核心观点 - 端礼著以"超配产品力"为核心，打造集安全、舒适、绿色、智慧与人文价值于一体的新时代高端住宅标杆，重新定义"好房子"标准 [1][10][11] 产品力与设计理念 - "超配产品力"体现为精准提升与创新表达，而非简单堆砌，涵盖建筑美学、户型空间、精装体系等多维度 [3] - 建筑外立面融合现代简约与东方意境，采用高级灰铝板与香槟金流线造型，兼具艺术性、经济内涵及文脉传承 [4] - 户型设计以"超配无界"理念为核心，建面约130-180㎡三至四居配备7米宽厅巨幕落地窗，融入"lounge bar"社交场景与超星级酒店式主卧套房 [5] 精装与科技配置 - 精装体系选用高定岩板、进口大理石等材质，搭配德国博世厨电、高仪五金等全球一线品牌，强调耐用性与美学双重标准 [7] - 集成大金中央空调、新风系统、3M软水净水及智能环境监测系统，实现健康空气、水质与温度的自动化调控 [7] - 全屋智能互联支持面板、APP及语音控制，灯光系统采用无主灯设计，配备磁吸轨道灯与分场景控制功能 [7] 空间优化与宜居性 - 五大高定收纳系统（玄关、厨房等）结合人体工学与美学，实现高效隐形收纳 [8] - 建筑采用三玻双中空low-E玻璃、高性能保温材料降低能耗，体现绿色低碳理念 [10] - 社区园林融合十大景观节点与城市口袋花园，毗邻三河汇流景观及多个生态文化公园，实现"出则繁华，入则宁静" [11] 质量与安全标准 - 精选高强度建筑材料，通过多重质量检测与精细化管理确保结构稳固 [10] - 配备中海物业全天候安防系统，保障社区安全 [10]

报告核心观点 - 房地产市场止跌回稳效果显现，“稳楼市”或贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地；新房销售同比降幅有望收窄，二手房热度或持续；物业行业筑底；REITs行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定 [2][3][4] 地产篇 政策端 - 多次中央会议为房地产政策定下止跌回稳基调，各部门响应出台具体措施，如住建部加强建设质量监管、财政部扩大政策实施范围等 [11][12][13] 需求端 - 2025年多地结合中央政策进行促需求政策调整，集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴等方面 [15][16] 投资端 - 收储专项债加速落地，截至2025年4月，17个省市拟用2097亿元收购7582万方闲置土地；多地推进城中村改造房票安置政策，广州先行先试，南京、西安等城市陆续落地或探索 [18][21][22] 供给端 - 住房城乡建设部发布《住宅项目规范》，超30个省市出台“好房子”建设标准，有助于企业打造优质产品促进市场止跌回稳 [23][24] 新房二手房销售 - 全国商品房销售面积及金额同比降幅有望收窄，中性预测下全年销售金额同比降5%左右、面积降10%左右；开发商销售强者恒强，核心城市销售套数同比微降；全国主要城市去化效果显现但两极分化显著；二手房挂牌价差回升，以价换量明显，一线城市去化周期下降，二三线上升 [31][32][42] 土地市场 - 核心城市土地出让集中化，热度有望延续；开发商拿地集中度及意愿度提升，2025年1 - 4月部分头部开发商拿地金额同比激增 [46][53][65] 物业篇 基础物业服务 - 管理规模增速放缓，非住业态成扩张重点，样本企业管理规模同比增速从2023年的15.1%降至13.2%；住宅物业费基本未下降，多数物管公司同比变动在0.3元/平/月以内；整体实际收缴物业费变化稳中有升 [71][72][77] 增值服务 - 非业主增值服务营收占比趋同，多在15%以内；社区增值服务受经济影响增速放缓，但长期重要性未减弱；细分业务中，美居等业务受收入预期下行影响大，空间服务广告传媒收入有特点，生活服务受影响小 [80][84][89] 财务表现 - 营业收入增速下降但为正，净利润增速分化，国资企业韧性强，部分民企“增收不增利”；业务毛利率趋同，基础物管毛利率分两类，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄；贸易应收款占比下降、账龄结构有恶化但整体健康，减值拨备比率上升；销管费用率下降，净利率微降 [90][101][123] REITs篇 常态化发行 - 得益于央地政策协同，REITs常态化发行提速，2025年以来新增发行的底层资产范围扩大、类型多样化 [125][126][129] 收益率与波动性 - 2025年以来REITs收益率优于股债市场，中证REITs指数涨幅9.07%；波动性相对稳定，近250日波动率6.85%居于股债之间 [130] 板块表现 - 板块分化较大，保障房、消费REITs相对稳定 [135]

