城镇化新阶段与城市发展战略 - 中国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，标志着城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展重点从大规模增量扩张转向存量提质增效 [1] - 中央城市工作会议及《意见》为新阶段城市工作划定重点，包括推动城市群一体化和都市圈同城化发展、增强超大特大城市综合竞争力、激活城市存量资源潜力等 [1] - 任何城市规模都存在合理区间，超过区间必然导致规模不经济，需警惕主张“城市越大越好”的倾向 [1][10] 都市圈与城市群发展机遇 - 中国城镇化率在2011年超50%后开启城市群时代，2024年常住人口城镇化率达67%，标志着“聚中有散”的城市群时代已成为必然，都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态 [6] - 当前多数城市群和都市圈发展面临“集而不群”、“圈而不同”问题，《意见》的出台带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇 [6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，需完善全国统一、公平竞争的制度规则，率先在都市圈和城市群内形成统一大市场 [7] 超大特大城市功能优化 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上，突出其主导性和引领性 [8] - 疏解非核心功能需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化，实现“减量”与“增质”平衡 [8] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢，并发挥市场决定性作用进行资源配置 [9] 住房市场转型与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”的“有房子”阶段迈向“住有宜居”的“好房子”阶段 [5][14] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质等条件 [5][14] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式，政府与市场协同发力以实现供给突破 [14] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整，政策与市场存在循环影响的周期 [19] - 推动市场企稳需宏观经济持续好转带动预期和需求恢复，同时房地产自身需着力减负、配套、加力和挖潜 [20][21] - 中央城市工作会议及《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，加快房地产新模式构建，高质量住房比例将逐步提高 [5][22] 城市更新实施路径与挑战 - 城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手，需制定专项规划进行统筹指导，因其是涉及多主体、多客体和多方式的系统工程 [15] - 建立从体检到更新的有效转化机制需完善组织协调、考核问责等工作机制，并调动家庭、企业和社会力量广泛参与 [16] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，其中利益平衡机制最为重要 [17][18]

行业背景与项目意义 - 中国房地产市场核心逻辑已深刻转变，从追逐规模转向锤炼品质，行业共识在于告别高周转模式后，比拼硬产品与软服务的时代已然到来[3] - 政策层面持续倡导好房子理念，市场期待真正能诠释这一理念的好产品落地，璞樾的推出为北京高端住宅市场提供了新的解题思路[3] - 璞樾标志着顶豪竞争正式进入产品力+服务力双核驱动的新阶段，为行业树立了产品与服务并重的新标准[3][5] 合作方优势与协同效应 - 中国金茂作为城市运营专家，其价值在于对北京文脉的深刻理解以及成熟产品体系的可靠交付，其标志性的十二大科技系统历经十五载实践验证[3] - 越秀地产带来深耕大湾区、布局全国核心城市的国际化资源整合能力，其樾系秉持择址城市1%土地、演绎在地文化、为客户做高定产品三大核心价值观[4] - 璞樾是金茂璞系与越秀樾系两大顶级产品线的首次联袂，实现了本土经验与创新活力的深度互补，形成1+1>2的协同效应[4][5] 项目选址与生态禀赋 - 璞樾落子于北京传统豪宅带朝青板块，是该板块15年来首宗大规模住宅用地，稀缺性不言而喻[6] - 项目东、西、北三面被约110万平方米的城市绿肺环抱，在城市核心区实现出则执掌世界，入则归隐自然的理想生活形态[6] 建筑设计理念与特色 - 项目规划以中轴礼序为空间骨架，构建十字园外园格局，将主次分明、秩序井然的东方美学转化为现代社区的空间逻辑[7] - 建筑立面从故宫琉璃瓦与红墙中提炼出京韵缃黄核心色调，以现代极简语言重构皇城经典结构，使建筑成为可阅读的文化载体[7] - 项目定制独特璞樾黄色彩体系，甄选巴西金光麻奢石、意大利乌金琉璃砖等全球顶级材料，以纯幕墙体系打造约170米水墨长卷般城市界面[9] 社区规划与景观设计 - 项目通过点阵式错动布局实现超过70%的边厅设计，达到户户皆楼王，窗窗见自然的效果[7] - 景观设计提出当代兰亭·一里隐园概念，约1200米环形水系串联六重风雅意境，并精选全球32种珍稀树种[11] 文化内涵与工艺细节 - 项目力邀景泰蓝技艺传承人钟连盛、铜雕技艺传承人朱炳仁、北京玉雕传承人张铁成等国家级非遗技艺传承人亲铸细部[13] - 府门金属錾刻多宝格方匣以铜雕技艺打造，府门2米高璞石内嵌青玉浮雕，宅门LOGO与门把手暗藏景泰蓝工艺逻辑[13] 科技系统与服务模式 - 金茂健康科技3.0系统进行实用化升级，包括离子瀑新风系统、分室控温技术、粒子阻尼减震技术，提供舒温、舒暖、舒气、舒静、舒净五舒体验[13] - 越秀服务落地物业+会所双核服务模式，核心载体是约4800平方米的隐庐会所，集泳池、私宴厅、球类竞技、行政酒廊等功能于一体[15][17] - 围绕会所与社区规划24项高定服务内容，从双私宴厅定制宴请到女王空间专属关怀，提供全方位定制化生活解决方案[17]

