文章核心观点 - 上海徐汇区通过推动文化、旅游、商业、体育、展览等业态的深度融合，构建了一个多层次、立体化的“政府-平台-企业”联动生态，成功将大型活动、国际赛事与顶级IP的流量转化为持续的消费动力，全方位激活了区域消费潜力，为超大城市中心城区的转型升级提供了可借鉴的“徐汇样本” [1][4][9] 区域经济表现与战略定位 - 2025年上海徐汇区区域经济总量达4153.08亿元，位列中心城区第一 [1] - 区域发展正与国家“推动文化和旅游融合发展”及“推进文旅深度融合”的战略同频共振 [1] - 公司正聚焦扩大内需，立足国内大市场促进消费，推动文旅商体展深度融合，让新需求创造新增长 [1] 业态融合实践与消费激活成效 - **赛事与娱乐联动**： - 2025年10月“FISE城市运动嘉年华”在徐汇滨江举行，运用“票根经济”带动消费，赛事期间核心商圈西岸梦中心累计接待游客32.84万人次，日均销售额较赛前增长35.29%，区域酒店入住率达92% [2] - 2024年8月UFC格斗之夜上海站吸引超七成外地观众，人均消费3410元 [2] - 时代少年团上海演唱会联动16家商场，4天累计销售额达1.56亿元，吸引客流196.17万人次；其中徐家汇商圈9家百货及购物中心销售额、客流量环比分别增长17.21%、20.11%；演唱会周边酒店全部订满，总营收环比增长75% [2] - **顶级IP导入**： - 乐高世界玩乐节、迪士尼祈愿之旅、泡泡玛特等多个世界级IP落地徐汇滨江，带来“黄浦江边IP盲盒漫游”体验 [3] - **设施升级与活动规模**： - 随着西岸大剧院、西岸国际会展中心启用，区域综合承载力提升；2025年徐汇滨江累计举办活动超400场，吸引客流约2100万人次，同比增长138% [3] - **数字文创与线下赋能**： - 在漕河泾“元界Neo World”元宇宙街区，米哈游、莉莉丝等头部企业将游戏IP植入街区，把虚拟流量引导至线下 [3] - 鑫耀中城通过“线条小狗”全国首展等活动，推动周末单日客流突破8万人次 [3] - **国际品牌深度参与**： - lululemon连续三年在徐汇滨江举行主题活动，2023年吸引5000多位市民，2024年近万人次参与；其中国门店支持中心已于2024年10月搬迁至西岸中環 [3] 融合生态的支撑体系与商业模式创新 - **政策与市场举措**： - 2025年重点推出消费券发放和“赛娱联动”等举措；例如，徐家汇商圈精品消费券核销率达93.91%，带动订单总金额4600余万元，资金撬动比达4.92倍 [5] - **联盟与空间优化**： - 支持成立“西岸滨江共治联盟”，鼓励商业体与文化场馆开展票务联动，并通过设置外摆区域、打造宠物友好空间等方式，将空间转变为“社区客厅” [5] - **场地运营创新**： - 徐家汇体育公园实现365天24小时对外开放，通过优化档期与转场安排，提升场地复合利用率，平衡公益开放与商业运营 [6] - **三级联动生态**： - 行业专家指出，商业模式的核心创新在于构建了“政府—平台—企业”三级联动生态 [6] - 战略定力是关键，例如徐家汇源景区在2012年就被创建成中国第一个“开放型都市景区”，整合商业、交通、社区与15处历史文物点 [6] - **线上平台整合**： - “西岸生活”线上社群服务平台截至2026年年初会员数已超200万，覆盖超过50个文体场馆的票务信息，并打通区域内多个商业体及16个停车场的积分互兑 [7] - 该平台被定义为融合生态中的资源整合者、需求挖掘者和生态构建者，实现了从工具到生态的跃升 [7] - **自我造血模式**： - “票根经济”是典型例子，它让一份消费需求带动多个业态，实现相关业态间的互相引流与互利共赢，形成更具可持续性的自我造血模式 [7] 未来发展规划与技术赋能 - **数字技术战略**： - 公司正以数字技术为引擎，构建“上海国际科技消费功能区”，打造从科技创新、产业升级到消费提质的全链条生态 [8] - 