行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

行业基本情况 - 行业上市公司数量为73家，总市值2212.33亿元，流通市值1036.98亿元 [1] 市场表现 - 本周REITs指数下跌0.33%，经营权类和产权类均持平0.00% [4][16] - 沪深300指数上涨1.23%，中证500指数上涨1.78%，中证全债指数上涨0.08% [4][16] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.06、-0.14、0.69 [4][16] - 与沪深300、中证500相关性分别为0.33、0.37 [4][16] 重点事件 - 南方万国数据中心REIT上市首日成交2.34亿元，上涨30% [6][9] - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日成交4.52亿元，上涨30% [6][9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏REIT(扩募)项目状态更新为注册生效 [6][9] - 中航天虹消费REIT项目状态更新为已受理 [6][9] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募并新购入上海市闵行区两个地块租赁住房项目 [6][9] - 5单REITs发布分红公告 [6][9] - 华安百联消费REIT解禁后流通份额占比从26.723%提升至66.14% [6][9] - 鹏华深圳能源REIT自8月1日起不再享受广东电力交易中心的成本补偿电价 [6][9] 交易情况 - 本周REITs交易金额36.7亿元(+1.5%)，日均换手率0.7%(+0.0pct) [6][40] - 数据类REITs交易金额6.9亿元(+100%)，换手率20.7% [6][40] - 高速公路REITs交易金额6.8亿元(+7.9%)，换手率0.6%(+0.1pct) [6][40] - 产业园区REITs交易金额5.8亿元(-26.5%)，换手率0.7%(-0.2pct) [6][40] 估值情况 - 中债估值收益率在-2.66%到11.30%之间 [42] - P/NAV在0.74到1.86之间 [42] - 估值收益率较高的有平安广州广河(11.30%)、华夏中国交建(11.16%) [42] - P/NAV较高的有中金厦门安居(1.86)、易方达华威(1.81) [42] 项目审批进展 - 目前有20只REITs(含扩募)处于审批及发行阶段 [44][45] - 包括5单产业园项目、3单能源项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [44][45] 投资建议 - 长期看REITs具备较强配置属性，建议关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [47] - 关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [47]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的成交量、回报、收盘价走势等数据 ，如博时蛇口产园REIT上市以来成交量为54.00亿份 ，本周成交量0.28亿份 ，本周回报1.30%等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的P/FFO、P/NAV、IRR、PV系数和2025预期现金分派率等指标 ，如红土创新盐田港REIT动态P/FFO为18.95 ，P/NAV当前值1.04 ，当前分位数49.50% ，IRR为6.01% ，2025预期现金分派率4.31% [15] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关系数 ，如REITs与上证指数相关系数为0.21 ，与沪深300相关系数为0.19等 [22] 一级市场跟踪 - 报告列出了多只处于不同阶段的公募REITs项目信息 ，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等 ，如中金唯品会奥特莱斯REIT为产权类消费基础设施项目 ，已受理 ，受理日期2025/5/9 ，原始权益人为杉杉商业集团有限公司 ，底层项目为宁波杉井奥特莱斯 ，项目估值29.72亿元 [26]

全国首单产业园持有型ABS落地 - 无锡经开项目是全国首单产业园区持有型不动产ABS项目，规模6.6亿元 [1][2] - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园项目，定位为物联传感、智能交通产业园，聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业 [2] - 园区出租率良好，租户集中在科学研究、信息传输、软件等领域的科创类企业，包括1家上市公司和60余家规模以上企业 [2] - 项目扩充了持有型不动产ABS市场的资产大类，为产业园区盘活存量资产提供了新探索 [2] 创新地方国企资产证券化路径 - 该项目是上交所首单地方国企持有型不动产ABS，有助于丰富地方国企盘活资产的金融工具选择 [3] - 项目优化了发行主体的资产结构，降低了资产负债率，增强了资金运作能力和市场竞争力 [3] - 为地方国企提供了新的权益融资选择，并为公募REITs储备资产 [3] - 标志着江苏省地方国企在持有型不动产领域的突破，推动运营模式向资产价值管理转型 [3] 审核流程加速提效保障项目落地 - 上交所积极推动产业园区项目落地，已上市14单产业园区公募REITs，是上市单数最多的行业类型 [4] - 无锡经开项目在一个半月内高效完成审核流程，从受理到取得无异议函仅用43天 [4] - 项目吸引了银行理财、基金、保险、券商自营、信托等机构认购，全场认购超5倍 [4] - 上交所持有型不动产ABS申报单数达24单，已发行9单，规模156亿元，涵盖多元化资产类型 [4] 上交所推动持有型不动产ABS市场建设 - 上交所将继续推动持有型不动产ABS市场建设，聚焦央企高质量发展、地方国企资产盘活等重点方向 [5] - 将加快制度机制建设，优化融资监管政策及流程，为产品落地提供全流程支持 [5] - 引导多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域，打造标杆项目，发挥盘活存量资产的作用 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 2025年7月28日至2025年8月1日，REITs相关数据有变化，如2.72、3.16、3.685、3.277等，百分比变化有20.51%、14.74%、60.01%、39.98%、70.00%等 [26] 二级市场估值情况 - 报告展示多只REITs基金的估值数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业类型，涉及P/FFO、P/NAV、IRR等指标及2025预期、当前值、当前分位数等内容 [16] 市场相关性统计 - 统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关系数，不同类型REITs（产权类、特许经营权类等）与各类资产相关系数有差异 [22] 一级市场跟踪 - 多个REITs项目处于不同阶段，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT已通过，中金唯品会奥特莱斯REIT等已受理，建信金风新能源REIT等已反馈，项目涉及数据中心、消费基础设施、风电、保租房等类型，估值从8.81亿元到42.03亿元不等 [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、市政设施等行业类型，包含基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市以来成交、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势、上周换手率、本周回报等信息，如博时蛇口产园REIT上市日期为2021/6/21，发行价2.31元，上市以来成交53.58亿元，上周回报 -0.579亿元，今年以来回报4.45%等 [11] 二级市场估值情况 未提及 市场相关性统计 - 报告给出REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，其中REITs与上证指数相关性为0.21，与沪深300相关性为0.20等；不同类型REITs如产权类、特许经营权类、产业园区类等与各资产的相关性也有体现，如产业园区类REITs与上证指数相关性为0.22 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现多个REITs项目的一级市场情况，包括中银中外运仓储物流REIT、南方润泽科技数据中心REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，如中银中外运仓储物流REIT项目性质为产权类，项目类型是仓储物流，已通过，受理日期为2024/12/30，原始权益人为中国外运股份有限公司，底层项目包括无锡物流项目等，项目估值11.56亿元 [24]