行业趋势 - 中国房地产市场呈现企稳筑底回稳态势 行业向更健康趋势发展 全国房产经纪人从业者数量及新增房地产企业数较去年明显增长 [3] - 房地产市场从快速扩张迈向品质发展 供需关系从总量匹配向结构性匹配演进 [4] - 到2025年全国合力推进"好房子"建设 国家层面标准更广更严更细 地方因地制宜制定更高标准 [4] 政策与市场驱动 - 政府工作报告明确提出推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 完善相关标准规范 房企积极响应并制定自身建设标准 [1] - "好房子"推动房企从产品提供者向服务提供者转型 包括全生命周期管理 智慧社区运营 物业增值服务等 [4] - 房企需具备技术壁垒 资金实力和服务能力以主导未来市场 [4] 用户需求与产品特征 - 61.6%购房者将"居住舒适度"作为首要因素 40.3%重视"充足的自然采光与通风" 33%关注"合理的户型空间布局" [6] - 43%购房者认为"便利的社区商业"是提升居住体验的关键设施 消防设施 绿地公园 家庭安全监控也受青睐 [6] - 北京市场"好房子"多分布在五环周边 中心城区稀缺 以国资背景项目为主导 城投系房企表现亮眼 [5] 市场表现案例 - 海淀区某高品质改善型项目凭借优质教育配套吸引产业人群 成交去化超九成 [5] - 西城区某小区改造后挂牌价与成交价均提升 朝阳劲松危楼通过改造促进二手房交易并改善周边环境 [6] - 新入市"好房子"能提升板块热度 带动二手房置换需求 减轻观望情绪 提高新房市场热度 [5] 数据与评级体系 - 公司通过平台"无感监测"获取日照 噪声等关键数据 为房屋舒适性评价提供基础支撑 [8] - 透明评价体系有助于规范市场秩序 推动房企提升产品质量和服务水平 [8] - 未来信息披露逐步规范后 行业和消费者将更全面了解"好房子"关键信息 [8]

住房品质升级 - 住房发展从"有没有"转向"好不好"，强调通过设计、材料、施工和服务提升品质，解决居住痛点[1] - 新《住宅项目规范》自5月1日起实施，全面提升住宅标准水平，引领"好房子"建设[1] - 不同地区、面积和价位应有差异化的"好房子"标准[1] 安全标准强化 - 住宅需满足结构抗震、防火、用电、燃气、防高坠等全方位安全要求[1] - 抗震设计需实现"小震不坏、中震可修、大震不倒"[2] - 阳台栏杆、楼梯扶手高度不低于1.2米，厨房墙面需采用不燃材料[2] 居住舒适性提升 - 新建住宅层高从2.8米提高至3米，改善采光、通风和空间压抑感[2] - 电梯设置标准从7层放宽至4层，满足适老化和医疗救护需求[2] - 每套住宅至少一个卧室/起居室需满足日照标准（如北京大寒日累计2小时）[2] 噪声控制优化 - 严控电梯、水泵等设备噪声，排水立管需隔声包覆且远离卧室墙体[3] - 外窗隔声性能提升以减少外部交通噪声干扰[3] - 楼板撞击声隔声标准从75分贝收紧至65分贝[3] 适老适幼设计 - 小区需设无障碍步行系统，房间地面高差不超过1.5厘米[4] - 卫生间需设防滑地面及扶手预留，阳台栏杆竖向间距≤0.11米[4] - 低凸窗窗台需加装防护栏杆，兼顾适老与适幼需求[4] 标准执行与落地 - 《规范》为强制性国家标准，各地可结合条件细化技术措施[4]

安居乐业是人们自古以来的追求。随着人民群众对于住房的需求从"有没有"转向"好不好"，加大高品质 住房供给、建设"好房子"成为房地产行业发展的新方向。 今年《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。5月1日，国家标准 《住宅项目规范》(以下简称《规范》)正式实施，为"好房子"建设定下底线要求。 《规范》落地已一月有余。近期，《证券日报》记者实地探访北京市多个房地产项目后发现，目前已有 大批房企竞相涌入"好房子"赛道，且以"第四代住宅""好房子"为卖点的新房项目也开始入市。当 前，"好房子"建设已进入实践阶段，房地产行业已踏上由"量"转"质"的高质量发展之路。 "好房子"项目渐次落地 步入北京市昌平区住总清樾府项目(以下简称"清樾府")的实景园林，盎然的绿意映入眼帘，与不远处正 在施工的一排排四层建筑交相映衬。绕过园林水系即可直接进入已封顶楼栋中的实景样板间。 "3米以上的层高、低密度低总高的洋房是我们主要的卖点。"在清樾府建设现场，销售人员告诉《证券 日报》记者，项目从层高规划到室外景观的设计，都是为了提升住户的居住体验。 相较于2011年版《住宅设计规范》规定的"住宅层高宜为2.8 ...