具体计划包括引入VR/AR等技术打造虚实融合的智能空间，实现“线上种草—线下体验—即时消费”闭环，并设立覆盖全龄段的“无限货架”体验区 [8] - **技术应用潜力**： - 数字技术有望通过AIGC重塑文化IP开发、大模型实现资源精准匹配、数字孪生技术衔接虚拟与现实、以及可穿戴设备带来全新消费体验，让融合更智能、沉浸和生态化 [8] - **深化发展建议**： - 专家建议未来聚焦三方面：国际化（打造上海入境旅游第一区）、沉浸感（利用AI等技术深化文化感知与消费体验）、主动作为（打造如水上赛事等特色IP） [8] - 行业建议优化融合路径，在关注销售额的同时，建立包含品牌价值、消费黏性等“软实力”的综合评估体系 [8]

项目投资与改造 - 南宁中山路项目进行了全面升级改造，总投资额约为15.3亿元[3] - 改造秉持“修旧如旧”的理念，旨在将昔日脏乱的夜市转变为底蕴深厚的历史文化街区[3] 业态与商户构成 - 开街后，各种特色美食摊位回归，并有20家老字号重返故地[3] - 同时引入了20家南宁首店等新业态，实现了新旧业态的交融[3][4] - 例如，“冰神糖水铺”携新店回归，在保留招牌产品的同时，推出了近百种新品，开街当日售出1000多碗甜品[2] 客流与市场表现 - 开街首日客流量达到8.5万人次，首周日均客流量超过5万人次，街巷间人头攒动，热闹非凡[3] - 客流中既有念旧的老南宁市民，也有大量慕名而来的外地游客，例如有广东游客驱车12小时前来品尝美食[1][4] 产品与服务特色 - 街区以本土特色美食为核心吸引力，如老友粉、卷筒粉、豆浆油条、糖水等，强调“味道不改，价格依旧”[1][2][4] - “笨圆圆老友粉”等老字号店铺生意火爆，门前排起长龙，其产品制作讲究酸笋、豆豉、火候等传统工艺[1] - 许多商户，如“阿光豆浆油条”档，保持了多年的产品品质和价格，维系了深厚的街坊情谊[1][2] 文化内涵与品牌价值 - 中山路是南宁古城发展的肇始之地，承载着南宁的城市记忆与乡愁[2][4][6] - 改造后的街区重现了钟鼓楼等地标，并将复古霓虹等元素与市井烟火气相结合[2][4] - “老友味”被视作街区永不褪色的灵魂，它既是本地人的乡愁，也吸引了四方食客，成为联结情感的纽带[3][4]

政策核心观点 - 2026年“大规模设备更新和消费品以旧换新”政策得到系统性优化，核心是将绿色发展理念融入政策全链条，旨在协同推进降碳、减污、扩绿、增长，为经济社会全面绿色转型注入动力，推动生态文明建设[1] 政策覆盖领域拓展 - 政策显著拓展支持边界，构建涵盖生产、生活与公共服务的多维绿色更新体系[2] - 在生产与基础设施领域，除巩固工业、能源、交通等重点行业支持外，新增对老旧小区加装电梯、养老设施更新、消防救援及检测设备升级的支持，并首次明确支持商业综合体、购物中心等大型商用设施的节能改造[2] - 在消费领域，政策“集中资源”强化重点品类引导：汽车补贴持续向新能源汽车和节能型燃油车倾斜；家电补贴精准聚焦冰箱、洗衣机等主力产品，并明确指向一级能效/水效标准，同时覆盖智能手机、智能家居等新兴品类[2] 补贴机制优化 - 政策优化补贴机制，注重精细化与差异化设计，突出“奖优促绿”导向，以提升财政资金的环境效益[3] - 设备更新补贴更精准，例如对住宅电梯更新按楼层分档补贴，对老旧营运货车报废更新“优先支持更新为电动货车”[3] - 消费品以旧换新补贴绿色导向鲜明：汽车补贴按车价比例计算并区分新能源与节能车型；家电补贴与能效水效等级强绑定，对一级能效产品给予较高比例补贴[3] 政策实施机制健全 - 政策着力完善实施细节，强调简化流程、降低门槛，并加大对中小企业的支持力度，以激发其绿色转型积极性[4] - 在资金管理上，引入对地方执行与审计情况的评估，并建立资金预拨制度，同时要求对重点品类补贴执行全国统一标准，严厉打击骗补、“先涨后补”等行为[4] 回收循环体系构建 - 政策将“畅通回收循环利用网络”单独强调，支持构建和完善“交投点—中转站—分拣中心”三级回收体系，鼓励发展全国性回收平台、供销网络及“互联网+回收”等新模式[5][6] - 