中国—上海合作组织地方经贸合作大会 - 大会在青岛·上合之珠国际博览中心开幕，主题为"共谋区域合作携手创新发展"，吸引近300位中外嘉宾参与 [1] - 《青岛倡议》正式发布，为上合组织框架下地方经贸合作提供清晰路径和"上合智慧" [1] 《青岛倡议》六大核心合作方向 国际物流大通道建设 - 发挥青岛在"一带一路"新亚欧大陆桥经济走廊和海上合作中的作用，建设上合国际枢纽港，打造面向亚太市场的"出海口" [4] - 加强枢纽城市互联互通，开展海、铁、公路联合服务合作，构建"陆海空铁"一体化国际物流网络 [4] 产业链供应链伙伴关系 - 构建绿色、智能、可持续的产业链供应链国际合作伙伴关系，维护全球产业链供应链稳定 [4] - 推进地方间产业、产能合作，畅通内外循环，实现产业互促和利益共享 [4] 贸易投资提质升级 - 挖掘地方间贸易潜力，深化电子商务、服务贸易、数字贸易合作，优化贸易结构 [5] - 加强投资促进机构交流，在绿色低碳、数字经济、现代农业等领域共享发展机遇 [5] 产业园区互动合作 - 促进上合国家重点产业园区联通联动，加强信息共享和资源对接 [5] - 推动资源和生产要素在境内外园区间双向流动，释放产业园区带动效应 [5] 开放合作平台共建 - 提升中国—上海合作组织经贸学院、青岛国际能源交易中心等平台发展能级 [5] - 强化示范区公共产品属性，为地方经贸合作"链接资源"和"拓展场景" [5] 地方经贸合作新愿景 - 秉持"上海精神"，推动地方间开放包容发展，服务开放型世界经济 [6] - 探索体制机制创新，深化双向投资贸易模式创新，丰富合作场景 [6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、水务设施、市政设施等行业类型，包括基金代码、简称、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[5][11] 二级市场估值情况 未提及相关内容 市场相关性统计 - 报告统计了REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性，还分别统计了产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类REITs与上述资产的相关性[7][23] 一级市场跟踪 - 报告展示了多只REITs的一级市场情况，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，所处阶段有已通过、已反馈、已受理等[8][27]

产业园区行业现状 - 产业园区行业仍处于供给过大的阶段 短期内需求相对疲弱 难以消化新增供给 [1] - 园区普遍采用以价换量的方式维持出租率 但整体作用有限 供给过大的局面影响仍大 [1] 办公楼租赁需求 - 办公楼的租赁需求复苏是后周期的 短期内需求难以修复 [1] 厂房型园区需求 - 新兴产业集聚基础好 产业服务相对专业的厂房型园区需求更为扎实 [1] 园区REITs风险 - 园区REITs的风险仍然不小 [1]

基础发行要素 - 中金亦庄 REIT 首发募集份额 4 亿份，询价区间 2.257 - 2.758 元/份，预计募资 10.03 亿元[7] 项目优势 - 汽车产业聚集，租户中汽车制造业租赁面积占比过半，原始权益人运营 57 个产业平台，面积近 400 万平方米，承载企业近 5000 家[2][14][20] - 22 - 24 年营收 0.8/0.98/1.04 亿元，约 90% 来自厂房租赁，净利润 0.11/0.25/0.25 亿元，毛利率和净利率呈上升趋势[2][25][26] - 22 - 24 年出租率 66.74%/83.25%/85.42%，租金小幅提升，N12/N20 项目 24 年底租金 2.84/2.6 元/平方米/天，处于区域中偏高水平[2][33][37] - 25 年预测年化分派率 6.22%，显著高于可比 REITs；项目折现率 7.25%，高于产业园 REITs 平均，资产评估增值 57.46%，低于可比均值[2][45][47] 项目风险 - 租户行业集中度高，汽车和科技服务业租赁面积占比 53.86% 和 34.82%[56] - 租户集中度高，前十大租户租赁面积占比 95%[38] - 部分厂房定制化，N20 项目 1 号楼换租可能有空置期[57] - 估值假设 27 年后出租率 95%，高于当前实际水平[58] - 基金预测分派率高，但土地使用权剩余年限短[59]