自去年9.26政治局会议提出"要促进房地产市场止跌回稳"一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复，核心城市优质楼盘实现 较好去化，二手房成交量保持增长。但二季度以来市场复苏动能边际转弱，房地产整体仍处于"止跌回稳"过程中。8月国务院会 议重申要"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势"，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市 场略有修复。短期看，房企上半年在核心城市竞得的地块预计将在四季度逐步入市，供应改善有望为新房销售提供一定支撑， 但市场分化趋势仍将延续。当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力。 图：2015年以来全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速 全国新房销售：2025年1-8月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。根据国家 统计局数据，2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；其中，商 品住宅销售面积同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.6个百分点。1-8月商品房销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1- ...

9月28日，市住建局组织召开2025潍坊好房节方案发布暨"好房推介官、品鉴官"聘任仪式。市住建局党组书记、局长王学江出席活动并讲话，市住建局党 组成员、市房地产业发展服务中心主任夏凡主持活动。 会议强调，一要认清形势，坚定信心。今年以来，国家和省、市对房地产工作高度重视，对房地产工作作出重要安排部署，在一系列精准施策和各方共同 努力下，我市房地产市场已经呈现出企稳向好的积极态势，房地产行业迎来转型升级新机遇。二要聚焦重点，明晰方向。广大项目建设单位要牢牢把握房 地产转型发展这一历史机遇，深刻把握"好房子"建设的时代内涵与潍坊实践，将思想和行动统一到"好房子"建设上来，为市场提供真正的好产品、好服 务，建设让人民群众满意的好房子。三要珍惜荣誉，履职尽责。受聘好房推介官、品鉴官是行业的信任，广大房地产从业人员和自媒体从业者，要当 好"品质住宅的发现者""市场信息的传播者""行业形象的代言者"，将设计合理、施工精良、配套完善、环境优美、真正经得起市场和时间检验的好房子推 介给市民，共同擦亮"好房子"潍坊样板的金字招牌。 部分市区、开发区住建部门主要负责同志，市房协负责同志，市区高品质住宅试点项目、中介机构负责人和媒 ...

公司战略与产品标准 - 公司将“好房子”作为推动房地产行业高质量发展的核心议题，并以此为核心目标进行产品力塑造 [1][9] - 公司提出“三好十二优”产品新标准，以好社区、好产品、好服务为核心，细分出十二个关键场景，承接八大价值 [4] - 该标准源于对超过360组家庭的深度探访，旨在从生活专家和产品专家视角构建系统化支撑 [4] 标杆项目实践：“臻澐” - “臻澐”项目是“三好十二优”标准的实践，定位为自然艺术奢宅，坐落于海淀清河沿岸，享有西山、清河自然资源 [4][5] - 项目规划基于“邀山引水”思路，打造包括黄金海淀全维界面、国际审美立面等在内的六维产品主义 [5] - 社区核心的四季花厅功能完备，集泳池、健身、阅读室等于一体，作为社交中枢 [5] 实景示范区与产品兑现 - 公司在北京七大项目实景示范区于2025年开放，覆盖城市核心到新兴区域，将效果图转化为客户可检阅的实景 [6][8] - 具体项目包括中环悦府的“院园十六景”、北京天誉的宋式园林、服务近3000户家庭的橡树湾等，各具特色 [7] - 实景开放被视为对市场承诺的坚实兑现，旨在增强客户信任感与安全感，诠释从交付社区到交付生活的升级 [8] 品牌积淀与未来布局 - 公司深耕北京31年，开发超过60个项目，服务超10万户家庭，形成“悦系、润系、时光系”多条产品线 [9] - 业务范围涉及住宅、商业运营、城市更新等领域，深度参与北京城市建设 [9] - 未来将在顺义温榆河板块推出全新低密别墅作品“北京润园”，以1.01超低容积率重塑高端墅居标杆 [9]