政策提出规范二手市场、提升再制造水平、壮大资源循环利用产业，并安排超长期特别国债支持高水平循环利用项目建设，推动工作重心从“回收”向高附加值的“再利用”和“再制造”延伸[6] 标准引领与产业升级 - 政策突出“发挥标准提升牵引作用”，要求对标国际先进，提升重点行业能耗、碳排放及污染物排放标准，并强化消费品能效水效标准的应用监管[7] - 政策强调严格执行机动车强制报废与环保检验标准，鼓励按推荐年限更新家电，并严厉打击能效标识造假等行为，以保障高标准有效落地，为绿色技术创新与产品推广创造健康市场空间[7] 政策综合影响 - 2026年“两新”政策是一套系统集成的政策组合拳，逻辑主线是通过拓展范围、优化补贴、完善机制、畅通回收、提升标准，不仅刺激当期需求与产业升级，更致力于塑造长期的绿色生产与消费模式[8] - 政策的深入实施，旨在对深入打好污染防治攻坚战、稳妥推进碳达峰碳中和、建设美丽中国产生积极影响，是以高水平保护支撑高质量发展、以绿色转型培育新质生产力的重要实践[8]

公司活动 - 遵义市新合作发展有限公司旗下项目“遵义星悦茂”举办了音乐会 [2] 行业与市场环境 - 春节临近，黔北地区（遵义所在区域）正涌动着提振商业和激发活力的浪潮 [2] - 遵义各地正通过务实创新的举措来汇聚商业氛围、点燃消费、增添经济动能 [2] - 相关举措旨在让群众热热闹闹地迎接新春佳节 [2]

业绩预告核心信息 - 公司预计2025年度净利润为负值，处于亏损状态 [1] - 业绩预告期间为2025年1月1日至2025年12月31日 [1] - 公司于2025年4月完成收购北京新合作商业发展有限公司51%股权，并对上年同期数进行追溯调整 [1] - 本次业绩预告数据为初步测算结果，未经会计师事务所审计 [1][3] 业绩变动原因分析 - 公司三大主业（商业运营、商贸物流、商品贸易）协同发展，营收保持平稳，期间费用同比优化下降 [2] - 商业运营板块整体出租率稳步提升，商贸物流板块降本增效实现突破，商品贸易板块拓展业务布局 [2] - 业绩亏损主要受商业地产市场持续低迷影响，租金水平下滑导致投资性房地产公允价值大幅下跌，相关变动损失较上期增加 [2] - 公司对存在减值迹象的存货、商誉及其他长期资产计提的资产减值金额较上期增加，进一步影响利润 [2] - 本报告期非经常性损益主要包括投资性房地产公允价值变动损失、政府补助、金融资产公允价值变动损益及债务重组收益等 [2] 业绩预告数据更正 - 公司对2026年1月31日发布的《2025年度业绩预告》中的基本每股收益数据进行更正 [4][5] - 基本每股收益亏损由更正前的“0.0152元/股 - 0.0720元/股”调整为更正后的“0.1052元/股 - 0.0720元/股” [5] - 更正原因为工作人员失误，公告其他内容不变 [5] 行业与经营环境 - 商业地产市场持续低迷，租金水平较往年下滑 [2]

报告投资评级 - 首次覆盖给予“增持”评级，目标价3.65港元 [7] 核心观点 - 公司开发业务拖累逐步减轻，商业运营α价值凸显，未来业务增长空间和方向清晰明确 [1] - 看好REITs政策打开背景下，企业价值持续重估 [1] - 由于行业销售和价格持续下行，造成公司短期结算金额和利润下行，当前净利润不能反应后续潜在盈利变化 [7] - 考虑政策端发力，资产价格逐步寻底，企业存在修复空间，采用PB方式估值更符合后续市场变化 [7] 公司业务与战略 - 公司是一家专注于幸福生活构建的产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发与运营等，已进入中国香港、美国加州、德州等地区 [10] - 公司践行“地产+商业”双轮驱动战略，2008年涉足商业地产，属于业内较早布局者 [7][45] - “新城系”拥有新城控股（A股）、新城发展（H股）和新城悦服务（H股）三家上市公司，新城发展持有新城控股67%的权益 [14] - 公司已形成住宅开发、商业运营、酒店管理、养老服务、创新孵化及资产管理等多元业务格局 [18] - 公司于2020年在董事会层面设立ESG委员会，并制定可持续发展目标与承诺 [28][29] 财务表现与预测 - **营业收入预测持续收缩**：2024年实际收入为892.27亿元人民币，预计2025-2027年收入分别为672.87亿、519.01亿、409.27亿元人民币，同比变化分别为-24.6%、-22.9%、-21.1% [3][8] - **净利润预计将恢复增长**：2024年归属母公司净利润为4.91亿元人民币，预计2025-2027年分别为5.24亿、6.23亿、8.05亿元人民币，同比变化分别为6.6%、19.1%、29.1% [3][8] - **盈利能力有望改善**：毛利率预计从2024年的16.79%提升至2027年的34.45%；销售净利率从2024年的0.55%提升至2027年的1.97% [8] - **现金流创造能力稳定**：经常性租金收入覆盖利息倍数由2020年的0.87倍大幅提升至2025年上半年的4.42倍 [7][39] - **估值指标**：报告预测公司2025/26/27年EPS为人民币0.07/0.09/0.11元，2026年每股净资产为6.72元 [7] 商业运营板块分析 (核心α价值) - **规模与布局领先**：截至2025年6月30日，吾悦广场已在全国141个大中城市布局205座，其中174座已开业，已开业商场数量位于上市公司全国首位 [22][45][74] - **运营能力突出**：吾悦广场2020-2025年上半年平均出租率超过97%，位居行业前列；商业运营毛利率和NOI Margin分别稳定在70%和50%左右 [55][69] - **收入增长强劲**：商业运营收入从2020年的56.7亿元增长至2024年的128.08亿元，复合增速约22.3%；2025年上半年商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.78% [90] - **成为利润压舱石**：2025年上半年，商业运营板块收入占比提升至29%，毛利占比大幅提升至77% [90] - **会员价值释放**：截至2025年上半年，吾悦广场会员人数达4917万人，较2024年末提升12.5%；会员消费占比提升5.2个百分点至28% [65] - **轻资产模式拓展**：截至2025年上半年，公司运营26座轻资产项目，对商业运营总收入贡献占比约10.6%，是未来重要发力方向 [88][89] 住宅开发板块分析 - **销售规模主动收缩**：合同销售金额在2019年达到峰值2708亿元人民币后进入下行通道，2024年降至402亿元；2025年上半年合同销售金额103.30亿元，同比下降56.15% [94] - **销售均价底部确认**：公司自2024年8月起回收销售折扣，2025年上半年销售均价较2024年提升240元/平方米至10072元/平方米，价格底部确认 [7][99] - **开发毛利率筑底**：判断开发毛利率于2025年上半年约8%筑底，随着高折扣项目结转比例下降，后续毛利率具备小幅回升基础 [7][99] - **竣工计划大幅压缩**：2025年计划竣工面积555.05万平方米，较2024年的1529.14万平方米下降近六成，开发业务对营收和盈利的拖累将逐步减轻 [101][105] - **土地储备优化**：截至2025年上半年，土地储备约2909万平方米，其中一二线及长三角三四线城市占比58%，土储质量改善 [106][108] 财务状况与融资能力 - **债务结构优化**：截至2025年6月末，公司有息债务总额约572亿元，其中抵押融资占比高达77%；加权平均债务年限从2020年的2.45年延长至5.40年；加权平均融资成本从2020年的6.69%降低至5.84% [30][33] - **再融资能力恢复**：2025年在境内外融资市场持续突破，成功发行美元债、中票，并发行全国首单A股上市民企持有型不动产ABS [7][41] - **融资空间充足**：仍有价值约150亿元的商场尚未抵押融资；银行授信额度中尚有60%未被使用 [42] - **偿债压力可控**：2026年内公开市场待偿债务约69.9亿元人民币，2026年后兑付压力逐步减轻 [36][38] - **现金流可覆盖债务**：模型显示，公司2026-2028年商业与开发业务合计现金流预计可覆盖同期公开市场债务规模 [43] 行业机遇与估值重估逻辑 - **REITs政策打开价值重估空间**：中国REITs市场已形成“Pre-REITs—持有型不动产ABS—公募REITs”的完整梯次结构，有助于公司盘活存量资产 [42][68] - **商业资产价值存在重估条件**：利率下行及REITs发展有望降低资本化率(Cap Rate)，而公司稳定的NOI增长共同推动资产价值提升 [68][71] - **报告采用PB估值法**：基于2026年每股净资产6.72元人民币，给予0.5倍PB，对应目标价3.65港元（汇率1 HKD=0.92 CNY） [7] - **竞争格局优化**：部分竞争对手存在债务问题，公司在商业赛道，尤其在下沉市场的竞争格局逐步优化 [45]

公司财务表现 - 武商集团旗下武汉梦时代广场管理有限公司2025年上半年实现净利润4334.08万元，同比增长64.73% [1] 公司运营动态 - 武汉梦时代广场管理有限公司是武商集团旗下武汉梦时代广场的运营主体 [1]

深圳商业地产市场年度对比 - 2025年深圳商业市场爆发，全年新增商业体量超过180万平方米，呈现百花齐放的繁荣态势 [1] - 2026年深圳筹开商业市场显著降温，预计开业项目仅约11个，总体量约50万平方米，不及2025年的三分之一 [1] - 2026年筹开项目呈现“数量少、体量小、节奏缓”的特征，其中5万平方米以下的小体量项目占比高达80% [1] 市场运营模式与主导力量 - 市场主导力量加速向连锁化、品牌化的轻资产运营方倾斜，2026年轻资产项目数量占比达到50% [3] - 头部商业管理公司如华润万象生活通过轻资产模式进行扩张，例如负责运营红岭万象汇 [4] - 多家企业聚焦细分场景进行精细化运营，推出商办园区型、社区邻里型、滨海文旅型等不同类型的轻资产项目 [4] - 尽管市场整体降温，部分实力开发商仍在稳步推进自有重资产项目布局 [4] 主要筹开项目概览 - 红岭万象汇：商业体量8.3万平方米，由华润万象生活以轻资产模式运营，预计2026年第三季度开业，旨在与万象食家形成“双MALL联动” [6][7][9] - 太子湾花园城南区：商业体量3.5万平方米，由招商蛇口打造，预计2026年9月开业，以玩乐生活为主题 [6][10][12] - 深圳国贸SPRING：总建筑面积3万平方米，由深物业集团投资近1.8亿元焕新改造，预计2026年年中开业 [6][13][15] - 龙华仟里食家：商业体量4万平方米，为宏发商业美食主题产品线迭代项目，餐饮占比近60%，预计2026年12月开业 [6][16][18] - 深科技城·假日时光：商业体量3万平方米，为公园式商业，预计2026年内开业 [6][19][21] - 特发小梅沙滨海商业：商业体量约8.8万平方米，为滨海旅游商业街区，预计2026年内试运营 [6][22][24][25] - 华富村深业拾集：商业体量0.7万平方米，为社区商业项目，预计2026年内开业 [6][26][28] 行业发展趋势与关键词 - 2026年深圳商业市场已进入“精细运营”的深度转型期 [6] - 轻资产、小体量、强内容、重运营成为新周期下的核心关键词 [6] - 项目普遍注重主题化、场景化与差异化定位，如艺术+商业、美食主题、滨海文旅、社区邻里等 [4][12][15][18][22][28]