政策导向与市场趋势 - 2025年政府工作报告首次提出"好房子"建设目标，推动住房品质升级与绿色智慧转型 [2] - 第四代住宅定义为未来"好房子"，发展方向为低容积率、高得房率、大户型，挖掘改善型需求 [2] - 住建部新版《住宅项目规范》将住宅层高下限从2.8米提升至3.0米，优化空间舒适度 [2] 地方试点与支持政策 - 北京、重庆、西安等超过50个城市出台支持政策，如允许架空层、风雨连廊不计容积率 [3] - 多地要求新建住宅项目配置空中花园比例不低于30% [3] - 北京部分项目挑高6米，每户标配20-30㎡挑高露台，实际得房率高达90%以上 [4] - 重庆部分项目采用垂直绿化系统，PM2.5过滤效率达35% [5] - 杭州广泛应用AI灌溉系统、太阳能与雨水回收技术 [6] 市场表现与数据 - 2025年各城市拟供应第四代住宅将突破70个，南京、西安已明确项目分别为16个和14个 [7] - 核心15城40个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度达16%，首开去化率平均为43%，高于同期核心城市25%-42%的整体去化率 [8] - 第四代住宅建造成本每平方米增加约650-700元，但高溢价和快流速可部分抵消成本压力 [9] - 福州国贸天琴湖四代宅月均流速约30套，较同地段非四代宅高出12-15套 [9] 行业影响与未来趋势 - 第四代住宅从零星试点迈向规模化落地，成为"好房子"政策的核心载体 [10] - 2024年上半年全国主要城市实际得房率超100%的项目约70个，大部分为四代宅 [10] - 房企积极研发第四代住宅，以差异化产品对抗二手房需求分流 [11] - 具备产品持续创新能力的房企可能在竞争中胜出 [11]

当住房市场从"规模扩张"转向"质量时代"，一场关于居住价值的深层变革正在发生——由住房和城乡建设部主导的"好房子"政策体系已进入全面实施阶段， 成为住房品质的核心度量衡。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志在接受北京商报记者专访时指出，"好房子"政策正通过安全标准升级、功能弹性设计、 价值体系重构三大维度，系统性重塑住宅评价体系，推动房地产转向"居住价值创造"。他强调，高品质住宅业主满意度较传统项目的提升，也印证了"以质 破局"的转型可行性。当政策将适老接口预埋等细节纳入规范，行业才能真正破解"高周转后遗症"，实现从"居者有其屋"到"居者优其屋"的历史跨越。 从"住有所居"到"住有优居"的时代必然 在房地产行业转型的关键期，"好房子"概念的提出绝非偶然。陈志指出，随着人均住房建筑面积的显著提升，居民需求已从"有没有"转向"好不好"，政策引 领成为行业升级的核心驱动力。"当城镇居民住房自有率超过90%，存量住宅规模突破300亿平方米，提升居住品质已成为民生改善的必然要求。" 政策的必要性首先体现在消费升级的迫切需求上。陈志以北京、上海等一线城市为例，改善型购房需求占比已过半，消费者对住宅的要求从"满足基本居 住" ...

深蓝智库在北京中海·丽泽叁號院、保利朝观天珺、金茂璞逸丰宜、金茂满曜、招商云璟揽阅、招商璀 璨公元、金隅隅东序、金隅隅西颂、中海朝阳ONE、中海时光之境、中海丽金府等10余个新房售楼处 调研100名准购房者发现，86%受访者将物业服务列为购房Top1的决策因素，分年龄段看，"75后""80 后"准购房者对优质物业服务的需求占比达100%，"85后"、52岁及以上群体也分别达到92.86%、 87.6%。 多位接受调研的准购房者表示，房屋初始品质难以抵消时间损耗，一套住房往往承载几十年甚至终身的 居住需求，缺乏优质后期保障服务不但会显著降低居住舒适度，更影响了房子的保值升值。 在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，购房者对于物业关注度的升高，与近年来物业与业主之间的 矛盾日益增多，涉及费用、管理、服务等多个方面的问题频发有关，所以也成了购房者关注的核心。 受访者李斌表示，现居住的小区因物业长期未履行楼道管理职责，导致业主私自堆放杂物阻塞通道，在 与物业多次沟通未果后，李斌被迫自行协调邻里关系，最终虽解决问题，却造成邻里矛盾的产生，使得 社区和谐度降低。而且，小区绿化、公共设施也多存在损坏等情况，极大影响了居住舒 ...