l 15年 VIEW POINT HD 09. VIEW POINT HSNOT SNIA NANZ ONIO 过去一两年很多"日光盘"都是在上海、成都这类热点恒热的城市出现，市场热度也靠这些核心 城市支撑。 各地高得房率四代宅、新规项目入市，对市场热度起到了很好的"托举"作用。 特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"的号召下， 产品力较强的优质改 善盘成为各地楼市"宠儿" ，同片区内去化率往往优于传统项目。 以武汉为例 ，8月全市共计8次推盘，共计推出1528套，综合首日去化率为35%。其中新规项 目推盘7次，推盘套数占比90%，首日去化率38%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比10%， 首日去化率仅为3%。 不过最近，其他二线城市也陆续出现了"日光盘"，比如 海口、重庆和南京。 海口最为典型，就在前两天推出的 中海·南海叁号院 ，168套洋房开盘即售罄，单日收金10亿 元。 还有一些市场低迷的城市，比如 广州、郑州 等城市，销售端也出现越来越多的亮点，部分项 目逆势飘红。 积极的信号不断传来。 2025年三季度以来，虽然新房供求季节性回落，延续低位徘徊，不过 从短期市场热端来看，却延续高位 ...

文章核心观点 - “好房子”成为2025年第38周政策关键词 中央与地方层面系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 旨在巩固房地产市场稳定态势和构建房地产发展新模式 [1][2][7] 周度中央政策 - 六部门联合发布《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》 提出开展“好材料支撑好房子”行动 支持打造好房子样板和好材料应用试点 [2] - 住建部在巡视整改通报中提出 将系统推进“四好”建设 并将发展“好房子”置于具体举措首位 [2] - 央行表态将加大存量商品房和存量土地盘活力度 以落实要素市场化配置改革要求 完善房地产金融基础性制度 [3] 周度地方政策 - 近一周13省市发布15次稳市场政策 其中上海、河北等5地重点推进“好房子”建设 [4][7] - 上海发布“好房子”新规 将建筑面积大于80平方米住宅的阳台面积计算标准从“≤8平方米”扩大至“＜16平方米” 利好大户型及双阳台等产品设计 [4] - 4地推进购房补贴政策 东莞对购买新建商品住房给予合同总价2%、最高3万元补贴 晋江对三孩及以上家庭购买140平方米以内新房提供最高7万元补贴 [4] - 3城优化公积金政策 广州允许公积金支付本市购房首付款 长春将新建商品住房贷款首付款比例降至15%并阶段性取消贷款次数限制 [5] - 广州试点允许房企在去化周期18个月以下区域将自持商品住房补缴出让金后转为可售入市 并支持存量商办改建为保障性租赁住房 [5][6] 政策趋势 - 本周地方稳市场政策发布频次回升至下半年均线上方 “好房子”类政策发布5次跃居首位 补贴和税费优惠类政策发布4次 公积金优化类政策发布3次 [7][8][10] - 近一个月来看 补贴与税费优惠类政策发布频次稳居首位 其他稳市场类政策（如放开落户）排第二 保障安居类政策排第三 [12]

