] - **二三线城市新房价格环比降幅收窄**：二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均比上月收窄0.1个百分点 [1] - **市场呈现结构性企稳**：新房市场主要依靠核心城市改善型房源支撑局部企稳，上海、合肥、杭州等少数核心城市仍实现同比或环比正增长 [3][4] 二手房市场价格与供需 - **一线城市二手房价格环比降幅显著扩大**：11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [2] - **二三线城市二手房价格环比降幅趋稳或收窄**：二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同，三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - **二手房市场“以价换量”现象扩散**：百城二手房挂牌均价同比下跌8.59%，挂牌量增至267.8万套，同比上升7.8%，新一线城市挂牌量增幅高达10.13%，平均挂牌时长拉长至94.72天 [4] 市场结构分化与需求变化 - **改善型需求展现韧性**：以上海为例，144平方米以上大户型新房价格同比涨幅显著，安居客平台数据显示，120-140平方米及140-180平方米户型的找房热度持续上升 [4] - **存量房市场地位提升**：11月二手房找房人数占比已连续五个月上升，占比达65.8% [4] - **市场信心出现积极信号**：根据12月在线调研，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点，持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点 [5] 行业未来发展趋势 - **短期市场格局延续分化**：预计延续“二手房刚需房源价格下行但成交量相对稳定、新房核心板块改善型产品支撑力较强”的格局 [3] - **政策聚焦激活交易流通**：未来在政策托底下，刚需有望在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势 [5] - **行业向高质量发展过渡**：在“十五五”规划指引下，清理住房消费不合理限制、推动好房子建设将成为重要方向，房企竞争将更加聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升 [5]

行业政策与转型方向 - 中央经济工作会议定调着力稳定房地产市场 提出因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] - 房地产高质量发展频繁出现在国家级重要会议及政策文件中 行业发展逻辑正从“高周转”向“高质量”深度转型 [1] - 区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势 对深耕城市楼市熟悉 管理半径小 沟通成本低 拿地决策胜率高 [4] 公司战略与市场定位 - 公司是深耕本土、锚定优质地块布局 专注“好房子”建设的头部房企 其品质发展路径与行业高质量转型方向高度契合 [1] - 公司核心战略是聚焦浙江本土优质地块 截至2025年上半年末 土地储备中杭州地区占比高达73% 浙江省内非杭州区域占比达17% [2] - 浙江人均可支配收入高 住房改善需求旺盛 杭州凭借数字经济产业优势持续汇聚高端人才 为公司产品提供了广阔市场空间和坚实需求支撑 [2] 经营业绩与财务表现 - 2025年前三季度 公司实现营收655.14亿元 同比增长60.64% 扣非净利润23.92亿元 同比增长60.38% [3] - 2025年第三季度 公司实现营收200.65亿元 同比增长21.00% 扣非净利润5.56亿元 同比增长54.19% [3] - 公司综合融资成本持续下行 从2020年的5.2%逐年降至2025年6月末的3.1% [3] 核心竞争力与市场反馈 - 公司形成了“品质筑口碑、口碑带销售”的良性循环 一手房持续热销 二手房凭借品牌口碑获得可观溢价 项目维持高收房率 有效降低了营销成本 [2] - 公司于2020年6月获得联合信用评级有限公司将主体信用评级由AA+提升至AAA 成功斩获交易所与银行间市场的双重AAA评级 [3] - 对于开发类房企 高拿地精准度才能保障资产端收益率 公司作为区域深耕型房企 在行业缩圈整合趋势下 资产收益与发展韧性优势将持续凸显 [4]

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 专题 2 025年民营房企仍然面临多重发展困境，仍有部分民营房企抓紧机会，在保证流动性稳定的同时取得了一定的发 展。整体看来，传统的规模房企和中小房企都有各自的发展路径，均取得了一定的成功。 观点 快评｜中央经济工作会议：锚定"十五五"开局，以"稳楼市+深改革"筑牢高质量发展基石 行业筑底之时，民营房企突围之道 降稳预期之外，更需锚定行业可持续发展的长效支点 热销项目 | 11月沪杭深豪宅去化率居前, 复合优势好房子热销 1 2月新房成交绝对量预期回升，城市间、项目间分化还将持续加剧 行业透视 | 房企亲子社群 "内卷" 实录：从泳池到课堂，谁在承包孩子的成长 房企找到能够匹配自身资源，符合自身品牌定位的亲子类社群，是当前要做好社群运营的主要问题之一。 研报 土地周报 | 成交规模再创新高，溢价率小幅回落（12.1-12.7） 第4 9周土地供应规模延续回落，成交规模再创年内新高，土拍热度小幅回落。本周重点城市监测范围内，土地供 应建筑面积为 ...