公司2025年度业绩预告 - 预计实现营业收入16.5亿元至19.5亿元，较上年同比增长15.90%至36.97% [1] - 预计实现归属于上市公司的股东净利润为亏损13亿元至19亿元 [1] - 业绩亏损主要受商业地产市场持续低迷影响，投资性房地产公允价值变动损失增加，各类资产减值计提增多 [1] - 报告期内整体营收保持平稳，期间费用同比优化下降，经营发展格局持续向好 [1] 三大主业协同发展 - 商业运营板块紧扣“模式创新+调改升级”主线，实现出租率稳步提升 [1] - 商贸物流板块围绕“降本增效+业态创新”精准发力，实现突破 [1] - 商品贸易板块迎合市场需求拓展业务布局 [1] - 面对复杂外部环境与行业竞争，公司保持战略定力，锚定三大主业协同发展 [1] 商业运营板块具体进展 - 核心商业品牌“星悦茂”已在全国30余个城市布局地下商业街 [2] - 近期加速拓展，贵州黔西、贵州遵义（二期）、新疆伊宁、四川攀枝花等多个项目相继亮相 [2] - 通过引入标准化跨区域成熟连锁商业体系与优质品牌资源至城市核心区及县域地下空间，实现商业价值与公共安全的有机统一 [2] - 深入贯彻“平时服务、战时防空、应急支援”的“平急两用”理念，为行业探索地下空间综合利用提供可复制的实践样本 [2] 商贸物流板块具体进展 - 2025年，湖北宜都、湖南麻阳商贸物流园相继投入运营，旨在打通城乡商品流通的关键节点 [2] - 助推“工业品下行、农产品上行”双向流通格局加速形成 [2] - 目标是在全国以区域带动全域，构建基于区域的物流枢纽和平台 [2] - 聚焦消费品物流配送、农产品上行展示、商贸物流整合提质增效，同时对接地方政府，促进民生物品保供稳价 [2] 商品贸易板块具体进展 - 紧抓海南自贸港封关运作机遇，旗下海南大区所辖6家企业成功获批成为海南自贸港“零关税”货物的惠享主体，享受免征进口关税政策优惠，降低营运成本 [3] - 持续拓展跨境电商产品类目与渠道，构建“线上+线下”融合的购物生态 [3] - 全力拓展来料加工业务、热带农产品供应链等创新发展，将更多商品贸易业务资源向海南自贸港倾斜 [3] - 助力农产品集采集配业务顺利开展 [3] 未来展望与战略 - 公司表示将继续响应国家战略号召，充分发挥城乡网络覆盖广、资源整合能力强的优势 [3] - 以三大产业协同发展为纽带，推动城乡优质消费资源双向流通 [3] - 为城乡融合高质量发展注入动力 [3]

业绩预告核心结论 - 公司预计2025年度净利润为负值，仍处于亏损状态 [1] - 业绩预告期间为2025年1月1日至2025年12月31日 [1] 业绩变动原因分析 - **主营业务运营情况**：公司三大主业（商业运营、商贸物流、商品贸易）协同发展，营收保持平稳，期间费用同比优化下降，经营发展格局持续向好 [2] - 商业运营板块：紧扣“模式创新+调改升级”主线，整体出租率稳步提升 [2] - 商贸物流板块：围绕“降本增效+业态创新”精准发力，降本增效实现突破 [2] - 商品贸易板块：紧扣市场需求拓展业务布局 [2] - **导致亏损的核心因素**：利润亏损主要受非经营性及资产减值因素影响 [2] - 投资性房地产公允价值因商业地产市场持续低迷、租金水平下滑而大幅下跌，相关变动损失较上期增加 [2] - 公司对存在减值迹象的存货、商誉及其他长期资产计提的资产减值金额较上期增加 [2] - **非经常性损益构成**：主要包括投资性房地产公允价值变动损失、政府补助、持有交易性金融资产公允价值变动损益、债务重组收益等 [2] 公司重大事项与数据说明 - **收购事项**：公司于2025年4月完成收购北京新合作商业发展有限公司51%股权的工商变更登记手续 [1] - **数据可比性**：由于上述收购为同一控制下企业合并，公司需对上年同期数进行追溯调整，公告中“上期数”为追溯调整前数据，追溯后数据以经审计的2025年年报为准 [1] - **审计沟通**：本业绩预告未经审计，但公司已与年度审计会计师事务所进行预沟通，双方对业绩预告数据内容目前不存在分歧 [1] 信息发布与提示 - **数据最终依据**：本次业绩预告数据为初步测算结果，具体财务数据以公司最终披露的经审计的2025年财务报告为准 [1][3] - **指定信息披露渠道**：公司指定信息披露媒体为《中国证券报》《证券时报》《证券日报》《上海证券报》和巨潮资讯网 [3]