核心观点 - 2025年三季度中国房地产市场整体处于筑底阶段，新房供求同环比均下降约2成，市场呈现弱复苏态势 [1] - 市场分化加剧，一线城市及核心二线城市展现出较强韧性，而多数三四线城市持续深度调整 [1][7][18] - 产品层面，改善型需求主导市场，成交结构向大户型、大面积段倾斜，行业竞争核心转向产品力创新 [41][50][57] 政策篇：市场表现 新增供应 - 2025年三季度全国商品住宅新增供应同环比齐跌，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较二季度月均下降26% [3] - 9月预期新增供应1414万平方米，三季度整体环比下降19%，同比下降26%，前三季度累计同比下降约2成 [4] - 分能级看，一二线城市7-8月供应量较二季度月均环比下降3成以上，累计同比降幅约15%；三四线城市7-8月供应量环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23% [5] - 一线城市韧性较强，三季度合计供应面积467万平方米，环比降25%，同比降14% [7] - 二三线城市整体承压，三季度26城合计供应面积1824万平方米，环比降17%，同比降19% [8] 新房成交 - 2025年三季度新房成交规模降至近5年同期新低，7-9月110个重点城市成交面积2867万平方米，同比下降18%，较二季度月均下降20% [10] - 9月预期成交1573万平方米，三季度环比降18%，同比降14%，前三季度累计同比降8% [11] - 一线城市前三季度累计成交同比保持正增长4%，显著优于其他能级城市 [18] - 二三线城市内部冷热不均，成都成交规模近250万平方米领先，昆明等城市实现同环比正增长，而南京、苏州等城市同比降幅超3成 [19] 二手成交 - 2025年三季度30个重点城市二手房累计成交面积预计5342万平方米，环比降10%，同比增4%，累计同比增11% [21] - 上海、深圳、成都、西安等城市前三季度二手房累计同比增幅仍在2成以上 [23] 房价表现 - 一线和强二三线城市房价相对稳定，北京房价同比持增16%，上海微增5%，深圳同比微降5% [25] - 热点城市如北京、上海、成都、杭州等因高端盘成交占比上升，结构性拉升房价 [26] - 部分二三线城市如惠州房价同比降幅高达27%，南昌、昆明等同比降幅在10%左右 [26] 新房库存 - 2025年8月末百城商品住宅库存量45562万平方米，环比降1%，同比降9% [27] - 城市间去化周期分化显著，上海去化周期仅13.5个月，杭州、合肥、成都等不足1年；长春去化周期高达3年，三四线城市半数库存消化周期超30个月 [34] 政策篇：四季度展望 供应展望 - 四季度新房供应预期稳中微增，但增幅有限，因土地成交规模低位及新开工面积下降制约 [36] - 核心一二线城市如上海、杭州、成都仍是房企推盘重点，尤其将增强改善盘供给 [37] 成交展望 - 四季度新房成交环比有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右 [2][38] - 核心城市市场中高端需求或面临短期供过于求，三四线城市成交延续筑底 [2][38] - 二手房市场“以价换量”趋势将延续 [39] 产品篇：成交结构 房型结构 - 改善型需求主导市场，四房产品成交占比提升至31.7%，较去年增加2.4个百分点；五房以上占比提升至2.5% [41] - 一线城市四房产品市场份额达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市四房占比提升2.3个百分点至30.9% [47] 面积段结构 - 大面积产品成交普涨，110-140㎡产品成交占比提升1个百分点；140-180㎡产品占比提升0.9个百分点；180㎡以上产品微增0.2个百分点 [50] - 各能级城市均呈现面积段上移趋势，一线城市110-140㎡面积段市场份额提升3.6个百分点；二线城市110-140㎡、140-180㎡及180㎡以上产品占比全线提升 [53] 产品篇：产品特征 产品力分化 - 改善市场呈现“两端突破”特征，高端市场聚焦稀缺资源与超配产品，主流市场以功能性创新提升性价比 [59] - 上海绿城潮鸣东方项目整合稀缺景观资源，首开120套房源即罄，总销售额69.88亿元 [60] - 广州信达繁花里项目通过设计创新实现高使用率，开盘当日销售额约2.6亿元 [64] 场景力创新 - 场景化设计成为差异化竞争关键，标杆项目通过融入度假、酒店等元素构建“日常即度假”生活范式 [67] - 华润三亚观岚、上海招商·林屿湖畔、成都金茂晓棠等项目凭借场景创新实现热销 [68][71][73] 政策推动 - “好房子”制度建设加速推进，政策推动行业向高品质、可持续发展迈进 [75] - 具备卓越产品力与服务力的住宅将形成品质溢价，成为行业核心动力 [75]