购房者需求分析 - 物业服务成为购房决策首要因素 86%受访者将其列为Top1关注点 远超得房率 [1][3] - 代际需求差异显著 "75后""80后"群体100%重视物业 "90后""00后"更倾向以低得房率换取总价优势 [1][10] - 85%购房者仍高度关注得房率 其中"75后"至52岁以上群体重视度达92%-100% 年轻群体关注度70%-80% [10] 物业服务趋势 - 物业从附属品转变为核心竞争力 形成定制化服务矩阵 包括旅游规划 学童接送等增值服务 [6] - 缦云ONE推出手机端免费早餐定制服务 提升业主晨间时间管理效率 [6] - 专家建议物业需建立房屋全生命周期维护机制 强化社区事务透明度 构建共建共治模式 [7] 得房率市场表现 - 北京"好房子"项目得房率普遍突破90% 优质项目达95%-100% 较传统80%水平显著提升 [10] - 122平方米户型得房率提升10%可增加12 2平方米使用面积 实现三居室向四居室功能升级 [10] - 住建部新规设定卧室面积下限(独立卧室≥5㎡ 多功能卧室≥9㎡) 遏制"伪多居室"乱象 [11] 行业转型方向 - 房地产从"卖房子"转向"卖服务" 物管行业广度深度持续拓展 [6] - 得房率与居住品质政策形成协同效应 既优化空间效率又保障基本居住标准 [11] - 开发商需针对不同客群偏好 在产品设计 功能规划 服务配套等层面持续创新 [1]

行业政策与标准升级 - 《住宅项目规范》以国家标准形式明确住宅建设需以"安全、舒适、绿色、智慧"为目标，并对层高、电梯配置、隔声性能等提出强制性要求，如新建住宅层高不低于3米，4层及以上住宅强制设置电梯，隔声性能指标提升至分户墙空气声隔声量≥65分贝 [3] - 行业从"粗放式扩张"转向"精细化运营"，房企需重新审视设计理念和开发策略，更加注重住宅的实用性和居住体验 [3] - 《规范》的落地为多元探索提供框架，未来住宅需兼顾"标准化"与"个性化"，房企可探索"基础标准+定制模块"的开发模式 [8] 房企开发理念转变 - 房企需跳出"工程思维"，从居住者角度出发，提升住宅的舒适与健康性、便捷与友好性和服务与文化性，而非仅追求技术堆砌或表面华丽 [1][4] - 房企需从"工程思维"回归到全生命周期的"居住思维"，将用户需求前置，贯穿设计、施工、运维各环节 [5][6] - 房企需摒弃单纯追求高端大气上档次的设计理念，更加注重住宅的实用性和舒适度，如通过合理的空间布局和人性化设计提高使用效率 [4] 技术与创新应用 - 绿色建筑与智能科技的深度融合是破题核心，技术应服务于居住者的实际需求，而非成为营销工具 [1][6] - 房企可建立"技术评估机制"，对新技术进行全周期成本效益分析，优先选择低碳、可循环的解决方案，如采用高性能保温材料等被动式设计 [7] - 住宅产业化通过标准化构件与工业化生产流程，既降低建造成本，又提升质量稳定性 [7] 全生命周期评估与可持续发展 - 住宅开发应涵盖规划、设计、建造、运营、维护直至拆除的全周期，综合考虑环境影响、资源利用效率、居住者健康等因素 [8] - 引入第三方评估机构对住宅项目进行全生命周期跟踪评估，通过定期收集分析数据，确保各环节达到预定标准 [8] - 通过预制构件标准化、建筑结构可拆卸设计等手段，延长建筑寿命并降低改造成本，以应对我国住宅平均寿命远低于欧美国家的现状 [8] 市场机遇与挑战 - 《规范》的实施既是挑战也是机遇，房企需以"长期主义"重构竞争力，回归产品本质，才能赢得市场 [9] - 行业需通过技术创新与制度优化，实现"让全体人民住有所居、住有宜居"的愿景 [9]