政策与行业背景 - 2025年"好房子"首次写入政府工作报告 提出安全 舒适 绿色 智慧四大建设方向 [1] - 国家标准《住宅项目规范》落地 从多维度对住宅建设 使用与维护作出明确规定 [1] - 住房建设从"住有所居"迈向"住有优居"新阶段 城市发展对建筑建材行业提出更高要求 [1] 公司技术突破与产品创新 - 构建覆盖楼板 墙面 管道的立体降噪体系 改性橡胶阻尼隔声垫有效吸收撞击噪声及空气传播噪声 [4] - "臻·隔音"轻质大砖瓷砖胶采用五级隔音防护结构 实测降噪效果突破30分贝 [4] - 3Q速装包管板实现超过40%的管道水流降噪效果 搭配XPS挤塑板达成速装 静音 防潮三位一体 [4] - 立体彩砂改性沥青防水卷材融合防水功能与建筑美学 在杭州亚运村改造中应用砖块形 六边形纹理设计 [4] - GES-300无溶剂单组分聚氨酯防水涂料创新添加色彩配方体系 消费者可根据装修风格选择适配颜色 [5] - 推出"臻"系列 "森林回响"系列绿色产品 获国内首张绿色建材认证证书和行业首张产品碳足迹认证证书 [5] 轨道交通防水解决方案 - 针对地铁渗漏问题研发高透型HDPE高分子防水卷材与非砂面背粘型高分子自粘胶膜防水卷材 [8] - 创新推出施工缝新型界面剂与止水带 2024年整合技术优势推出新型HDPE自粘胶膜组合防水系统 [8] - 新型防水系统实现施工便捷性 可靠性与可修复性突破 局部焊接和大面积作业都能实现较好焊接效果 [8] - 第一道防水层破损可采用手工焊接修补 第二道防水层可通过粘贴专用修补材料修复 操作简单成本较低 [8] - 材料抗老化性能显著提升 可长期耐受地下潮湿环境侵蚀 延长防水系统使用寿命 [8] - 系统已在某重点地铁工程项目成功应用 解决地下水丰富 岩层结构多变等复杂地质条件问题 [9] 海绵城市系统解决方案 - 开发"雨虹桃花源零坡度有组织防排蓄水系统" 提供定制化海绵城市解决方案 [10] - 系统入围雄安新区第一批《海绵城市建设先进适用技术与产品目录》 在过去两年多个社区建设项目中应用 [10] - 通过科学布设排水管网与蓄水设施 构建"快速导排-梯级净化-循环利用"链条 [10] - 初期雨水经过滤后用于绿化灌溉 景观补水与道路清洁 暴雨天气通过溢流通道与市政管网联动 [10] - 系统配备智能检测功能 传感装置实时反馈降雨强度 水位变化数据 中央控制系统自动优化排水路径与蓄水容量 [10] - 系统已在国内200余项工程项目中成功应用 覆盖雄安新区 云南文山 江苏扬州等不同类型城市 [11] 服务体系与生态建设 - 建立标准化施工服务体系 通过"工艺六化"将隐蔽工程转化为可量化 可追溯的标准化流程 [5] - 2025年推出"雨虹"服务品牌 实现线上预约便捷化 提供价格全透明 材料超国标 工匠严筛选服务 [5] - 消费者可线上实时追踪施工进度 让隐蔽工程透明可查 重塑家装服务信任体系 [5] - 联合高校企业建立联合实验室推进技术成果转化 通过雨虹职校累计培养超万名技术人才 [6]

项目亮点与设计创新 - 全国首座住建部认证"好房子"项目龙湖·观萃开放超3万平方米实景示范区 实现从图纸到实景的跨越 [1][3] - 设计近千米风雨连廊连接主入口 景观区与三大架空层泛会所 形成全天候社区生活网络 [3] - 架空层设置约1000平方米泛会所空间 涵盖运动健身 邻里欢聚等六大功能板块满足全龄需求 [3] - 采用第四代住宅设计 配备挑高超6米 进深1.5米的奇偶阳台 塑造城市建筑天际线并保障视野私密性 [3] - 创新LDKBG一体化设计（客厅 餐厅 厨房 阳台 花园）通过落地窗实现室内外自然过渡 [4] - 首创"SPACE+"收纳体系 通过超20组隐藏柜体实现超20000升收纳容量 较常规住宅提升约30%收纳率 [5] 企业战略与业务协同 - 公司依托地产开发 商业投资 资产管理 物业管理 智慧营造五大航道协同发展 [6] - 智慧营造平台龙湖龙智造实现"三盘联动"：昌平龙湖恩祥·凌雲颂开放展厅 顺义龙湖·宸翰首日劲销8.6亿元 新签约顺义东风商场代建代销项目 [6] - 物业管理航道通过"善居计划"覆盖北京19个项目 提供社区焕新服务 并通过"龙民节"连接30余个社区营造节日氛围 [7] - 商业投资航道以"天街"为核心升级消费体验：长楹天街推进硬件改造 房山天街打造3000平方米天台向日葵花海场景 [7] - 资产管理航道通过冠寓业务盘活闲置资产 熙悦天街·熙悦荟项目获2024北京城市更新最佳实践奖 新开业长租公寓服务城市青年群体 [8] 行业趋势与城市发展 - "好房子"概念体现居住需求升级与城市发展方式转型 需融入城市发展新空间 [1] - 项目通过政策导向 客户需求与企业营造能力三者结合 推动北京人居品质升级 [5] - 企业以多航道协同生态将"好房子"延伸至"好生活"场景 通过商业 租赁住房 城市更新等业务赋能区域发展 形成从建房子到造生态的可持续发展路径 [8]